Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 DÉCEMBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/23503

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2015 -Tribunal d’Instance de TI 9EME ARRONDISSEMENT PARIS – RG n° 11-15-312

APPELANT

Syndicat des copropriétaires 52 RUE BLANCHE – […] et diligences de son Syndic la Société NEXITY LAMY

[…]

[…]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMES

Monsieur Y Z

[…]

[…]

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 15 janvier 2015, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame H I-J-X bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du B.A.J. n° 2016/004793 du 04/03/2016

C/o OEUVRE ARIANE FALRET es-qualité de […]

[…]

Représentée par M^e Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/004793 du 04/03/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Association L’OEUVRE FALRET, EN SA QUALITÉ DE TUTRICE DE MADAM E I-J-X H Association déclarée dont le siège social est sis […]

[…]

[…]

Défaillante

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 13 janvier 2015, remise à personne habilitée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me CHARLIER-BONATTI Béatrice, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. E F-G

ARRÊT : PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. E F-G, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

Depuis un jugement du 26 mai 1999 renouvelé par des jugements des 2 décembre 2010 et 9 novembre 2015, M^me X, veuve Z, est sous curatelle renforcée confiée à l’association L’oeuvre Falret.

M^me X, usufruitière, assistée par sa curatrice, et M. Y Z, nu-propriétaire, sont propriétaires indivis d’un local et de ses annexes dépendants de ''immeuble en copropriété sis […]

Depuis 2013, les charges courantes de copropriété, ainsi que les appels relatifs aux travaux de réfection du hall et de la cage d’escalier de l’immeuble, ainsi que ceux afférents au remplacement de la descente en fonte votés en assemblée générale, n’ont pas été payées.

Par actes des 20 et 21 avril 2015, le syndicat des copropriétaires du […] à paris 9^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^me X, usufruitière, assistée par

sa curatrice, et M. Y Z, nu-propriétaire, devant le tribunal afin de les faire condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  6 836,02 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 19 octobre 2015, le tribunal d’instance du 9^e arrondissement de Paris a :

— condamné M^me X, assistée par sa curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires le somme de 2 032,70 euros au titre des charges courantes arrêtées au 3^e trimestre 2015 inclus, à l’exclusion de toutes les charges de copropriété pour travaux incombant aux seuls nus-propriétaires avec intérêts au taux légal depuis le 21 avril 2015,

— autorisé cette dernière à s’acquitter de cette somme de la manière suivante :

+ si le règlement de 2 000 euros effectué à l’audience a été encaissé, en une seule échéance de 32,70 euros payable dans le mois suivant la présentation du jugement,

+ si ledit règlement n’a pas été encaissé, en 24 mensualités de 84,70 euros chacune payables le 10 de chaque mois, à compter du jugement, la dernière mensualité devant régler le solde, intérêts compris, la dette étant intégralement et immédiatement exigible à défaut de paiement des charges courantes ou d’une seule mensualité à son échéance,

— condamné M^me X, assistée par sa curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Y Z la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 novembre 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 septembre 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 février 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— condamner solidairement M^me X, « représentée par sa tutrice », et M. Y Z au paiement de la somme de 8 472,80 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner solidairement M^me X, « représentée par sa tutrice », et M. Y Z au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1153 du code civil,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M^me X, « représentée par sa tutrice », et M. Y Z au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 12 avril 2016, par lesquelles M^me X, assistée par sa curatrice, l’association « L’oeuvre Falret », intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— dire qu’elle n’est redevable d’aucune somme à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— subsidiairement, pour le cas où la cour considérerait que la clause de solidarité s’applique, l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 24 mois en application de l’article 1244-1 du code civil,

— condamner M. Y Z à la garantir à hauteur de la part lui incombant dans les charges relatives aux « travaux » de la copropriété, c’est-à-dire à concurrence de la moitié de la somme de 4 508,46 euros, soit à la somme de 2 254,23 euros,

— dire que les dépens seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle ;

M. Y Z, auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 15 janvier 2016 à étude et les conclusions du syndicat ont été signifiées à étude le 21 septembre 2016, n’a pas constitué avocat en appel, de sorte que l’arrêt sera rendu par défaut.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur l’application de la clause de solidarité entre l(usufruitière et le nu-propriétaire dans le règlement de copropriété

Il est constant que les articles 605 et 606 du code civil n’étant pas d’ordre public, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision ;

Il est admis que la clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier d’un lot pour le paiement des charges est licite et applicable même à défaut de notification du démembrement de propriété au syndic ;

Le syndicat verse aux débats un extrait du règlement de copropriété (art. 96) contenant une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier des lots de copropriété (pièce n° 8 de l’appelant) ;

Il est acquis aux débats que M. C Z, ancien époux de M^me X, est décédé le […], tandis que M. D Z, qui était nu-propriétaire avec son frère Y, des lots n° 1 et 2 dont M^me X est usufruitière, est décédé le 8 février 2014 sans que les indivisaires restant, à savoir M^me X et son fils Y, n’établissent avoir respecté les exigences de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 quant à leur obligation de notifier au syndic, sans délai, cette modification dans la propriété de leurs lots à peine d’inopposabilité de celle-ci ;

Il en résulte que faute pour lui de connaître l’existence et l’identité du nu-propriétaire restant, le syndic a valablement adressé les convocations et notifications concernant les lots n° 1 et 2 à Mme

X, usufruitière de ceux-ci ;

Pa railleurs, l’absence de convocation à une assemblée générale d’un copropriétaire n’a pas pour effet de lui rendre les décisions de celle-ci inopposables, mais seulement de ne pas faire courir à son encontre le délai de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’application de la clause du règlement de copropriété qui est opposable aux indivisaires, que le jugement doit être réformé en ce qu’il a dispensé M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, de toute condamnation et écarté toute éventuelle condamnation de M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, au titre des charges entrant dans le champ des grosses réparations ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et de frais de recouvrement

Selon l’article 10, alinéas 1 et 2, de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5" ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

Pièce n°1 : extrait de matrice cadastrale,

Pièce n°2 : mises en demeure, relances,

Pièce n°3 : décompte arrêté au 12 mars 2015,

Pièce n°4 : appels de fonds,

Pièce n°5 : procès-verbaux des assemblées générales,

Pièce n°6 : certificats de non opposition,

Pièce n°7 : contrat de syndic,

Pièce n°8 : extrait du règlement de copropriété contenant clause de solidarité entre indivisaires,

Pièce n°9 : jugement rendu le 19.10.2015,

Pièce n°10 : décompte arrêté au 02.02.2016,

Pièce n°11 : appels de fonds complémentaires,

Pièce n°12 : procès-verbaux des assemblées générales 2014 et 2015,

Pièce n°13 : contrat de syndic 2015-2016 ;

Il résulte du dernier décompte actualisé arrêté au 2 février 2016 (pièce n° 10 de l’appelant), ainsi que des appels de fonds (pièces n° 4 et 11 de l’appelant) et procès-verbaux des assemblées générales afférents (pièces n° 5 et 12 de l’appelant) que M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, sont redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 8 472, 80 euros, correspondant à des charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1^er avril 2013 au 2 février 2016, appel du 1^er trimestre 2016 inclus ;

Cependant, il convient de déduire de cette somme les divers frais de recouvrement réclamés par le syndicat à concurrence de la somme totale de 1 124, 40 euros correspondant à des frais de mise en demeure, des frais de transmission et suivi du « dossier avocat » ;

En outre, il convient de déduire du solde débiteur des indivisaires la somme de 2 000 euros correspondant à un chèque (NC 5845240) de ce montant remis au conseil du syndicat à l’audience du 21 septembre 2015, et débité le 9 octobre suivant (pièce n° 14 de l’intimée) sans pour autant avoir été pris en compte dans les décomptes par le syndicat (pièces n° 3 et 10 de l’appelant) ;

le jugement doit donc être réformé quant aux débiteurs de l’arriéré de charges et travaux de copropriété impayés et quant à son montant ; M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’association L’oeuvre Falret, et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 348, 40 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 2 février 2016 sur la période allant du 1^er avril 2013 au 2 février 2016, appel du 1^er trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2015, date de l’assignation ;

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire débiteur « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiées, ainsi que les droits et émolument des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur » ;

Il résulte du dernier décompte arrêté au 2 février 2016 (pièce n° 10 de l’appelant) qu’il convient de déduire du total des frais de recouvrement réclamés les frais liés à la répétition inutile des mises en demeure et ceux liés aux frais de transmission et suivi du « dossier avocat » déjà pris en compte au titre des frais irrépétibles ;

Il en résulte qu’il convient de condamner solidairement M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’association L’euvre Falret, et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 92, 99 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 2 février 2016 sur la période allant du 1^er avril 2013 au 2 février 2016 ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat demande à la cour de condamner solidairement M^me X, assistée par sa curatrice, et M. Y Z au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1153 du code civil ;

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les

intérêts moratoires ;

Il est établi que M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, ne règlent pas régulièrement depuis plusieurs années les charges et travaux leur incombant causant ainsi un préjudice de trésorerie à la copropriété ;

Pour ce motif, le jugement déféré doit être infirmé de ce chef et il convient de condamner solidairement M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’association L’oeuvre Falret, et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, entré en vigueur le 1^er octobre 2016, se substituant aux anciens articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. .. »;

En raison de la situation personnelle de M^me X, placée sous curatelle aggravée depuis le 26 mai 1999 et de l’apurement de la dette déjà entrepris par les indivisaires, il convient, infirmant le jugement déféré sur les bénéficiaires des délais de paiement et le montant des remboursements mensuels prononcé, de leur octroyer des délais de paiement sur une période de 24 mois à compter du présent arrêt et de les autoriser à payer leur dette en 24 mensualités de 70 euros chacune payables le 10 de chaque mois, à compter de l’arrêt, la dernière mensualité devant régler le solde, intérêts compris, la dette étant intégralement et immédiatement exigible à défaut de paiement des charges courantes ou d’une seule mensualité à son échéance ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X et M. Y Z, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’Association « L’oeuvre Falret », et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 9^e les sommes de :

—  5 348, 40 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 2 février 2016 sur la période allant du 1^er avril 2013 au 2 février 2016, appel du 1^er trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2015, date de l’assignation ;

—  92, 99 euros au titre des frais de recouvrement de cette créance en application de l’article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’Association « L’oeuvre Falret », et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 9^e la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Autorise M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’Association « L’oeuvre Falret », et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, à apurer leur dette envers le syndicat par 24 mensualités de 70 euros chacune payables le 10 de chaque mois, à compter du présent arrêt, la dernière mensualité devant régler le solde, intérêts compris, la dette étant intégralement et immédiatement exigible à défaut de paiement des charges courantes ou d’une seule mensualité à son échéance ;

Condamne in solidum M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’Association « L’oeuvre Falret », et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 9^e la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^me X, prise en sa qualité d’usufruitière, assistée par sa curatrice l’Association « L’oeuvre Falret », et M. Y Z, pris en sa qualité de nu-propriétaire, au paiement des dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés, s’agissant de la curatélaire, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT