RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 458 /2015 DU 24 FEVRIER 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/02721

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 26 Septembre 2013 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de BRIEY, R.G.n° 10/00561, en date du 29 août 2013,

APPELANT :

Maître S C, Notaire, demeurant XXX – XXX

Représenté par la SCP THIBAUT SOUCHAL, avocats au barreau de NANCY, plaidant par Maître KUHN, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉS :

Monsieur Z A, demeurant XXX,

Madame I N épouse A, XXX – XXX

Représentés par la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître sylvain VAROQUAUX, avocat au barreau de LENS,

SA GROUPAMA D’OC

dont le siége est XXX, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège,

Représentée par Maître Aline FAUCHEUR SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître Aubin LEBON, avocat au barreau de NANCY,

SA SOCIETE GENERALE, dont le siége est 29 Bld haussmann – XXX, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siége,

Représentée par la SCP JOUBERT DEMAREST, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître DESMARET, avocat au barreau de NANCY,

SARL D DEVELOPPEMENT

dont le siège est XXX,représentée par ses représentants légaux, pour ce domiciliés audit siège,

Représentée par la SCP VASSEUR PETIT RIOU, avocat au barreau de NANCY,

Maître Q F Pris en sa qualité de Mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL GROUPE G, XXX, ledit mandataire demeurant XXX

N’ayant pas constitué avocat,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : Madame Patricia RICHET, Présidente, chargée du rapport, et Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée

de :

Madame Patricia RICHET, Président de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON , Conseiller,

A l’issue des débats, le Président annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 Février 2015 , puis ce jour le délibéré a été prolongé pour l’arrêt être rendu le 24 février 2015, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2015 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Président, et par Madame DEANA, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Démarchés par la Sarl D Développement, ayant pour activité la commercialisation de programmes immobiliers entrant dans le cadre des lois de défiscalisation, les époux Z et X, alors domiciliés dans les Bouches du Rhône ont, par acte sous seing privé du 6 octobre 2006, signé avec la Sarl Groupe G, un contrat de réservation d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement sis à XXX et Moselle), stipulant que le réservant devenu vendeur fournira au réservataire devenu acquéreur en l’état futur d’achèvement l’une des garanties prévues aux articles R 261-17 du code de la construction et de l’habitation.

Puis par acte authentique dressé par M. S C, notaire à Piennes le 27 août 2007, les époux A, qui y étaient représentés, ont acquis de la société Groupe G et en l’état futur d’achèvement, un appartement, une cave et un parking ( lots n° 59 et 45) situés dans le bâtiment 'Y', dans un ensemble immobilier dénommé ' Les Terrasses de Jade’ à édifier à Cutry, moyennant la somme globale de 132 303 € avec une livraison fixée au plus tard pour la fin du second trimestre 2008.

Pour financer cette acquisition, les époux A avaient contracté le 30 avril 2007 un emprunt de 138 483 € auprès de la Société Générale avec déblocage des fonds à hauteur de 2% immédiatement au titre du dépôt de garantie puis par fractions successives, 95% devant être acquittés à l’achèvement des travaux et le solde de 5% lors de la livraison et de la remise des clés.

Le bien immobilier n’a jamais été livré malgré un report au 4^e trimestre 2009 ou au plus tard au 1^er trimestre 2010 annoncé par la société Groupe G dans un courrier du 4 mai 2009, le chantier ayant été définitivement abandonné et déserté depuis octobre 2009 ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier du 28 janvier 2010.

Par jugement du 18 février 2010, le tribunal de commerce de Briey a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la société Groupe G, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 1^er avril 2010, M. F étant désigné ès-qualité de liquidateur.

Excipant que le terme n’avait pas été respecté et que le bien ne serait jamais livré, les époux A ont, par actes des 15 et 16 avril 2010, fait assigner la société Groupe G, son liquidateur et la Société Générale devant le tribunal de grande instance de Briey sur le fondement de l’article 1610 du code civil, en résolution judiciaire de la vente et du prêt bancaire qui en est l’accessoire, en condamnation de la société Groupe G et de la Société Générale à leur payer, sauf à parfaire, les sommes respectives de 313 121,60 € à titre d’indemnisation et 10 000 € au titre des remboursements en capital, intérêts et frais réglés, et ce avec exécution provisoire, outre indemnité de procédure et dépens.

Invités par jugement avant dire droit du 5 août 2010 à conclure au visa des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, les époux A ont, par conclusions signifiées aux défendeurs le 25 septembre 2010, indiqué avoir déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe G à hauteur de 317 121,60 € le 27 avril 2010. Ils ont en conséquence sollicité du tribunal la constatation et la fixation de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe G pour le montant à parfaire visé dans leur demande initiale et réitéré leurs autres demandes.

Par ordonnance sur incident du 27 juin 2011, le juge de la mise en état a ordonné, jusqu’à intervention d’une décision définitive, la suspension de l’exécution en principal, intérêts, frais et accessoires du prêt consenti par la Société Générale.

Invoquant, d’une part, un manquement du notaire à son devoir de conseil renforcé quant aux risques présentés par l’opération soumise à l’aléa de la disparition du vendeur et au fait que la société Groupe G menant plusieurs opérations immobilières en même temps avait une surface financière fragile, d’autre part, les fautes de la société D Développement les ayant démarchés qui elle non plus ne leur a prodigué aucun conseil sur la nature de l’opération, sur les risques inhérents aux VEFA et de non-livraison en cas de liquidation judiciaire du vendeur, et ayant en outre participé aux manoeuvres frauduleuses mises en place par la société Groupe G en leur faisant signer des appels de fonds antidatés, les époux A ont, par actes des 12 et 16 janvier 2012, assigné en intervention forcée M. S C et la société D Développement aux fins de les voir condamner solidairement ou l’un plutôt que l’autre à leur payer la somme de 445 424,60 € avec intérêts au taux légal outre la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens. Cette procédure a été jointe à l’instance principale.

Par jugement du 29 août 2013, le tribunal de grande instance de Briey a :

— prononcé la résolution de la vente et la résolution du prêt bancaire accessoire à la vente,

— fixé la créance des époux A au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe G à la somme de 164 328,45 €, correspondant à leurs préjudice matériel et moral et à la clause pénale,

— condamné solidairement les époux A à payer à la Société Générale la somme de 131 867,85 € au titre de la restitution des sommes reçues, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements successifs,

— condamné la Société Générale à payer aux époux A la somme de 15 871,89 € au titre de la restitution des sommes reçues, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements,

— condamné in solidum la Société Générale et la société D Développement à payer aux époux A la somme de 23 814,54 € à titre de dommages et intérêts,

— dit que les créances réciproques dues par la Société Générale et les époux A se compenseront à due concurrence,

— condamné M. C et la société D Développement à payer in solidum aux époux A la somme de 114 053,31 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. C, la Société Générale et la société D Développement à payer chacun aux époux A la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— condamné solidairement M. C, la Société Générale et la société D Développement aux dépens.

Pour prononcer la résolution des contrats de vente et de prêt, le premier juge a relevé qu’il était constant que l’immeuble était simplement hors d’eau, que dans le lot correspondant aux droits acquis par les époux A seules les cloisons avaient été posées, les communs étant bruts de béton, qu’aucune entreprise ne se trouvait sur le chantier et qu’en l’absence de délivrance par le vendeur dans le temps convenu entre les parties, les acquéreurs étaient bien fondés à demander la résolution de la vente, laquelle entraînait, par application des dispositions de l’article L 311-32 du code de la consommation, la résolution du contrat de prêt, avec restitutions réciproques ainsi que l’allocation aux époux A, au titre de la clause pénale, d’une somme complémentaire de 26 460,60 € à fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe G.

Sur les responsabilités, le tribunal a considéré que le notaire avait manqué à son devoir de conseil dès lors qu’il n’avait pu, lors de la vente, éclairer utilement les époux A qui étaient représentés, notamment sur les conséquences de la garantie intrinsèque et sur les conséquences de la garantie d’achèvement fournies par le vendeur conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation, et, alors qu’il ne les avait jamais rencontrés, ne justifiait pas davantage les avoir éclairés antérieurement lors de la notification du projet d’acte. Le premier juge a également relevé que le notaire n’avait en outre pas vérifié la réalité de la constitution de la garantie intrinsèque, s’étant contenté de s’en tenir à l’attestation du notaire précédent selon laquelle les ventes immobilières étaient réalisées pour un montant supérieur à 75% du total de l’opération.

Le tribunal a en outre observé que la banque n’avait de son côté procédé à aucune des vérifications qui lui incombait en acceptant de libérer les fonds au mépris des dispositions de l’acte de vente sans vérifier leur caractère exigible et avait ainsi manqué à son devoir de vigilance engageant ainsi sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Enfin, s’agissant de la société D Développement, le tribunal a retenu sa responsabilité contractuelle, d’une part, en ce qu’elle a manqué à son obligation de renseigner précisément les acquéreurs éventuels sur l’ensemble des éléments du programme qu’elle avait préalablement étudié en sa qualité de 'conseil en investissement’ et plus particulièrement sur la nature de la garantie d’achèvement, d’autre part, en ce qu’elle avait présenté à la signature des époux A des appels de fonds non datés et non accompagnés de l’attestation de l’architecte, ne permettant pas à ceux-ci de contrôler la libération des fonds.

Ayant interjeté appel de ce jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 26 septembre 2013, M. S C en sollicite l’infirmation en ce qu’il a retenu sa responsabilité et demande en conséquence de constater qu’il a rempli ses obligations professionnelles, de dire et juger les époux A autant irrecevables que mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter. Reconventionnellement, il sollicite la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer les sommes de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause l’action abusive et vexatoire qu’ils mènent à son encontre et 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Souchal, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que les époux A ne rapportent pas la preuve des manquements qu’ils lui imputent et qu’en tout état de cause, il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans la décision de la venderesse quant au choix du type de garantie d’achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, ni d’attirer l’attention des futurs acquéreurs sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque, ni de les informer de la multiplicité des opérations immobilières menées concomitamment par le vendeur et ce d’autant que le pourcentage de taux de financement de l’opération à hauteur de 75% ( 75,77%) avait été constatée le 20 décembre 2006 suivant acte reçu par son confrère Maître Lezer et alors qu’il ne disposait de toute manière pas des pièces indispensables à effectuer cette opération, lesdites pièces ayant été déposées au rang des minutes de Maître Lezer.

Il indique qu’en l’absence de faute, le préjudice allégué par les époux A ne saurait être mis à sa charge et que, si par impossible, 'le tribunal’ ( sic) venait à prononcer la nullité de l’acte de vente, la restitution du prix de vente ne pourrait incomber qu’à la seule société venderesse, tenue à la garantie légale, et qu’au surplus, en application de l’article 1961 du code général des impôts, le montant des droits acquittés est restituable par l’administration fiscale de telle sorte qu’il ne peut constituer un poste de préjudice indemnisable par un notaire. Enfin, il relève que les époux A ne produisent aucun justificatif du montant des 445 424,60 € qu’ils sollicitent au titre de leur préjudice.

S’agissant de l’appel en garantie formé à son encontre par la société D Développement, M. C ne formule aucune demande dans le dispositif de ses écritures.

Les époux A demandent à la cour,

— à titre principal,

* de débouter M. C de son appel et la société D Développement de son appel incident,

* de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la Société Générale à leur payer la somme de 15 871,89 € au titre de la restitution des sommes reçues et, statuant à nouveau, de porter cette somme à 17 385,95 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements dès lors que la banque a repris le prélèvement de deux échéances du prêt en violation de l’ordonnance du juge de la mise en état du 31 mai 2011,

* de confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement attaqué sauf à indiquer de manière détaillée les lots de copropriété dont la vente est résolue au motif qu’un règlement de copropriété- état descriptif de division ayant été reçu par Maître H notaire à Villerupt le 30 août 2006 et publié au bureau des hypothèques de Villerupt le 20 octobre 2006,

— à titre subsidiaire et à défaut, de condamner solidairement la Société Générale, M. C et la société D Développement ou l’un plutôt que l’autre, à leur payer la somme de 140 995,96 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande, et de confirmer le jugement en ses autres dispositions non contraires au présent dispositif,

— additant au jugement, de condamner solidairement la société Générale, M. C et la société D Développement, ou l’un plutôt que l’autre, à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Clarisse Mouton avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils rappellent que la livraison du bien n’aura jamais lieu en raison de la liquidation judiciaire du promoteur-constructeur, que le liquidateur judiciaire n’a pas constitué avocat ni ne leur a annoncé la livraison de l’appartement dont s’agit et que par ailleurs il n’existe aucune garantie extrinsèque d’achèvement de l’immeuble, de telle sorte que la résolution de la vente est justifiée de même que celle du contrat de prêt qui en est l’accessoire obligé.

Pour chiffrer à 140 995,96 € le montant de leur préjudice toutes causes confondues revendiqué à titre subsidiaire, ils indiquent qu’à la somme de 115 995,96 € s’ajoute celle de 25 000 € correspondant à un préjudice moral dû aux tracas de la situation dans laquelle ils se sont trouvés ainsi que des préjudices accessoires consécutifs à la résolution.

S’agissant des responsabilités mises en cause, ils reprennent leur argumentation initiale sur le manquement du notaire, d’une part, à son devoir de conseil absolu en matière de garantie intrinsèque à l’égard d’acquéreurs géographiquement éloignés et néophytes en la matière et ce alors que dans le contrat de réservation la nature même de la garantie d’achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, n’était pas déterminée, d’autre part, à son devoir d’efficacité de l’acte qu’il a reçu.

Ils font également valoir que la société D Développement, en sa qualité de professionnel, s’est montrée défaillante dans son obligation de conseil et a participé aux manoeuvres frauduleuses mises en place par la société Groupe G en leur faisant signer des appels de fonds antidatés, ce dont elle ne se cache même plus.

S’agissant de la Société Générale, ils rappellent que contrairement à ce que cette dernière allègue, leur demande aux fins d’engager sa responsabilité ne constitue pas une demande nouvelle à hauteur de cour et est donc parfaitement recevable, que la banque a elle aussi manqué à son devoir de conseil en sa qualité de professionnel du financement immobilier en omettant de les informer sur les risques de l’opération projetée et leur a ainsi fait perte une chance de ne pas contracter. Ils lui reprochent également des fautes dans l’exécution même du contrat en cause en ayant procédé au règlement des appels de fonds sans vérifier l’avancement des travaux ce qui a permis à la société Groupe G de percevoir 95% du prix de vente, faute que la banque a d’ailleurs reconnue dans ses écritures du 29 septembre 2014.

Ne contestant pas sa responsabilité contractuelle au titre du déblocage des fonds et prétendant que pour la première fois en cause d’appel les époux A invoquent le défaut de conseil de la banque sur la garantie d’achèvement, demande irrecevable au titre de l’article 564 du code de procédure civile et qu’en tout état de cause elle n’avait pas à les aviser du risque présenté par la garantie d’achèvement librement choisie par le promoteur-constructeur, cette obligation pesant uniquement sur le notaire et la société D Développement et faisant également valoir que l’appel en garantie formée contre elle par la société D Développement ne saurait être accueilli, la Société Générale demande à la cour de constater qu’elle n’est pas concernée par l’appel principal interjeté par M. C, de confirmer le jugement mais seulement en ce qu’il l’a considérée comme responsable du déblocage des appels de fonds postérieurs à la réalisation du lot 'menuiseries extérieures’ de telle sorte que le montant du déblocage s’élève à 17 199,39 € et non à 23 814,54 € comme retenu par erreur par le premier juge et, en conséquence, après compensation entre les créances réciproques des parties, de condamner les époux A à lui restituer la somme de 98 796,57 € ( 131 867,85 € – 15 871,89 € – 17 199,39 €) avec intérêts légaux. Elle sollicite également le débouté des époux A et de la société D Développement de toutes autres demandes, fins et prétentions à son égard et de dire n’y avoir lieu à mettre à sa charge ni dépens d’appel ni indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société D Développement, sollicite l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour,

— à titre principal, de prononcer sa mise hors de cause et de débouter en conséquence toutes les parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

— à titre subsidiaire, de déclarer recevable et bien fondé sa demande en garantie contre M. C et la Société Générale et, en conséquence de les condamner à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre à la requête des époux A, d’infirmer le jugement sur le montant des condamnations,

— à titre infiniment subsidiaire, de déclarer recevable et bien fondée sa demande en garantie de la société Groupama d’OC et juger qu’il n’y a pas de sinistre sériel au sens de l’article L 124-1-1 du code des assurances s’agissant de l’ensemble des acquéreurs placés dans la même situation que les époux A,

— en tout état de cause, condamner in solidum les époux A, M. C et la Société Générale à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue n’avoir agi qu’en qualité d’intermédiaire et n’avoir eu aucun lien contractuel avec les époux A qui ne peuvent donc lui reprocher un quelconque manquement à un prétendu devoir de conseil et alors qu’à son stade d’intervention, elle ne connaissait pas et ne pouvait connaître la garantie d’achèvement qui serait choisie par la société Groupe G, seule la responsabilité du notaire ayant instrumenté l’acte qui doit contenir des mentions légales obligatoires destinées à informer l’acquéreur en cas de garantie intrinsèque, pouvant être éventuellement engagée. Elle conteste également sa participation à un quelconque montage frauduleux, expliquant avoir seulement voulu éviter aux clients des intérêts de retard en cas de déblocages tardifs, les époux A n’apportant d’ailleurs aucune preuve de leurs allégations d’autant qu’elle leur avait offert deux options: soit signer tous les appels de fonds en une seule fois et les envoyer au Groupe G qui les gérait en les envoyant à la banque laquelle ne pouvait débloquer les fonds correspondants qu’à réception de l’attestation d’achèvement de la phase concernée, soit les conserver et gérer eux-mêmes l’envoi de chaque appel de fonds à la banque.

Elle indique également que le tribunal a commis une erreur en la condamnant in solidum avec M. C d’une part, avec la Société Générale d’autre part, à payer aux époux A une somme globale de 137 867,85 € ( correspondant au montant des restitutions dues à la banque augmentée de dommages et intérêts pour préjudice moral de 6 000 €) alors qu’un éventuel manquement au devoir de conseil qui lui serait imputable ne pourrait se résoudre qu’en des dommages et intérêts pour perte d’une chance de ne pas contracter dont l’évaluation ne peut correspondre au montant intégral des préjudices subis mais seulement à une fraction de ceux-ci.

Assignée en intervention forcée le 24 septembre 2014 par la société D Développement en sa qualité d’assureur, la Société Groupama D’Oc demande à la cour,

— à titre principal, de déclarer irrecevable cet appel en intervention forcée et en garantie au visa de l’article 555 du code de procédure civile, au motif que la société D Développement, pourtant avisée des limites de garantie de son assureur dès le 1^er août 2011, n’a pas estimé utile de l’attraire devant la juridiction du 1^er degré,

— à titre subsidiaire, de la déclarer prescrite en application de l’article l 114-1 du code des assurances qui limite à deux ans l’action dérivant d’un contrat d’assurance,

— à titre très subsidiaire sur le fond, de débouter toutes les parties de toutes demandes, fins et conclusions contraires à ses écritures et, infirmant le jugement entrepris,

* à titre principal, de prononcer la mise hors de cause de la société D Développement, et en conséquence sans objet la demande en garantie de cette dernière à son égard,

* à titre subsidiaire, d’infirmer le jugement

¤ en ce qu’il a omis de statuer sur la demande en garantie de la société D Développement contre les co-défendeurs, M. C et la Société Générale,

¤ sur le montant des condamnations prononcées,

¤ en ce qu’il a condamné la société D Développement au paiement de la somme de 131 867,85 € comprenant le poste indemnisable au titre d’un manquement à un prétendu devoir de conseil et en application des restitutions entre solvens et accipiens,

¤ en ce qu’il a méconnu le principe de réparation intégrale puisque la réparation de la perte de chance ne peut être équivalente à la valeur de l’événement qui aurait pu être évité,

¤ en ce qu’il a condamné la société D Développement à des dommages et intérêts divers, à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* à titre très subsidiaire, de statuer ce que de droit sur le plafond de garantie et sur la franchise de 10%,

* à titre infiniment subsidiaire, la déclarer recevable et bien fondée en sa demande en garantie à l’encontre de M. C et de la Société Générale en application des articles 1382 et 1383 du code civil et, en conséquence, condamner in solidum M. C et la Société Générale à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, tant en principal, qu’intérêts et frais à la requête de la société D Développement et/ou de toute autre partie à l’instance,

— en tout état de cause, de condamner in solidum M. C et la Société Générale à lui verser une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris en intervention forcée dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour se réfère expressément pour plus ample exposé des moyens et prétentions de la société Groupama d’Oc à ses conclusions récapitulatives.

M. F n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2014.

SUR CE :

Il convient préalablement de relever que M. C ne soulève dans ses écritures aucun moyen tendant à l’irrecevabilité des demandes des époux A. Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile selon lesquelles 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif', la cour ne statuera pas sur la demande de M. C tendant à voir la société D Développement déboutée de son appel en garantie à son encontre.

— Sur la résolution du contrat de vente et du contrat de prêt bancaire:

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de ces deux contrats dès lors qu’il n’est ni contesté ni contestable que suite à la liquidation judiciaire de la société Groupe G, les travaux de construction n’ont pas été achevés et sont, en l’état de la présente procédure, insusceptibles de l’être.

S’agissant de la résolution du contrat de vente, il y a lieu de relever que par l’effet de la liquidation judiciaire de la société Groupe G, les époux A ne pourront obtenir la restitution de la somme qu’ils lui ont versée suite aux appels de fonds émis par cette dernière, correspondant à 131 867,85 €.

Le contrat de vente dressé le 27 août 2007 par M. C stipule expressément sous l’intitulé 'indemnité forfaitaire’ que la partie à laquelle est imputable la résolution devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire de 20% du prix de vente outre la réparation du préjudice effectivement subi. Il est donc dû par la société Groupe G la somme de 26 460 € à ce titre.

C’est donc à juste titre que le premier juge a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe G la créance des époux A pour les montants ci-dessus.

Consécutivement à la résolution du contrat de prêt, les époux A seront tenus solidairement de restituer à la Société Générale le montant des fonds qu’ils en ont perçus soit 131 867,85 € selon attestation de la banque en date du 17 novembre 2009, outre les intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements successifs. De son côté, la Société Générale devra rembourser aux époux A les sommes reçues de ces derniers au titre du remboursement du prêt, soit 15 871,89 € à la date du jugement.

Toutefois, il résulte de la copie d’écran du compte bancaire des époux A édité le 31 octobre 2013, compte affecté initialement au remboursement du prêt, que la Société Générale a prélevé les 8 juillet et 8 août 2013 deux échéances du prêt résolu d’un montant de 757,03 € chacune, qu’ils ont couvert par virement de 1 510 € le 2 septembre suivant.

Il convient en conséquence de porter à 17 385,95 € le montant de la somme que la Société Générale sera condamnée à payer aux époux A au titre de la restitution des sommes reçues, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements. Le jugement sera en conséquence réformé sur ce point.

— Sur les responsabilités:

* Sur la responsabilité du notaire:

L’acte de vente dressé par M. C stipule au paragraphe 'Garanties dues par le vendeur’ que ce dernier fournit à l’acquéreur la garantie 'intrinsèque’ résultant des conditions propres de l’opération prévue à l’article R 261-18 b du code de la construction et de l’habitation, ce texte ainsi que celui de l’article R 261-20 pris pour son application étant reproduits intégralement. Après avoir rappelé la détermination chiffrée de la garantie, le notaire a mentionné, en application desdits articles, que la garantie d’achèvement intrinsèque était établie et que l’acquéreur reconnaissait être averti de la teneur de la garantie d’achèvement fournie.

Pour que soit établie la garantie intrinsèque, l’article R 261-18 b du code de la construction et de l’habitation exige la réunion de plusieurs conditions, en l’espèce que les fondations soient achevées et que le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans le programme soit assuré à concurrence de 75% du prix prévu.

Or si l’acte de vente mentionne au paragraphe 'Achèvement des fondations et état d’avancement des travaux’ que les fondations du bâtiment dans lequel sont situés les biens et droits immobiliers acquis par les époux A sont achevés à la date du 4 décembre 2006 ainsi qu’il résulte d’une attestation du maître d’oeuvre, ladite attestation n’est pas annexée à l’acte. Aucun élément ne permet donc d’affirmer que l’achèvement des fondations a été constatée par M. C, alors pourtant que ce dernier, tenu d’assurer l’efficacité de l’acte de vente, aurait dû procéder lui-même aux vérifications nécessaires.

Il en va de même du financement de l’immeuble. En effet, si M. C, nouveau notaire de l’opération immobilière, a indiqué qu’aux termes d’une attestation établie le 20 décembre 2006 par son prédécesseur Maître Lezer, notaire à Villerupt, il a été constaté la réalisation à titre définitif de diverses ventes dans l’opération immobilière dont s’agit représentant un financement de 1 769 640 € supérieur au montant minimum exigé de 1 751 616 € ( 75%), ladite attestation n’est pas davantage annexée à l’acte. M. C ne peut valablement se retrancher derrière le fait qu’il ne disposait pas des pièces indispensables pour effectuer la vérification nécessaire, dès lors qu’il ne peut ignorer les dispositions de l’article R 261-20 du code de la construction et de l’habitation qu’il a lui-même insérées à son acte précisant, entre autres, qu’en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, une attestation est délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, attestation qu’il n’a manifestement pas sollicitée de la banque.

La cour relève en outre qu’il n’est pas davantage établi par une quelconque mention à l’acte que le notaire instrumentaire, qui n’a jamais eu aucun contact, même épistolaire avec les acquéreurs, aurait présenté lesdites attestations à leur représentant.

Il est donc particulièrement malvenu à prétendre s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’avait pas à effectuer lui-même des vérifications en invoquant des jurisprudences inapplicables au cas d’espèce.

De ce premier chef, M. C a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

Il a également commis une seconde faute par violation de son obligation de conseil absolu à l’égard des acquéreurs qui, contrairement à ce qu’il allègue, ne lui reprochent nullement de ne pas s’être substitué à la société Groupe G dans le choix de la garantie d’achèvement, qui n’appartient qu’au seul vendeur, ni ne soulèvent une quelconque illégalité de la garantie intrinsèque nonobstant sa moindre sécurisation, mais de ne pas les avoir informés des risques présentés par la garantie intrinsèque.

Ainsi que l’a à juste titre relevé le tribunal, si les textes légaux sont bien mentionnés à l’acte de vente, le notaire ne peut se contenter de ces mentions mais doit, en vertu de son devoir de conseil, éclairer utilement les acquéreurs afin de les mettre en mesure d’apprécier leurs engagements en présence d’une garantie intrinsèque dont le notaire ne peut prétendre ignorer qu’elle présente des risques importants et alors qu’il s’adresse à des acquéreurs profanes en matière d’investissement immobilier, de manière à ce qu’informés que l’opération n’est pas protégée par une garantie plus efficace, les acquéreurs acceptent néanmoins de donner leur consentement.

Or comme rappelé précédemment, le notaire n’a jamais vu les époux A ni ne justifie leur avoir adressé un projet d’acte voire même un simple courrier explicatif afin de susciter leur réaction quant au régime des garanties et sur la portée exacte de leurs engagements, la seule menton portée à l’acte selon laquelle les 'l’acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d’achèvement fournie’ ne lui permettant pas de s’abstenir d’exercer pleinement son devoir de conseil.

Le caractère absolu du devoir de conseil du notaire ne lui permet pas de se défausser de sa responsabilité sur les autres intervenants à l’opération.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité délictuelle du notaire et l’a condamné à réparer le préjudice qui en est résulté pour les époux A.

* Sur la responsabilité de la Société Générale:

La Société Générale reconnaissant sa responsabilité dans le cadre de l’exécution du contrat de prêt, le jugement sera confirmé purement et simplement de ce chef sans qu’il y ait lieu de statuer surabondamment sur un éventuel manquement au devoir de conseil.

* Sur la responsabilité de la Société D Développement:

Pour retenir la responsabilité contractuelle de cette société sur le fondement de l’article 1147 du code civil, le tribunal s’est fondé sur un document émanant de cette dernière se présentant comme 'Votre conseil en investissement patrimonial’ versé aux débats par la Société Générale, intitulé 'Etude personnalisée d’investissement immobilier’ reprenant les références du programme en cause, le coût de l’investissement, la situation propre des acquéreurs et l’étude de leur bilan sur 11 ans.

Toutefois, outre que la cour ne peut se fonder sur un document publicitaire qui n’est pas versé aux débats à hauteur d’appel, il y a lieu de relever qu’aucun lien contractuel n’existe entre les époux A et la société D Développement qui n’est intervenue qu’en qualité d’intermédiaire, la circonstance que cette dernière ait signé le contrat de réservation en qualité de mandataire du Groupe G ne pouvant lui conférer le statut de co-contractant.

Il ne peut en conséquence lui être reproché un manquement à un devoir de conseil d’autant que lors de la souscription du contrat de réservation, la société Groupe G n’avait pas encore fait le choix de la garantie qu’elle appliquerait à son programme immobilier.

En revanche, la société D Développement, dont il n’est pas établi qu’elle ait agi avec intention de nuire, a toutefois commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil en faisant signer aux époux A l’ensemble des appels de fonds non datés alors que les travaux correspondants n’étaient pas réalisés. La circonstance qu’en procédant ainsi elle ait voulu éviter aux acquéreurs des intérêts de retard en cas de déblocage tardif des fonds est inopérante dès lors que cette pratique a eu pour effet de priver les époux A de la possibilité de connaître l’état d’avancement des travaux et a donc concouru au dommage qui leur a été causé. Elle ne peut davantage se retrancher à cet égard derrière la responsabilité de la banque ni de celle de la société Groupe G qui gérait le calendrier des appels de fonds.

Le jugement sera en conséquence réformé sur la nature de la responsabilité encourue par la Société D Développement.

Les manquements du notaire, de l’intermédiaire et de la banque ont indissociablement concouru au préjudice causé aux époux A.

Toutefois, ainsi que le soulève à juste titre la société D Développement, les fautes commises par les intervenants n’ont pas la même gravité. Il convient en effet d’observer qu’en sa qualité de professionnel normalement averti et étant intervenu le dernier dans l’établissement de l’acte de vente, le notaire doit être déclaré principalement responsable du préjudice à hauteur de 70%, la société D Développement le sera à hauteur de 20% et la Société Générale à hauteur de 10%.

— Sur les appels en garantie:

Le tribunal a omis de statuer sur cette demande présentée de ce chef par la société D Développement.

Au vu des développements précédents, il y a lieu de dire que M. C et la Société Générale seront tenus de la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre à la demande des époux A, tant en principal qu’intérêts et frais, respectivement à concurrence de 70% et 10%.

— Sur l’appel en intervention forcée de la société Groupama D’Oc:

La cour le déclarera irrecevable en application des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile. En effet, une personne peut être attraite en intervention forcée devant la cour en cas d’évolution du litige c’est-à-dire en cas de révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données du litige.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce, Groupama D’Oc ayant exposé à son assurée les limites de sa garantie et le montant de la franchise applicable par courrier recommandé avec accusé de réception du 1^er août 2011, certes non retiré mais confirmé par un courriel du 27 septembre 2011 lu par le destinataire à 17h56.

La société D Développement ne peut davantage se prévaloir, au titre de l’évolution du litige, d’autres dossiers dans lesquels Groupama D’Oc, intervenant volontaire, aurait énoncé les mêmes indications sur les plafonds incontestables de garantie ce qui aurait donné lieu à une décision du tribunal de grande instance de Briey, non produite, qui aurait estimé que Groupama d’Oc ne pouvait exciper de la notion de sinistre sériel pour limiter sa garantie.

— Sur les préjudices et les réparations:

Outre les sommes de 131 867,85 € et 26 460,60 € déjà évoquées au titre de la résolution du contrat de vente, c’est également à bon droit que le premier juge a estimé que les époux A avaient subi un préjudice moral consécutif, notamment, à l’absence de perception des revenus escomptés de leur investissement et aux tracas engendrés par la procédure. Toutefois la cour limitera à 2 000 € le montant de la réparation due à chacun des époux.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe G la créance des époux A mais le réformera sur son montant global qui sera de 162 328,45 €.

Ainsi que l’a relevé très justement le premier juge, la Société Générale qui a manqué à ses obligations au titre de la libération des fonds sera condamnée à payer aux époux A le montant des sommes indûment versées à la société Groupe G après la réalisation du lot 'menuiseries extérieures’ ( le 15 octobre 2008), soit, au vu des pièces produites, 6 615,15 € le 16 janvier 2009 et 10 584,24 € le 23 février 2009, ce qui représente au total 17 199,39 € et non 23 814,90 € comme retenu par le premier juge. En conséquence, le jugement sera réformé uniquement sur ce montant. Cette somme sera également assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Le jugement sera en outre confirmé en ce qu’il a dit que les créances réciproques dues par les époux A et la Société Générale se compenseront à due concurrence.

Les époux A ayant droit à la réparation intégrale de leur préjudice, M. C ne peut, pour en limiter l’indemnisation, la réduire par application des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts. Il sera en conséquence tenu de réparer le préjudice subi par les époux A qui n’est pas réparé par ailleurs, in solidum avec la société Groupe G mais dans la limite du partage de responsabilité mis à sa charge, préjudice s’élevant à 118 668,46 € ( 131 867,85 € + 4 000 € – 17 199,39 €) qui sera ramené à 114 053,31 € selon demande des époux A de confirmation du jugement sur ce point.

La société D Développement, au titre de sa responsabilité délictuelle, sera également tenue de réparer le préjudice des époux A s’élevant à 114 053,31 € in solidum avec M. C, dans la limite du partage de responsabilité mis à sa charge.

Elle sera en outre condamnée in solidum avec la Société Générale à payer aux époux A la somme de 17 199,39 €, dans la limite du partage de leurs responsabilités.

Le jugement sera en conséquence réformé sur ces points.

— Sur les demandes accessoires:

Le jugement sera confirmé sur les indemnités de procédure et les dépens.

Succombant en ses prétentions en cause d’appel, M. C sera tenu aux entiers dépens dont recouvrement, en ce qui les concerne, au profit de Maître Mouton et des avocats de la société Groupama D’Oc conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 €, chacun, à M. A, M^me A, la Société Générale, la société D Développement et la société Groupama D’Oc.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente et du contrat de prêt bancaire ;

Le réforme en ce qui concerne le montant de la créance des époux A fixé au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Groupe G, le montant des restitutions dues aux époux A par la Société Générale et, statuant à nouveau :

Fixe la créance des époux A au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Groupe G à la somme de CENT SOIXANTE DEUX MILLE TROIS CENT VINGT HUIT EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES (162.328,45 €) ;

Condamne la Société Générale à payer à M. Z A et M^me I A la somme de DIX SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES (17.385,95 €) au titre de la restitution des sommes reçues avec intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements successifs ;

Le réforme sur la nature de la responsabilité encourue par la Sarl D Développement et statuant à nouveau ;

Dit que la Sarl D Développement a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

Le réforme sur les condamnations à réparation du préjudice des époux A et statuant à nouveau :

Dit que M. C est tenu in solidum avec la société Groupe G et la Sarl D Développement dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux époux A s’élevant à CENT QUATORZE MILLE CINQUANTE TROIS EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES (114.053,31 €) ;

Condamne in solidum M. S C et la Sarl D Développement à payer aux époux A la somme de CENT QUATORZE MILLE CINQUANTE TROIS EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES (114.053,31 €) dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge ;

Dit que la Sarl D Développement est tenue in solidum avec la SA Société Générale dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux époux A s’élevant à 17 199,39 €,

Condamne in solidum la Sarl D Développement et la SA Société Générale à payer aux époux A la somme de 17 199,39 € dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge,

Le confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Dit que la résolution de la vente intervient pour les lots de copropriété n° 59 et 45 dépendant d’un immeuble sis à Cutry cadastré sections XXX d’une superficie de 13 a 15ca et XXX d’une superficie de 09a 65ca et pour les biens et droits immobiliers suivants dans le bâtiment Y :

— lot n° 59 au 1^er étage du bâtiment Y: un appartement comprenant un salon-cuisine, une chambre, une salle de bains, un WC, un dégagement, un cellier, une terrasse, les 234/10 000 èmes des parties communes PC G et les 468/10 000 èmes des parties communes spéciales PC 2, commercialisé sous le n° 28,

— lot n° 45 au sous-sol du bâtiment Y: une cave et un parking, les 20/10 000 èmes des parties communes PC G et les 40/10 000 èmes des parties communes PC 2 ;

Dit que la responsabilité dans la survenance du préjudice causé aux époux A incombe à M. S C à concurrence de 70%, à la Sarl D Développement à concurrence de 20% et à la SA Société générale à concurrence de 10% ;

Déclare irrecevable l’appel en intervention forcée de la société Groupama D’ Oc par la société D Développement ;

Dit que M. S C et la SA Société Générale seront tenus de garantir et relever la Sarl D Développement des condamnations prononcées à son encontre à concurrence respectivement de 70% et 10%,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Condamne M. C à payer à M. Z A, à M^me I A, à la SA Société Générale, à la Sarl D Développement et à la société Groupama D’Oc, une somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. S C aux dépens d’appel dont recouvrement selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, chacun en ce qui les concerne, au profit de Maître Clarisse Mouton, avocat à la cour d’appel de Nancy et des conseils de la société Groupama D’Oc.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en vingt trois pages.