Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2017

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16843

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/13594

APPELANTE

SCI DE L’ESTREE, société civile inscrite au RCS de CRETEIL, SIRET n° 349 623 363 00018, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e CORMIER DELANNOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1378

INTIMÉS

Monsieur H, I, X, Y,

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU et assisté à l’audience de M^e Cécile JOULLAIN de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, toque : D0502

Société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, prise en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France, LLOYD’S FRANCE SAS, SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 422 066 613 00031, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-Sophie PIA et assistée à l’audience de M^e Davinia GRIGORIEFF, avocats au barreau de PARIS, toque : E0964

DIM, SCi inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 452 352 404 00043, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée à l’audience de M^e F GRANCHON de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 744

SCP H M N O ET HUGUES Q ESSLANDE NOTAIRES ASSOCIES SOCIETE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL, SCP inscrite au RCS de BOBIGNY, SIRET n° 332 088 996 00019, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

93200 J I

Représentée par M^e Thomas RONZEAU et assistée de M^e F BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0499

SCP Z E, radiée du RCS de BOBIGNY le 22/03/2016, SIRET n° 351 645 510 00014, prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 Mai 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me F G

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M Amédée TOUKO TOMTA, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

A la suite d’une donation partage établie le 10 octobre 1979, les enfants A ont constitué la SCI de l’Estrée le 27 janvier 1989. En août 2010, la SCP Z E (la société Z), géomètre expert, a été chargée de l’établissement des plans et documents nécessaires à la division de la parcelle AJ n°37 en deux parcelles AJ n°149 et AJ n°150, la SCI de l’Estrée souhaitant vendre les immeubles, dont elle était propriétaire au 5 et […] à J-I (93).

Par acte du 1^er février 2011, les consorts A ont donné mandat à la société Neuflize OBC Immobilier Conseil, radiée depuis le 17 mai 2011 et assurée auprès de la société Lloyd’s France, de vendre l’immeuble sis au […].

Par acte authentique du 17 août 2010, reçu par la SCP M-O-Q R, notaires associés, la SCI de l’Estrée a vendu à M. Y une maison en R+1 sise au […] à J-I, dont le rez de chaussée était occupé par la SCM Maison Médicale (lot 1 de 281 m² cadastré […]).

Par acte authentique reçu le 30 juin 2011 par Maître C, notaire associé de la SCP Lécuyer et C, à J-I, la SCI de l’Estrée a vendu à la SCI Dim l’immeuble mitoyen en R+5 sis […] à J-I (93) pour le prix de 1 250 000 euros (lot 2 de 408 m² cadastré […]. Un appartement situé au rez de chaussée de l’immeuble était alors occupé par un cabinet d’architecte qui a libéré les lieux au 31 mars 2012.

La SCI Dim s’est alors rendue compte qu’elle ne pouvait accéder à une pièce de cet appartement d’une surface de 12 m² environ qui était occupée par la SCM Maison Médicale qui s’en sert comme cuisine en plus des deux pièces qu’elle loue depuis le 31 mars 1983 au rez de chaussée de l’immeuble sis […], étant relevé que la SCI de l’Estrée était avant leur vente à la SCI Dim et à M. Y, propriétaire des deux immeubles.

Par lettre du 14 mars 2012, la SCI Dim a interrogé le notaire qui a lui a répondu le 26 mars 2012, après avoir interrogé le notaire de la SCI de l’Estrée que l’acte de vente ne prévoit pas l’existence d’une quelconque servitude ou disposition particulière sur cette pièce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 avril 2012, M. Y a été mis en demeure de restituer, en vain, la pièce litigieuse.

Par acte du 2 novembre 2012, la SCI Dim a assigné la SCI de l’Estrée et M. Y devant le tribunal, sur le fondement des articles 544, 1134 et 1147 du code civil, aux fins de voir ordonner la restitution par la SCI de l’Estrée, sa venderesse, ou, à titre subsidiaire, par M. Y de la pièce litigieuse.

Par acte du 19 juillet 2013, la SCI de l’Estrée a appelé en intervention forcée la société Z et la société Lloyd’s France, pris en sa qualité d’assureur de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil.

Par acte du 4 novembre 2013, M. Y a assigné en intervention forcée la SCP M-O-Q R, afin de la voir condamner à le relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en principal, frais et intérêts.

Par jugement du 25 juin 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— déclaré la SCI de l’Estrée irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil,

— déclaré la SCI de l’Estrée irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Lloyd’s France,

— condamné M. Y à restituer à la SCI Dim la pièce dépendant de sa propriété dans un délai d’un mois à compter de la date de la signification du présent jugement, et ce passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée maximale de six mois,

— condamné la SCI de l’Estrée à prendre en charge le coût des travaux qui seront réalisés par la SCI Dim, à ses frais avancés, et dit que ces travaux comprendront la réalisation de l’accès à cette pièce, la réalisation d’un mur séparatif en maçonnerie entre les deux lots 1 et 2, enduit et peinture sur toute la surface du mur séparatif et les travaux nécessaires pour neutraliser les branchements en eau, chauffage, électricité côté habitation de M. Y et rétablissement de ces mêmes alimentations côté immeuble de la SCI Dim,

— condamné la SCI de l’Estrée, en tant que de besoin, à faire rectifier les actes de vente des 17 août et 30 juin 2010 et à effectuer toutes les démarches nécessaires auprès de la conservation des hypothèques et du cadastre à ses frais dans un délai d’un mois à compter de la date de signification du jugement,

— condamné la société Z à garantir la SCI de l’Estrée à hauteur de 20% des condamnations prononcées à son encontre tant en principal, que frais et accessoires,

— débouté la SCI Dim de sa demande de dommages-intérêts,

— déclaré sans objet les autres demandes en garantie,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum la SCI de l’Estrée et la société Z à payer à M. Y, d’une part, et à la SCI Dim, d’autre part, la somme de 2 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI de l’Estrée et la société Z aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que dans leurs propres rapports, la SCI de l’Estrée supportera 80 % de la condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et prononce condamnation à ce titre,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

La SCI de l’Estrée a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 août 2015.

,

M. Y a restitué la pièce litigieuse à la SCI Dim le 14 septembre 2015.

Il a par ailleurs :

— fait constater, par acte d’huissier de justice du 29 septembre 2015, que le mur mitoyen entre les deux immeubles 5 et […] était obstrué par des parpaings,

— fait réaliser à ses frais avancés les travaux de réalisation du nouveau mur séparatif,

— fait réaliser les branchements en eau, électricité, et en gaz du côté de son habitation,

— fait annoncer par un courrier officiel de son conseil en date du 15 octobre 2015, que la SCI Dim pouvait prendre possession de la pièce litigieuse.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1^er mars 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 février 2016 par lesquelles la SCI de l’Estrée, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— dire que la société Neuflize OBC Immobilier Conseil, titulaire d’un mandat de vente, et la société Z, géomètre expert, ont engagé leur responsabilité civile professionnelle,

— condamner la société Lloyd’s France, en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil, et la société Z, àla garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

— condamner les mêmes à lui payer, au titre de la procédure de première instance la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

en tout état de cause,

— débouter toutes les parties de toutes demandes formées à son encontre,

— condamner la SCI Dim ou tout autre succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 22 avril 2016 par lesquelles la SCI Dim, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du 25 juin 2015 en ce qu’il a :

+ condamné M. Y à lui restituer la pièce dépendant de sa propriété dans un délai d’un mois à compter de la date de la signification du présent jugement, est passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée maximale de six mois,

+ condamné la SCI de l’Estrée à prendre en charge le coût des travaux qui seront réalisés par elle, à ses frais avancés, et dit que ces travaux comprendront la réalisation de l’accès à cette pièce, la réalisation d’un mur séparatif en maçonnerie entre les deux lots 1 et 2, enduit et peinture sur toute la surface du mur séparatif et les travaux nécessaires pour neutraliser les branchements en eau, chauffage, électricité côté habitation de M. Y et rétablissement de ces mêmes alimentations du côté de son immeuble,

+ condamné la SCI de l’Estrée, en tant que de besoin, à faire rectifier les actes de vente des 17 août et 30 juin 2010 et à effectuer toutes les démarches nécessaires auprès de la conservation des hypothèques et du cadastre, à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la date de signification du jugement,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

— condamner solidairement M. Y et la SCI de l’Estrée à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice en raison de la privation de son droit de propriété,

à titre subsidiaire s’il n’était pas fait droit à l’action en revendication,

— condamner la SCI de l’Estrée à lui verser la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi,

— condamner la SCI de l’Estrée à procéder, à ses frais, à la rectification des actes de vente en date du 17 août 2010 et du 30 juin 2010 ainsi qu’à effectuer, à ses frais, les démarches nécessaires auprès de la conservation des hypothèques et du cadastre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

en toutes hypothèses,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement la SCI de l’Estrée et M. Y aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 7 avril 2016, par lesquelles M. Y, intimé, demande à la cour de :

— constater qu’il a restitué la pièce litigieuse en exécution du jugement entrepris dès le 14 septembre 2015,

— dire qu’il acheté la pièce litigieuse de bonne foi,

— constater que la restitution de la pièce litigieuse a été effectuée sans aucune contrepartie financière,

— dire que la SCI de l’Estrée a engagé sa responsabilité,

— dire que la SCP M-O-Q R, Notaire, a engagé sa responsabilité,

— dire que la société Z a engagé sa responsabilité,

— condamner in solidum la SCP M-O-Q R, la société Z et la SCI de l’Estrée à l’indemniser du préjudice résultant de cette restitution et devant être fixé à la somme de 48 000 euros,

— condamner in solidum la SCP M-O-Q R, la société Z et la SCI de l’Estrée à l’indemniser des frais exposés à la suite des travaux de construction du mur séparatif, ainsi que des frais accessoires en résultant à hauteur de 6 190,96 euros,

— condamner la SCI de l’Estrée ou tous succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 8 février 2016 par lesquelles la SCP M-O-Q R, intimée, demande à la cour de :

— constater qu’aucune demande n’est faite à son encontre en l’état des conclusions signifiées par la SCI de l’Estrée, appelante, la société Z et la société Lloyd’s France,

— déclarer M. Y irrecevable en tout cas mal fondé en son appel dirigé à son encontre et l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’elle devait être mise hors de cause,

en tout état de cause,

— débouter M Y de sa demande de condamnation in solidum,

— constater l’absence de faute, l’absence de préjudice actuel et certain, et l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’étude et le préjudice qui pourrait être invoquéé,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire que la société Z devra la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 21 décembre 2015 par lesquelles la société Z, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— dire qu’elle n’a pas à garantir la SCI de l’Estrée pour le défaut de conformité de la chose vendue par cette dernière,

— dire que le contentieux principal est sans rapport avec l’exécution du contrat du géomètre expert,

— dire que le défaut de conseil est inopérant ,

en tout état de cause,

— débouter la SCI de l’Estrée de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions en tant que dirigées à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il la condamne à garantir la SCI de l’Estrée,

— condamner la SCI de l’Estrée aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 21 décembre 2015 par lesquelles la société Lloyd’s France, intimée, demande à la cour de :

— constater, à titre principal, que l’appel en garantie formé par la SCI de l’Estrée à son encontre, en sa qualité de mandataire des souscripteurs du Lloyd’s de Londres, est irrecevable,

— constater, à titre subsidiaire, que la garantie des souscripteurs du Lloyd’s de Londres, dont elle est le mandataire en France, n’est pas susceptible d’intervenir, en conséquence,

— débouter la SCI de l’Estrée de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI de l’Estrée aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur l’irrecevabilité des demandes dirigées à l’encontre de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil

La SCI de l’Estrée demande à la cour de juger que la société Neuflize OBC Immobilier Conseil, titulaire d’un mandat de vente, a engagé sa responsabilité civile professionnelle à son encontre ;

Or, la société Neuflize OBC Immobilier Conseil n’est pas partie à la procédure pour avoir été radiée sans liquidation par suite de la transmission universelle de son patrimoine le 17 mai 2011 à la société Banque Neuflize OBC qui n’a pas non plus été attraite dans la cause par la SCI de l’Estrée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil ;

Sur l’irrecevabilité des demandes dirigées à l’encontre de la société Lloyd’s France

La SCI de l’Estrée, qui est assignée par la SCI Dim dans le cadre d’une action en revendication, recherche la garantie de la société Lloyd’s France en sa qualité d’assureur de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil, qui n’est pas partie à la procédure pour avoir été radiée sans liquidation par suite de la transmission universelle de son patrimoine le 17 mai 2011, pas plus que la société Banque Neuflize OBC, qui vient aux droits de la société Neuflize OBC Immobilier Conseil ;

En application de l’article L. 124-3 du code des assurances, seule la victime, tiers lésé, dispose d’une action directe contre l’assureur de l’auteur d’un dommage ; il résulte de ce texte que la recevabilité de l’action directe contre l’assureur n’est pas subordonnée à l’appel en la cause de l’assuré par la victime ; à l’inverse, cette action n’est pas ouverte à un co-auteur du dommage qui, s’il entend faire un appel en garantie, ne peut exercer cette action contre l’assureur sans attraire en même temps l’assuré à la procédure ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la SCI de l’Estrée à l’encontre de la société Lloyd’s France ;

Sur l’action en revendication de la SCI Dim à l’encontre de la SCI de l’Estrée et de M. Y

Selon acte notarié du 30 juin 2011, la SCI Dim a acquis la propriété d’un immeuble de cinq étages 'sur une façade de 15, 50 m environ, (…) élevé sur cave, d’un rez de chaussée divisé en deux charretières, vestibule et escalier menant aux étages, à droite, loge avec chambre et water closets, en face, grand local à usage de bureaux, occupant tout le rez de chaussée…' ;

Par acte notarié du 17 août 2010, M. Y a acquis la propriété d’un pavillon d’habitation comprenant 'un rez de chaussée… à gauche, deux pièces actuellement à usage de cabinet médical’ ;

Le plan de division établi spécialement pour la cession par la SCI de l’Estrée qui est joint à chacun des actes de propriété mentionne l’existence de deux parcelles issues de la division du lot initial et fait bien apparaître que la pièce litigieuse contigüe au pavillon fait partie de la parcelle vendue par la SCI de l’Estrée à la SCI Dim ;

A ce titre, le lot 2 vendu à la SCI Dim a une contenance de 408 m² cadastré […] tandis que le lot 1 vendu à M. Y a une contenance de 281 m² cadastré […], de sorte que la surface vendue à la SCI Dim ne peut atteindre cette contenance que si la surface de la pièce de 12 m² est incluse dans son lot qui ne peut donc être rattachée au lot n° 1 ;

Cette configuration est, en outre, conforme à la distribution des lieux, à la configuration matérielle des lieux qui ont été construits à des époques différentes, ce qui exclut à l’évidence que la pièce de 12 m² ait été construite en même temps que le pavillon et antérieurement à l’immeuble et que cette configuration ait pu exister à la construction des deux bâtiments ;

Le droit de propriété de chacune des parties ressort exclusivement de l’acte d’acquisition que l’une peut invoquer et opposer à l’autre partie pour définir la désignation du bien acquis et leur droit ne résulte que des titres de propriété produits qu’aucun autre élément probant ne vient utilement combattre ;

L’article 552, alinéa 1^er, du code civil dispose que 'la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous’ ;

La SCI Dim est normalement propriétaire de tous les étages de l’immeuble dans les limites de propriété telles qu’elles sont définies au rez de chaussée par son titre et par le cadastre et par l’état de division ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI Dim, qui a acquis la parcelle cadastrée […], se trouve propriétaire de l’intégralité du bâti qu’elle supporte, dont la pièce litigieuse de 12 m² ;

En conséquence, il convient, adoptant sur ce point les motifs pertinents des premiers juges, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. Y à restituer à la SCI Dim la pièce dépendant de sa propriété dans un délai d’un mois à compter de la date de la signification du présent jugement, et ce passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée maximale de six mois,

— condamné la SCI de l’Estrée à prendre en charge le coût des travaux qui seront réalisés par la SCI Dim, à ses frais avancés, et dit que ces travaux comprendront la réalisation de l’accès à cette pièce, la réalisation d’un mur séparatif en maçonnerie entre les deux lots 1 et 2, enduit et peinture sur toute la surface du mur séparatif et les travaux nécessaires pour neutraliser les branchements en eau, chauffage, électricité côté habitation de M. Y et rétablissement de ces mêmes alimentations côté immeuble de la SCI Dim,

— condamné la SCI de l’Estrée, en tant que de besoin, à faire rectifier les actes de vente des 17 août et 30 juin 2010 et à effectuer toutes les démarches nécessaires auprès de la conservation des hypothèques et du cadastre à ses frais dans un délai d’un mois à compter de la date de signification du jugement ;

Sur les demandes d’indemnisation des préjudices subis par M. Y du fait de la restitution de la pièce litigieuse

M. Y verse aux débats, en cause d’appel, des éléments (notamment, v. pièces n° 21, 22, 23 et 31) établissant qu’à compter du 14 septembre 2015, il a restitué la pièce litigieuse à la SCI Dim et qu’il a notamment :

— fait constater, par acte d’huissier de justice du 29 septembre 2015, que le mur mitoyen entre les deux immeubles 5 et […] était obstrué par des parpaings,

— fait réaliser à ses frais avancés les travaux de réalisation du nouveau mur séparatif,

— fait réaliser les branchements en eau, électricité, et en gaz du côté de son habitation,

— fait annoncer par un courrier de son conseil du 15 octobre 2015 que la SCI Dim pouvait prendre possession de la pièce litigieuse ;

Par acte authentique du 17 août 2010, reçu par la SCP M-O-Q R, notaires associés, la SCI de l’Estrée a vendu à M. Y une maison en R+1 sise au […] à J-I, dont le rez de chaussée était occupé par la SCM Maison Médicale (lot 1 de 281 m² cadastré […]) ;

Il est établi par les pièces du dossier que M. Y a été contraint, en exécutant le jugement du 25 juin 2015 assorti de l’exécution provisoire, de restituer une pièce de 12 m² qu’il avait pourtant acquise de bonne foi à la SCI de l’Estrée le 17 août 2010, de sorte que cette dernière doit l’indemniser à la fois du préjudice financier qu’il a subi du fait de la perte de cette surface de 12 m², dont il a du supporter à tort le coût majorant ainsi le prix d’acquisition de sa maison, mais aussi de celui correspondant au montant des travaux nécessaires à la séparation de son fonds avec celui appartenant à la SCI Dim, dont il justifie avoir supporter le coût ;

• Sur les préjudices financiers subis par M. Y liés à la restitution de la pièce litigieuse

M. Y sollicite une indemnisation au titre de la perte de la pièce litigieuse qu’il a rendue à concurrence de 48 000 euros ;

Il est établi que la pièce litigieuse, dont il est désormais privé, représente une surface d’une superficie de 12 m² ;

M. Y verse aux débats, en cause d’appel, deux estimations d’agences immobilières (pièce n°33 : Estimations Agences immobilières : J-I Immobilier et TITOM Transaction du 17 juillet 2013) évaluant le prix moyen au m² pour cet immeuble à 4 000 euros ; il justifie ainsi de son préjudice évalué à la somme de 4 000 euros x 12 m² = 48 000 euros ;

En conséquence, ajoutant au jugement, la SCI de l’Estrée doit être condamnée à indemniser à concurrence de 48 000 euros M. Y du préjudice résultant de cette restitution ;

En outre, M. Y soutient subir un manque à gagner quant à la fixation du montant du bail dans la mesure où le montant du loyer a été réduit compte tenu de la modification à la baisse de la surface louée ;

Cependant, il convient de constater que, d’une part, M. Y ne chiffre à aucun moment le montant de ce manque à gagner dans ses écritures d’appel et que, d’autre part, il ne sollicite dans leur dispositif aucune somme à ce titre ;

En conséquence, il convient de rejeter sa demande relative à ce chef de préjudice ;

• Sur les préjudices financiers subis par M. Y liés aux travaux de séparation des fonds

M. Y verse aux débats, en cause d’appel, des factures relatives aux frais qu’il a dû exposer pour réaliser des travaux au titre de la réalisation d’un mur séparatif ainsi que de la neutralisation des branchements et les frais accessoires liés au déménagement et réinstallation des archives du cabinet médical ;

Ces frais d’un montant total de 6 190,96 euros se décomposent ainsi :

— facture société Segur 43, plombier : 880 euros TTC (pièce n°24) ;

— facture société Luxelec : 105 euros TTC (pièce n°25) ;

— facture Atelier Desforges, Menuisier : 942,70 euros (pièce n°26) ;

— facture Bruno au titre des caisses d’archives : 95,70 euros (pièce n°27) ;

— facture Atelier Desforges, Menuisier : 3 091,20 euros (pièce n°28) ;

— facture SCP Rivalan, huissier de justice, au titre du PV de constat de libération des lieux : 260,36 euros (pièce n°29) ;

— facture Société Luxelec : 360 euros TTC (pièce n°34) ;

— facture Société Segur : 456 euros TTC (pièce n°35) ;

Il doit donc être ajouté au jugement que la SCI de l’Estrée est condamnée à indemniser M. Y à concurrence de 6 190,96 euros au titre de son préjudice liés aux frais exposés qu’il a dû exposer à la suite des travaux de construction du mur séparatif, ainsi que des frais accessoires en résultant ;

Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI Dim demande à la cour de condamner solidairement M. Y et la SCI de l’Estrée à lui payer la somme de 40 000 euros au titre d’une indemnité compensatrice de la privation de son droit de propriété ;

Comme il a été dit, par acte authentique du 17 août 2010, reçu par la SCP M-O-Q R, notaires associés, la SCI de l’Estrée a vendu à M. Y une maison en R+1 sise au […] à J-I, dont le rez de chaussée était occupé par la SCM Maison Médicale (lot 1 de 281 m² cadastré […]) ;

Et, par acte authentique reçu le 30 juin 2011 par Maître C, notaire associé de la SCP Lécuyer et C, à J-I, la SCI de l’Estrée a vendu à la SCI Dim l’immeuble mitoyen en R+5 sis […] à J-I (93) pour le prix de 1 250 000 euros (lot 2 de 408 m² cadastré […]) ;

M. Y a été contraint, en exécutant le jugement du 25 juin 2015 assorti de l’exécution provisoire, de restituer une pièce de 12 m² qu’il avait pourtant acquise de bonne foi à la SCI de l’Estrée le 17 août 2010 ;

Il est constant qu’en cas de privation de l’usage d’un bien immeuble par son propriétaire, le principe de l’octroi d’une indemnité compensatrice constitue un attribut de la propriété ;

En l’espèce, selon la SCI Dim, le local du rez-de-chaussée, d’une surface de 75,90 m², a été loué pour la somme de 1 214,35 euros mensuels T.T.C., soit une somme d’environ 16 euros le m² loué ;

En outre, il est établi que la SCI Dim a été privée d’une surface de 12 m² lui appartenant sur la période allant du 1^er juillet 2011 au 14 septembre 2015, soit durant 50 mois et deux semaines ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que celle-ci a subi un préjudice de jouissance liée à sa perte de sa pièce d’une surface de 12 m² pour un montant total de 808 euros, soit 50,5 x 16 euros de perte de valeur locative mensuel du local du rez-de-chaussée ;

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Dim au titre de son préjudice de jouissance de la pièce litigieuse et de condamner la SCI de l’Estrée à lui payer la somme de 808 euros à ce titre ;

Sur la demande en garantie de la SCI de l’Estrée et de M. Y à l’encontre de la SCP Z-E

La SCP Z-E (la société Z) a été chargée par la SCI de l’Estrée d’établir un plan de division de la parcelle initiale en deux lots et parcelles ;

Elle conteste sa responsabilité en indiquant qu’elle n’avait pas pour mission de décrire les aménagements intérieurs de la maison et souligne que la division de la parcelle en ligne droite entre les deux constructions a été acceptée par la SCI de l’Estrée ;

Sur ce point, il résulte du plan de division que la société Z a établi que si le mesurage a été fait suivant les limites apparentes, 'l’appartenance ou la mitoyenneté des murs séparatifs ont été définis par rapport aux signes constatés sur place’ et elle a ajouté que 'les divers réseaux susceptibles de traverser le lot 1 au profit du lot 2 et réciproquement devront être supprimés ou modifiés, sauf accord des parties’ ;

A ce titre, la société Z, en sa qualité de géomètre expert, aurait dû attirer l’attention de la SCI de l’Estrée sur le fait que cette division sur plan ne correspondait pas à la division actuelle et réelle des lieux résultant de leur usage par les preneurs des baux consentis par la SCI de l’Estrée à l’architecte et au cabinet médical ;

Aussi, dès lors que la société Z avait matériellement accès aux deux biens immobiliers en cause, elle aurait dû constater que l’emplacement de la pièce litigieuse de 12 m² empiétait sur le lot 1, vendu à M. Y, restreignant ainsi le volume du lot 2, vendu à la SCI Dim qui n’avait pas accès à cette pièce ;

Le géomètre expert aurait dû, dans le cadre de son obligation de conseil, attirer l’attention de la SCI de l’Estrée sur le fait que la division linéaire qu’il proposait ne correspondait pas à la configuration matérielle actuelle des lieux avec laquelle elle n’était pas compatible ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Z à garantir la SCI de l’Estrée à concurrence de 20% des condamnations prononcées à son encontre tant en principal qu’en frais et accessoires ;

Il doit être ajouté au jugement que la société Z est condamnée à garantir la SCI de l’Estrée à concurrence de 20% des condamnations prononcées par la cour à son encontre à l’égard de M. Y et de la SCI DIM ;

Sur la demande en garantie de M. Y à l’encontre de la SCP M-O-Q R

S’agissant de la responsabilité du notaire instrumentaire, il est constant que la rédaction d’un acte conforme au plan de division de l’immeuble initial en deux parcelles distinctes, tels qu’il en a connaissance, ne révèle par une erreur imputable à l’officier ministériel qui n’est pas tenu de venir constater sur place la matérialité du l’immeuble vendu ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit y avoir lieu à mettre hors de cause la SCP M-O-Q R en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente du 17 août 2010 ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI de l’Estrée, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à M. Y : 3 000 euros,

— à la société LLoyd’s France : 3 000 euros,

— à la SCP M-O-Q R : 3 000 euros,

— à la SCI Dim : 3 000 euros ;

En outre, il convient de condamner la société Z à garantir la SCI de l’Estrée à concurrence de 20 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens d’appel et de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par la SCI de l’Estrée et la SCP Z-E et par la SCI Dim contre M. Y ;

Sur la demande d’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de la SCI Dim tendant au prononcé de l’exécution provisoire est donc sans objet et doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Dim au titre de son préjudice de jouissance de la pièce litigieuse ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes de la SCI de l’Estrée et de la SCP Z-E ;

Condamne la SCI de l’Estrée à payer à M. Y la somme de 48 000 euros au titre de son préjudice lié à la restitution de la pièce litigieuse ;

Condamne la SCI de l’Estrée à payer à M. Y la somme de 6 190,96 euros au titre de son préjudice lié aux frais qu’il a exposés à la suite des travaux de construction du mur séparatif, ainsi que des frais accessoires en résultant ;

Condamne la SCI de l’Estrée à payer à la SCI Dim la somme de 808 euros au titre de son préjudice de jouissance de la pièce litigieuse sur la période allant du 1^er juillet 2011 au 14 septembre 2015 ;

Condamne la SCP Z-E à garantir la SCI de l’Estrée à concurrence de 20% des condamnations prononcées à son encontre à l’égard de M. Y et de la SCI DIM ;

Condamne la SCI de l’Estrée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— à M. Y : 3 000 euros,

— à la société LLoyd’s France : 3 000 euros,

— à la SCP M-O-Q R : 3 000 euros,

— à la SCI Dim : 3 000 euros ;

Condamne la SCP Z-E à garantir la SCI de l’Estrée à concurrence de 20% des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens d’appel et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT