COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 AVRIL 2022

sa

N°2022/ 195

Rôle N° RG 19/07843 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEIP5

X-M, Y, N B

Z, A, O G épouse B

C/

SARL L IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL LLC & ASSOCIES – BUREAU DE LA VALETTE DU VAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon en date du 18 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04323.

APPELANTS

Monsieur X-M, Y, N B

demeurant 5 Avenue Julie Antoinette – 77290 MITRY-MORY

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, avocat au barreau de DIJON

Madame Z, A, O G épouse B

demeurant 5 Avenue Julie Antoinette – 77290 MITRY-MORY

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, avocat au barreau de DIJON

INTIMEE SARL L IMMOBILIER, dont le siège social est […], pris en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Ségolène TULOUP de la SELARL LLC & ASSOCIES – BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Mars 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 10 juillet 2008, Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation située […], […].

La Sarl L Immobilier est propriétaire de la parcelle cadastrée section […] située sur la commune d'[…], contiguë à la précédente, pour l’avoir acquise selon acte notarié du 10 juillet 2013.

Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B exposent qu’ils utilisaient un chemin situé sur la gauche de leur maison, leur permettant d’accéder à la mer.

Ils déplorent le fait que la Sarl L Immobilier ait, peu après l’acquisition qu’elle a faite de la parcelle EO 13, condamné l’accès à ce chemin.
Ils indiquent avoir, à plusieurs reprises, demandé à la Sarl L Immobilier de rétablir cet accès, en vain.

Selon exploit d’huissier délivré le 23 juin 2017, Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B ont fait assigner la Sarl L Immobilier devant le tribunal de grande instance de Toulon en rétablissement de leur droit de passage et en indemnisation de leur préjudice.

Par jugement rendu le 18 mars 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a statué ainsi qu’il suit:

-déboute Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B de leur demande au titre de la servitude de passage,

'déboute Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B de leur demande au titre du chemin d’exploitation,

'rejette la demande indemnitaire présentée par la SARL L immobilier,

'dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

'condamne Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B et la SARL L Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, aux dépens,

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

'rejette le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-sur la servitude par destination du père de famille, que les parcelles vendues par le Comte Q respectivement aux consorts D et aux consorts E provenaient bien du même auteur, mais que d’une part les parcelles, qui avaient appartenu auparavant aux consorts F, provenaient du même auteur de Monsieur Q, ni qu’elles se rapportaient aux parcelles en cause,

-sur le chemin d’exploitation, que les plans Géoportail versés aux débats, faisaient apparaître une partie grise qui ne pouvait pas être assimilée à un chemin, que ni le plan de situation ni le plan cadastral ne faisait apparaître un chemin assimilable à celui relevé par Géoportail et qu’enfin les photographies issues d’un constat d’huissier réalisé le 18 août 2016 ne permettaient pas de caractériser que le chemin de terre identifié était exclusivement réservé à la communication entre les fonds,

-sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de la Sarl L Immobilier, que celle-ci ne démontrait pas s’être trouvée dans l’impossibilité de revendre leur bien en raison de la procédure intentée par Monsieur et Madame B.

Le 13 mai 2019, Madame G et Monsieur B ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 août 2019, Monsieur B et Madame G demandent à la cour,sur le fondement des articles 693,701 du code civil, L 162-1 et L 162-3 du code rural et de la pêche maritime, et 515 du code de procédure civile, de :

'à titre principal,

'infirmer le jugement du 18 mars 2019, 'dire et juger qu’ils sont titulaires d’un droit de passage au titre d’une servitude par destination du père de famille sur la parcelle de terrain appartenant à la SARL L immobilier,

'à titre subsidiaire,

'infirmer le jugement du 18 mars 2019,

'dire et juger qu’un chemin d’exploitation traverse la parcelle cadastrée section […] appartenant à la SARL L immobilière et qu’ils disposent d’un droit d’usage et de passage sur ce chemin,

'à titre infiniment subsidiaire,

'désigner tel expert qu’il plaira à la cour de bien vouloir nommer avec mission de :

-se faire communiquer l’intégralité des documents contractuels des parties,

'faire un historique des mutations de propriété sur les parcelles litigieuses,

'dire si les parcelles des parties au présent litige ont pour origine commune la division opérée par Monsieur le comte Q,

'et plus généralement fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction de céans de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis par le demandeur,

'dans tous les cas, infirmer le jugement du 18 mars 2019,

'dire et juger que le dit droit de passage porte sur la parcelle cadastrée section […] appartenant à la SARL L immobilier, que son entrée se trouve le long du boulevard de la Marine à gauche de la maison des demandeurs et sa sortie de l’autre côté de la parcelle le long du parking situé en contrebas,

'dire et juger que la SARL L Immobilier les entrave dans l’exercice de leur droit de passage,

'en conséquence,

'ordonner à la SARL L Immobilier de démolir la barrière et de retirer les rochers ou tout ouvrage qui pourrait s’y substituer, entravant l’exercice de leur droit de passage sur leur parcelle de terrain et ce, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir,

'se réserver le droit de liquider l’astreinte,

'condamner la SARL L Immobilier à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

'débouter la SARL L Immobilier de sa demande reconventionnelle,

'ordonner l’exécution provisoire.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 avril 2020, la Sarl L Immobilier demande à la cour, sur le fondement des articles 544, 692,691 du code civil, L162-1 du code rural et de la pêche maritime, de:

-Débouter Madame Z G et Monsieur X M B des fins de leur appel
-confirmer le jugement rendu le 18 Mars 2019 par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu’il a jugé comme suit :

-Déboute Madame Z G et Monsieur X M B de leurs demandes au titre de la servitude de passage ;

-Déboute Madame Z G et Monsieur X M B de leurs demandes au titre du chemin d’exploitation ;

-rejette la demande indemnitaire présentée par la SARL L Immobilier;

-Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

-Condamne Madame Z G et Monsieur X M B et la SARL L Immobilier prise en la personne de son représentant légal en exercice aux dépens ;

-Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

-réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit : « Rejette le surplus des demandes ».

Statuant à nouveau de ces chefs :

-Débouter Madame Z G et Monsieur X-M B de leurs demandes, fins et conclusions ;

-les condamner solidairement à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

-Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 outre les entiers dépens de l’instance;

-en tout état de cause,

-les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2022.

Motifs de la décision :

1-L’article 693 du code civil énonce qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Monsieur et Madame B soutiennent, en substance, qu’ils sont bénéficiaires d’une servitude par destination du père de famille car les fonds en litige appartenaient à l’origine à un auteur commun, le Comte Q, que la clause des actes de 1905 et 1908 par lesquels ce dernier a cédé ses terres instaure un droit de passage, traduisant la volonté du Comte Q de mettre en place un tel droit de manière permanente et se transmettant aux futurs acquéreurs des parcelles, et que ce dernier a établi un aménagement portant une servitude sur les chemins existants et ceux qui pourraient exister par la suite,

Ils affirment que les parcelles litigieuses ont été vendues par le Comte Q, s’agissant de la parcelle EO 65 aux consorts D le 22 avril 1905, et s’agissant de la parcelle n° EO 13 aux consorts E le 24 octobre 1908.
Dans ces deux actes de vente, figure la mention suivante :

« Il est convenu entre les parties que les acquéreurs auront pour eux, les leurs, et tous ayants cause, le droit de vue, d’issue et de passage le plus étendu sur le boulevard de huit mètres de largeur appartenant aux vendeurs qui limite le lot présentement vendu au nord et relie la place de la gare au chemin conduisant du passage à niveau à la mer mais à la charge pour eux de contribuer à l’entretien dudit boulevard de huit mètres de largeur concurremment avec tous autres usagers et proportionnellement à la contenance de leur lot de terrains et qu’ils auront en outre le droit de passage à tout usage sur tous chemins actuellement existants ou que les vendeurs pourront ouvrir dans la suite de l’îlot de terrain compris entre les lots de terrains objet des présentes acquisitions, la ligne de chemin de fer, l’avenue de la gare et la mer. »

Les appelants invoquent la seconde servitude figurant dans la mention précitée, affirmant qu’elle consacre un droit de passage à leur bénéfice entre l’actuel boulevard de la Marine et la mer Méditerranée, soit sur le chemin traversant la parcelle de terrain appartenant à la Sarl L Immobilier.

Cette dernière conteste l’existence d’une servitude par destination du père de famille au profit des appelants.

Cela étant, il appartient aux B, qui revendiquent le bénéfice d’une servitude par destination de famille, d’en rapporter la preuve.

S’il est exact que la disposition précitée figurant dans les actes de vente des 22 avril 1905 et 24 octobre 1908, puis reproduite dans des actes de vente ultérieurs, traduit bien la volonté du Comte Q d’instaurer un droit de passage se transmettant aux futurs acquéreurs des parcelles, encore faut-il établir que les deux parcelles en cause, cadastrées n° EO 13 et […], ont bien une origine commune, comme issues du fonds ayant appartenu au Comte Q

Or, sur ce point, après avoir examiné l’ensemble des actes, le tribunal a considéré que la preuve de l’origine commune des parcelles n’était pas démontrée.

La cour relève, comme le tribunal avant elle, que la lecture des actes du 22 avril 1905 et 24 octobre 1908 est rendue particulièrement malaisée par leur ancienneté et leur caractère manuscrit, ce qui ne permet pas de prendre connaissance de l’intégralité de leur contenu.

L’acte de 1905 porte sur la vente par le Comte Q d’une parcelle d’une superficie de 378 m² aux consorts D, tandis que l’acte de 1908 fait état de la vente par le comte d’une parcelle de 505 m² à Monsieur E.

Selon les appelants, la parcelle cédée aux consorts D constituerait l’actuelle parcelle EO 65, leur appartenant, alors que celle vendue aux consorts E serait l’actuelle parcelle E013, propriété de la Sarl L Immobilier.

Un plan est annexé à chacun des deux actes de vente, qui ne permet cependant pas d’en déduire une correspondance entre les parcelles vendues et les parcelles en cause.

La contenance respective des parcelles vendues, 378 m² et 505 m², ne le permet pas davantage.

Ayant ensuite analysé l’acte de vente des appelants, le tribunal y a relevé que le bien immobilier en cause appartenait à Madame R S, qui l’avait recueilli de la succession de sa mère, Madame T F.

Est produit aux débats l’acte de vente du 2 février 1924 par lequel le père de Madame T F, Monsieur U F, a acquis ce bien de Monsieur H.

Il est exact que cet acte reproduit la mention relative aux droits de passage figurant dans les actes de 1905 et 1908. Cette circonstance ne suffit cependant pas à rapporter la preuve que la parcelle ayant appartenu à Monsieur H soit celle vendue dix-neuf ans auparavant aux consorts D.

Bien que, là encore, la lecture de cet acte, ancien et manuscrit, soit difficile, la cour étant d’ailleurs dans l’impossibilité d’appréhender l’ensemble des dispositions de l’acte, il apparaît que Monsieur H aurait acquis la parcelle de terre de Monsieur et Madame I, sans qu’il soit néanmoins permis d’affirmer que la parcelle ainsi acquise corresponde à celle que les consorts D avaient achetée entre les mains du Comte Q.

Analysant aussi l’extrait du registre du conservatoire des hypothèques du 21 août 1928 mentionnant la vente par Monsieur U F et Madame T V d’une parcelle de terre figurant au cadastre sous les numéros 514 et 514 p, le tribunal a justement considéré que les mentions contenues dans ce registre ne permettaient pas d’établir une correspondance avec les parcelles initialement détenues par le comte Q et revendues dans les conditions rappelées ci-dessus.

La cour ajoute que les références cadastrales anciennes mentionnées dans ce registre ne permettent pas non plus d’établir un lien entre la parcelle vendue et les parcelles litigieuses, étant observé qu’un seul plan cadastral est produit, figurant en pièce 8 des appelants (permis de construire modificatif du 01/07/2016) portant les références cadastrales actuelles, donc différentes des précédentes, ce qui empêche toute identification certaine.

Pourtant, bien que le tribunal ait déploré l’absence de production aux débats de pièces relatives aux références cadastrales, qui auraient permis de connaître l’historique des remaniements cadastraux survenus, le dossier se présente de manière identique en cause d’appel, aucun enseignement n’ayant été tiré de la remarque du tribunal, sans que les appelants ne proposent même la moindre explication à cette carence probatoire.

Du reste, Monsieur et Madame B ne contestent pas « l’absence de certains actes de cession dans la chaîne translative de propriété depuis les cessions par le Comte Q de 1905 et 1908 » mais ils n’y voient pas un élément sérieux de contestation de l’origine commune des parcelles.

Prétendant y pallier, ils produisent, en pièce 17, un tableau « historique des mutations depuis 1905 » qu’ils ont établi.

Or, s’agissant d’une preuve que les appelants se ménagent à eux-mêmes, aucune valeur probante objective ne peut lui être reconnue.

Les appelants auraient pu, dans une démarche probatoire, confier à un géomètre-expert l’analyse des actes de vente successifs et la recherche des références cadastrales anciennes et actuelles des parcelles vendues, mais ils s’en sont abstenus.

Enfin, le tribunal a également retenu, à juste titre, que l’acte authentique d’acquisition de la parcelle n° EO 13 par la Sarl L entre les mains des consorts J, ne mentionnait, dans l’origine de propriété, aucun autre nom que celui de J, ce qui en permettait pas de relier la parcelle en cause aux parcelles précitées.

Il a justement déduit de ses constatations que si les parcelles acquises par les consorts D et E provenaient bien du même auteur, le comte Q, la preuve que les parcelles aujourd’hui propriété des parties aient la même provenance, n’était pas rapportée.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour ne peut que constater, comme le premier juge avant elle, que Monsieur et Madame B ne rapportent pas la preuve d’une servitude par destination du père de famille à leur bénéfice, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande à ce titre.

2-L’article L162-1 du code rural et de la pêche maritime énonce que les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public.

Subsidiairement, Monsieur et Madame B soutiennent que le chemin en cause est un chemin d’exploitation car il apparaît sur les cartes officielles de l’ING, qu’il sert à la communication des différents fonds qu’il borde, traverse et auxquels il aboutit et que l’objet de ce chemin n’était pas de ménager un accès à la voie publique.

A l’inverse, la Sarl L Immobilier dénie l’existence d’un chemin d’exploitation, considérant que les appelants ne démontrent pas que le chemin servirait exclusivement à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants se prévalent de cartes du site geoportail.gouv, du plan cadastral annexé à leur demande de permis de construire, d’un constat d’huissier ainsi que de deux attestations.

Sur les cartes Géoportail versées aux débats, figure une partie matérialisée dans une couleur grise qui correspondrait, selon les appelants, au chemin en cause. Le premier juge a, justement, relevé que cette partie grise chevauchait, en grande partie, une voie figurée en jaune, de sorte qu’il n’était pas possible d’en déduire que la partie grise représentait bien un chemin.

En outre, sur le procès-verbal de constat dressé le 18 août 2016 par la SCP Martinez, huissier de justice à Toulon, figure un cliché n°17, représentant à gauche du portail de la propriété des appelants, « en bordure du boulevard de la Marine », un sentier « se dirigeant vers le parking du jardin des mers ». Sur cette photographie, le sentier est difficilement visible. Il l’est davantage sur la photographie n°20, qui représente un chemin en terre assez large, dont l’accès est entravé par des rochers.

Les photographies annexées au constat d’huissier, pas plus que le constat lui-même, ne permettent de déterminer précisément le point de départ, ni le trajet du sentier en question.

Deux attestations respectivement rédigées le 23 août 2016 et le 25 août 2016 par Monsieur W AA et par Monsieur AB AC font état de l’existence ancienne, aux alentours des années 50, d’un passage piétons et vélos donnant accès à la mer au bénéfice des occupants de l’actuelle maison des appelants.

Mais les pièces ci-dessus ne sont pas corroborées par le plan cadastral annexé à la demande de permis de construire de Monsieur et Madame K sur lequel ne figure nullement le chemin en cause.

En toute hypothèse, aucune des pièces produites ne permet d’établir que le chemin litigieux était réservé à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation, l’évocation d’un chemin donnant accès à la mer étant, à cet égard, largement insuffisante.

Dès lors, Monsieur et Madame B seront également déboutés de leur demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un chemin d’exploitation, et ce par confirmation du jugement entrepris, mais également de toutes leurs demandes relatives au droit de passage.
3-A titre infiniment subsidiaire, Monsieur et Madame B sollicitent la désignation d’un expert avec mission, notamment, de :

-se faire communiquer l’intégralité des documents contractuels des parties,

-faire un historique des mutations de propriété sur les parcelles litigieuses,

-dire si les parcelles des parties au présent litige ont pour origine commune la division opérée par Monsieur le comte Q,

Autrement dit, à travers la mission qu’ils souhaitent voir confier à l’expert, les appelants cherchent à recueillir des éléments relatifs à l’existence d’une servitude par destination du père de famille.

Or, la cour les a déjà déboutés de leur demande tendant à se voir reconnaître le bénéfice d’une servitude par destination du père de famille, demande qu’ils ont formée à titre principal.

Dès lors la demande d’expertise, qui n’a pas été formée avant-dire droit, et qui n’a plus aucun sens au regard de la solution d’ores et déjà retenue par la cour relativement à la demande principale des appelants, ne peut qu’être rejetée.

4-Selon l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, en l’espèce, la Sarl L Immobilier demande, dans le dispositif de ses conclusions, à la fois :

-de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande indemnitaire,

-et de l’infirmer en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes, sollicitant la condamnation solidaire des époux L à lui payer la somme de 50000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Or, en première instance, la seule demande indemnitaire formée par la Sarl L Immobilier, dont elle a été déboutée, portait sur l’allocation de la somme de 50.000 euros.

Dès lors, au regard de ces prétentions contradictoires, la cour, qui ne s’estime pas régulièrement saisie d’une demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté la société intimée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, n’a pas d’autre choix que de confirmer le jugement de ce chef.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile

Par ces motifs

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 18 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Toulon en toutes ses dispositions appelées.

Y ajoutant,

Déboute Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B de leur demande d’expertise.
Condamne Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B, ensemble, à payer à la Sarl L Immobilier la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne Monsieur X-M B et Madame Z G épouse B aux dépens d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président