Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/22978

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 15/01013

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DU 168 AVENUE Z A COUTURIER […] représenté par son syndic la Société […] SAS dont le siège est sis […] à […], elle même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

chez son syndic la société […]

[…]

[…]

Ayant pour conseil M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

INTIMEE

SCI SOCIETE CIVILE IMMO 93 dont le gérant est Monsieur X Y

N° SIRET : 421 956 889 00024

168 avenue Z A Couturier

[…]

Défaillante

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 12 janvier 2016, déposée à l’Etude d’Huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Béatrice CHARLIER-BONATTI, conseillère

Greffier, lors des débats : M. B C-D

ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. B C-D, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La société civile Immo 93 est propriétaire du lot n°19 (un atelier) de l’état descriptif de division d’un immeuble régit par le statut de la copropriété situé 168 avenue Z A Couturier à […]

Par jugement du 9 septembre 2014 le tribunal d’instance d’Aubervilliers a condamné la société civile Immo 93 à payer au syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve les sommes de 5.460,30 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1^er octobre 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2013, 150 € de dommages-intérêts et 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte du 19 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la société civile Immo 93 devant le tribunal de grande instance en paiement des charges postérieures au 1^er octobre 2013, sollicitant, aux termes de ses dernières écritures, la condamnation de la société civile Immo 93 à lui payer les sommes de 13.251,29 € au titre des charges et travaux à compter du solde annuel de charges de l’année 2013 jusqu’à l’appel provisionnel du 1^er trimestre 2015, 921,47 € au titre des frais de recouvrement, 3.000 € de dommages-intérêts et 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 16 septembre 2015 le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve ([…] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 novembre 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 juin 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 24 mai 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve ([…], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

— condamner la société civile Immo 93 au paiement de la somme de 51.789,74 € au titre des sommes dues pour la période ayant commencé à courir lors de la réclamation du solde de charges 2013 jusqu’à l’appel exceptionnel de trésorerie du 1^er mai 2017,

— condamner la société civile Immo 93 au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société civile Immo 93 aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve délivrée à la société civile Immo 93 le 12 janvier 2016 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve délivrée à la société civile Immo 93 le 6 juin 2017 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier ;

SUR CE,

Bien que régulièrement assignée à l’adresse de son siège social, la société civile Immo 93 n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société civile Immo 93,

— un extrait Kbis de la société Immo 93 daté du 26 septembre 2017 démontrant que son siège social

est 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve,

— les procès verbaux des assemblées générale des 5 juin 2014 (approuvant les comptes de l’exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2013), 24 mai 2016 (approuvant les comptes des exercices du 1^er janvier au 31 décembre 2014 et du 1^er janvier au 31 décembre 2015, ajustant le budget prévisionnel 2016 et votant le budget prévisionnel 2017),

— le jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 9 septembre 2014,

— les appels de charges et travaux des années 2014 à 2017 jusqu’à l’appel exceptionnel de trésorerie du 1^er mai 2017,

— les décomptes de charges des années 2014 à 2016

— un décompte des sommes dues postérieurement au jugement du 9 septembre 2014, pour la période courant du solde des charges de l’année 2013 jusqu’à l’appel provisionnel du 1erer janvier 2015,

— le justificatif des frais d’inscription d’hypothèque,

— un décompte des sommes dues arrêté au 5 mai 2017 ;

A la date où le premier juge a statué, la société civile Immo 93 restait devoir au syndicat la somme de 13.251,29 € au titre des charges postérieures au 1^er octobre 2013 jusqu’à l’appel provisionnel du 1^er trimestre 2013 ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat en paiement des charges ;

Il résulte des pièces produites, et compte tenu de la demande d’actualisation de la créance formée devant la cour, que la société Immo 93 est redevable envers le syndicat de la somme de 50.621,29 € au titre des charges et travaux dus pour la période ayant commencé à courir lors de la réclamation du solde de charges 2013 jusqu’à l’appel exceptionnel de trésorerie du 1^er mai 2017 ;

La société Immo 93 doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 50.621,29 € au titre des charges et travaux dus pour la période ayant commencé à courir lors de la réclamation du solde de charges 2013 jusqu’à l’appel exceptionnel de trésorerie du 1^er mai 2017 ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Il est sollicité devant la cour la somme de 1.168,45 € qui se décompose ainsi :

— frais d’inscription d’hypothèque légale : 239,28 €,

— vacation suivi contentieux : 95 € x 3 = 285 €,

— transmission dossier avocat : 397,19 €,

— frais d’assignation et de signification, frais de signification de la déclaration d’appel : 66,42 € +83,04 € +97,52 € = 246,98 € ;

Les frais d’assignation, de signification des conclusions et de la déclaration d’appel font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin et qui ne peuvent être réclamés deux fois par le syndicat ;

Les frais de vacation suivi contentieux et de transmission dossier avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils relèvent de la gestion courante du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais d’inscription d’hypothèque légale, soit 239,28 € ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

La société Immo 93 doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 239,28 € au titre des frais de recouvrement ;

Sur les demande de dommage-intérêts formulée par le syndicat

Depuis plusieurs années la société Immo 93 s’abstient de tout paiement des charges de copropriété, n’effectuant que des versements partiels et insuffisants sous la contrainte ;

Les manquements systématiques et répétés de la société civile Immo 93 à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

La société Immo 93 doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société civile Immo 93, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement ,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société civile Immo 93 à payer au syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve la somme de 50.621,29 € au titre des charges et travaux dus pour la période ayant commencé à courir lors de la réclamation du solde de charges 2013 jusqu’à l’appel

exceptionnel de trésorerie du 1^er mai 2017 ;

Condamne la société civile Immo 93 à payer au syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve la somme de 239,28 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la société civile Immo 93 à payer au syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;

Condamne la société civile Immo 93 aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 168 avenue Z A Couturier à La Courneuve la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT