Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/19077

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/12823

APPELANTE

SCI GEB prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline JEANNOT de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

INTIMÉE

SARL LE VIALA, exerçant sous l’enseigne Hôtel Beaugrenelle, prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé du 7 janvier 1997, Achour Ouaksel aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société Geb (SCI), a consenti à la société Le Viala (SARL), pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 1995, le renouvellement d’un bail commercial du 2 décembre 1985 sur un ensemble immobilier d’une superficie de 150 mètres carrés environ composé d’un bâtiment situé à l’XXX et d’un bâtiment en façade de la rue Viala, à usage exclusif d’une activité de café, restaurant, hôtel, moyennant un loyer annuel de 230.000 francs (35.063,27 euros) payable trimestriellement à terme échu.

Par jugement du 13 mars 2007, le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2004 a été fixé à 80.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Le 16 septembre 2010, la bailleresse notifiait à sa locataire une demande de révision triennale du loyer pour un montant de 98.481,63 euros, sauf à parfaire en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction ; le 4 février 2011, la société Geb, faisant application de l’indice du troisième trimestre 2010, demandait un loyer révisé de 99.265,31 euros par an en principal .

Faute d’accord de la locataire, la société GEB réitérait sa demande par mémoire du 27 juin 2011 puis assignait la société Le Viala, suivant acte d’huissier de justice du 2 septembre 2011, en fixation judiciaire du loyer révisé ; par mémoire du 17 janvier 2012, la société Le Viala faisait connaître qu’elle s’opposait à la révision préférant que le loyer soit maintenu à son montant en cours.

Par jugement du 5 mars 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que le loyer devait être révisé au 1^er octobre 2010 et a commis un expert pour avis sur le prix du bail révisé à cette date .

L’expert Vasselin a effectué sa mission et déposé son rapport le 14 février 2013 concluant à une valeur locative de 86.700 euros ; aux termes des mémoires respectifs la bailleresse a réduit sa demande à la somme de 96.202 euros par an en principal tandis que la locataire a maintenu sa proposition à 80.000 euros par an en principal .

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 80.000 euros en principal par an à compter du 1^er octobre 2010 le loyer du bail révisé entre la Sci Geb et la Sarl Le Viala pour les locaux situés XXX, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

— rejeté les autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens comprenant le coût de l’expertise .

La société Geb (SCI) a relevé appel de ce jugement le 3 octobre 2013 ; par d’uniques écritures signifiées le 19 décembre 2013, elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de fixer le montant du loyer du bail révisé entre les parties au 1^er octobre 2010 à la valeur locative soit, la somme annuelle en principal de 96.200 euros, de condamner la société Le Viala au paiement des intérêts de droit sur les compléments loyers arriérés depuis leur date d’effet conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ainsi qu’aux entiers dépens, de dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, de condamner la société Le Viala au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, dont distraction selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Le Viala (SARL), intimée, par d’uniques conclusions du 19 février 2014, poursuit la confirmation du jugement entrepris et observe que les intérêts sur le différentiel de loyer ne pourront le cas échéant courir qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer à savoir le 2 septembre 2011, en tout état de cause elle demande l’allocation d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et la condamnation de l’appelante aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction .

SUR CE :

Il importe de rappeler que les parties ne contestent pas le caractère monovalent des locaux construits en vue d’une seule utilisation à savoir l’exploitation d’une activité d’hôtel ; qu’elles ne discutent pas davantage que, par application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail doit être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et qu’à cet égard, la méthode d’estimation dite 'méthode hôtelière’ adoptée par l’expert est conforme aux usages de la profession concernée ;

Dans sa critique du jugement déféré la bailleresse fait valoir que l’hôtel est situé sur la rive gauche de Paris, à quelques pas de la tour Eiffel et qu’il s’agit d’un emplacement idéal pour une escapade dans Paris, proche des métros, parkings et commerces ; elle ajoute que l’immeuble est de bonne qualité de construction, en bon état général et que les locaux sont bien distribués et très fonctionnels ;

Or, l’expert a relevé, sans soulever de contestation devant le tribunal ainsi qu’il a été souligné par le premier juge, que l’hôtel implanté rue Viala, une voie secondaire reliant la rue Saint-Charles au boulevard de Grenelle, jouit d’une 'assez bonne situation’ dans un quartier à vocation résidentielle, pourvu de quelques immeubles de bureaux dont, face à l’hôtel, l’important bâtiment occupé par la Caisse d’allocations familiales, précisant qu’il se trouve en retrait des centres d’intérêt touristiques de la capitale et qu’il manque de charme même si l’établissement est d’assez bon standing, ajoutant qu’il est concurrencé, sur ses abords immédiats, par six hôtels de la même catégorie ;

Il n’est pas contesté que l’hôtel , classé 3 étoiles tourisme, dispose de 26 chambres, 1 chambre 'single', 24 chambres 'double', 1 chambre 'triple’ ; concernant cette dernière, la société Geb fait grief au premier juge de ne pas avoir suivi l’expert qui retenait le prix de 180 euros et d’avoir pris en considération le prix de 160 euros identique à celui appliqué aux chambres 'double’ ;

Or, s’il est constant que la chambre en cause est homologuée 'triple’ ainsi qu’il ressort du récépissé de déclaration auprès de la préfecture de police de Paris du 17 octobre 2005, et qu’elle est affichée à un prix supérieur à celui des chambres 'double’ dans le tarif au 1^er janvier 2004 ( 190 euros c/ 160 euros) ainsi que dans le tarif au 1^er janvier 2011 (200 euros c/180 euros), elle figure sur le tarif applicable au 1^er janvier 2010, au même prix que la chambre 'double', soit 160 euros ; l’expert a vérifié au demeurant que le tarif affiché au 1^er janvier 2010 est corroboré par cinq offres de contrat adressées à des agences de voyage ainsi qu’à la fédération française de bridge ;

C’est dès lors avec raison que le premier juge s’est gardé de suivre l’expert qui a retenu pour la chambre 'triple’ le prix de 180 euros établi à partir d’une moyenne des prix pratiqués en 2004, 2010 et 2011 et n’a pris en considération, s’agissant de déterminer la valeur locative au 1^er octobre 2010, que le seul tarif affiché au 1^er janvier 2010, les tarifs de 2004 et 2011, pour l’un antérieur de 6 années à la date de prise d’effet du bail révisé et pour l’autre postérieur à la date de prise d’effet du bail révisé devant être écartés comme dénués de pertinence ;

La recette théorique maximale a été dès lors exactement calculée par le premier juge sur les bases suivantes :

-1 chambre 'single’ x 138 euros = 138 euros

-24 chambres 'double’ x 160 euros = 3.840 euros

-1 chambre 'triple’ x 160 euros = 160 euros

— total pour 26 chambres = 4. 138 euros

Soit, pour une année, hors TVA et déduction faite de la taxe de séjour :

1. 408. 197 euros ;

Le principe d’un abattement tenant compte du taux d’occupation et des remises consenties à la clientèle afin d’optimiser le taux d’occupation n’est pas contesté;

Les parties se sont accordées devant l’expert sur un taux d’occupation de 70%, légèrement supérieur à celui indiqué dans l’étude statistique établie par le cabinet de conseil KPMG mais qui concerne les hôtels de chaîne sur l’ensemble du territoire national ;

Elles demeurent en revanche opposées sur le montant des remises à la clientèle, la société Geb contestant le jugement déféré en ce qu’il a estimé à 40% le taux de remise, tandis que l’expert, se fondant sur l’étude du cabinet KPMG proposait un taux de remise de 34% ramenant le prix moyen à la chambre à 100 euros contre un prix moyen affiché de 151 euros ;

Force est toutefois de relever que le taux de remise effectivement pratiqué par l’exploitant est de 47, 38 % ainsi que l’a constaté l’expert au vu du chiffre d’affaires généré pour l’année 2010 d’où ressort un prix moyen à la chambre de 79,46 euros contre un prix moyen affiché de 151 euros ;

Et que l’étude du cabinet KPMG établissant un prix moyen à la chambre à 100 euros porte sur des hôtels de chaîne classés 3 étoiles de catégorie supérieure ; or, l’hôtel concerné n’est pas un hôtel de chaîne et ne relève pas de la catégorie supérieure des établissements classés 3 étoiles ainsi que l’expert l’a précisé dans sa réponse au dire du 19 septembre 2013, relevant l’étroitesse des parties communes, la petite taille des chambres, le manque de charme du bâtiment, l’emplacement dans une artère secondaire en retrait des centres d’intérêt touristiques ;

La bailleresse, qui n’est pas l’associée de sa locataire, n’est pas recevable à soutenir que la politique tarifaire de l’établissement serait trop modérée et qu’il conviendrait qu’il adopte, eu égard aux atouts dont il dispose, un niveau de tarif conforme à celui de la concurrence ;

En l’état de ces observations, le premier juge a retenu à juste raison un taux de remise à la clientèle de 40%, ce taux correspondant à celui préconisé par l’expert Colomer dans le cadre de la procédure en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2004, au vu d’un taux de remise effectivement pratiqué par l’exploitant du même ordre que celui pratiqué en 2010, et entériné par le jugement du juge des loyers commerciaux du 13 mars 2007;

Après affectation à la recette théorique maximale HT d’un taux d’occupation de 70% et d’un taux de remise à la clientèle de 40%, la recette théorique rectifiée s’établit ainsi à ( 1. 408.197 x 0,60) x 0,70 = 591.442,87 euros par an, arrondie à 591.443 euros HT ;

Le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il retient, entérinant sur ce point la proposition de l’expert, un pourcentage sur recette au titre de la charge locative de 14% ; il n’est pas davantage contesté en ce qu’il déduit, à hauteur de 875,82 euros, l’assurance de l’immeuble que le bail met à la charge de la locataire mais qui incombe normalement au propriétaire ;

La société Geb conteste en revanche l’abattement opéré par le premier juge de l’impôt foncier pris en charge par la locataire ; elle soutient qu’il est d’usage pour les immeubles entiers à usage d’hôtel que le preneur supporte l’impôt foncier et qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause la convention des parties qui ont entendu majorer le loyer de la charge de l’impôt foncier ;

Or, c’est conformément aux usages habituellement retenus dans le cadre de la méthode hôtelière que le premier juge, suivant les conclusions de l’expert, a procédé à l’imputation de l’impôt foncier dont la charge incombe en principe au propriétaire et qui constitue ainsi pour la locataire, qui la supporte en vertu du contrat de bail, une charge exorbitante du droit commun ;

Le premier juge sera en conséquence approuvé pour avoir déduit la somme totale de 4.824 euros représentant le coût de l’assurance de l’immeuble et le montant de l’impôt foncier ;

La valeur locative nette au 1^er octobre 2010 ressort ainsi à : 591.443 x 14% – 4.824 euros = 77,978,02 euros arrondie à 78.000 euros ;

Par application des dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction ;

En l’espèce, la valeur locative s’établit à 78.000 euros ainsi qu’il a été précédemment relevé, le loyer plafond atteint 99.265,31 euros tandis que le loyer en cours est de 80.000 euros ;

En l’état de ces éléments c’est à bon droit que le loyer du bail révisé au 1^er octobre 2010 a été fixé à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 80.000 euros correspondant au loyer en cours et le jugement déféré sera en définitive confirmé en toutes ses dispositions ;

L’équité commande d’allouer à la société intimée une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et de débouter la société Geb de sa demande de ce chef ;

La société Geb, succombant à l’appel en supportera les dépens .

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute de toutes demandes contraires aux motifs de l’arrêt,

Condamne la société Geb à payer à la société Le Viala une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE