Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2016

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01100

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/16138

APPELANTS

Monsieur K A AA AB B

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C T D épouse B

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e François TEYTAUD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : J125

Assistés par M^e A-Philippe SAULNIER ARRIGHI, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C1361

INTIMÉS

Z F, SA inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 542 110 291, venant aux droits de I J, représentée par son légal y domicilié es-qualités

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Serge CANTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1175

Syndicat des copropriétaires DU 1 RUE MULLER & 49 RUE DE CLIGNANCOURT – XXX, représenté par son syndic en exercice , la SARL PARISIENNE DE GESTION ET DE TRANSACTION DE BIENS (PARIS G.T.B.), inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 393 150 552 00031, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée par M^e Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0581

SOCIETE ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE (SADA), SA à directoire et conseil de surveillance inscrite au RCS de NÎMES, SIRET n° 580 201 127 00017, assureur du syndicat des copropriétaires XXX et XXX, prise en la personne de ses représentatns légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Agnès PROTAT de l’AARPI AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084

Syndicat des copropriétaires du 47 RUE DE CLIGNANCOURT – XXX, représenté par son syndic, LOT CENT, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 442 885 893 00010,, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège,

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Louis GABIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre

Madame G H, Conseillère

Madame M N, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur K B et Madame C D épouse B sont propriétaires de divers lots dans l’immeuble en copropriété sis XXX à XXX, lots correspondant à un local commercial au rez-de chaussée (lot n°1), un appartement au 1^er étage (lots n°3 et 4) et un local commercial au sous-sol (lot n°11). A la suite d’infiltrations d’eau dans leurs locaux, ils ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris, qui par ordonnance du 16 mai 2007 a désigné Monsieur Y en qualité d’expert.

Par ordonnance du 7 novembre 2007, les opérations d’expertise ont été étendues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin XXX et XXX ainsi qu’à la société I J, assureur de l’immeuble du XXX.

Par nouvelle ordonnance du 27 novembre 2007, les opérations d’expertise ont été encore étendues au lot n°1 des époux B et à la Société de Défense et d’Assurance (SADA), assureur du syndicat des copropriétaires XXX et XXX.

Après dépôt du rapport de l’expert (le 12 novembre 2010), les époux B ont fait assigner, par actes d’huissier des 12, 17 et 20 octobre 2011, en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices:

— le syndicat des copropriétaires XXX et XXX son assureur,

— le syndicat des copropriétaires du XXX et 10 rue A Cotin, et la société I EURO COURTAGE, son assureur.

Par jugement du 13 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a:

— rejeté la demande de jonction formée par le syndicat des copropriétaires du XXX [avec une instance mettant en cause la société CBS et la société I J],

— dit que le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris était responsable des désordres affectant le lot n°1,

— dit que le syndicat des copropriétaires XXX et XXX et le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris étaient responsables in solidum des désordres affectant le lot n°3,

— dit que le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris était responsable des désordres affectant le lot n°11,

En conséquence,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires XXX et XXX à payer à Monsieur et Madame B la somme de 12.458,70 euros, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter du jugement, en réparation du préjudice matériel et celle de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le lot n°3,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX et la société I J à payer à Monsieur et Madame B la somme de 2.491,30 euros, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter du jugement, en réparation du préjudice matériel et celle de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le lot n°3,

— débouté Monsieur et Madame B de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance du lot 11,

— débouté Monsieur et Madame B de leur demande de réparation du préjudice résultant de la perte de loyers des lots 1 et 4 à la suite de l’arrêté de péril,

— condamné le syndicat des copropriétaires XXX et XXX à faire exécuter les travaux de débouchage du chéneau débordant sur la façade du XXX, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard jusqu’à l’exécution complète des travaux qui seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété,

— dit que cette astreinte, prononcée pour une durée maximale de 6 mois, commencerait à courir à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,

— dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte pourrait être sollicitée du juge de l’exécution,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris, à faire exécuter les travaux d’étanchéité de la verrière du lot 11 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard jusqu’à l’exécution complète des travaux qui seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété,

— dit que cette astreinte, prononcée pour une durée maximale de 6 mois, commencerait à courir à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,

— dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte pourrait être sollicitée du juge de l’exécution,

— débouté Monsieur et Madame B de leur demande de travaux portant sur le lot 1,

— condamné la société I J à garantir le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris,

— condamné la société SADA à garantir le syndicat des copropriétaires du A rue Muller et XXX,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX et son assureur la société I J à payer à Monsieur et Madame B la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires XXX et XXX et son assureur la société SADA à payer à Monsieur et Madame B la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que par application des dispositions de l’article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame B, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires,

— fait masse des dépens et condamné d’une part le syndicat des copropriétaires du XXX et son assureur la société I J in solidum, et d’autre part le syndicat des copropriétaires XXX et XXX et son assureur la société SADA in solidum, à payer chacun la moitié des dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Monsieur et Madame B ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 16 janvier 2014.

Par ordonnance sur incident du 18 novembre 2015, Le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions signifiées par la société SADA le 15 septembre 2015.

Monsieur et Madame B demandent à la Cour par dernières conclusions signifiées le 28 juillet 2014 de :

— réformer le jugement déféré,

Pour le lot n°3:

— déclarer les deux syndicats des copropriétaires en cause responsables des infiltrations d’eau survenues dans ce lot n°3

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX 18^e et son assureur la société SADA à leur verser la somme de 16.458, 70 euros, à actualiser en fonction de l’indice ICC entre le 1^er trimestre 2009 et le dernier indice publié à la date de la décision exécutoire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et son assureur la société I J à leur verser la somme de 4.491,30 euros, à actualiser en fonction de l’indice ICC entre le 1^er trimestre 2009 et le dernier indice publié à la date de la décision exécutoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX 18^e à faire déboucher le chéneau qui déborde sur la façade de l’immeuble du XXX à XXX, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir,

Pour le lot n°1:

— déclarer le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX responsable des infiltrations d’eau survenues dans ce lot n°1,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à exécuter les travaux de réfection de la verrière et du chéneau sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et son assureur la société I J à leur verser la somme de 34.807,50 euros, avec intérêts au taux légal, au titre de la perte subie pendant l’arrêté de péril,

Pour le lot n°11:

— déclarer le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX responsable des infiltrations d’eau survenues dans ce lot n°11 et de l’arrêté de péril pris sur l’immeuble pour défaut d’exécution des travaux nécessaires à y remédier,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité de la verrière sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et son assureur la société I J à leur verser la somme de 55.900 euros, en réparation du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser ce lot du 31 août 2006 au 30 mars 2010,

Pour le lot n°4

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et son assureur la société I J à leur verser la somme de 60.000 euros au titre de la perte de loyers subie pendant la durée de l’arrêté de péril,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et la société I J, le syndicat des copropriétaires du XXX 18^e et la société SADA à leur verser la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et la société I J, le syndicat des copropriétaires du XXX 18^e et la société SADA aux entiers dépens, avec droit de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX par dernières conclusions signifiées le 20 juillet 2015 demande à la Cour de:

— débouter intégralement Monsieur et Madame B de l’ensemble de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis à sa charge la somme de 12.458,70 euros au titre des réparations du lot n°3 des époux B in solidum avec son assureur, la compagnie SADA,

— condamner la compagnie SADA à le garantir intégralement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à Monsieur et Madame B la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le lot n°3,

— limiter sa responsabilité quant au trouble de jouissance à la période de sa prise de connaissance le 23 janvier 2008 jusqu’à l’intervention du 26 juin 2008,

— limiter la condamnation à réparer ce trouble de jouissance à la somme de 1.000 euros au profit de Monsieur et Madame B,

— rejeter toute autre demande formée contre lui,

— condamner Monsieur et Madame B à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens dont recouvrement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX demande à la Cour, par dernières conclusions du 13 juin 2014, de :

Pour le lot n°1:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux B de leur demande formée contre lui au titre de l’entretien de l’entretien de cette verrière, entretien leur incombant en application du règlement de copropriété,

— dans le cas où une responsabilité partielle lui incomberait, limiter cette part à 2.000 euros selon devis établi par la SARL CALONNE,

Pour le lot n°3:

— sous réserve des arguments soutenus par la compagnie Z F le garantissant, confirmer le jugement en toutes ses dispositions concernant l’indemnisation du préjudice subi par les époux B, qu’il s’agisse de la répartition des responsabilités ou de l’évaluation du préjudice subi,

Pour le lot n°11:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et débouter par conséquent les époux B de l’ensemble de leur demande de ce chef,

Subsidiairement,

— retenir le rapport de l’expert estimant le loyer du lot n°11 à 100 euros par mois,

— juger que les époux B ont contribué à hauteur de 25% à la genèse du préjudice qu’ils allèguent,

— limiter en conséquence les condamnations susceptibles d’être prononcées contre lui à la somme de 2.100 euros (2.800 x 75%)

Sur l’indemnisation des pertes de loyers consécutives à l’arrêté de péril:

— confirmer à titre principal le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes formées par les époux B, la suspension des loyers ne pouvant s’appliquer qu’au lot 11, seul concerné par le péril allégué par la Préfecture, et seuls les locaux à usage de logement étant concernés par la suspension du paiement des loyers, à l’exclusion de ceux à usage commercial,

— débouter en conséquence les époux B de leurs demandes indemnitaires relatives aux lots 1 et 4,

— subsidiairement, constater que les époux B n’ont subi aucun préjudice pour le lot 4, la société locataire étant détenue par eux à concurrence de 450 parts sur 601, et cette même société s’étant enrichie du montant du loyer qu’elle n’a pas réglé, ayant continué à exploiter les locaux durant la période d’effet de l’arrêté de péril,

— plus subsidiairement encore, dire que les appelants sont en partie responsables de la faute ayant conduit à l’arrêté de péril en ce qu’ils ont voté contre la réalisation des travaux, et, venant aux droits de M^me X, défaillante dans le règlement des charges de copropriété à l’origine du défaut d’entretien de l’immeuble, et en conséquence laisser à leur charge 25% de toutes les indemnités susceptibles de leur être allouées,

En tout état de cause,

— dire que la suspension des loyers ne peut être effective que le mois suivant la notification de l’arrêté de péril de telle sorte que le mois de novembre reste dû par la SARL MIDI 2000'

— condamner la société I J à le relever et garantir de toute condamnation à venir en application du contrat d’assurance conclu entre eux,

Sur son appel incident :

— réformer le jugement entrepris et débouter les époux B de leur demande d’exécution sous astreinte des travaux d’étanchéité de la dalle de verre formant le toit du lot 11,

— condamner les époux B à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise et de référé qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Société Z F venant aux droits de I J (assureur du syndicat des copropriétaires du XXX) demande à la Cour, par dernières conclusions du 26 mai 2014, de:

Sur le lot n°3 (appartement du 1^er étage) :

— confirmer le jugement entrepris et en conséquence limiter le montant de l’indemnisation à prendre en charge par le syndicat des copropriétaires du XXX à la somme de 4.491,30 euros,

Sur le lot n°1 (local commercial du rez-de-chaussée) :

— confirmer le jugement entrepris et en conséquence, au regard des dispositions du règlement de copropriété,

— dire que l’entretien de la verrière incombait aux appelants, et les débouter en conséquence de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du XXX et contre son assureur,

— au regard des dispositions de l’article 1134 du code civil, dire que les travaux sur la verrière du lot n°1 ne constituent pas des dommages et que le préjudice lié à l’absence de perception de loyer n’a aucun lien de causalité avec les infiltrations en provenance de la verrière,

— débouter en conséquences Monsieur et Madame B de leurs demandes contre Z F,

Sur le lot n°11 (local situé sous la cour de l’immeuble):

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa garantie,

— dire au regard des dispositions des articles 1960 et 1134 du code civil, que les désordres affectant ce local sont antérieurs à la prise d’effet du contrat I J, et qu’ils ne sont pas de nature accidentelle puisqu’ils résultent de l’état d’abandon du local,

— qu’en conséquence, aucune garantie d’Z (venant aux droits de I J) ne saurait être mobilisée au titre des conséquences dommageables causés par ce local,

— condamner Monsieur et Madame B au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— décharger Z F de toute condamnation au titre des dépens et des frais irrépétibles et condamner Monsieur et Madame B au dépens d’appel avec distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Société SADA ayant été déclarée irrecevable en ces conclusions du 15 septembre 2015 par ordonnance du magistrat de la mise en état du 18 novembre 2015, ses prétentions ne seront pas rappelées.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2015

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur les responsabilités

Les responsabilités ont été examinées en fonction des désordres affectant chacun des lots appartenant aux époux B. L’appréciation des responsabilités encourues reste en débat au stade de l’appel.

XXXlocal commercial du rez-de-chaussée):

Ce lot, acquis le 15 décembre 2006 par les époux B, est décrit comme étant composé d’une boutique, d’une arrière boutique et d’une cuisine. Il a été donné à bail à une SARL MIDI 2000. L’expert a constaté que la verrière en plafond du coin cuisine était dans un état de vétusté très net et que l’eau s’écoulait directement en goutte-à-goutte dans la cuisine , au droit du chéneau situé en bas de pente contre la façade lorsqu’on versait de l’eau depuis l’étage du dessus. Il en a conclu qu’il était nécessaire de rétablir l’étanchéité de ces ouvrages. Il a évalué le coût des travaux de réparation à 4.000 euros HT selon devis de la SARL CALONNE.

Bien que l’expert ait proposé une répartition à parts égales entre les époux B et le syndicat des copropriétaires du XXX, le Tribunal en première instance a laissé la charge du coût de réfection de cette verrière aux époux B en s’appuyant sur le règlement de copropriété définissant cette verrière comme partie privative, et en considérant qu’il n’était nullement démontré que les infiltrations d’eau dans la cuisine du lot 1 résultaient de la défectuosité d’une partie commune.

Les époux B demandent à la Cour d’infirmer cette appréciation des responsabilités. Ils soutiennent que cette verrière est une partie commune dont la réfection incombe à l’ensemble des copropriétaires de leur immeuble du XXX.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du XXX est cependant sans ambiguïté. Il précise que sont notamment parties communes «'la charpente, la toiture, les chéneaux (à l’exception des parties vitrées, toitures des tabatières ou lucarnes disposées directement sur les parties des immeubles appartenant en propre et exclusivement aux copropriétaires et dont l’entretien restera à la charge de chacun d’eux, toutefois les parties vitrées disposées sur les courettes éclairant les vestibules de chacun des bâtiments seront à la charge de l’ensemble des co-propriétaires de chacun desdits immeubles)'».

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la verrière litigieuse est disposée directement sur le lot 1 leur appartenant en propre et exclusivement. Il ne s’agit pas d’une verrière posée sur une courette éclairant le vestibule de leur bâtiment. La réfection de cette verrière vétuste doit être mise à leur charge. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

XXXappartement du 1^er étage)

L’expertise a établi que les désordres constatés dans ce lot (dégradations de peinture et de l’enduit sur les maçonneries dans les angles des façades contre l’immeuble voisin) avaient des origines différentes:

côté rue: l’expert a indiqué que les dégradations avaient pour origine un défaut du chéneau de l’immeuble voisin; que la copropriété du XXX avait rapidement fait déboucher l’évacuation dudit chéneau et avait procédé aux réparations nécessaires;

côté cour: l’expert a indiqué que les dégradations avaient pour origine l’état du chéneau de l’immeuble du XXX, mais aussi l’état de la façade de l’immeuble du XXX.

Il a proposé de répartir la charge des travaux de réfection et la réparation des préjudices subis par les époux B entre les deux syndicats des copropriétaires des 47 et XXX de la façon suivante:

— pour le préjudice matériel :

* 16.458,70 euros à la charge de la copropriété du XXX

* 4.491,30 euros à la charge de la copropriété du XXX

— pour le préjudice de jouissance:

* à raison de 2/3 à la charge du syndicat du XXX

* à raison de 1/3 à la charge du syndicat du XXX

Le Tribunal a fait sien ce partage de responsabilité proposé par l’expert dans les proportions retenues par ce dernier.

Les époux B ne reviennent pas sur cette répartition et demandent que les deux syndicat des copropriétaires (du 47 et du XXX) soient condamnés in solidum à les indemniser de leurs préjudices.

Le syndicat des copropriétaires du 47 ne revient pas sur cette répartition des responsabilités.

Le syndicat des copropriétaires du XXX n’approuve pas complètement cette répartition. Il ne conteste pas devoir prendre à sa charge la réparation des détériorations résultant du chéneau défectueux de l’immeuble, mais refuse de supporter le préjudice de jouissance dans la mesure où son intervention immédiate a mis fin aux désordres dès que l’origine en a été connue.

Il ressort cependant des éléments du dossier que la rapidité d’intervention du syndicat des copropriétaires du XXX n’a pas en réalité permis de mettre fin définitivement aux désordres. Sa responsabilité sera donc confirmée dans la réparation du préjudice de jouissance subi par les époux B.

Lot n°11 (local commercial en sous-sol:

Ce lot, acquis par les époux B en 2006, alors qu’ils en étaient locataires depuis juillet 1999, se trouve sous le sol de la cour séparant l’immeuble du rue et l’immeuble sur cour, et sous la loge de la gardienne. Il s’agit d’une grande pièce à usage de remise ou de magasin ayant son entrée sur la rue et délimitée par les murs des façades des deux corps de bâtiment. Cette remise était en très mauvais état, et a fait l’objet d’une mise en demeure de la Préfecture de Police de Paris du 9 novembre 2004 pour faire exécuter les travaux indispensables. L’expert précise que le plafond de ce local était constitué d’une charpente métallique IPN avec voutains de brique, avec charge en sable et dallage béton sur l’emprise de la cour. La partie centrale est constituée de briques de verre protégées par un platelage en bois.

L’expert a constaté que les dalles de verre étaient pour la plupart fissurées ou cassées et que la poutraison montrait des traces nettes de corrosion en plusieurs endroits, notamment au droit de la trémie centrale. Il a indiqué que la charpente du sol de la cour – qui correspondait au plafond du lot 11- était très dégradée comme l’avaient déjà indiqué le cabinet Q R (architecte) et la Préfecture de police; qu’une réfection complète était nécessaire.

Les époux B soutiennent que le syndicat des copropriétaires du XXX est entièrement responsable des désordres causés à ce lot, le plancher étant une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité mais discute les demandes d’indemnisation et les travaux demandés par les époux B. Il indique que la verrière du plafond a été remise à neuf à la suite de l’arrêté de péril, pour un montant de travaux de 80.000 euros; que les travaux ont été réceptionnés le 30 mars 2010.

Il invoque cependant une responsabilité de 25% des appelants dans la dégradation des lieux et le retard apporté à l’exécution des travaux.

Les époux B contestent tout éventuel partage de responsabilité, rappelant qu’ils ne peuvent être tenus responsables des loyers que leur venderesse (Madame X) ne payait pas; qu’il ne peut non plus leur être reproché d’avoir refusé de voter contre des résolutions ayant pour objet de supprimer la verrière du lot 11 qui aurait privé ce dernier de son éclairage naturel. Ils prétendent que malgré les travaux effectués, les infiltrations perdurent.

Les discussions opposant en appel les époux B et le syndicat des copropriétaires du XXX n’apportent aucun élément nouveau et ne remettent pas en question la décision des premiers juges sur la responsabilité des désordres affectant ce lot n°11, sauf à préciser le fondement de cette responsabilité.

Au vu du règlement de copropriété, il ne fait pas de doute en effet que les désordres affectent des parties communes de l’immeuble et notamment la charpente métallique du plafond et le gros oeuvre du plancher haut, formant la couverture du lot.

La responsabilité de ces désordres incombe indiscutablement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Tel est bien le cas en l’espèce.

Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, le défaut de paiement des charges de copropriété par l’ancienne propriétaire du lot n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de ses obligations d’entretien et de réparation des parties communes vis à vis des actuels propriétaires du lot, lequel faisait l’objet d’un arrêté de péril depuis novembre 2004.

Par ailleurs le fait que les époux B se soient opposés à des solutions ayant pour effet de supprimer les pavés de verre assurant un éclairage naturel du lot 11 n’est pas non plus de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires du XXX d’une partie de sa responsabilité.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat responsable de plein droit des désordres résultant du défaut d’entretien du plafond du local n°11, partie commune de l’immeuble.

Sur les demandes de travaux

Les époux B ont formé diverses demandes de travaux réparatoires sous astreinte destinés à faire cesser les désordres affectant leurs divers lots.

Le Tribunal en première instance a :

— rejeté leur demande de réfection de la verrière du lot n°1

— ordonné au syndicat des copropriétaires XXX et XXX pour faire cesser les désordres dans le lot n°3, à reprendre les ouvrages d’évacuation des eaux pluviales sous astreinte,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à faire exécuter sous astreinte les travaux d’étanchéité de la verrière du lot n°11.

Les époux B réitèrent en appel leur demande de travaux concernant les lots n°1, 3 et 11.

Il y a lieu de confirmer le rejet de la demande d’exécution des travaux de réfection de la verrière du lot n°1, puisque ces travaux incombent aux époux B.

S’agissant des travaux du lot n°3, le syndicat des copropriétaires du XXX prétend avoir exécuté les travaux de refixation du chéneau défectueux le 26 juin 2008, fait vérifier par une société ALPIRENOV le bon état d’entretien des chéneaux de l’immeuble et avoir souscrit un contrat d’entretien annuel de ses gouttières depuis le début de l’année 2013. Il demande que la condamnation à exécution de travaux sous astreinte soit déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt.

S’il est exact que le syndicat des copropriétaires avait bien fait réparer le chéneau défectueux ayant endommagé le lot n°3, il avait cependant été établi en première instance que ces travaux n’avaient pas été satisfaisants puisque de nouveaux débordements avaient eu lieu à la jonction entre les parties verticales et horizontales des gouttières, ainsi que l’avait établi un constat de M^e LIEVIN huissier de justice du 24 septembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires du XXX qui s’oppose en appel à la condamnation de travaux sous astreinte justifie effectivement d’un certain nombre de diligences pour l’entretien permanent des gouttières de l’immeuble. Cependant en l’absence de constat précis de la cessation définitive des débordements de gouttières affectant le lot n°3, il y a lieu de confirmer la condamnation à exécution de travaux sous astreinte, condamnation qui ne donnera lieu à aucune liquidation d’astreinte si les travaux ont été réellement effectués et que les désordres ont cessé. Le point de départ de cette astreinte sera simplement fixé à compter de la signification du présent arrêt.

S’agissant des travaux de la réfection du lot 11, le syndicat des copropriétaires du XXX affirme avoir fait le nécessaire. Il résulte des pièces produites que si les travaux de réfection de l’étanchéité de la verrière ont bien été réceptionnés le 30 mars 2010 et permis la levée de l’arrêté de péril par la préfecture de police le 14 avril 2010, des fuites ont persisté dans le lot n°11, constatées par le constat de M^e LIEVIN, huissier de justice, du 24 septembre 2012.

Bien que le syndicat des copropriétaires prétende que ces nouvelles infiltrations sont sans relation avec les sources originaires du sinistre, et qu’un ordre de service a été émis, faisant suite à un devis de la société ATEO du 22 avril 2014, il faut cependant constater que la preuve de la cessation définitive des désordres n’est pas rapportée.

Il y a donc lieu de confirmer la condamnation du syndicat des copropriétaires du XXX à effectuer des travaux de réfection de la verrière du lot 11 sous astreinte, laquelle commencera à courir à compter à compter de la signification du présent arrêt.

Sur l’évaluation des préjudices

Préjudices résultant des désordres affectant le lot 1:

Les époux B sollicitaient la condamnation du syndicat des copropriétaires SDC2 à leur payer une somme de 34.807,50 euros au titre de la perte de loyers subie pendant l’arrêté de péril. Cette demande, rejetée en première instance, ne pourra qu’être rejetée en appel, puisque l’obligation d’entretien de la verrière litigieuse incombait aux appelants.

Préjudice résultant des désordres affectant le lot n°3 :

Bien que les époux B aient souhaité un réexamen de l’indemnisation de leurs préjudices matériel et de jouissance pour ce lot, et l’homologation sur ces points du rapport d’expertise judiciaire, il convient cependant de confirmer la décision de première instance,

— tant la sur la répartition de l’indemnisation du préjudice matériel entre les deux syndicats, soit:

* 12.458,70 euros pour le syndicat du XXX

* 2.491,30 euros pour le syndicat du XXX;

la différence avec l’indemnisation proposée par l’expert tient à l’application par le Tribunal d’un taux de TVA réduit de 5,5%, sauf en ce qui concerne les travaux de peinture (non assujettis à une TVA à taux réduit);

— que sur la répartition de l’indemnisation du préjudice de jouissance, soit :

* 4.000 euros pour le syndicat du XXX

* 2000 euros pour le syndicat du XXX.

Préjudices résultant des désordres du lot n°11:

Les époux B sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires du XXX au paiement d’une somme de 55.900 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’impossibilité d’utiliser ce lot du 31 août 2006 au 30 mars 2012.

Le tribunal a rejeté cette demande en considérant que les époux B avaient d’abord loué puis acquis ce lot à des prix très bas, lot dont il connaissaient le très mauvais état. Il a estimé que la réalité d’un préjudice de jouissance n’était nullement établie, celle-ci étant impossible.

Le syndicat des copropriétaires du XXX sollicite le rejet de cette demande pour les mêmes motifs, en ajoutant que les appelants ne peuvent pas non plus invoquer un préjudice de jouissance pour un lot dont ils ont changé la destination en le transformant en bureau alors qu’il n’avait qu’un usage de remise. Ils soutiennent que leur évaluation de ce préjudice est arbitraire et fantaisiste.

Subsidiairement, le syndicat du XXX s’en rapporte à l’évaluation proposée par l’expert, soit 2.800 euros sur la période de 100 euros par mois de novembre 2007 au 10 mars 2010.

Le fait que les époux B aient loué puis acheté dans des conditions financièrement avantageuses un local dont ils connaissaient l’état de dégradation, n’a pas fait disparaître, ni atténué la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui devait faire cesser les infiltrations provoquées par la défectuosité des parties communes rendant le local inutilisable. Il n’a pas fait disparaître non plus le préjudice de jouissance réellement subi par les appelants, qui doit être indemnisé pour l’usage auquel ce local était destiné (magasin ou remise). Il sera donc alloué aux époux B une somme de 3000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance pour la période de mai 2007 (assignation en référé) à mars 2010 (réception des premiers travaux de réfection).

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il avait débouté les époux B de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance au titre du lot n°11.

Préjudice au titre de la perte de loyers consécutive à l’arrêté de péril pour le lot n° 4:

Les époux B demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires du XXX à leur payer une somme de 60.000 euros au titre de la perte de loyer subie par leur lot n°4 pendant la durée de l’arrêté de péril. Ils indiquent que ce lot 4 était loué à la société VONG DC en vertu d’un bail commercial depuis le 1^er septembre 2003 lui conférant la jouissance du lot 11; que le loyer était de 2000 euros par mois; qu’ils n’ont pu percevoir de loyer pendant la durée de l’arrêté de péril.

Le syndicat des copropriétaires du XXX s’oppose à cette demande en rappelant qu’il ne peut être tenu pour responsable d’une mauvaise appréciation de l’administration qui a visé tout l’immeuble alors qu’en réalité seul le plafond du lot n°11 était concerné par cet arrêté de péril. Il rappelle surtout à juste titre, comme l’avait déjà relevé le premier juge, qu’en application de l’article L. 552-1 du code de la construction, et de l’habitation, la suspension du paiement des loyers ne pouvait s’appliquer qu’aux logements et non aux locaux commerciaux ou professionnels.

Il y a lieu dans ces conditions de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame B de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers consécutive à l’arrêté de péril pour les lots 1 et 4.

Sur les garanties des assureurs

Sur la garantie de la société SADA:

Le tribunal avait constaté en première instance que la société SADA ne contestait pas le principe de sa garantie.

La société SADA ayant été déclarée irrecevable à conclure en appel, il y a lieu, à la demande du syndicat des copropriétaires XXX et XXX de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SADA à le garantir des condamnations prononcées contre lui.

Sur la garantie de la société Z F, venant aux droits de la société I J:

La société Z, assureur du syndicat des copropriétaires du XXX, ne conteste pas sa garantie au titre du lot n°3, mais la dénie au titre des dommages du lot 11 faisant sur ce point appel incident. Elle soutient que les désordres affectant le local sous la cour étaient antérieurs à la souscription du contrat (police à effet du 1^er avril 2004) et étaient déjà mentionnés dans le contrat de bail de 1999. Elle prétend en outre qu’ils n’étaient pas accidentels puisqu’ils résultaient de l’état d’abandon de la remise. Elle estime que le tribunal a considéré à tort que l’existence d’un risque d’infiltrations en provenance de la verrière n’était pas démontré avant la souscription du contrat d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires du XXX demande la confirmation de la condamnation de son assureur à le garantir des condamnations prononcées contre lui au titre du lot n°11 pour les motifs retenus par le tribunal, à savoir qu’il n’était pas démontré que le risque d’infiltrations en provenance de la verrière était antérieur à la souscription du contrat et connu de lui.

Il convient de relever que seules les opérations d’expertise ont permis réellement d’établir la cause et l’origine des désordres affectant le lot 11. L’arrêté de péril adressé le 9 novembre 2004 enjoignant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’effectuer les travaux nécessaires, est postérieur à la souscription du contrat. Et le bail de 1999 faisant état de l’état de dégradation du lot n° 11 était effectivement inopposable au syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas clairement démontré que le syndicat des copropriétaires était informé de l’état réel du plafond avant la souscription du contrat en 2004.

Dans ces conditions, la société Z F, venant aux droits de la société I J devra donc garantir le syndicat des copropriétaires du XXX de l’intégralité des condamnations prononcées contre lui, au titre de la garantie Responsabilité civile de l’assuré.

Sur les demandes accessoires et les dépens

La dispense des frais de procédure prononcée en faveur des époux B en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être confirmée pour l’intégralité de la procédure de première instance et d’appel.

Il y a lieu de confirmer également les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcées en première instance contre les deux syndicats des copropriétaires en cause et leurs assureurs au bénéfice des époux B en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu cependant d’y ajouter une nouvelle indemnité en appel. Les époux B seront donc déboutés de leur demande supplémentaire de nouvelle indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu non plus au nom de l’équité à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des deux syndicats de copropriétaires du 47 et du XXX et de la société Z F.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés in solidum d’une part par le syndicat des copropriétaires du XXX et son assureur la société Z F, et d’autre part par le syndicat des copropriétaires XXX et XXX et son assureur la société SADA. Dans leurs rapports entre eux les syndicats et leurs assureurs supporteront la moitié de ces dépens qui comprendront les frais d’expertise. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le point de départ des astreintes pour travaux et l’indemnisation du préjudice de jouissance pour le lot n°11,

L’infirmant sur ces points,

Dit que les astreintes pour travaux prononcées contre les syndicats des copropriétaires du XXX et XXX et XXX commenceront à courir à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et son assureur la Société Z F venant aux droits de la société I J, à payer à Monsieur et Madame A et C B la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres du lot n°11,

Y ajoutant,

Dit que la dispense des frais de procédure prononcée en faveur des époux B en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera étendue à la procédure d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés in solidum d’une part par le syndicat des copropriétaires du XXX et son assureur la société Z F venant aux droits de la société I J, et d’autre part par le syndicat des copropriétaires XXX et XXX et son assureur la société SADA,

Dit que dans leurs rapports entre eux les syndicats et leur assureur supporteront la moitié de ces dépens qui comprendront les frais d’expertise,

Dit que ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,