Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 16 JANVIER 2014

(n° 3, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/23023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – Ch.5 section 2 – RG n° 10/11289

APPELANTS

Monsieur A X

Madame G D épouse X

demeurant tous deux XXX

représentés et assistés par Maître Benoît BOUSSIER, avocat au barreau de PARIS, toque: D1565

INTIMEE

SARL CABINET ROBIN IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée et assistée par Maître Nicolas PINTO du cabinet APC AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : K0026

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 4 avril 2009, M^me C D, avec l’accord de son époux, M. A X, a donné mandat exclusif à la société Cabinet Robin immobilier de vendre un appartement sis XXX au prix de 900 000 €, soit 870 000 € net vendeur, la rémunération de l’agent immobilier, d’un montant de 30 000 €, étant à la charge de l’acquéreur. Les époux X, qui avaient refusé le 12 janvier 2010 une première offre d’achat des époux Y au prix de 850 000 €, ont encore refusé le 26 janvier 2010 une seconde offre de ces mêmes personnes du 14 janvier 2010 au prix de 900 000 €, résiliant, en outre, le mandat du 4 avril 2009. Par acte du 26 juillet 2010, l’agent immobilier a assigné les époux X en paiement de la somme de 30 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 1^er décembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné in solidum les époux X à payer à la société la société Cabinet Robin immobilier la somme de 30 000 € d’indemnité contractuelle et celle de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— prononcé la capitalisation des intérêts,

— rejeté toute autre demande,

— condamné les époux X aux dépens.

Par dernières conclusions du 6 novembre 2013, les époux X, appelants, demandent à la Cour de :

— dire qu’ils bénéficiaient d’une libre révocabilité du mandat et que l’agent immobilier a manqué à son obligation de loyauté envers son mandant,

— dire que le préavis a commencé à courir le 12 janvier 2010 ou au plus tard le 26 janvier 2010 et qu’aucune offre d’achat conforme au mandat n’est intervenue dans le délai du préavis,

— dire qu’ils ont valablement révoqué le mandat et qu’ils ne sont pas liés par les nouvelles offres d’acquisition,

— dire qu’ils ont retrouvé leur entière liberté au plus tard le 8 février 2010 sans violation du contrat de mandat,

— en conséquence, réformer le jugement entrepris, rejeter les prétentions de l’agent immobilier,

— à titre subsidiaire dire que la clause pénale est manifestement disproportionnée et qu’elle doit être révisée à la baisse,

— en conséquence, ordonner la réduction de la clause pénale,

— débouter l’agent immobilier de son appel incident et le condamner à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 12 novembre 2013, la société Cabinet Robin immobilier prie la Cour de :

— vu les articles 1134, 1142, 1150, 1152 du Code civil, 78 du décret du 20 juillet 1972, 564 du Code de procédure civile,

— dire que les époux X ont manqué à leur obligation d’accepter l’offre, de respecter le délai de préavis et d’exécuter le mandat de bonne foi,

— dire qu’ils n’ont pas sollicité la réduction de la clause pénale en première instance,

— en conséquence :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux X à lui payer la somme de 30 000 € à titre d’indemnisation contractuelle,

— dire irrecevable ou injustifiée leur demande de réduction de la clause pénale,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 € au titre des investissements perdus et de la détérioration de l’image du cabinet,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du 11 mars 2010,

— condamner solidairement les époux X à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE,

LA COUR,

Considérant que les moyens développés par les époux X au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’à ces justes motifs, il sera ajouté que, dans le contrat du 4 avril 2009, les parties ont stipulé que le mandat était irrévocablement accepté pour une durée de trois mois à compter de sa date et que, sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il serait prorogé pour une durée de douze mois au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin, les parties pouvant à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception avec un préavis de quinze jours, mettre un terme au mandat durant la période de prorogation ;

Considérant que la forme de la résiliation par lettre recommandée avec avis de réception n’est pas prévue par le contrat ad valitatem, mais ad probationem ;

Que les appelants n’établissent pas que leur lettre du 12 janvier 2010 (pièce n° 3) aux termes de laquelle ils auraient informé l’agent immobilier qu’ils retiraient leur appartement du marché et qu’ils ne pouvaient donc accepter l’offre de M. Y, aurait été adressée et reçue par l’agent immobilier par voie électronique, ce que ce dernier dénie ; que, si la lettre du 15 janvier 2010 émanant de la société Cabinet Robin immobilier établit que cette société avait connaissance du refus de ses mandants concernant la première offre au prix de 850 000 €, cette lettre ne prouve pas que l’agent immobilier savait que les époux X voulaient mettre fin au mandat, l’intimée affirmant que ce refus a été exprimé verbalement ;

Qu’ainsi, c’est seulement le 26 janvier 2010 que les époux X ont porté à la connaissance de leur mandataire qu’ils résiliaient le mandat ; que c’est donc de bonne foi et sans déloyauté que la seconde offre des époux Y au prix de 900 000 € a été notifiée aux mandants le 15 janvier 2010, avant la résiliation du mandat ;

Qu’il convient d’ajouter que, même si cette notification avait été faite aux mandants postérieurement à une résiliation du 12 janvier 2010, elle ne prouverait pas davantage la mauvaise foi du mandataire qui était investi de sa mission jusqu’à l’issue du préavis ;

Considérant que la seconde offre des époux Y faite le 13 janvier 2010 au prix du mandat était soumise à deux « conditions », l’une relative à l’avis d’un expert sur une fissure autour de la porte de service et à la prise en charge des travaux de réparation par le vendeur, l’autre, aux délais de signature que les acquéreurs souhaitaient voir fixer dans les deux mois eu égard au fait qu’ils n’avaient pas besoin de condition suspensive relative à un prêt ;

Considérant que cette seconde condition n’est pas contraire à celles du mandat qui ne comporte aucune exigence des vendeurs quant à la date de réitération de la vente et de libération des lieux, ces derniers étant vendus libres d’occupation ;

Considérant, sur la première condition, que, par lettre électronique du 25 janvier 2010, l’agent immobilier avait offert aux mandants de prendre à sa charge le coût des réparations éventuelles de la fissure en déduction de ses honoraires, de sorte que la vente pouvait être réalisée aux conditions du mandat et que le refus n’est pas justifié ;

Considérant que, dans le contrat du 4 avril 2009, à titre de clause pénale, le mandant s’était engagé à signer toute promesse de vente avec un acquéreur présenté par le mandataire au prix et conditions du mandat et, à défaut de respect de cette obligation, à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération ;

Qu’à bon droit le Tribunal a jugé que les conditions d’application de cette clause pénale étaient réunies ;

Considérant que la demande de minoration du montant de la clause pénale, qui n’est pas nouvelle en cause d’appel dans la mesure où en première instance, les époux X contestait devoir la somme de 30 000 €, est recevable ;

Considérant qu’il ressort de leur écrit du 12 janvier 2010 que les époux X ont pris la décision de ne plus vendre à la suite d’une 'décision familiale liée à l’école des enfants’ ; qu’ils en ont informé tardivement l’agent immobilier alors qu’à l’issue de la période initiale du mandat, soit au 5 juillet 2009, ils savaient que leur appartement pouvait être vendu après le début de la nouvelle année scolaire 2009-2010 ;

Qu’il s’en déduit que c’est avec désinvolture qu’ils ont laissé leur mandataire accomplir ses diligences pour ne résilier la convention qu’après que ce dernier, qui avait fait visiter l’appartement 59 fois, ait rempli sa mission ; que, dans ces conditions, l’agent immobilier ayant été privé de la rémunération à laquelle il avait droit, le montant de la clause pénale, égal à 3 % du prix de vente, n’est pas manifestement excessif, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné les époux X à payer à l’agent immobilier la somme de 30 000 € ;

Considérant que les intérêts au taux légal courront sur la somme de 30 000 € à compter du 13 mars 2010, date de réception par les époux X de la mise en demeure du 11 mars 2010 ; qu’il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

Considérant que l’agent immobilier ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui n’aurait pas été réparé par la clause pénale, au titre d’un investissement financier et d’une perte de clientèle, ces faits n’étant pas prouvés ;

Considérant qu’en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile des époux X ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande de l’agent immobilier, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déclare recevable la demande de M^me C D, épouse X, et M. A X de minoration de la somme de 30 000 € prévue par la clause pénale ;

Déboute M^me C D, épouse X, et M. A X de cette demande ;

Dit que les intérêts au taux légal courront sur la somme de 30 000 € à compter du 13 mars 2010 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum M^me C D, épouse X, et M. A X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^me C D, épouse X, et M. A X à payer à la société Cabinet Robin immobilier la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière La Présidente