Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 10 ARRÊT DU 22 MAI 2017 (n° , 9 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/19434

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/09469

APPELANTES

XXX

ayant son siège XXX

XXX

N° SIRET : 479 696 734

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-françois FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1326

Représentée par M^e Thierry HERVIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0047

XXX

ayant son siège XXX, XXX

élisant domicile au cabinet de M^e Jean-François FRAHIER-47 XXX

N° SIRET : 621013

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-François FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1326

Représentée par M^e Thierry HERVIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0047

INTIMEE

MONSIEUR L’ADMINISTRATEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES CHARGE DE LA DIRECTION DE CONTROLE FISCAL D’ILE DE FRANCE OUEST

ayant ses bureaux XXX

agissant sous l’autorité de Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques XXX

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Arabesque Properties , exerçant une activité de location immobilière et ayant son siège social au XXX à Paris (7^e), est détenue à 99,99 % par la société XXX, ayant son siège aux XXX

La société Arabesque Properties est propriétaire depuis 2005 d’un immeuble situé XXX, constitué d’un appartement d’une surface de 312,20 m², et à l’étage supérieur, de chambres de services et divers locaux d’une surface totale de 295,43 m².

Ce bien est loué à un citoyen d’Arabie Saoudite, à titre de résidence secondaire.

Une mise en demeure de procéder au dépôt des déclarations et au paiement de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des personnes morales a été adressée par l’administration fiscale à la société Arabesque Properties, par courrier en date du 10 novembre 2011. La société a procédé au dépôt des déclarations le 22 novembre 2011, estimant ne pas être redevable de la taxe au motif que ses actifs immobiliers ne représenteraient pas plus de 50 % de ses actifs français.

Par courrier du 15 décembre 2011, l’administration fiscale a adressé à la société une proposition de rectification au titre de la taxe due pour les années 2008 à 2010.

L’administration fiscale a répondu aux observations de la société du 17 janvier 2012, par courrier du 15 février 2012, en maintenant sa position. La commission départementale de conciliation, saisie à la demande de la société, a rendu son avis le 11 septembre 2012, en fixant la valeur vénale de l’immeuble sans se prononcer sur le caractère prépondérant des actifs immobiliers.

L’administration fiscale a tenu compte des valeurs retenues par la commission, et a adressé à la société trois avis de mise en recouvrement le 20 novembre 2012, pour la taxe due au titre des années concernées, à hauteur de 466 814 euros en droits et 55 642 euros d’intérêts de retard.

Après le rejet de sa réclamation contentieuse du 11 décembre 2012, par une décision de l’administration fiscale du 27 mai 2013, la société Arabesque Properties a saisi le tribunal de grande instance de Paris par assignation du 18 juin 2013, aux fins d’obtenir l’annulation des droits supplémentaires et des pénalités mis à sa charge.

La société XXX est intervenue volontairement à l’instance, par conclusions signifiées le 31 octobre 2013.

Par jugement en date du 2 septembre 2014, le tribunal a :

dit la procédure régulière ;

débouté la société Arabesque Properties et la société XXX de l’intégralité de leurs demandes ;

condamné la société Arabesque Properties et la société XXX aux dépens.

En substance, le tribunal a considéré en premier lieu que la société XXX n’était pas le redevable de la taxe à 3 % et qu’aucune disposition n’impose à l’administration fiscale de notifier à une personne morale détenant une participation dans une autre personne morale redevable de la taxe à 3 % les actes de procédure diligentée contre cette dernière, la procédure de rectification étant ainsi régulière.

En second lieu, le tribunal a retenu que l’administration fiscale proposait des termes de comparaison de biens similaires en nombre suffisant, qu’il convenait donc de retenir une valeur moyenne issue de ces éléments, à laquelle s’applique une décote de 10 % pour tenir compte de l’occupation des lieux.

Eu égard aux valeurs retenues, le tribunal a ainsi considéré que les actifs immobiliers de la société Arabesque Properties représentaient plus de 50 % de ses actifs français, et qu’elle était redevable à ce titre de la taxe à 3 %.

XXX ont fait appel de cette décision le 24 septembre 2014.

Par conclusions signifiées le 3 février 2017, les sociétés Arabesque Properties et Hasma Properties Nnumber Ten ltd demandent à la cour de : – juger non fondée la proposition de rectification de taxe de 3 % au titre des années 2008, 2009 et 2010 adressée à la société Arabesque Properties (France), par lettre en date du 15 décembre 2011, faute de mise en cause de la société mère, la société Hasma Properties number Ten ltd, débiteur principal de la taxe de 3 % et en tout cas solidaire du paiement du montant de la rectification notifiée à sa filiale ;

— juger non fondée, et par conséquent nulle, ladite proposition de rectification, comme étant dépourvue de motivation en fait et en droit entachée d’erreurs substantielles concernant, notamment, l’évaluation des biens immobiliers et donc insusceptible de démontrer la prépondérance immobilière de la société ;

— infirmer le jugement, contradictoire et en premier ressort, rendu le 2 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Paris 9^e chambre ' 1^re section, pour défaut de motivation en fait et en droit ;

En conséquence :

— accorder le dégrèvement des impositions mises à la charge de la société Arabesque Properties (France), soit 466 814 euros en principal et 55 642 euros d’intérêts de retard, le total s’élevant à 522 456 euros ;

— condamner la direction générale des finances publiques au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de frais non répétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 30 janvier 2017, l’administration fiscale demande à la cour :

de débouter les sociétés Arabesque Properties France et Hasma Properties Number Ten ltd de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise ;

confirmer la décision de rejet et l’avis de mise en recouvrement contesté ;

condamner solidairement les appelantes au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture est intervenue le 6 février 2017.

SUR CE,

Sur la régularité de la procédure de rectification

L’article 990 D du code général des impôts dispose que les entités juridiques qui, directement ou indirectement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Selon l’article 990 F du même code, lorsqu’il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérés du d ou du g du 3° de l’article 990 E ; toute personne morale interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe.

Les appelantes se fondent sur une instruction administrative du 7 août 2008 pour conclure que c’est la société XXX qui est redevable de la taxe de 3 %, et non sa filiale Arabesque Properties, qui a déposé les déclarations afférentes pour le compte de sa mère.

Les appelantes en déduisent qu’elles sont toutes les deux solidairement responsables du paiement de la taxe, et qu’en conséquence, l’administration fiscale a manqué à son devoir de loyauté en n’adressant pas les actes de la procédure de rectification à la société mère (XXX).

L’administration fiscale considère que la société Arabesque Properties était la seule redevable de la taxe à 3 % au regard de sa qualité de propriétaire de l’immeuble situé en France et de l’absence d’exonération, indépendamment du fait qu’elle soit détenue par une autre société située à l’étranger.

L’administration fiscale indique également que le principe de solidarité invoqué par les appelantes n’est pas transposable pour la taxe de 3 % dès lors qu’il n’existe qu’un seul redevable.

Ceci étant exposé et ainsi que le soutient l’administration fiscale, la société Arabesque Properties est la seule redevable de la taxe à 3 % au regard de sa qualité de propriétaire de l’immeuble situé en France, indépendamment du fait qu’elle soit détenue par une autre société située à l’étranger, étant précisé que la société Arabesque Properties est la plus proche de l’immeuble au sens de l’article 990 D du code général des impôts.

L’administration fiscale n’avait donc pas l’obligation de notifier à la société Hasma Properties Number ten Ltd, la société mère, les actes de la procédure.

Le principe de solidarité invoqué par les appelantes n’est pas transposable pour la taxe de 3 % dès lors qu’il n’existe qu’un seul redevable.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il rejeté le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure soulevé par les sociétés Arabesque Properties et XXX.

Les appelantes critiquent la décision du tribunal concernant les rectifications proposées, au motif qu’elles n’auraient pas tenu compte de l’état de vétusté de l’appartement et que l’administration fiscale n’aurait pas procédé à une comparaison par rapport à des biens intrinsèquement similaires.

Elles indiquent au surplus que la commission de conciliation a écarté dans son avis des éléments de comparaison extrêmes présentant un caractère atypique, ce qui changerait les termes de référence et les prétentions de l’administration à l’origine de la procédure de rectification, en contrariété avec le principe de loyauté des débats et du respect du contradictoire.

Les appelantes font aussi état d’un autre avis de la commission de conciliation rendu le 23 mars 2015, soit postérieurement au jugement, concernant le montant des loyers facturés par la société Arabesque Properties, pour en déduire que les termes de comparaison de l’administration fiscale ne sont pas adaptés.

Les sociétés appelantes sollicitent également l’application de plusieurs décotes cumulatives sur la valeur vénale du bien, de 10 % pour « illiquidité » des titres de la société au regard d’une clause d’agrément et de 20 % pour occupation locative du bien, indiquant que l’absence de recours à ces décotes dans les déclarations pour la taxe de 3 % ne les prive pas du droit de les invoquer par la suite, ayant simplement fait une évaluation avant toute décote.

Les appelantes font enfin valoir que les parkings en concession dont la société est titulaire ne doivent pas être inclus dans l’appréciation du ratio de prépondérance immobilière.

En réponse, l’administration fiscale précise que les biens qu’elle a utilisés comme éléments de comparaison sont similaires à l’immeuble détenu par Arabesque Properties, comme l’a retenu la commission de conciliation, l’évaluation ayant été réalisée conformément aux exigences de la jurisprudence et la société ayant eu la possibilité de contester utilement ces références et d’engager un débat contradictoire avec le vérificateur.

L’administration fiscale considère en outre que la preuve de la vétusté de l’appartement n’est pas rapportée, le rapport en faisant état produit par les sociétés étant postérieur à la période vérifiée, estimant ainsi pouvoir légitimement se fier au bail à l’acte authentique ne faisant pas état du caractère inhabitable du bien.

Elle fait valoir que l’avis de la commission de conciliation du 8 janvier 2015 concernant d’autres contentieux fiscaux de la société Arabesque Properties, invoqué par cette dernière, concerne l’année 2011, postérieure à la période contrôlée.

L’administration fiscale indique de plus que sur les années 2008 à 2010, la cour d’appel administrative de Versailles a confirmé que la vétusté des locaux pour cette période n’était pas établie, dans un arrêt du 8 novembre 2016.

Concernant les décotes, l’administration fiscale relève qu’un abattement pour occupation locative ne saurait s’appliquer dès lors que l’objet social de la société est précisément la location immobilière, le bien ayant vocation à rester durablement dans le patrimoine de son propriétaire, et n’étant occupé que par intermittence puisqu’il s’agit d’une résidence secondaire.

Elle rappelle que la commission a déjà appliqué une décote de 10 % pour en tenir compte, qui a été retenu, une décote supplémentaire n’apparaissant donc pas justifiée.

L’administration fiscale indique également qu’une décote pour « illiquidité » des titres de la société n’est pas non plus applicable dès lors que l’on recherche la valeur vénale de l’immeuble et non des titres pour l’application de la taxe de 3 %.

Il appartient à l’administration fiscale qui conteste la valeur vénale d’un bien déclaré par le redevable de justifier que l’évaluation faite par ce dernier est inférieure à la valeur vénale réelle du bien.

La valeur vénale d’un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réelle. Elle doit être déterminée à la date du fait générateur de l’impôt. En règle générale, la valeur de l’immeuble doit être déterminée par comparaison avec les cession en nombres suffisants de biens intrinsèquement similaires sans qu’il ne soient forcément strictement identiques.

En l’espèce, la société Arabesque Properties exerce une activité de location immobilière et a acquis le 17 janvier 2005 un bien immobilier sis XXX dans le 16^e arrondissement pour un montant de 3 800 000 euros (plus droits de mutation de 185 820 euros).

Ce bien comprend un appartement au 5^e étage de 312,20 m2 et différentes chambres et locaux situés au 6^e étage d’une superficie totale de 296,68 m2. Il est situé dans un immeuble haussmanien de grand standing dans un quartier résidentiel très prisé de la capitale. L’immeuble est très bien entretenu et dispose d’un ascenseur. L’appartement et les locaux sont loués au même locataire pour une période de 6 ans à partir de 2006.

C’est à bon droit que l’administration fiscale a, compte tenu du grand nombre de chambres de services et autres locaux situés au 6^e étage de l’immeuble (296,68 m2) par rapport à la surface de l’appartement situé au 5^e étage (312,20 m2), a déterminé séparément la valeur de ces deux types de biens.

S’agissant de la valeur de l’appartement, il résulte des éléments produits par l’administration fiscale que celle-ci justifie par la comparaison de biens intrinsèquement similaires dans des conditions usuelles dans le marché réel, au nombre de 6 pour l’année 2008, 6 pour l’année 2009 et 6 pour l’année 2010, de grande surface, situés dans le même arrondissement et à proximité du bien en cause, de même standing et présentant des caractéristiques similaires, de même standing, de nature à permettre au redevable d’en apprécier l’adéquation et de discuter utilement la méthode retenue par l’administration fiscale au regard des informations qu’elle a fournies dans la proposition de rectification, du prix moyen résultant de ces comparaisons de 11 617 euros le m2 pour l’année 2008, 11 766 euros le m2 pour l’année 2009 et 11 125 euros le m2 pour l’année 2010. Il convient d’y appliquer ainsi que l’a retenu l’administration fiscale, la commission et le tribunal, une décote de 10 % qui tient compte de l’occupation des lieux, à titre de résidence secondaire, par M. D E F ; aucune décote supplémentaire ne saurait être accueillie dès lors que l’objet social de la société est la location d’immeubles et que le bien a vocation à rester durablement dans le patrimoine de la société. Il ne saurait non plus être appliqué une décote pour « illiquidité » des titres de la société dès lors que seule est recherchée la valeur vénale de l’immeuble et non des titres pour l’application de la taxe de 3 %.

La valeur au m2 de l’appartement s’élève donc à 10 455 euros pour l’année 2008, 10 589 euros pour l’année 2009 et 10 013 euros pour l’année 2010, correspondant à une valeur vénale de 3 264 051 euros pour l’année 2008, 3 305 885 euros pour l’année 2009 et 3 126 058 euros pour l’année 2010.

S’agissant de la valeur des chambres et locaux situés au 6^e étage de l’immeuble, l’administration fiscale justifie par la comparaison de biens intrinsèquement similaires dans des conditions usuelles du dans le marché réel, situés dans le même arrondissement à proximité du bien en cause, de même standing et présentant des caractéristiques similaires de nature à permettre au redevable d’en apprécier l’adéquation et de discuter utilement la méthode retenue par l’administration fiscale au regard des informations qu’elle a fournies dans la proposition de rectification, du prix moyen résultant de ces comparaisons de 7 562 euros le m2 pour l’année 2008, de 7 088 euros le m2 pour l’année 2009 et de 7 313 le m2 pour l’année 2010 et après application de la seule décote de 10 % de 6 806 euros le m2 pour l’année 2008, de 6 379 euros le m2 pour l’année 2009 et de 6 582 euros le m2 pour l’année 2010 correspondant à une valeur vénale de 2 019 204 euros pour l’année 2008, de 1 892 521 euros pour l’année 2009 et de 1 952 747 euros pour l’année 2010.

Les appelantes ne produisent pas d’éléments attestant que la démolition des cloisons invoquée entraînant une nouvelle configuration des lieux aurait été réalisée pendant les périodes litigieuses. L’extrait du rapport de M. B C produit pas les appelantes fait référence à l’existence de chambres de services sans préciser que les cloisons auraient été démolies. Le descriptif avec photos des chambres de service annexé aux écritures du 17 janvier 2012 ne fait non plus aucune référence à cette démolition. Les appelantes versent aux débats un devis émanant de la société Sempa le 16 mars 2009 pour un montant de 74 424,75 euros qui ne serait être pris en considération puisqu’établi en langue anglaise et dépourvu de traduction en langue française. Ils produisent également une facture de la société Sempa datée du avril 2009 concernant le lot démolition au titre d’un acompte de 22 297,43 euros qui a été payé le 9 avril 2009 par chèque tiré sur la banque JP X sans que l’on puisse déterminé exactement si les travaux facturés se rapportent bien aux chambres de service et surtout s’ils ont été exécutés pendant la période de référence, s’agissant d’un acompte. Le rapport de M. Y produit par les appelantes mentionnant le fait que les cloisons ont été démolies ne rapporte pas plus cette preuve puisqu’il a été établi le 3 décembre 2012, soit à une période postérieure à la période de référence.

Les appelantes ne justifient pas non plus de l’inhabilité et de la vétusté alléguées.

Enfin, l’attestation notariée relative à la vente du bien immobilier en litige le 10 décembre 2012 au prix de 5 000 000 euros ne saurait remettre en cause l’évaluation faite par l’administration fiscale puisque la cession a été conclue postérieurement à la période de référence. Ainsi, la proposition de rectification est régulière au regard de l’exigence de motivation en droit et en fait de sorte que les appelantes seront déboutées de leur demande de nullité. L’administration fiscale apporte la preuve de l’insuffisance de la valeur déclarée au regard des éléments de comparaison qu’elle a fournis.

Le ratio de prépondérance immobilière

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les droits sur le parking ne sauraient être pris en considération pour le calcul de l’actif immobilier en l’absence de tout élément permettant d’apprécier la nature des droits que la société Arabesque Properties détient sur ce parking.

La valeur des biens immobiliers s’élève à :

Année 2008 Année 2009 Année 2010 Valeur 3 XXX

appartement XXX

chambres et locaux Total actif 5 XXX

XXX actif 9 769 036 9 334 860 9 425 505 Ratio de 54,08% 55,68% 53,88%

prépondérance

immobilière

La valeur vénale des actifs immobiliers de la société Arabesques Properties représentant plus de 50 % de ses actifs français, c’est à bon droit que l’administration fiscale a procédé au titre des années 2008 à 2010 aux rappels de taxe sur la valeur vénale des immeubles prévus à l’article 990 D du code général des impôts.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés sociétés Arabesque Properties France et XXX de leurs demandes.

XXX succombant en leur appel seront condamnées solidairement aux dépens d’appel et déboutées de leur demande d’indemnité de procédure.

Elles seront condamnées, in solidum, sur ce même fondement à payer à l’administration fiscale, la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 septembre 2014 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE les sociétés Arabesques Properties France et XXX de leur demande de nullité de la proposition de rectification ;

CONDAMNE solidairement les sociétés Arabesque Properties France et XXX aux dépens d’appel ;

DEBOUTE les sociétés Arabesque Properties France et XXX de leur demande d’indemnité de procédure ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Arabesque Properties France et XXX à payer à Monsieur l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction de contrôle fiscal d’Ile de France la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS