Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2016

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/15173

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2016 – Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 15/05902

APPELANTS

Monsieur [M], [I] [W]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]

domicilié [Adresse 1]

[Adresse 1]

SAS EBS, exerçant sous nom commercial RS AUTOMOBILES 77 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 523 459 782

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentés par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Assistés de M^e Caroline LEVY-TERDJMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P416

INTIMES

Monsieur [P] [Y]

né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 2]

domicilié [Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [X] [Y] épouse [X]

née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3]

domicilié [Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [M] [Y]

né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 3]

domicilié [Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentés par et assistés de M^e Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0048

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie GALLEN, Présidente, et Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, Présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

Greffier : lors des débats : Monsieur Bruno REITZER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de la chambre, et par Madame Sandrine CAYRE, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

************

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2010 et avenant du 7 décembre 2010, M. [P] [Y], Me [X] [Y] et M. [M] [Y] ont consenti à MM. [L] et [W] un bail portant sur des locaux à usage d’un commerce de revente de véhicules neufs et d’occasion, entretien et petites réparations automobiles, location d’automobiles, vente de pièces détachées, importation et exportation de véhicules automobiles, situés [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 6 mai 2010 et moyennant un loyer annuel de 64 200 euros HT HC en principal, réduit à 32 100 euros la première année en compensation des travaux d’aménagement réalisés par les preneurs nécessaires à leur activité, outre la suppression du droit d’entrée de 60 000 euros en contrepartie de la réalisation de travaux de remise en état. Le bail stipulait une faculté de substitution des preneurs en faveur de la société EBS en cours de formation, qui s’est réalisée par avenant du 7 décembre 2010, M. [W] s’étant porté caution de ladite société.

Des loyers et charges étant restés impayés, les consorts [Y] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 39 575,78 euros représentant la dette locative arrêtée au 9 novembre 2011 suivant acte d’huissier du 16 novembre 2011 visant la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance de référé du 9 janvier 2013, le Président du tribunal de grande instance de Meaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail mais a suspendu ses effets et accordé aux preneurs un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 71 137 euros arrêtée au mois de décembre 2012.

Plusieurs échéances n’ayant pas été réglées aux dates prévues par l’échéancier fixé par le juge des référés, les consorts [Y] ont fait délivré le 30 avril 2014 un commandement de payer la somme de 60.156,68 euros au titre de l’arriéré locatif au 23 avril 2014, aux fins de saisie-vente, et un commandement de quitter les lieux le 30 avril 2014.

Par jugement du 2 octobre 2014 confirmé par arrêt du 5 novembre 2015, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Meaux a débouté la société EBS RS Automobiles 77 de ses demandes au titre de la nullité des commandements des 16 novembre 2011 et 30 avril 2014.

C’est dans ces circonstances que la société EBS et M. [W] ont assigné les consorts [Y] devant le tribunal de grande instance de Meaux par actes d’huissier du 8 décembre 2015, en nullité du bail pour dol et demande de dommages et intérêts.

Parallèlement, le juge de l’exécution a par jugement du 26 mai 2016 rejeté toutes les demandes de délais formées par la société EBS et M. [W].

Par jugement en date du 30 juin 2016, le tribunal de grande instance de Meaux a:

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— débouté la société EBS RS Automobiles 77 et M. [W] de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamné ces derniers à verser aux consorts [Y] une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [W] et la société EBS ont relevé appel de ce jugement le 12 juillet 2016.

Par ordonnance du premier président du 19 juillet 2016, la société EBS et M. [W], arguant de l’imminence d’une expulsion des locaux litigieux, de la possibilité d’une perte du fonds et d’une cessation des paiements, ont été autorisés à assigner les consorts [Y] devant la cour pour l’audience du 16 octobre 2016.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 29 août 2016 au visa de l’article 1116 du code civil, ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leur fin de non recevoir,

— dire que l’action n’est pas prescrite,

— dire nul pour cause de dol le bail du 05 mai 2010,

— en conséquence condamner solidairement les consorts [Y] à payer à titre de dommages et intérêts correspondant au total des travaux exécutés, ainsi qu’a la totalité des loyers versés,

— dire que la résiliation du bail occasionne pour la société EBS la perte de son fonds de commerce, qui comprend :

— la perte du fonds de commerce : 500 000 euros

— la perte d’exploitation : 160 000 euros

— les licenciements si les salariés n’acceptent de suivre la société dans un local équivalent : 68 348 euros,

— les travaux pour les années 2010, 2011, 2014 et 2015 : 120 247,15 euros,

— dire que l’indemnité d’occupation due au titre du bail nul est égale au montant du loyer plus les charges,

— ordonner la compensation entre les sommes payées à ce titre et l’indemnité,

— condamner solidairement les consorts [Y] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au pro’t de M^e Flauraud conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2016 au visa des articles 2219 et 2224 du code civil, les consorts [Y] demandent quant à eux à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande en annulation du bail,

A titre subsidiaire :

— rejeter toutes demandes fins et conclusions de la société EBS et de M. [W],

A titre reconventionnel :

— condamner solidaire la société EBS et M. [W] au paiement d’une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Sur la prescription

Les consorts [Y] soutiennent que les preneurs sont prescrits en leur demande de nullité du bail commercial faute d’avoir exercé leur action dans les cinq ans de la signature de l’acte, et les appelants répliquent que l’état du sous-sol était inconnu du locataire au jour de la conclusion du bail.

Aux termes des articles 2224 et 1304 du Code Civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, et l’action en nullité pour dol court du jour de la découverte de la dissimulation.

Le bail ayant été signé le 5 mai 2010, l’action en nullité du bail était prescrite le 5 mai 2015.

Or l’assignation en justice date du 8 décembre 2015 et les preneurs indiquent dans leurs conclusions avoir découvert deux vices : l’effondrement progressif du sol 'après la prise du bail’ et la présence d’une cuve à huile enterrée 'fin 2011".

Dans les pièces produites, un affaissement du terrain supportant une partie des bâtiments loués n’est évoqué pour la première fois que le 10 février 2016 dans un procès-verbal de constat d’huissier puis dans un rapport d’expertise Duotec daté du 17 mars 2016 réalisé à la demande de l’assureur des preneurs, et l’existence de cuves apparaît dans un rapport établi par la société Terbis dans le cadre d’études de terrains réalisées courant 2015-2016 dans le cadre du projet de réhabilitation du GRAND PARIS.

Il apparaît donc que la découverte du dol invoqué par les preneurs est postérieure au 8 décembre 2010 et que la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne peut être retenue.

Sur le dol

Le dol ne se présume pas. Il doit être prouvé par celui qui l’invoque.

Pour retenir la nullité pour dol des relations contractuelles, l’article 1116 du Code Civil impose au juge de constater l’existence de manoeuvres dolosives de l’une des parties, sans lesquelles l’autre partie n’aurait pas contracté.

La société EBS et M.[W] exposent que les manoeuvres dolosives sont caractérisées par :

— la dissimulation volontaire d’informations telles que:

* l’absence de description complète des lieux dans le bail, et notamment de cuves d’huile enfouies dans le sous-sol, 'génératrices de risques d’accident et d’incendie'

* l’absence d’informations sur les précédentes exploitations à usage de station-service

— la signature d’une convention tripartite le 5 mai 2010 entre les preneurs, le bailleur et le précédent locataire, n’ayant pour seul but que de dissimuler aux preneurs le vice de pollution du sol

— le mensonge du bailleur qui prétend faussement que les lieux étaient exploités par le précédent locataire jusqu’au jour de la signature du bail litigieux

— la production non-concordante de deux baux signés avec le précédent locataire et d’un congé donné par ce dernier.

Ils soutiennent que l’état des lieux s’est avéré impropre à leur destination, que le sous-sol s’est révélé pollué par des cuves d’huiles enfouies et qu’il a donné signe de mouvements de terrain et d’effondrements affectant la partie des locaux employée à usage de show room et de bureaux.

Ils affirment que la connaissance de l’affaissement du terrain et de la pollution du site les aurait détournés de la conclusion du bail compte tenu des frais à exposer et du risque d’inexécution de l’obligation de dépolluer du bailleur, emportant un risque de fermeture administrative du site et un risque de dégâts matériels et corporels graves.

La société EBS et M.[W] soutiennent que le fait que les locaux étaient inoccupés pendant plusieurs années lors de la prise du bail le 5 mai 2010, démontre qu’ils étaient inexploitables, et que le mensonge du bailleur qui affirme que les locaux ont toujours été exploités, constitue une manoeuvre dolosive.

Les intimés font valoir que les locaux sont situés sur une zone susceptible d’expropriation et que la société EBS et M. [W] ont multiplié les procédures pour se maintenir dans les lieux aux fins d’obtenir une indemnisation auprès du juge de l’expropriation

Ils réfutent toute manoeuvre dolosive en affirmant que les preneurs ont pris les lieux à bail en connaissance de leur état en vertu de l’article 10.1 du bail et pour les avoir visités à plusieurs reprises, après avoir fait établir des devis de travaux, que les preneurs sont des professionnels avertis et qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence des cuves, que les locaux étaient conformes à leur destination et exploités de façon continue par les précédents locataires.

Les bailleurs affirment que les locaux ont été exploités jusqu’au 5 mai 2010 comme en atteste le paiement des loyers, le congé délivré par la société Paris Est Motors, ainsi que la convention tripartite signée le 5 mai 2010.

Ils ajoutent que le risque de pollution alléguée n’est pas certain et que sa dangerosité n’est pas avérée; que l’affaissement du terrain est survenu à une date où le bail se trouve résilié et qu’en toute hypothèse les désordres allégués survenus postérieurement à la signature du bail ne peuvent être considérés comme une cause de nullité du bail pour erreur déterminante du consentement à contracter.

Ceci exposé, les lieux ont été loués à la société EBS exerçant sous l’enseigne RS Automobile 77, pour un usage de revente de véhicules neufs et d’occasion, entretien et petites réparations automobiles, location d’automobiles, vente de pièces détachées, importation et exportation de véhicules automobiles. Ils étaient précédemment loués à une société Paris Est Motors depuis le 1er septembre 2001 pour la même activité commerciale.

Avant cette date, les lieux ont été exploités pendant cinquante ans par une station service, qui utilisait une cuve d’huile et des cuves d’hydrocarbure, dont la présence dans le sol aurait été volontairement dissimulée par les bailleurs selon les affirmations du preneur.

Il est stipulé dans la clause I.1 du bail intitulée SITUATION ET DESIGNATION DES BIENS LOUÉS, après la description des biens loués, que 'lesdits biens existent (…) sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes et les trouver dans les conditions nécessaires à l’usage auquel ils sont destinés.'

Les termes de cette clause, confortés par les devis établis par des entreprises avant la signature du bail, démontrent que les locataires ont visité les lieux accompagnés de professionnels du bâtiment antérieurement au 5 mai 2010.

Il est constant cependant que ni le bail ni un état des lieux concomitant ne mentionne pas l’existence des cuves en sous-sol, autrefois utilisées pour le stockage d’huile et d’hydrocarbure, et que le bailleur n’a délivré aucune information à cet égard; il affirme sans parfaitement le démontrer que les bouches de remplissage de trois cuves, dont une utilisée par la société EBS pour le stockage du fuel de chauffage, sont situées au même endroit sous une plaque de tôle parfaitement visible, et qu’en sa qualité de professionnel de l’automobile, la société EBS n’a pas pu ignorer l’existence des autres cuves localisées par les deux autres bouches de remplissage.

Par ailleurs, une convention tripartite a été signée entre M. [W] et M. [L], la société Paris Est Motors, locataire sortant ayant donné congé pour le 30 juin 2010, et M. [Y], qui prévoit que 'pour permettre à Messieurs [L] et [W] d’entrer dans les lieux le 6 mai 2010, la société PARIS EST MOTORS libère les locaux à compter du 5 mai 2010 et ne sera redevable du loyer et des charges que jusqu’à cette date; et que Messieurs [L] et [W] prennent les locaux en l’état et ne pourront, non plus que les consorts [Y], exercer aucun recours contre la société PARIS EST MOTORS pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, situation des locaux au regard de la réglementation environnementale, y compris celle relative aux installations classées.'

Les appelants soutiennent là encore que cette convention aurait été conclue dans le seul but poursuivi par le bailleur de ne pouvoir être contraint de supprimer l’irrégularité du sous-sol au regard de la réglementation relative aux installations classées.

Ils soutiennent également que l’objet du dol était de leur faire souscrire une clause nulle qui avait pour but de supprimer pour le bailleur toute obligation de délivrer des lieux normalement exploitables, et ainsi de faire supporter par le locataire les travaux relatifs aux vices affectant le sol dans la mesure ou l’article 10.1 du bail stipule que ' le preneur prendra à sa charge toutes les réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception(…) il ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d’un vice caché, y compris ceux visés à l’article 606 du code civil. Ce dernier sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et notamment à celles visées par l’article 1719 du code civil ' ;

Or, d’une part, l’examen des termes de la convention, signée entre M. [W] et M. [L], la société Paris Est Motors ne profite essentiellement qu’à la société Paris Est Motors, et a permis à M. [L] et M. [W] de prendre possession des lieux avant la date du congé notifié pour le 30 juin 2010; elle engage autant le bailleur que les nouveaux locataires dans la prise en charge du mauvais état du sol, et n’interdit pas aux nouveaux locataires d’agir à l’encontre des consorts [Y]; elle ne démontre pas la réalité d’une manoeuvre destinée à emporter le consentement des preneurs; .

Au surplus, comme l’ont justement relevé les premiers juges, sa rédaction ne pouvait manquer d’attirer l’attention de preneurs normalement diligents sur le fait que les lieux pris à bail pouvaient être affectés d’un mauvais état du sol et du sous-sol, des vices même cachés ou encore une non-conformité, rappelant ici que les preneurs sont des professionnels de l’automobile comme le locataire sortant.

La locataire, qui connaissait le nom et l’activité commerciale du précédent occupant des lieux depuis 2001, ne saurait reprocher aujourd’hui au bailleur de ne pas l’avoir informée de toutes les précédentes exploitations, aucune obligation légale d’une telle nature n’étant faite au bailleur.

D’autre part, si les extraits Kbis versés aux débats justifient que les lieux ont été exploités par la société Paris Est Motors jusqu’au 1er août 2004, puis par la société Villers Services Center à laquelle le fonds de commerce a été vendu, et qui a cessé son activité le 30 juin 2006, le bail en cours n’a pas été résilié et les loyers étaient toujours réglés par la société Paris Est Motors jusqu’au 5 mai 2010.

La non-occupation des lieux, si elle était démontrée, peut avoir diverses causes autres qu’un caractère inexploitable, d’autant qu’il est avéré que la société ABS, dont le bail a été résilié et à laquelle un commandement de payer de quitter les lieux a été délivré le 30 avril 2014, se maintient dans les lieux depuis cette date et continue d’y exploiter son activité professionnelle.

Il apparaît donc que le fait que les lieux aient été occupés ou non est inopérant en l’espèce;

Par ailleurs, les preneurs critiquent les deux baux successifs signés par la société Paris Est Motors et le congé délivré le 28/02/2009 pour des locaux sis [Adresse 6] en suspectant une collusion entre le bailleur et l’ancien locataire pour frauder les droits du nouveau locataire.

L’examen des baux mis en cause confirme les explications données par le bailleur, selon lesquelles un premier bail signé en 2001 pour une durée de neuf années, mentionne une activité 'd’achat, vente, distribution, location, réparation de tous véhicules à moteur, achat/vente de tous accessoires pièces détachées, carburants, lubrifiant, électricité automobile, carrosserie, tôlerie et tous objets se rattachant à ces activités directement ou indirectement ', alors que le second bail signé en 2004 pour une durée de neuf années, mentionne 'toute activité commerciale, industrielle ou artisanale sous réserve, le cas échéant, de l’obtention des autorisations administratives nécessaires’ et que cette extension d’activité a été accordée aux bailleurs avec une autorisation de sous-location.

Le congé délivré par la société Paris Est Motors le 28 décembre 2009 pour le 30 juin 2010 se rapportant aux locaux loués situés [Adresse 5] a bien été versé aux débats.

De troisiéme part, si l’article 10.1 du bail en ce qu’il prévoit que le bailleur sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et notamment à celles visées par l’article 1719 du code civil peut être considérée comme de nul effet en ce qu’elle décharge totalement le bailleur de son obligation essentielle de délivrance prévue par l’article 1719 du Code Civil, l’existence de cette clause ne caractérise pas une manoeuvre dolosive.

Enfin, pour établir en fin l’affaissement du terrain, il est versé aux débats :

— un procès-verbal dressé par huissier de justice le 10 février 2016, qui a constaté la présence d’une flaque d’eau sur le sol suite aux nombreuses pluies survenues, ainsi que la présence, au droit de cette flaque d’eau, d’une fissuration du mur au-dessus de la fenêtre du bureau de M. [W], et de nombreuses fissurations sur les murs extérieurs, attestant d’un affaissement du bâtiment ;

— un rapport du cabinet Duotec mandaté par AXA France, assureur du locataire, suite à une déclaration de dégât des eaux, daté du 17 mars 2016, qui considère qu’il existe des fissures sur le bâtiment à usage de bureaux, correspondant à un tassement différentiel de fondations dans un angle (mouvement de terrain, fuites sur réseaux enterrés … ).

Si les désordres affectant le terrain sont effectivement établis, aucun élément ne permet d’affirmer à ce stade , alors qu’ils sont décrits pour la première fois en 2016, près de six années après la signature du bail, qu’ils sont en lien avec l’existence des cuves en sous sol et la pollution du sol.

S’agissant de la pollution, le rapport technique Terbis réalisé le 13 mars 2016 émet l’avis suivant : 'Les pollutions mises en évidence montrent des pollutions principalement par des huiles (…) L’extension de cette pollution est à rechercher. La zone des cuves de distribution de carburants n’a pas été investiguée. Compte tenu de le présence de la station-service depuis des années sur ce site il est plus que probable qu’une pollution soit présente sur cette partie du terrain. La présence et l’extension de cette pollution est à rechercher’ et conclut : 'Pour avancer sur une phase de réhabilitation de ce terrain, il est absolument nécessaire de quantifier les pollutions et leurs extensions. Une étude systématique du terrain avec un maillage assez serré est donc préconisé'.

La pollution du terrain par les huiles mise en évidence par les études techniques réalisées dans le cadre d’un plan de réhabilitation de la zone pour le projet du GRAND PARIS, et la pollution par hydrocarbures, dont la probabilité n’a pas été confirmée par des études complémentaires, n’ont pas empêché les locataires d’exploiter les lieux et au surplus il ne leur a pas été demandé de payer le coût d’une dépollution du terrain, laquelle sera prise en charge par les pouvoirs publics lors de la poursuite du projet de réhabilitation.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que la société bailleresse a celé l’existence des cuves dans le but de déterminer le preneur à conclure le bail, d’échapper à son obligation de délivrance et de faire supporter au preneur par l’établissement d’une convention tripartite la charge des travaux de remise en état du site, la société EBS et M. [W] ne démontrant pas au surplus que la pollution du terrain aurait constitué un risque de fermeture administrative ou un risque d’incendie, que ni le rapport technique ni aucun autre document n’évoque.

En l’absence de manoeuvre ou d’intention dolosive démontrée et du caractère déterminant du prétendu dol lors de la signature du bail, toutes les demandes de la société EBS et M. [W] seront rejetées.

Sur les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit des consorts [Y] à hauteur de 7 000 euros.

La demande faite à ce titre par la société EBS et M. [W] sera rejetée.

Les dépens resteront à la charge de la société EBS et M. [W].

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement à l’exception de sa disposition relative à l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Statuant à nouveau, dans cette limite, et y ajoutant :

CONDAMNE solidairement la société EBS et M. [W] à verser M. [P] [Y], Me [X] [Y] et M. [M] [Y] la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la société EBS et M. [W] de leur demande faite au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la société EBS et M. [W] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Sandrine CAYRE Chantal BARTHOLIN