Cour d'appel de Paris, 7 janvier 2016, n° 14/17009

TI Paris 26 juin 2014

CA Paris
Confirmation 7 janvier 2016

Arguments

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Rejeté
Absence de sous-location
La cour a estimé que l'occupation par Madame A Z n'était pas occasionnelle, mais régulière, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Droit d'occupation
La cour a jugé que la tolérance de la RIVP ne conférait pas de droit aux locataires, qui ont manqué à leur obligation contractuelle.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a rejeté cette demande, considérant que la résiliation était justifiée par les manquements des locataires.
Rejeté
Indemnités sur le fondement de l'article 700
La cour a condamné les appelants à verser des indemnités à la RIVP, rejetant leur demande d'indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 7 janv. 2016, n° 14/17009
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	14/17009
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 26 juin 2014, N° 11-13-001089

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTCaroline HATET-SAUVAL
Cabinet(s) :	CAROLINE HATET AVOCATSCP SANTONISANTONI & ASSOCIES
Parties :	Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ' R.I.V.P. ' Société d'Economie Mixte Locale

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 07 JANVIER 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/17009

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS 15 – RG n° 11-13-001089

APPELANTS

Monsieur I Y

Né le XXX à

XXX

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Madame E Y

Née le XXX à

XXX

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Madame A X

née le XXX à POLOGNE

XXX

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

INTIMEE

Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS 'R.I.V.P.' Société d’Economie Mixte Locale au capital de 33 784 400 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 552 032 708 représentée par le Président de son Conseil d’Administration domicilié audit siège

Siège social : XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Iréne HAUSBERG DARFOUR avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

MME Isabelle VERDEAUX, présidente de chambre

MME Isabelle BROGLY, conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me G H

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par MME Isabelle VERDEAUX, présidente , et par M^me G H,

greffière présente lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 21 mai 1990, à effet du 1^er mai 1990, la RIVP a consenti à Monsieur et Madame I Y un bail d’habitation portant sur des locaux sis à XXX, moyennant un loyer en principal de 582,10 € (2 576 francs) révisable annuellement, payable mensuellement à terme échu, outre les provisions mensuelles pour charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Par acte sous-seing privé en date du 10 janvier 2011, la RIVP a donné en location à Monsieur et Madame I Y, une chambre numérotée H3282, d’une superficie de 20 m² environ située au 8^e étage de l’immeuble si à Paris 15^e, 4 avenue de la porte de Brancion, moyennant le versement d’un loyer en principal initial de 60,57 €.

Ayant appris que la chambre était en réalité occupée par une tierce personne répondant à l’identité de Madame X, la RIVP a, par acte d’huissier de justice en date du 20 novembre 2013, fait délivrer assignation à Monsieur et Madame I Y devant le Tribunal d’Instance du 15^e arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le 26 juin 2014, a :

* constaté la sous-location de la chambre numéro H3282, objet du bail du 10 janvier 2011.

* prononcé la résiliation judiciaire du bail portant sur cette chambre, à effet du prononcé de la décision.

* dit qu’à compter de cette date, Monsieur et Madame I Y sont occupants sans droit ni titre des lieux loués situés, XXX, chambre située au XXX

* ordonné l’expulsion de Monsieur et Madame I Y ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dont Madame A Z, de la chambre susvisée, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

* dit que le sort du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

* condamné Monsieur et Madame I Y et Madame A Z au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux.

* condamné Monsieur et Madame I Y et Madame A Z à verser à la RIVP la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens partagés par tiers.

Monsieur et Madame I Y et Madame A Z ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 26 janvier 2015, ils poursuivent l’infirmation du jugement et demandent en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

* dire et juger que les manquements qui leur sont reprochés ne sont pas fondés.

* de dire et juger que la preuve d’une sous-location n’est pas rapportée.

* débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes.

* condamner la RIVP à leur payer à chacun la somme de 1 000 € à titre d’indemnisation de leur préjudice.

en tout état de cause :

* condamner la RIVP à leur verser à chacun la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La RIVP, intimée, par dernières conclusions du 10 décembre 2014, demande à la Cour de :

* débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes.

y ajoutant :

* prononcer la suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L 412-1 et L 412-2 2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* dire qu’en conséquence, elle pourra, dès la signification de la décision à intervenir, procéder à l’expulsion des défendeurs, sans attendre l’expiration du délai de deux mois susvisé.

* condamner les appelants à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de Monsieur et Madame Y et de Madame A Z

En cause d’appel, Monsieur et Madame Y et Madame A Z reprennent exactement les mêmes arguments que ceux développés en première instance, à savoir que la sous-location n’est pas caractérisée par le simple usage ponctuel de la chambre par Madame A Z dont la RIVP est au surplus parfaitement informée depuis plusieurs années, qu’ils sont titulaires d’un bail portant sur un appartement de cinq pièces auquel était rattachée une chambre de service située au 4 avenue de la porte de Brancion, chambre qui a fait l’objet d’un échange suivant nouveau bail de janvier 2011, que toutefois le bailleur n’a pas accepté de consentir ce bail personnellement à leur fils à qui la chambre était destinée, estimant que les parents étaient titulaires du bail principal portant sur l’appartement sis au 2 avenue de la porte de Briançon auquel la chambre se rattache, que la RIVP, en leur consentant un bail unique pour deux locaux distincts, ne peut leur reprocher un défaut d’occupation personnelle.

La RIVP réplique que les locataires bénéficient de deux baux distincts portant d’une part, sur un appartement de cinq pièces et d’autre part, sur une chambre, objet du présent litige, qui n’est pas occupée par un membre de la famille mais par un tiers et ce, au mépris des procédures d’attribution réglementées applicables aux logements qu’elle gère, que cette occupation par un tiers, en violation des règles du bail, constitue un manquement justifiant la résiliation du bail portant sur cette chambre. La bailleresse rappelle que lorsqu’elle a repris la chambre pour créer le studio, les époux Y l’ont trompée en laissant croire que leur fils y habiterait alors que celui-ci n’était déjà plus dans les lieux et souligne qu’en réalité, les preneurs n’ont pas besoin de ce studio dès lors qu’ils ont sollicité en 2009 un échange d’appartement qui n’a pas abouti.

En application des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, il est interdit au locataire de sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur et de céder le contrat de bail.

L’article 5 du contrat de bail 'incessibilité et intransmissibilité’ stipule que:

° L’occupation des locaux loués est strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider au moins huit ans par mois, le présent contrat est incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 14 et 40-1 de la loi du 6 juillet 1989.

° Le locataire ne pourra sous louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 II du Code de la Construction et de l’Habitation et dans le respect des conditions dudit article, sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté et après accord exprès de celui-ci sur la recevabilité de la demande'.

En l’espèce, il est constant et non contesté que :

* les époux Y sont locataires d’un appartement de cinq pièces sis XXX à Paris 15^e en vertu d’un bail qui leur a été consenti le 1^er mai 1990.

* qu’à leur demande, il leur a été attribué une chambre de service numéro 287 de 9 m² environ pour y loger leur fils.

* quelques années plus tard, la RIVP a repris cette chambre pour l’annexer à une autre chambre afin de créer un studio, ce studio ayant fait l’objet d’un bail consenti à Monsieur et Madame Y suivant contrat en date du 10 janvier 2011.

Lors de l’échange ainsi réalisé en 2011, la RIVP n’a pas conclu avec Monsieur et Madame Y un avenant au contrat de bail de 1990 mais leur a consenti un nouveau bail, distinct du bail initial, démontrant ainsi son intention de distinguer les deux baux.

Contrairement à ce qu’affirment Monsieur et Madame Y, le bail portant sur la chambre ne peut être rattaché au bail principal, ce deuxième bail ne leur ayant été consenti que parce qu’ils étaient titulaires d’un bail portant sur un appartement : il s’agit donc bien de ceux baux distincts, signés à des dates différentes, mais néanmoins rattachés à la personne des locataires qui en sont seuls attributaires.

Contrairement à ce que soutiennent encore les preneurs, il leur est reproché, non pas de ne pas vivre à la fois dans l’appartement et dans le studio, ce qui est évident, mais de n’avoir pas restitué le studio lorsque leur fils auquel il était destiné l’a quitté pour vivre ailleurs et d’y avoir installé un tiers en ses lieu et place.

La présence dans les lieux de ce tiers en la personne de Madame A Z n’est pas contestée, mais Monsieur et Madame Y invoquent une simple occupation ponctuelle.

Selon Monsieur et Madame Y, le fait qu’ils aient informé la RIVP depuis 1999 qu’ils pourraient héberger à titre occasionnel leur amie, Madame A X, démontrerait qu’il n’y a pas infraction aux clauses du bail.

Or d’une part, il ressort des pièces versées aux débats que l’occupation par Madame A X n’est pas qu’occasionnelle : ainsi la bailleresse a-t-elle fait constater par procès-verbal d’huissier de justice en date du 13 juin 2013 les conditions d’occupation du studio.

Maître PINCEMIN, Huissier de Justice mentionne avoir fait les constatations suivantes : l’appartement est intégralement meublé et garni d’effets personnels, la salle de bain abrite du nécessaire de toilette féminin, les lieux contiennent un grand nombre d’effets personnels féminins, des documents et des courriers au nom de A Z, se trouvent dans les lieux (comportant une adresse à Bagneux).

Aux termes d’une attestation produite, la gardienne de l’immeuble mentionne que la chambre H 3282 située XXX est occupée par Madame Z et ce, depuis 2005 et non par l’un des fils Y.

Il est ainsi établi que la chambre H3282 n’est pas occupé par l’un des membres de la famille Y mais par Madame Z et ce, depuis de nombreuses années, sans que ne soit établi le lien de parenté entre les locataires en titre et l’occupante.

La tolérance du bailleur, informé de cette situation depuis de nombreuses années, n’est pas constitutive de droit et ce d’autant que, la RIVP justifie avoir mis en demeure les locataires en avril 2009, d’avoir à occuper personnellement le studio ou d’en donner congé et de le libérer.

En permettant à Madame Z de profiter de manière répétée et sur plusieurs années, ne serait-ce que ponctuellement, du studio dont l’attribution est soumise à une procédure réglementée, alors qu’eux-mêmes ou un membre de leur famille ne l’occupe pas personnellement, les locataires ont manqué à une obligation contractuelle essentielle.

Le jugement doit être confirmé :

* en ce qu’il a dit et jugé que ce manquement grave et répété justifie la résiliation du bail en date du 10 janvier 2011 portant sur le studio sis XXX à Paris 15^e, aux torts exclusifs de Monsieur et Madame Y

*en toutes ses autres dispositions subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles, ainsi qu’à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation.

Y ajoutant, dans la mesure où Monsieur et Madame Y sont entrés régulièrement dans les lieux en vertu d’un bail qui leur a été consenti, la demande de suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L 412-1 et L 412-2 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas justifiée.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en leur recours, les appelants seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge des appelants au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la RIVP peut être équitablement fixée à 2 000 €.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant par mise à disposition au greffe, CONTRADICTOIREMENT

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

CONDAMNE Monsieur et Madame Y et Madame A Z à verser à la RIVP la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE