Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 20 AVRL 2017 (n° 131 , 6 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/14812

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/05136

APPELANT

Monsieur A X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Bruno MARGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : J084

INTIMEE

SAS COTRAGI

Au capital de 40.000 euros,,

N° SIRET : 950 024 976 00033

agissant en la personne de son Président domicilié audit siège :

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant : M^e Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M Fabrice VERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M Fabrice VERT, Conseiller, en raison de la présidente empêchée et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. A X est propriétaire d’un appartement de deux pièces, dépendant d’un immeuble sis XXX à XXX

Selon acte sous seing privé du 8 décembre 2003, il a confié la gestion de cet appartement à la société COTRAGI.

Le 16 décembre 2003, la société COTRAGI a consenti à M^me B Y un bail d’habitation sur cet appartement, à effet au 1^er février 2004, moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision pour charges de 50 euros. Concomitamment à la signature du contrat de bail, M^me Z C a signé un acte de cautionnement solidaire de la locataire, dont la validité a été limitée au 30 juin 2007, dans la limite d’un montant de 30 600 euros.

La locataire ayant cessé de payer ses loyers, un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte d’huissier de justice du 4 mars 2011. M^me X a ensuite fait assigner M^me Y en résiliation- expulsion devant le juge des référés du tribunal d’instance du 14^e arrondissement, qui a fait droit à ses prétentions par ordonnance du 4 novembre 2011.

Par déclaration au greffe du 7 août 2012, M^me Y a saisi le juge de l’exécution de Paris, qui, par jugement du 9 mai 2012, lui a accordé un délai pour se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2012 et l’a autorisée à s’acquitter de sa dette, d’un montant de 24 618, 32 euros, en 24 mensualités.

Il n’a pu être procédé à la reprise de l’appartement qu’à la fin du mois d’août 2012.

M. X, estimant que la société COTRAGI a commis une faute dans l’exécution de son mandat qui l’a empêché de recouvrer l’arriéré locatif, a fait assigner cette dernière, en indemnisation de son préjudice, devant le tribunal de grande instance de Paris, qui, par jugement contradictoire du 21 mai 2014, l’a débouté de ses prétentions et condamné aux dépens de l’instance.

M. X a relevé appel de cette décision le 11 juillet 2014.

M. X, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2016, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— juger que la société COTRAGI a commis des manquements contractuels dans l’exécution du mandat de gestion qui lui a été confié, et que ces manquements ont fait perdre à M. X toute chance de recouvrer les sommes dues par la locataire défaillante,

— condamner la société COTRAGI à payer à M. X une somme de 26 737, 32 euros correspondant aux loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2013, date de la délivrance de l’acte introductif d’instance,

— débouter la société COTRAGI de l’ensemble de ses conclusions et la condamner aux dépens et à payer à M. X une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société COTRAGI, intimée, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2014, demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner M. X aux dépens et à lui payer une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la responsabilité de la société COTRAGI et les demandes indemnitaires de M. X

M. X, appelant, fait valoir que :

— la société COTRAGI a commis des manquements contractuels consistant dans le fait, premièrement, de ne pas avoir exigé du locataire un acte de cautionnement sans durée, deuxièmement, de ne pas avoir obtenu ou du moins tenté d’obtenir le renouvellement de l’acte de caution solidaire initial, et, troisièmement, d’avoir mal géré le contrat de location en attendant trois ans après la survenance des premiers incidents de paiement pour délivrer un commandement de payer alors même que la caution était arrivée à son terme, et de n’avoir pas fait appel ni consulté son client sur la décision de la commission de surendettement qui proposait un effacement des dettes de M^me Y,

— il existe un lien direct entre les manquements ainsi commis par la société SOTRAGI et le préjudice subi par M. X, dès lors que les fautes commises ont fait perdre au bailleur toute chance de recouvrer les sommes auprès de la locataire ou de la caution.

La société COTRAGI, qui conclut à la confirmation du jugement entrepris, réplique que :

— M. X ne démontre, alors que la charge de la preuve lui incombe, ni les fautes commises par son co-contractant, ni le préjudice qui en serait résulté pour lui, ni, enfin, le lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice qu’il invoque,

— M. X est mal fondé à reprocher à sa mandataire de n’avoir pas fait souscrire un acte du cautionnement à durée illimitée, parce que le contrat de bail ne prévoyait la fourniture obligatoire d’une caution et mentionnait, en cas de cautionnement, la possibilité pour la caution d’indiquer la limite de la durée de son engagement,

— la caution pouvant, à tout moment, résilier son engagement en cas de caution à durée indéterminée, le lien de causalité entre la faute invoquée et résidant dans le défaut de caution à durée indéterminée et le préjudice allégué résultant de l’impossibilité de recouvrer la dette de loyers n’est pas établi, – la réalité du préjudice n’est pas établie le bailleur ne justifiant pas de l’absence de recouvrement de sa créance,

— en toute occurrence, la société COTRAGI ne peut être tenue du paiement de l’intégralité des loyers, le préjudice ne pouvant excéder l’indemnisation d’une perte de chance.

Sur ce

L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion».

Le gestionnaire de bien est donc responsable de l’inexécution du mandat selon les principes de la responsabilité contractuelle. A ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission si elles ont causé un préjudice au mandant et si un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage. De plus, l’administrateur de biens engage sa responsabilité professionnelle par application de l’article 1992 du Code civil quand il faillit à son devoir de conseil et d’information du mandant.

Il appartient donc à M. X, dès lors qu’il entend engager la responsabilité contractuelle de la société COTRAGI, de démontrer pour chacun des griefs qu’il nourrit à l’encontre de son mandant, la faute, le préjudice qui en est résulté pour lui et l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, le lien de causalité entre la faute reprochée de première part à la société COTRAGI et consistant dans le fait que l’engagement de caution solidaire de M^me Z était limité à la durée initiale du bail, le 30 juin 2007, et le préjudice invoqué s’analysant dans la perte d’une chance de recouvrer les arriérés locatifs, n’est pas établi.

En effet, les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de la signature par M^me Z C de son engagement de caution, le 16 décembre 2003, disaient que « la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Il s’ensuit que si l’acte de cautionnement solidaire n’avait comporté aucune limite temporelle, la résiliation eût pu intervenir entre le 1^er février 2004 et le 1^er février 2007 avec prise d’effet à cette dernière date, de sorte que M. X est mal fondé à soutenir qu’une caution illimitée eût nécessairement été plus favorable à ses intérêts et lui aurait offert une meilleure chance de recouvrer les arriérés locatifs qui lui étaient dus.

Partant, le lien de causalité entre la souscription d’un engagement de caution illimité et la perte d’une chance de recouvrer la dette locative n’étant pas établi, cette souscription ne saurait engager la responsabilité de la société COTRAGI.

Pareillement, le lien de causalité entre la deuxième faute reprochée à la société COTRAGI et ayant consisté dans le fait de ne pas avoir obtenu ou du moins tenté d’obtenir le renouvellement de l’acte de caution solidaire initial et le préjudice qui en serait résulté et qui s’analyse en une diminution des chances de recouvrer les arriérés locatifs n’est pas davantage établi.

En effet, dès lors que le contrat de location ne stipulait pas l’obligation pour le preneur de fournir caution, de la maintenir ou la renouveler en cas de résiliation, le défaut de respect de cette obligation ne pouvait constituer un motif de résiliation au sens de l’article 1741 du Code civil ou un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Et donc, un éventuel refus du preneur de renouveler la caution n’était pas susceptible de fournir au bailleur un motif de résiliation du bail. D’autant moins, que le preneur était, au moment de l’expiration de la caution, à jour de ses loyers.

Par suite, le fait de ne pas avoir obtenu ou sollicité le renouvellement de la caution, n’a pas nécessairement entraîné pour le bailleur la perte d’une chance de recouvrer les arriérés locatifs qui lui étaient dus.

En conséquence, ce fait n’est pas de nature à engager la responsabilité de la société COTRAGI.

En revanche, le bailleur est fondé à reprocher à la société COTRAGI d’avoir fait preuve d’un manque de diligence, dès lors qu’elle a constaté des impayés de loyers et de n’avoir pas contesté , après consultation de son mandant, devant le juge d’instance la décision de la commission de surendettement proposant l’annulation de la dette de loyer.

En effet, la société COTRAGI, qui a une obligation de diligence en sa qualité d’administrateur de biens, a manqué à cette obligation en tardant à mettre en 'uvre les voies de droit appropriées pour tirer les conséquences des impayés de loyers de M^me Y.

L’extrait de compte locatif versé aux débats fait apparaître que les premiers impayés sont intervenus en 2008, que M^me Y ne réglait plus ponctuellement son loyer à partir de l’année 2008 et qu’elle a cessé tout paiement à compter du mois de juin 2010.

Pourtant la société COTRAGI a attendu les mois de février et mars 2011 pour faire délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cette légèreté blâmable a causé un préjudice au bailleur, en lui faisant perdre une chance de devoir assumer une dette locative moins importante et de pouvoir, le cas échéant, en obtenant un titre exécutoire, recouvrer cette dette plus rapidement et avant que la procédure de surendettement ne soit engagée et n’aboutisse à une annulation de la créance de loyer.

En outre, la proposition d’effacement de la dette de loyers de M^me Y prise par la commission de surendettement le 3 mai 2012 et notifiée à la société COTRAGI le 11 juillet 2012, était susceptible d’être contestée devant le juge d’instance dans un délai de 15 jours à compter de sa notification. Elle pouvait l’être avec quelques chances de succès, sur le fondement de l’article L. 332-5-1 du Code de la consommation, puisque, comme l’ont relevé les premiers juges, cette décision s’appuyait sur le fait que M^me Y n’avait aucun actif patrimonial au 24 avril 2012, alors même qu’une ordonnance du tribunal de commerce de Créteil du 1^er juin 2011 permettait de constater que M^me Y disposait d’une créance d’un montant de 37 976, 72 euros à l’encontre de la société FACS.

La société COTRAGI a donc manqué à son devoir de conseil et de renseignement de son mandant en ne contestant pas la décision d’orientation de la commission de surendettement devant le juge d’instance, et en n’informant pas son mandataire de l’opportunité qu’il pouvait y avoir à déférer cette décision au juge d’instance.

Ce manquement a faire perdre à M. X une chance de recouvrer les arriérés locatifs dont M^me Y était redevable.

La société COTRAGI ne saurait utilement faire valoir que M. X ne rapporte par la preuve de l’existence de son préjudice, ou, à tout le moins, est responsable de ce même préjudice, en ayant pas tenté de recouvrer sa créance directement entre les mains de la société FACS, dès lors que la décision de la commission de surendettement, qui n’a pas été contestée devant le juge d’instance, a entraîné l’annulation de la créance de loyers de M. X. Les fautes ainsi commises par la société COTRAGI engagent sa responsabilité contractuelle.

Toutefois, l a réparation d’une perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance, si elle s’était réalisée, le préjudice de M. X sera, en l’espèce et compte tenu de la situation de fortune de M^me Y, intégralement réparé par la condamnation de la société intimée à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.

II) Sur les demandes accessoires

La société COTRAGI, qui succombe, sera condamnée aux paiement des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

Condamne la société COTRAGI à payer à M. D X une somme de 6 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2013, date de la délivrance de l’acte introductif d’instance, valant sommation de payer ;

Déboute M. D X du surplus de sa demande d’indemnisation ;

Déboute la société COTRAGI de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne la société COTRAGI à payer à M. D X une indemnité de 4 000 euros ;

Condamne la société COTRAGI aux dépens de première instance et d’appel et dit que les dépens de la procédure d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHEE