Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 21 MARS 2012

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/12357

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/00682

APPELANT

S.C.I. CARNIS, représentée par son gérant en exercice et tous représentants légaux.

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD avocat au barreau de PARIS, toque : D1817, avocat postulant

Assistée de M^e Philippe-Hubert BRAULT plaidant pour la AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES avocats au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMEE

SAS PROVALLIANCE SALONS (anciennement dénommée SAS REGIS M SALONS), représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux.

XXX

XXX

Représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES avocats au barreau de PARIS, avocat postulant

Assistée de M^e Romain LESUEUR plaidant pour la SCP HB & ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, toque : P460

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me B C, Conseillère

M^me Z A, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : Lors des débats : M^lle Orokia OUEDRAOGO

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, président et par M^me Carole MEUNIER, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail sous seing privé en date du 20 novembre 1996, les consorts Y ont donné à bail en renouvellement aux profit de la société Gerome Coiffure ultérieurement dénommée D E F coiffure des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé XXX à Paris 75008 pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 1997 se terminant le 31 décembre 2005 ;

Le bail s’est poursuivi ensuite par tacite prorogation.

Dans ces locaux est exploité sous l’enseigne D E F international un salon de coiffure ;

La société D E F coiffure a été l’objet d’une absorption par son unique associée la société Regis M Salons devenue Provalliance Salons par transmission universelle de patrimoine suivant procès- verbal du 28 mai 2007, la dissolution de la société D E F ne devenant effective qu’à l’expiration d’un délai de 30 jours après la publication faite le 30 mai 2007 ; une seconde publication rectificative est intervenue le 6 juillet 2007 pour préciser la forme de la société D E F ;

La société bailleresse a été informée de cette opération par deux courriers, l’un du 11 juin 2007 de la société D E F l’informant de qu’elle allait être dissoute au profit de la société Regis M Salons, l’opération ayant pour effet de substituer purement et simplement la société Regis M Salons dans ses droits et obligations, l’autre du 19 juin 2007 de la société Regis M Salons l’informant des modifications statutaires et demandant que lui soient adressées désormais les quittances de loyers ;

Le 17 août 2007, il a été procédé à la radiation de la société D E F M Salons. La société Regis M Salons n’a été inscrite au registre du commerce pour cet établissement secondaire qu’à effet du 4 septembre 2007 ;

Par exploit du 23 août 2007, la SCI Carnis a fait signifier à la société Regis M Salons un congé comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux à effet du 31 mars 2009 contenant concomitamment mise en demeure du preneur de remettre les lieux en leur état antérieur à la réalisation de travaux dans le délai d’un mois, la bailleresse entendant se prévaloir de ce manquement comme motif grave et légitime de refus de renouvellement ;

Par exploit du 31 décembre 2007, la SCI Carnis a assigné la société Regis M Salons afin de voir valider le congé refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes .

Par un jugement du 18 mai 2010, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

Prononcé la nullité du congé notifié le 23 août 2007 par la SCI Carnis à la société Regis M Salons actuellement dénommée Provalliance Salons avec refus de renouvellement au 31 mars 2009 sans indemnité,

Déclaré valide la demande de renouvellement notifiée par la société Provalliance Salons le 28 avril 2008 pour le terme d’usage au 1^er juillet 2008,

Déclaré valide le refus de renouvellement opposé par la S.C.I. Carnis les 20, 24 et 27 juin 2008 mais dit qu’il ouvre droit au profit de la société Provalliance Salons au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité et au profit de la S.C.I Carlis au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2008,

Commis comme expert Madame X Gaborit afin qu’elle statue sur le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation,

Fixé à la somme de 3 500 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la bailleresse sera tenue de consigner au Service de la Régie du TGI de Paris avant le 15 septembre 2010, faute de quoi la désignation de l’expert deviendra caduque et privée de tout effet

Fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer en cours,

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Renvoyé l’affaire à l’audience de procédure du mercredi 1^er décembre 2010 pour le suivi des opérations d’expertise,

Réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.I. Carnis a relevé appel de cette décision le 15 juin 2010 et, par ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2012, demande à la Cour de :

Déclarer la S.C.I. Carnis bien fondée en son appel,

Dire et juger que la société Provalliance Salons venant aux droits de la société Regis M Salons est infondée en ses différentes demandes tendant à l’annulation du congé signifié le 23 août 2007, soit pour des motifs étrangers aux principes qui régissent la nullité éventuelle d’un tel exploit soit en raison de la prétendue mauvaise foi du bailleur,

Dire en tout état de cause que la mauvaise foi alléguée qui n’est pas établie, ne pourrait affecter que le motif de dénégation lui-même mais en aucun cas les griefs constituant un motif grave et légitime formulé à titre subsidiaire, de même que la validité du congé lui-même, infirmer en tout état de cause la décision entreprise de ce chef,

Dire et juger que la société Provalliance est de même infondée en son argumentation tendant à l’annulation du congé, soit pour défaut de motivation soit pour violation de l’immutabilité des griefs, soit au motif que la mise en de demeure délivrée concomitamment ne pourrait produire aucun effet, l’en débouter ;

Constater que le congé a mis fin irrévocablement à la tacite reconduction et ce à la date d’effet indiquée par le bailleur sans que la notification ultérieure par le preneur d’une demande de renouvellement ne puisse avoir une incidence quelconque sur la validité et l’effet du congé qui a été signifié avec refus de renouvellement, soit en raison de la dénégation statutaire, soit pour les motifs graves et légitimes y indiqués.

Dire et juger en conséquence nulle et de nul effet et en tout cas irrecevable la demande de renouvellement signifiée suivant exploit du 28 avril 2008 étant rappelé que le preneur n’en a tiré nul argument puisqu’il demande de dire que le bailleur sera tenu au paiement de l’indemnité d’éviction,

Déclarer en conséquence la société Provalliance Salons irrecevable et infondée en ses différentes prétentions et l’en débouter ;

Dire et juger qu’il incombait à la société Regis M Salons devenue Provalliance de procéder dans les termes de l’article 1844-5 du code civil à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés au titre de ses activités exercées dans les lieux loués dès l’instant ou la transmission de patrimoine était intervenue le 30 juin 2007 à l’expiration du délai de trente jours consécutif aux mesures de publicité requises par la loi,

Constater que à la date de signification du congé le 23 août 2007, la société D E F M avait fait l’objet d’une radiation au registre du commerce et des sociétés sans que corrélativement la société Regis M Salons ne soit elle-même immatriculée ;

Déclarer en conséquence la S.C.I. Carnis bien fondée en sa dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux dans les termes de l’article L 145-1 du code de commerce et valider le congé signifié le 23 août 2007 à effet du 31 mars 2009 ;

Déclarer la société Provalliance infondée en ses différentes prétentions et en particulier en son argumentation développée sur le fondement de l’arrêt de la cour de cassation du 7 décembre 2011 et les dispositions de l’article L 210-6 du code de commerce, étrangère au présent débat dès lors que ces éléments s’avèrent seulement applicables à la reprise des engagements antérieurs d’une société en cours d’immatriculation à la date des faits concernés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dire et juger que la société Provalliance est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2009 et qu’en conséquence, il sera procédé à son expulsion de même que celle de tous occupants de son chef et ce sans délai avec le concours de la force publique si besoin est, dès signification de l’arrêt à intervenir.

Dire que la société défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1382 du code civil dont le montant sera ultérieurement précisé, depuis le 31 mars 2009 date d’effet du congé,

Subsidiairement,

Déclarer en tout état de cause la S.C.I. Carnis bien fondée en son refus de renouvellement pour motifs grave et légitimes dans les termes de l’article L 145-17 du code de commerce,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Provalliance dans les termes précédents à la date de l’arrêt à intervenir sans pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction ni délai avec le concours de la force publique si besoin est,

Dire qu’à compter de la date d’effet du congé , le 31 mars 2009, jusqu’à la libération des lieux, la société Provalliance Salons est redevable d’une indemnité d’occupation dans les termes de l’article 1382 du code civil ou à défaut sur le fondement de l’article L 145-28 du code de commerce d’un montant de 300 000 € hors taxes et hors charges ;

Plus subsidiairement ,

Dire et juger que le congé avec refus de renouvellement implique pour le bailleur la nécessité de payer une indemnité d’éviction découlant de l’article L 145-14 du code de commerce,

Constater que la S.C.I. Carnis a, dans le délai imparti par l’article L 145-10 du code de commerce, notifié en réponse qu’elle entendait contester la validité dudit acte et subsidiairement maintenir les causes du refus précédemment opposées pour motifs graves et légitimes,

Dire et juger que, en ce cas, à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement soit le 1^er juillet 2008 et jusqu’à la libération effective des lieux , la société Provalliance sera redevable d’une indemnité d’occupation dans les termes de l’article 1382 du code civil et à défaut sur le fondement de l’article L 145-28 du code de commerce, d’un montant de 300 000 € hors taxes et hors charges ;

Vu le rapport d’expertise établi par Monsieur G H I à la demande de la société Regis M Salons retenant une valeur locative de 150 000 € annuellement hors taxes et hors charges ramenée à la valeur, eu égard l’abattement de précarité, de 135 000 € valeur 1^er avril 2008,

Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Provalliance Salons à compter du 1^er avril 2009 ou à défaut pour les motifs sus rappelés à compter du 1^er juillet 2008 à la somme de 135 000 € annuellement hors taxes et hors charges dans l’attente qu’il soit définitivement statué après expertise sur le montant de l’indemnité d’occupation due et dire que tout rappel en découlant sera dû avec intérêts au taux légal rétroactivement à compter de chaque échéance contractuelle et dans l’attente de l’expertise en cours,

Condamner la société Provalliance en tous les dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement pour la part qui la concerne sera directement recouvrée conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Provalliance Salons, par ses dernières conclusions en date du 11 janvier 2012, demande à la Cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Dire et juger que le congé du 23 août 2007 a été délivré à la requête de la S.C.I. Carnis à Provalliance de mauvaise foi,

Dire et juger que la motivation du congé délivré par la S.C.I. Carnis à Provalliance le 23 août 2007 est contradictoire,

Dire et juger que la S.C.I. Carnis a violé le principe d’immutabilité du grief et n’a pas permis à la société preneuse de faire valoir ses moyens de défense,

Dire et juger que le congé délivré par la S.C.I. Carnis est nul et de nul effet,

Dire et juger que la motivation de la mise en demeure de la S.C.I. Carnis à la société Provalliance le 23 août 2007 est contradictoire,

Dire et juger que la mise en demeure délivrée par la S.C.I. Carnis est nulle et de nul effet

Dire et juger que le congé délivré à la requête de la S.C.I. Carnis le 23 août 2007 ne peut produire aucun effet,

Dire et juger que la demande de renouvellement formulée par Provalliance le 28 avril 2008 est valable,

Dire et juger que la S.C.I. Carnis a refusé le renouvellement du bail par acte en date des 20, 24 et 27 juin 2008,

A titre subsidiaire si la Cour jugeait que seuls les motifs du congé du 23 août 2007 sont nuls et de nul effet :

Dire et juger que le congé délivré à la requête de la S.C.I. Carnis le 23 août 2007 doit être requalifié en congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction,

Dire et juger que le congé du 23 août 2007 doit produire effet au 31 mars 2009, soit à la date pour laquelle il a été délivré,

A titre très subsidiaire si la Cour considérait valable le congé et la mise en demeure :

Constater que la société Provalliance a satisfait à ses obligations d’immatriculation,

Dire et juger que, du fait de la reprise des engagements pris en son nom, Provalliance est réputée avoir, à la date de la transmission universelle du patrimoine de la société D E F M Salons et donc au 23 août 2007, date de la délivrance du congé, la personnalité morale conférée par l’immatriculation,

Dire et juger que les motifs du congé délivré à la requête de la S.C.I. Carnis le 23 août 2007, et en particulier le motif tiré de la dénégation du bénéfice du droit au statut des baux commerciaux sont infondés,

Dire et juger que le congé de la société bailleresse est dépourvu de fondement,

Donner acte à Provalliance de ce qu’elle a satisfait la mise en demeure délivrée à la requête de la S.C.I. Carnis le 23 août 2007 bien que contestant sa régularité,

Dire et juger dans ce cas que le congé délivré à la requête de la S.C.I. Carnis doit être requalifié en congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction,

Condamner la S.C.I. Carnis à payer à Provalliance la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la S.C.I Carnis aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

La S.C.I. Carnis fait valoir que la validité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions relatives aux nullités des actes de procédure, qu’en l’espèce, le congé respecte les dispositions de l’article L 145-9 du code de procédure civile et que n’est alléguée aucune violation d’une règle de fond, que la demande de nullité sous l’allégation de fraude ne vise aucun texte concernant la nullité des actes d’huissier ou les actes de procédure en général, que même à supposer que le motif de la dénégation ne soit ni recevable ni fondé, et que le motif grave et légitime invoqué par la bailleur soit également infondé, le congé n’est pas nul pour autant, seul le grief invoqué pouvant être nul ou mal fondé , qu’il n’y a lieu dans cette hypothèse à aucune requalification du congé ,qu’au fond, la société Regis M Salons peut d’autant moins invoquer la fraude que c’est elle qui a prévenu la bailleresse qu’elle venait aux droits de la société D E F par courrier du 17 juin 2007, que la publicité faite le 30 juin 2007 a fait courir le délai d’opposition, que d’ailleurs l’extrait Kbis de la société D E F fait apparaître dès le 30 juillet 2007 la dissolution de la société par transmission du patrimoine, que dès lors ni la radiation ni surtout l’immatriculation n’ont été faites dans les délais requis, que cette dernière pouvait valablement intervenir dès la fin juillet , que la jurisprudence applicable en matière de société en cours de constitution ne peut trouver à s’appliquer en l’espèce.

Or un acte entaché de fraude encourt la nullité, peu important qu’il obéisse à une régularité formelle et que ne soit allégué à son encontre aucun vice de fond.

La publicité concernant la dissolution de la société D E F suite à la transmission de patrimoine à son associé unique suivant procès-verbal du 28 mai 2007 a été réalisée le 30 mai 2007, faisant courir le délai d’opposition ; une publicité rectificative concernant la forme de la société D E F est intervenue le 6 juillet suivant ; la radiation de la société D E F n’a été opérée qu’à l’issue d’un nouveau délai de 30 jours, soit à effet du 17 août 2007 et l’immatriculation de la société Regis M Salons n’a été réalisée que le 4 septembre 2007 .

Il est donc établi qu’à la date de délivrance du congé le 23 août 2007, la société Regis M Salons n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés ;

Le déroulement des événements survenus à compter du 30 mai 2007 laisse cependant apparaître qu’aucun retard particulier n’a été observé par la société Regis M Salons pour procéder aux formalités nécessaires à la publication de la dissolution, que si la publicité initiale a fait courir le délai d’opposition, le fait pour la société Regis M Salons d’avoir fait procéder à une publication rectificative ne peut être considéré comme abusif ou dilatoire, une erreur ayant bien été commise à l’origine sur la forme de la société D E F ;

Si l’immatriculation de la société Regis M Salons n’était pas encore effective à la date du congé, l’enchaînement précédent des formalités permet de retenir que son immatriculation au registre du commerce au titre de l’établissement en cause allait être effectuée ; elle l’a d’ailleurs été à effet du 4 septembre ;

La S.C.I. Carnis a ainsi profité de l’espace de temps réduit séparant la radiation de la société D E F en date du 17 août 2007 de l’immatriculation à venir de la société Regis M Salons au titre de l’établissement en cause pour délivrer congé le 23 août 2007 en lui déniant tout droit au statut et à paiement d’une indemnité d’éviction ;

Or la délivrance du congé obéit aux règles de bonne foi et de loyauté applicables en matière contractuelle, entendues comme l’exigence du respect de l’esprit sans se borner uniquement à la lettre du contrat et celle surtout de ne pas agir dans l’intention de nuire à son contractant ; à cet égard, la délivrance d’un congé dénégation du statut, sanction du manquement du preneur à son obligation d’immatriculation, ne doit pas être utilisée à mauvais escient comme le moyen de priver le locataire de tout droit à indemnité ;

En délivrant congé le 23 août 2007 avec une précipitation qui contraste singulièrement avec la date d’effet du congé au 31 mars 2009, alors qu’elle connaissait l’exigence de modifications statutaires et les formalités inhérentes à celles-ci et que la société Regis M Salons qui lui avait écrit avait une existence légale attestée par son extrait Kbis, la S.C.I. Carnis a abusé de ses prérogatives contractuelles et agi de mauvaise foi ;

En conséquence, le premier juge a justement retenu que ce congé délivré de mauvaise foi par la bailleresse ne pouvait produire effet et devait être annulé, la nullité n’atteignant pas seulement le motif invoqué par la bailleresse pour priver la locataire de son droit à indemnité mais l’acte en lui-même.

Du fait de la nullité du congé, la demande de renouvellement du bail notifiée par la société Provalliance Salons aux droits de la société Regis M Salons, le 28 avril 2008 pour le 1^er juillet 2008 est recevable ;

La S.C.I. Carnis a notifié en réponse les 20, 24 et 27 juin 2008 un refus de renouvellement sans indemnité, déclarant maintenir l’ensemble des motifs et griefs contenus dans le congé précédemment notifié ;

A supposer que ces griefs aient survécu à l’annulation de l’acte lui-même pour être rappelés, quoique par allusion, dans le refus de renouvellement, celui tiré du défaut d’immatriculation de la locataire n’existait plus à la date de la demande et du refus de renouvellement et celui tiré de la réalisation de travaux qui n’auraient pas été autorisés et auraient provoqué des nuisances à la copropriété, n’existait pas davantage à la date de la demande et du refus de renouvellement, du fait de l’enlèvement tant de la canalisation posée dans une cave ne dépendant pas des lieux loués et de la restitution des locaux en leur état antérieur ainsi qu’il résulte du procès verbal de constat du 30 octobre 2007 que des gravats de chantier encombrant la cour, ce dernier grief ne revêtant pas en tout état de cause un caractère de gravité suffisant pour priver légitimement la locataire de tout droit à indemnité d’éviction.

Il s’ensuit que le bail a pris fin par l’effet de la demande de renouvellement du bail à la date du 1^er juillet 2008, que la locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre et pour la détermination de laquelle le tribunal a à juste titre ordonné avant dire droit une expertise permettant de fournir également tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’occupation ;

La S.C.I. Carnis demande à cet égard que l’indemnité d’occupation soit fixée, à titre provisionnel et jusqu’à ce qu’il soit statué après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, au montant tel qu’apprécié par l’expert G H I qui, dans son rapport amiable à la demande de la société Provalliance Salons, a estimé que compte tenu de la valeur locative des locaux en renouvellement, l’indemnité d’occupation peut être estimée au montant de 135 000 €/an hors taxes et hors charges (soit valeur locative de renouvellement diminuée d’un coefficient de précarité de 10 %) à compter du 1^er juillet 2008 ;

La société Provalliance Salons n’a moyen opposant à cette demande justifiée par les éléments tirés du rapport de son propre expert et à laquelle il sera fait droit à titre provisionnel ;

Les intérêts dus sur les arriérés résultant de cette fixation provisionnelle ne courront qu’à compter du présent arrêt qui fixe ladite indemnité.

La S.C.I. Carnis supportera les entiers dépens et paiera à la société Provalliance Salons la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation et le sort des dépens.

Reformant sur ces points,

Statuant à nouveau ,

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme de 135 000 €/ an hors taxes et hors charges à compter du 1^er juillet 2008,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur les arriérés d’indemnité courront à compter du présent arrêt,

Condamne la S.C.I. Carnis aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Provalliance Salons la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE