COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 21 JANVIER 2014

R.G. N° 13/01625

AFFAIRE :

O Z

C/

SA HLM COOPERATION ET FAMILLE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 29 Janvier 2013 par le Tribunal d’Instance d’ASNIERES

N° Chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-12-230

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e G H,

M^e Vincent JARNOUX-DAVALON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur O Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e G H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20130124

APPELANT

****************

SA HLM COOPERATION ET FAMILLE

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

Représenté par M^e Vincent JARNOUX-DAVALON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 406

assisté de M^e Sandrine BELLIGAUD, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-B, vestiaire : 25

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie FETIZON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Sylvie FETIZON, Conseiller,

Monsieur B ARDISSON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame U-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE,

Monsieur B Z est propriétaire d’un appartement et d’une cave situés XXX de la Noue à XXX

La SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE a conclu avec lui une promesse de bail à réhabilitation par acte sous seing privé en dates des 28 a avril et 3 mai 2010.

Le 1^er janvier 2011, la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE a fait conventionner l’appartement de monsieur Z et a conclu avec ce dernier un contrat de bail d’un mois renouvelable, prenant fin au plus tard le 31 décembre 2012. Le bail conclu était un bail de location de logement conventionné régi par la convention signée entre le bailleur et l’Etat dans le cadre du bail à réhabilitation.

Un bail notarié de réhabilitation a été conclu le 12 janvier 2012 entre ces deux parties pour une durée de 16 ans allant jusqu’au 31 décembre 2022. Le régime juridique applicable est celui prévu aux articles L 252-1 et suivants du code de la Construction et de l’Habitation.

Monsieur Z a transmis au notaire le congé délivré le 2 septembre 2010 pour le 1^er mars 2011 au locataire, souhaitant rependre le bien pour son usage personnel à compter du 2 mars 2011.

Le 14 juin 2012, la SA D’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE a fait délivrer une sommation interpellative et fait dresser un procès verbal de constat d’huissier le 2 juillet 2012 sur les conditions d’occupation du logement. Le 19 juillet 2012, elle a déposé plainte à l’encontre de Monsieur Z sur le fondement de l’article 313-6-1 du code pénal.

Saisi à la requête de la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE, le Tribunal d’Instance d’ASNIÈRES a rendu un jugement réputé contradictoire le 29 janvier 2013 qui a:

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location signé entre Monsieur Z et la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE à effet au 1 er janvier 2011, portant sur l’appartement situé XXX à XXX,

— dit que Madame T U Y, Madame E I J et Monsieur I AA X sont occupants sans droit ni titre du chef de Monsieur B Z du logement situé XXX à XXX,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Monsieur B Z ( en tant que de besoin), Madame T U Y, Madame E F et Monsieur I AA X et de tous occupants de leur chef, à défaut de libération volontaire des lieux pris à bail, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit qu’en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois suivant la notification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion est supprimé,

— dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné in solidum Monsieur Z, Madame Y, Madame E I J et Monsieur I AA X à payer à la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que Monsieur Z les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, à compter de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clefs, procès verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamné Monsieur Z à verser au demandeur la somme de 7 047,18 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— rejeté toute autre demande,

— condamné in solidum les défendeurs à verser à la SA D’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens comprenant la sommation interpellative et le constat d’huissier.

L’exécution provisoire a été prononcée.

Le tribunal d’Instance a justifié sa décision en se fondant sur les dispositions de l’article 8 du contrat signé entre les parties et le statut juridique du bail à réhabilitation prévu par les articles L 252-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Il retient que Monsieur B Z n’a pas respecté les termes du contrat de bail en autorisant la sous-location de son appartement, sans occuper personnellement le lieu loué, en infraction avec le bail conclu et les articles du code de la construction et de l’Habitation susvisé.

Monsieur Z a interjeté appel de ce jugement le 25 février 2013.

Monsieur Z conclut à l’infirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions et au débouté de l’intégralité des demandes , fins et conclusions de la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE.

L’appelant demande en outre à la Cour de:

— prononcer la nullité du bail à réhabilitation reçu par acte notarié en date du 12 janvier 2011 pour vice du consentement,

— dire que Monsieur Z conservera le bénéfice des sommes partiellement versées comme des redevances à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

— constater que la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE n’a ps rempli ses obligations contractuelles,

— en conséquence prononcer la résiliation du bail à réhabilitation,

En tout état de cause,

— constater que le contrat de location conventionné est rattaché au bail à réhabilitation,

— en conséquence, dire et juger que le contrat de location conventionné suivra le même sort que le bail à réhabilitation,

— condamner l’intimée à lui payer la somme de 1658,68 euros au titre des redevances 2011 et 2012 non réglées outre la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Monsieur Z fait valoir le arguments suivants:

— in limine litis, la caducité de la déclaration d’appel soulevée par l’intimée relève exclusivement du conseiller de la mise en état selon l’article 908 du code de procédure civile et cette question a été soulevée lors d’une audience d’incident le 17 septembre ,

— la cour ne pourra que constater que Monsieur Z est l’unique propriétaire de l’appartement litigieux donné à bail et n’en a jamais fait un usage prohibé par la loi,

— Monsieur Z qui exerce la profession de peintre en bâtiment est en profane en matière de bail de réhabilitation et sa volonté n’a jamais été que son appartement soit conventionné; il n’a, en réalité, jamais été informé préalablement de la régularisation du bail à réhabilitation et des conséquences et des conditions posées par l’intimée, ce qui constitue un dol, vice de consentement,

— la sa COOPÉRATION ET FAMILLE n’a pas rempli ses obligations tant à l’égard des travaux que sur le paiement intégral des redevances dues alors qu’il s’acquitte bien de son loyer ainsi que de son crédit bancaire toujours courant,

— en tout état de cause, le contrat litigieux ne prévoyait aucune disposition concernant la sous location,

— il occupe bien les locaux , les autres occupants étant partis depuis qu’il a réintégré les lieux,

— il s’oppose à toute expulsion, payant le crédit bancaire nécessaire pour l’acquisition du bien soit la somme mensuelle de 1163,36 euros outre le loyer et les charges pour l’appartement soit 639,64 euros,

Enfin , Monsieur Z refuse toute condamnation à verser une amende au titre d’une sous location interdite, aucune suite n’ayant encore été donnée à la plainte pénale déposée par l’intimée.

La Société anonyme d’Habitation à loyer modéré COOPÉRATION ET FAMILLE conclut en défense à :

— la caducité de la déclaration d’appel en date du 25 février 2013 effectuée par maître G H dans l’interet de Monsieur B Z,

— Au fond,

elle demande à la Cour de:

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il en a fixé des indemnités d’occupation dont les montants correspondent au loyer actualisé tel que réglé au titre du bail sur le local d’habitation,

— le réformer de ce chef

— Condamner in solidum Monsieur B Z et Madame T U Y, Monsieur I AA X et madame E I J au paiement d’indemnité d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges tels que Monsieur B Z les réglaient au titre de son bail sur le local à usage d’habitation; outre une majoration de cette indemnité de 50% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés, un procès verbal d’expulsion ou de reprise,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur Z au paiement d’une amende de 9000 euros,

— condamner Monsieur Z à payer à l’intimée les redevances pour la période entre le 20 juillet 2012 et la reprise par Coopération et famille de l’appartement duplex N° 195 et de la cave le tout sis XXX lots XXX

— condamner in solidum l’appelant ainsi que Madame Y, Monsieur I AA X et madame E I J à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris la sommation interpellative et le constat d’huissier.

L’intimée soutient que la déclaration d’appel de l’appelant est caduque , le délai pour conclure expirant le 25 mai 2013. En outre, Monsieur Z a sous-loué de façon illicite le logement qu’il occupait et ce, à l’encontre des dispositions sur le bail à réhabilitation dont le régime juridique est prévu aux articles L 252-1 et L 252-4 du code de la Construction et de l’Habitation.Enfin, l’intimée demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur à celui de la première instance, soit le montant du loyer actualisé majoré de 50% jusqu’à restitution des lieux.

MOTIFS

Sur la caducité de l’appel soulevée in limine litis

Aux termes de l’article 908 du code de procédure civile, ' à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de 3 MOIS à compter de la déclaration d’appel pour conclure'.

En l’espèce, Monsieur Z a interjeté appel le 25 février 2013 et a conclu le 14 juin 2013.

Toutefois, il convient de noter que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2013 sans aucune demande du magistrat conseiller de la mise en état ni d’incident soulevé par une des parties et d’autre part, que la mise en état a été fixée selon un calendrier prévu par les dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, dite procédure ordinaire.

Aux termes de cet article,' lorsque l’affaire semble présenter un caractère d’urgence ou être en état d’être jugée ou lorsque l’appel est relatif à une ordonnance de référé ou à une des ordonnance du juge de la mise en état énumérées aux article 776 1° et 4°,le président de la chambre saisie, d’office ou à la demande d’une partie, fixé à bref délai l’audience à laquelle elle sera appelée; au jour indiqué, il est procédé selon les modalités prévues aux articles 760 à 762".

Aux termes d’une jurisprudence constante, les dispositions des articles 908 et suivants ne sont pas applicables aux procédures fixées selon les dispositions de l’article 905 du même code.

Ce chef de moyen est donc rejeté.

Sur la résiliation judiciaire du bail à réhabilitation

Vu les articles L 252-1 et L 252-4 du code de la Construction et de l’Habitation,

Un bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur s’engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à la conserver en bon état d’entretien et de réparation de toute nature, en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail.

La société d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE s’est engagée dans un bail à réhabilitation avec Monsieur Z par acte sous seing privé en date des 28 avril et 3 mai 2010.

Le 12 janvier 2011, un bail à réhabilitation a été reçu devant Maître Bruno DEMESSENCE, notaire à Paris 8^e pour une durée de 12 ans allant jusqu’au 21 décembre 2022.

Monsieur Z n’a pas mis en cause la responsabilité du notaire pour défaut éventuel d’informations. Ce contrat a bien été parafé en toutes ses pages devant un officier ministériel auquel Monsieur Z pouvait poser toutes les questions nécessaires, le contrat devant être lu page après page en présence des parties.

L’acte notarié précise que l’immeuble est actuellement occupé par Monsieur C D aux termes d’un bail arrivant à terme le 1 er mars 2011 et pour lequel le bailleur lui a délivré congé aux termes d’un courrier en date du 2 septembre 2010, Monsieur Z, bailleur, déclarant vouloir reprendre le bien pour son usage personnel à compter du 2 mars 2011.

Ce bail a été consenti moyennant une redevance mensuelle de 436,80 euros calculée sur une base de 4,20 euros le mètre carré de surface corrigé. Ce montant sera actualisé chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du bail, le prix devant être payé le premier de chaque mois au bailleur ( article 'redevance').

Il est également précisé dans cet acte notarié que:

— le montant cumulé des redevances et des charges est évalué pour la durée du bail à 62 899 euros,

— le montant des travaux revenant gratuitement au bailleur à l’expiration du bail est de 55 242 euros.

Le notaire a également indiqué que le conservateur des Hypothèques devait procéder à la publicité:

— du pacte de préférence stipulé aux présentes que les parties évaluent à 5000 euros,

— et de la promesse d’achat ci- dessus stipulée portant sur le bien d’une valeur de 117 900 euros.

Monsieur Z s’engageait dans ce contrat en son article 8 à être propriétaire occupant et devait prévenir immédiatement la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE en cas de changement.

Or Monsieur Z reconnaît qu’il sous-loue une partie de son appartement constitué d’un duplex avec deux parties habitables séparément. Cette déclaration est corroborée par la sommation interpellative en date du 14 juin 2012 et le procès verbal de constat d’huissier daté du 2 juillet 2012 qui indique 'que le rez de chaussée a été donné en location à Monsieur X et Madame I J te le premier étage à Madame Y'.

Monsieur Z a donc perçu les redevances versées par le bailleur SA HLM COOPÉRATION ET FAMILLE et les loyers versés par les sous locataires du dit logement.

Au vu des ces éléments dont la matérialité n’est pas contestée par Monsieur Z, la Cour ne peut que prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties et prononcer l’expulsion de Monsieur Z B et de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actualisé mais sans augmenter ce loyer de 50% comme demandé par l’intimée au vu des circonstances de l’espèce ainsi que l’a indiqué le premier juge.

Sur les sommes à rembourser au titre des redevances versées pour la période de 20 juillet 2012 et la reprise effective des lieux par la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l’attestation de l’intimée en date du 1 er août 2013 que Monsieur Z a perçu des redevances de la part de l’intimée, en sa qualité de propriétaire occupant depuis le 20 juillet 2012 jusqu’au 1 er août 2013 à hauteur de 4 506,75 euros. Il est condamné au remboursement de ce montant indûment perçu .

Faute de justificatif de versement ultérieur, Monsieur Z est condamné à verser les redevances dont il est justifié qu’il les a bien indûment perçues et non une somme indéfinie.

Sur l’amende demandée contre Monsieur Z

Vu l’article L 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation

Au vu des circonstances de l’espèce, le prononcé d’une amende prévue par le texte sus visé n’apparaît pas adapté. Ce chef de demande est donc rejeté.

Sur le demande fondée sur l’article 700 du CPC

Il n’apparaît pas inéquitable de faire supporter par l’intimée des sommes non comprises dans les dépens .

Ce chef de demande est donc rejeté.

Sur les dépens

Il y a lieu de faire supporter les dépens par la partie qui succombe à savoir l’appelant.

*

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

— rejette l’exception soulevée in limine litis tirée de la caducité de la déclaration d’appel de Monsieur B Z,

— confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a alloué une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute l’intimée de sa demande de prononcé d’une amende à l’encontre de Monsieur B Z fondée sur les dispositions de l’article L 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation,

— y ajoutant,

— condamne Monsieur Z à payer à la SA d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE les redevances dues pour la période comprise depuis le 20 juillet 2012 au 1 er août 2013 soit la somme de 4506,75 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— rejette toutes autres demandes,

— le réformant,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisse les entiers dépens à la charge de l’appelant qui comprendront le coût de la sommation interpellative et le coût du constat d’huissier.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire;

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,