Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/14849

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de MELUN – RG n° 13/00669

APPELANTE

SARL CLASS & CO

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

INTIMEE

SAS POLYTECH IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e Sandra ROBERT de la SELURL C.S.R AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0416

Assistée de M^e ZOUARI Thomas, substituant M^e Sandra ROBERT de la SELURL C.S.R AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0416

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Frédéric CHARLON, président

Madame Evelyne LOUYS, conseillère

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par M^me Patricia PUPIER, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2012, la SAS POLYTECH IMMOBILIER (POLYTECH) a donné à bail commercial à la SARL CLASS & CO des locaux à usage exclusif de bureaux sis XXX à XXX.

Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail puis l’a assigné en référé.

Par ordonnance contradictoire du 23 juin 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Melun a :

— constaté la résiliation du bail commercial conclu le 8 juin 2012 entre la SAS POLYTECH et la SARL CLASS & CO à effet du 10 novembre 2013,

— ordonné à la SARL CLASS & CO de libérer les lieux, objet du bail résilié, dans la quinzaine de l’accomplissement de la mesure d’instruction ci-après prescrite et passé ce délai, ordonné d’ores et déjà son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, requis à cet effet par le bailleur,

— commis la SELARL HJ MELUN, huissiers de justice associés à Melun, avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils ;

— se rendre sur les lieux, dans le local (1^er étage) et ses dépendances (emplacements de parking), objet du bail résilié, dans l’immeuble sis XXX à XXX ;

— procéder, contradictoirement entre les parties, à un état de sortie des lieux ;

— du tout dresser procès-verbal auquel seront annexés, s’il y a lieu, les photographies effectuées à cette occasion et qui fera mention, le cas échéant, des observations formulées par les parties lors des opérations ;

— autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, objet du bail résilié, dans tel garde-meubles du choix de l’huissier de justice qui instrumentera, aux frais et risques de la SARL CLASS & CO dans les conditions prévues aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé sur la base d’une valeur mensuelle de 5 547, 07 euros prorata temporis l’indemnité d’occupation provisionnelle due et à devoir par la SARL CLASS & CO à compter du 10 novembre 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, objet du bail résilié, au paiement de laquelle elle est condamnée par provision au profit de la SARL POLYTECH,

— condamné la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH une provision, à valoir sur sa créance locative provisoirement arrêtée au 10 novembre 2013, d’un montant de 21 061, 27 euros TTC, outre intérêt au taux légal à compter du 8 octobre 2013,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL CLASS & CO tendant à la condamnation de la SAS POLYTECH à lui verser une provision de 10 132, 50 euros et à ordonner la compensation avec toutes sommes restant dues par la SARL CLASS & CO,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires,

— condamné la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL CLASS & CO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 octobre 2013, celui de levée des états d’inscriptions grevant le fonds de commerce exploité dans les lieux du bail résilié, ainsi que celui de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits concernés.

La SARL CLASS & CO a interjeté appel de cette décision le 11 juillet 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2015.

Par dernières conclusions du 14 mai 2015, auxquelles il convient de se reporter, la société CLASS & CO demande à la Cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 23 juin 2014 en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant constaté la résiliation du bail commercial conclu entre les parties à effet du 10 novembre 2013,

En conséquence,

— dire qu’elle est redevable de la somme de 18 312, 03 euros au titre des loyers arrêtés au 30 octobre 2013,

— condamner la société POLYTECH à lui restituer le dépôt de garantie à hauteur de 10 132, 50 euros,

— ordonner la compensation entre les sommes dues,

— rejeter toutes les autres demandes de la société POLYTECH ou la renvoyer à mieux se pourvoir pour un décompte définitif des sommes dues au titre des loyers dus pour la période du 1^er au 10 novembre 2013 et le solde des charges,

— condamner la société POLYTECH à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société POLYTECH aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 1^er août 2014, avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le bail commercial est résilié à compter du 10 novembre 2013 mais qu’elle avait restitué les clés avant même cette résiliation, soit le 30 octobre 2013 ; que lorsque les clés ont été restituées à la société POLYTECH par huissier de justice, celle-ci n’a émis aucune contestation ;

Que dans la mesure où les lieux ont été restitués avant même la date du 10 novembre 2013, elle ne peut être reconnue redevable de la moindre somme pour une période postérieure au 10 novembre 2013 ; qu’elle est donc redevable uniquement du loyer du troisième trimestre 2013, soit la somme de 12 764, 96 euros.

Par dernières conclusions N°3 du 18 mai 2015, auxquelles il convient de se reporter, la société POLYTECH demande à la Cour de :

— déclarer l’appel de la société CLASS & CO mal fondé,

Confirmer partiellement l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail commercial du 8 juin 2012 à effet du 10 novembre 2013,

— ordonné à la SARL CLASS & CO de libérer les lieux, objet du bail résilié, dans la quinzaine de l’accomplissement de la mesure d’instruction ci-après prescrite et passé ce délai, ordonné son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, requis à cet effet par le bailleur,

— commis la SELARL HJ MELUN avec pour mission de convoquer les parties et leurs conseils, se rendre sur les lieux, dans le local et ses dépendances, procéder contradictoirement entre les parties, à un état de sortie des lieux, du tout dresser procès-verbal auquel seront annexés, s’il y a lieu, les photographies effectuées à cette occasion et qui fera mention le cas échéant des observations formulées par les parties lors des opérations,

— dit que l’huissier commis effectuera ses constatations conformément aux dispositions des articles 249 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son procès-verbal de constatation au greffe avant le 15 septembre 2014, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile,

— fixé à 1 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’huissier et imparti à la SARL CLASS & CO de consigner cette somme avant le 20 juillet 2014 et à défaut, dit que la SAS POLYTECH aura la faculté de suppléer sa carence avant le 31 juillet 2014,

— autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, objet du bail résilié, dans tel garde-meubles du choix de l’huissier de justice, qui instrumentera aux frais et risques de la SARL CLASS & CO dans les conditions prévues aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL CLASS & CO tendant à la condamnation de la SAS POLYTECH à lui verser la somme de 10 132, 50 euros et à ordonner la compensation avec toutes sommes restant dues par la SARL CLASS & CO,

— condamné la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH une provision, à valoir sur sa créance locative provisoirement arrêtée au 10 novembre 2013, d’un montant de 21 061, 27 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2013,

— condamné la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL CLASS & CO aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 8 octobre 2013, celui de la levée des états d’inscriptions grevant le fonds de commerce exploité dans les lieux du bail résilié, ainsi que celui de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits concernés,

Infirmer partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté l’application des articles 18.2, 18.4 et 18.5 du contrat de bail,

Et statuant à nouveau,

— condamner la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH une indemnité d’occupation provisionnelle de 8 320, 60 euros TTC par mois pour la période du 10 novembre 2013 au 1^er août 2014, soit 72 111, 80 euros TTC,

— condamner la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH la somme provisionnelle due au titre de son arriéré locatif, soit 21 061, 27 euros TTC, assortie au taux EURIBOR à 3 mois majoré de 400 points de base en application de l’article 18.5 alinéa 3 du contrat de bail,

— condamner la SARL CASS & CO à payer à la SAS POLYTECH la somme de 2 106, 13 euros au titre de la pénalité forfaitaire prévue par l’article 18.5 alinéa 1 du contrat de bail,

— dire que le dépôt de garantie de 10 132, 50 euros reste acquis à la SAS POLYTECH en application de l’article 18.2 du contrat de bail,

Subsidiairement,

— confirmer la condamnation de la SARL CLASS & CO à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 5 547, 07 euros TTC par mois pour la période du 10 novembre 2013 au 1^er août 2014, soit 48 074, 60 euros TTC,

En tout état de cause,

— condamner la SARL CLASS & CO à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance,

— condamner la SARL CLASS & CO aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Considérant que l’appel principal tend à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant constaté la résiliation du bail commercial conclu entre les parties à effet du 10 novembre 2013, et donc à l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné à la société CLASS & CO de libérer les lieux, commis un huissier pour effectuer un état des lieux de sortie contradictoire et autorisé la séquestration des meubles ;

Que la société CLASS & CO soutient, à l’appui de ses prétentions, que les locaux ont été restitués par elle avant même la prise d’effet de la résiliation de plein droit du 10 novembre 2013, soit le 23 octobre 2013, date à laquelle elle a fait établir par un huissier de justice mandaté par elle un état de sortie des lieux, l’huissier ayant précisé que les clés et passes des locaux ont été envoyés par lettre recommandée avec avis de réception à la société POLYTECH par les soins de l’officier ministériel, ce par courrier du 28 octobre 2013 reçu le 30 octobre 2013, à réception duquel la bailleresse n’a pas protesté ;

Que la société POLYTECH soutient que, ce faisant, la société CLASS & CO n’a pas restitué les locaux régulièrement, mais a déguerpi, avant le terme du bail, en violation des stipulations contractuelles, et que la restitution des lieux n’est intervenue régulièrement qu’à l’issue de l’état de sortie des lieux, par constat contradictoire effectué par l’huissier commis par le premier juge, le 1^er août 2014 ;

Considérant que selon l’article 16 du bail, intitulé « Restitution des locaux », (16.2) « le bailleur aura la faculté d’exiger du preneur la remise des locaux en leur état physique d’origine conformément à l’état des lieux visé à l’article 4.2, aux frais exclusifs du preneur, et notamment la dépose des éléments suivants :

— le cloisonnement

— les courants faibles

A cet effet trois mois au plus tard avant l’expiration du bail ou lors du départ effectif du preneur, s’il est antérieur, il sera procédé contradictoirement à un constat de l’état des locaux, état qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur. Le preneur devra faire exécuter à ses frais l’ensemble de ces réparations pour la date d’expiration du bail ou de libération des locaux si elle est différente, sous le contrôle du maître d''uvre du bailleur, dont il supportera les honoraires » ;

Que selon l’article 16.3 du bail, « dans l’hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations dans les délais ci-dessus, comme dans celle où il ne répondrait pas à la convocation du bailleur, le bailleur fera chiffrer le montant desdites réparations judiciairement (..).

Les parties pourront convenir que les travaux de remise en état seront réalisés par le bailleur aux frais du preneur, à la condition que préalablement au départ de celui-ci, un accord soit intervenu sur le descriptif, le devis et le délai de réalisation des travaux nécessaires. » ;

Que selon l’article 16.4 « dans les deux cas visés ci-dessus à l’article 16.3, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer TTC et aux charges, calculés prorata temporis pendant le temps d’immobilisation des locaux nécessaires à la réalisation des réparations incombant au preneur postérieurement à l’expiration du bail. » ;

Que l’article 16.5 « rappelle que dans l’hypothèse où le preneur ne délaisserait pas les locaux à bonne date, il serait redevable envers le bailleur de l’indemnité d’occupation fixée infra article 18.4. » ;

Que selon l’article 18.4, figurant dans l’ « article 18- Clause résolutoire ' sanctions », « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judicaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, outre tous accessoires du loyer » ;

Considérant que la société CLASS & CO a fait établir un constat d’huissier non contradictoire de sortie des lieux le 23 octobre 2013 et envoyé les clés des locaux au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception du 28 octobre 2013, reçue le 30 octobre 2013, à la suite de la notification qui lui avait été faite par la société POLYTECH les 8 et 9 octobre 2013 d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont la régularité et l’effet résolutoire, à la date du 10 novembre 2013, n’ont été ni ne sont discutés devant la cour ;

Que le bail n’ayant pas été résilié régulièrement avant le 10 novembre 2013, la société CLASS & CO ne saurait se prévaloir de son départ « anticipé » avant cette date, pour revendiquer n’être redevable que des loyers arrêtés au 30 octobre 2013 ;

Que la société POLYTECH ne conteste pas avoir réceptionné la totalité des clés et badges des locaux à cette dernière date, à compter de laquelle elle ne conteste pas davantage avoir eu l’entière disposition des lieux ;

Que les clauses précitées 'pas plus que celles relatives au garnissage des locaux- ne subordonnent clairement le paiement de l’indemnité d’occupation à l’établissement d’un constat contradictoire de restitution des locaux, distinguant notamment l’indemnité d’occupation due en cas de non « délaissement » des locaux après résiliation de plein droit et l’indemnité d’occupation « pendant le temps d’immobilisation des locaux

nécessaires à la réalisation des réparations incombant au preneur postérieur à l’expiration du bail » ;

Qu’il apparaît, devant le juge de l’évidence, qu’à la date de la résiliation de plein droit, la reprise effective des lieux par la remise des clés était intervenue et que le bailleur disposait librement des locaux ;

Que dès lors, la demande de la société POLYTECH de voir ordonner l’expulsion du preneur, séquestrer ses meubles et objets mobiliers et condamner celui-ci au paiement d’une indemnité d’occupation se heurte à une contestation sérieuse ;

Que l’ordonnance entreprise sera infirmée sur ces points ;

Qu’elle sera, en revanche, confirmée sur la condamnation de la société CLASS & CO à payer à la société POLYTECH une provision à valoir sur sa créance locative provisoirement arrêtée au 10 novembre 2013 d’un montant de 21 061, 27 euros TTC, cette somme devant être assortie non de l’intérêt au taux légal comme l’a retenu le premier juge, mais de l’intérêt au taux EURIBOR à 3 mois majoré de 400 points de base en application de l’article 18. 5 alinéa 3 du contrat de bail ;

Qu’il convient, en application des stipulations claires et précises du même article 18 (alinéa 1), de condamner le preneur au paiement de la pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues, soit la somme provisionnelle de 2 106, 13 euros ;

Que l’ordonnance entreprise sera confirmée, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société CLASS & CO tendant à se voir restituer le dépôt de garantie d’un montant de 10 132, 50 euros, et d’ordonner la compensation des sommes dues, dès lors que le rapprochement des articles 6 relatif au dépôt de garantie et 18.2 du contrat de bail nécessite une interprétation sur les conditions de cette restitution, laquelle échappe au pouvoirs du juge des référés ; que pour cette même raison, la demande du bailleur de se voir attribuer le dépôt de garantie sera rejetée ;

Qu’enfin, il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a commis un huissier de justice avec mission de procéder contradictoirement à un état de sortie des lieux, mesure d’instruction devant permettre la reddition des comptes ;

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné à la SARL CLASS & CO de libérer les lieux, objet du bail résilié, dans la quinzaine de l’accomplissement de la mesure d’instruction ci-après prescrite et passé ce délai, ordonné d’ores et déjà son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, requis à cet effet par le bailleur ;

— autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, objet du bail résilié, dans tel garde-meubles du choix de l’huissier de justice qui instrumentera, aux frais et risques de la SARL CLASS & CO dans les conditions prévues aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé sur la base d’une valeur mensuelle de 5 547, 07 euros prorata temporis l’indemnité d’occupation provisionnelle due et devoir par la SARL CLASS & CO à compter du 10 novembre 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, objet du bail résilié, au paiement de laquelle elle a été condamnée par provision au profit de la SAS POLYTECH IMMOBILIER ;

— dit que la provision de 21 061, 27 euros TTC est assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 8 octobre 2013 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale ;

Statuant à nouveau sur ces points,

Rejette les demandes de la société POLYTECH IMMOBILIER tendant à voir ordonner l’expulsion de la société CLASS & CO, la séquestration de ses meubles et objets mobiliers et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH IMMOBILIER la somme provisionnelle de 21 061, 27 euros TTC, à valoir sur sa créance locative arrêtée au 10 novembre 2013, outre intérêt au taux EURIBOR à 3 mois majoré de 400 points de base en application de l’article 18.5 alinéa 3 du contrat de bail,

Condamne la SARL CLASS & CO à payer à la SAS POLYTECH IMMOBILIER la somme provisionnelle de 2 106, 13 euros au titre de la pénalité forfaitaire prévue par l’article 18.5 alinéa 1 du contrat de bail,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens,

Dit que les dépens d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,