Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 27 MAI 2014

(n° 320 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14291

Décision déférée à la Cour : Ordonnances du 11 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/53429 et RG 13/53430

APPELANTES

SARL X CAFÉ prise en la personne de son gérant Monsieur Y Z

XXX

XXX

SARL X B prise en la personne de son Monsieur Y Z

XXX

XXX

Représentées par M^e Morgan JAMET de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739

assistées de M^e Fanny HURREAU substituant M^e Morgan JAMET de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE

SCI DU CAFE 33 NDN Représentée par son gérant

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de M^e Amélie RICHARD substituant M^e Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Avril 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicole GIRERD, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

Par acte sous seing privé du 20 avril 2012 la société SCI du Café 33 NDN a donné à bail commercial des locaux situés au XXX à Paris, 3^e, à la société X Café et par contrat de bail du 29 mars 2012 conclu avec la société X B, qui a le même gérant, des locaux situés au XXX.

Par actes du 2 avril 2013, la société X Café et la société X B ont assigné en référé la société SCI du Café 33 NDN devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater le non-respect par leur bailleresse de son obligation légale d’information prévue par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui prévoit à titre de sanction la résolution du contrat ou la diminution du loyer. Les demanderesses sollicitaient, en qui concerne la société X B, le remboursement de la somme de 195.540 € TTC représentant une estimation du montant minimum du trop-perçu de loyers pour la période du 11 juin 2012 au 31 mars 2013, et en ce qui concerne la société X Café le remboursement de la somme de 77.090 € TTC représentant une estimation du montant minimum du trop-perçu de loyers pour la période du 1erseptembre 2012 au 31 mai 2013, la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de déterminer la valeur locative réelle, afin de voir ensuite fixée la réduction de loyer devant être opérée en application de l’article L. 125-5, alinéa 5 susvisé et enfin la mise sous séquestre des loyers à venir.

Par deux ordonnances en date du 11 juillet 2013, la première rendue entre la société X Café et la société du Café 33 NDN sous le numéro RG 13/53429, la seconde rendue entre la société X B et la société du Café 33 NDN sous le numéro RG 13/53430 , le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise aux fins de déterminer la valeur locative réelle des locaux loués, fixé à la somme de 3.500 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise, débouté les parties de leurs demandes de provision et mise sous séquestre et condamné la SCI 33 NDN aux dépens.

La société X Café a interjeté appel limité aux chefs de dispositions rejetant ses demandes, enregistré à la cour d’appel de Paris sous le numéro 13/14291.

La société X B a interjeté appel limité aux chefs de dispositions rejetant ses demandes, enregistré à la cour d’appel de Paris sous le numéro 13/14295.

Les deux appels ont été joints par ordonnance du 8 octobre 2013 sous l’unique numéro 13/14291.

Les appelantes, par leurs dernières conclusions transmises le 28 mars 2014, demandent à la cour,

vu les dispositions des articles 455 et 458 du code de procédure civile, L.125-5 du code de l’environnement, 809 et 145 du code de procédure civile et 1965 et suivants du code civil et vu le non-respect par la société SCI du Café 33 NDN de son obligation légale, telle que prévue par l’alinéa 5 de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, de :

— prononcer la nullité des ordonnances rendues le 11 juillet 2013 par le président du tribunal de grande instance de Paris, seulement en ce qu’elles ont débouté les sociétés X B et X Café de leurs demandes de provision et de mise sous séquestre et, statuant à nouveau de :

— condamner la société SCI du Café 33 NDN à payer à la société X B, à titre de provision, concernant le trop-perçu par la bailleresse pour la période du 11 juin 2012 au 31 septembre 2013, soit la somme de 229.527,60 € correspondant aux sommes suivantes :

-121.394 € TTC correspondant au trop-perçu au titre du droit d’entrée,

-17.500 € correspondant au trop-perçu au titre du dépôt de garantie,

—  90.633,60 € TTC correspondant au trop-perçu au titre des loyers afférents aux mois de juin 2012 à septembre 2013,

condamner la société SCI du Café 33 NDN à payer à la société X Café la somme de 91.441 € TTC à titre de provision concernant le trop-perçu par la bailleresse pour la période du 1^er septembre 2012 au 31 septembre 2013, selon le décompte suivant :

-35.800 € TTC correspondant au trop-perçu au titre du droit d’entrée

-9.000 € correspondant au trop-perçu au titre du dépôt de garantie

-46.641 €TTC correspondant au trop-perçu au titre des loyers afférents aux mois

de septembre 2012 à septembre 2013,

— ordonner la mise sous séquestre des loyers futurs ayant vocation à être payés par les sociétés X B et X Café à la société SCI du Café 33 NDN dans l’attente du jugement au fond qui sera rendu par le tribunal de grande instance de Paris ;

— condamner la société SCI du Café 33 NDN à payer aux sociétés X B et X Café la somme de 5.000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Elles font valoir que l’article L.125-5 du code de l’environnement prévoit une information par le bailleur des locataires de biens immobiliers par l’annexe au bail d’un état des risques naturels et technologiues (ERNT) ; que l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix , mesures qui sanctionnent le non-respect de cette information, sans que soit prise en compte l’existence ou non d’un préjudice ; que la société SCI du Café 33 NDN n’a pas hésité à solliciter un loyer supérieur de 250% au montant des loyers pratiqués, d’où leurs demandes tendant à ramener ceux-ci à de justes proportions, au vu de la valeur locative réelle des locaux et ce conformément à l’esprit du texte de l’article L 125-5 du code de l’environnement.

La société du Café 33 NDN, intimée et appelante incidente, par ses dernières conclusions transmises le 31 mars 2014 , demande à la cour de confirmer les ordonnances en ce qu’elles ont débouté les sociétés X Café et X B de leurs demandes de provision et de mise sous séquestre des loyers futurs.

Aux termes de son appel incident, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise aux fins de détermination de la valeur locative des locaux et, statuant à nouveau de constater que la demande d’expertise sollicitée par les deux sociétés est dépourvue de tout motif légitime, de les débouter en conséquence de leur demande d’expertise, de les condamner à lui payer chacune la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel et les entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que les deux sociétés ont saisi également le juge du fond dès le 3 avril 2013 de demandes similaires et que ces demandes aboutissent à un bouleversement du contrat par une réduction à hauteur de 70 % du loyer ; qu’en effet, la SCI du Café 33 NDN a été assignée au fond pour, précisément, obtenir sa condamnation au remboursement du « trop-perçu » de loyers pour la période du 1^er septembre 2012 au 31 mars 2013 et la fixation à la baisse des loyers futurs dus par la société X B ; que cette affaire a été inscrite au rôle de la 18^e chambre du tribunal de grande Instance de Paris, sous le numéro de répertoire général 13/06560 ; qu’il en a été de même de la société X Café qui l’a également assignée au fond le 3 avril 2013 aux mêmes fins, à savoir le remboursement du 'trop perçu’ au titre des sommes versées du 1^er septembre 2012 au 31 mai 2013, cette seconde instance au fond étant enregistrée au tribunal de grande instance sous le numéro 13/06558.

La société du Café 33 NDN soutient qu’il est donc manifeste que le juge du fond était d’ores et déjà saisi du litige en vue duquel la mesure d’expertise était sollicitée ; que, dans ces conditions, seul le juge de la mise en état était compétent.

Elle fait valoir également qu’au vu des impayés, elle a dû quant à elle saisir le juge des référés d’une demande de paiement d’arriérés locatifs, lequel a statué par une première ordonnance du 6 mars 2014 en condamnant la société X B au paiement de la somme provisionnelle de 99.240, 40 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de février 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2013 sur la somme de 5.595 € et à compter de l’ordonnance sur le surplus, ainsi que sur les loyers courants postérieurs, avec un délai de 24 mois pour apurer sa dette ; que les demanderesses ne justifient pas d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

SUR CE LA COUR

Sur les provisions et mises sous séquestre:

Considérant qu’aux termes de l’article 809, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier ; que le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Considérant qu’aux termes de l’article 1315 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Considérant qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que la bailleresse, la société du Café 33 NDN, n’ a pas informé ses locataires, les sociétés X Café et X B, conformément à l’article L.125-5 du code de l’environnement, alors que les biens immobiliers loués étaient situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat ;

Considérant que le non-respect par le bailleur de son obligation d’information est, en application de l’alinéa 5 dudit article, sanctionné par la résolution judiciaire du bail commercial ou, au choix du demandeur, par une réduction des loyers pratiqués, sans que soit prise en compte l’existence ou non d’un préjudice. ;

Considérant qu’il résulte de ces dispositions que, si le principe de la sanction de la bailleresse est acquis en application de l’article L. 125-5 susvisé, la créance éventuelle des sociétés X Café et X B n’est ni certaine, ni liquide ni exigible, les modalités de calcul de la réduction éventuelle des loyers n’étant pas fixées par la loi ;

Considérant que dès lors le montant de la réduction des loyers relève de la seule appréciation du juge du fond, et non de celle du juge de l’évidence qu’est la juridiction des référés, étant relevé qu’en outre, en l’espèce, les sommes réclamées au titre des loyers 'trop perçus’ par les appelantes font l’objet de contestations sérieuses de la part de la société bailleresse qui invoque le montant de la dette locative des appelantes depuis 2013 et conteste la valeur locative qu’elles revendiquent à hauteur de 300 € le m2 ;

Qu’il convient de confirmer les ordonnance entreprises en ce qu’elles ont rejeté les demandes de provisions et de confirmer, pour les mêmes motifs, le rejet par le juge de première instance des demandes de mise sous séquestre des loyers à venir ;

Sur l’expertise :

Considérant qu’aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ;

Que lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 808 du code de procédure civile, qu’il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence, que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé ;

Que l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès « en germe » possible, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que le lendemain de l’assignation en référé, soit le 3 avril 2013, les appelantes ont saisi le juge du fond du tribunal de grande instance de Paris de demandes de paiement des 'trop perçus’ par leur bailleresse et de fixation du loyer qu’elle doivent à leur bailleresse 'après réduction faite en application de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ' ;

Que les dispositions de l’article L. 125-5 sus visé n’imposent pas au juge de réduire, à titre de sanction, le loyer en fonction d’une valeur locative 'réelle’ ;

Qu’en outre, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, dans une instance distincte initiée par la bailleresse, a fait droit, par ordonnance rendue le 14 mars 2014, à ses demandes de condamnation de la société X B aux loyers impayés, arrêtés au mois de février 2014 inclus et ce sans réduire le montant des loyers tels que contractuellement fixé ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations que les appelantes ne justifient pas du motif légitime d’obtenir de la juridiction des référés une mesure d’instruction 'in futurum’ destinée, avant tout procès, à la conservation ou l’établissement de la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, en l’occurrence la détermination par le juge du fond de la réduction des loyers prévue par l’article L.125-5, alinéa 5, du code de l’environnement, sanction qui n’est pas fondée sur l’évaluation préalable de la valeur locative du bien ;

Qu’il convient en conséquence d’infirmer les ordonnance entreprises en leurs dispositions ordonnant une expertise et, statuant à nouveau, de dire n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande, de rejeter les demandes d’expertise ;

Considérant que l’équité commande de faire droit à la demande de la société du Café 33 NDN présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que les appelantes sont condamnées in solidum à lui verser à ce titre la somme visée au dispositif de la présente décision ;

Considérant que, parties perdantes, les sociétés X Café et X B ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Confirme les ordonnances portant les numéros de RG 13/53429 et RG 13/53430 en toutes leurs dispositions sauf en ce qu’elles ont ordonné une mission d’expertise,

Et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expertise,

Déboute la SARL X Café et à la SARL X B de l’ensemble de leurs demandes en ce comprise celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL X Café et la SARL X B à payer à la SCI du Café 33 NDN la somme globale de 2.5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL X Café et la SARL X B aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT