CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 20 octobre 2021

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 723 F-D

Pourvoi n° V 20-17.118

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 OCTOBRE 2021

La société 3I Capital, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° V 20-17.118 contre l’arrêt rendu le 28 novembre 2019 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 9), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société ZV Holding, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à la société [Adresse 5], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Les sociétés ZV Holding et [Adresse 5] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société 3I Capital, de M^e Soltner, avocat des sociétés ZV Holding et [Adresse 5], après débats en l’audience publique du 14 septembre 2021 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué ([Localité 1], 28 novembre 2019), en 2011 et 2012, la société 3I capital a réalisé avec la société ZV Holding des opérations immobilières portant sur des immeubles situés [Adresse 4].

2. Dans la perspective d’une opération similaire sur un immeuble situé [Adresse 5], le 8 avril 2013, elle a conclu, avec le propriétaire, la société Klépierre, une promesse de vente avec faculté de substitution au profit d’une société [Adresse 5], dont le capital était détenu à hauteur de 20 % par la société 3I capital et de 80 % par la société ZV Holding.

3. Cette dernière a versé une somme de 3 000 000 euros au titre du dépôt de garantie prévu à la promesse.

4. A la suite d’un désaccord survenu entre les sociétés 3I capital et ZV Holding, celle-ci a décidé de ne pas procéder à l’opération et l’immeuble a été vendu à un tiers.

5. Se plaignant d’une rupture abusive d’un contrat de partenariat, la société 3I capital a assigné ZV Holding en paiement de dommages et intérêts.

6. La société ZV Holding a formé une demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie versé au titre de l’opération [Adresse 5], ainsi que des sommes versées au titre des deux autres opérations, au motif que les accords conclus à ce titre seraient entachés de nullité pour violation de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches, du pourvoi principal, ci-après annexé

7. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches

Enoncé du moyen

8. La société 3I capital fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts contre la société ZV Holding pour faute dans l’opération [Adresse 5], alors :

« 1°/ que l’objet dont l’absence est sanctionnée par la nullité de la convention s’entend de l’objet de l’obligation que renferme cette convention, et non de l’objet du contrat ; que pour rejeter l’action en responsabilité de la société 3i capital contre la société ZV holding fondée sur une rupture brutale, par cette dernière, d’un contrat de partenariat conclu en vue de réaliser une opération immobilière, la cour d’appel a retenu qu’un tel contrat ne pouvait avoir été conclu puisque les autorisations administratives nécessaires à cette opération n’avaient pas été obtenues, de sorte que « c’est l’objet même de l’opération qui ne pouvait être atteint » ; qu’en se déterminant ainsi, quand l’impossibilité prétendue de réaliser l’opération immobilière projetée n’empêchait pas les parties de conclure un contrat de partenariat en vue de mener à bien cette opération, la cour d’appel a violé les articles 1108, 1126 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ qu’en toute hypothèse, l’objet du contrat doit être simplement possible et s’apprécie à la date de sa conclusion ; qu’en retenant que l’objet du contrat de partenariat envisagé entre les sociétés 3i capital et ZV holding ne pouvait être atteint parce que les autorisations administratives nécessaires à l’opération projetée n’avaient pas été obtenues à la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif, cependant que l’absence d’obtention de

cette autorisation, à la supposer nécessaire, ne privait pas d’objet la convention de partenariat dès lors que l’opération immobilière demeurait possible au jour de sa conclusion, la cour d’appel a violé les articles 1108, 1126 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

9. La cour d’appel a relevé que, dès le départ, les parties avaient projeté l’acquisition du bien immobilier en vue de l’exploiter en totalité à usage de commerce, alors qu’il était à l’origine à usage principal de bureaux et que la société 3I capital, qui avait conscience qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation de la commission départementale d’aménagement commercial (la CDAC) pour procéder à la transformation de l’immeuble en sa totalité en usage de commerce, n’avait pas tenu informé la société ZV Holding de cette difficulté majeure.

10. Elle a constaté que la société 3I capital avait signé seule la promesse de vente, avec substitution d’acquéreur, qui ne contenait aucune condition suspensive, que, si les discussions entre les sociétés 3I capital et ZV Holding se poursuivaient, un projet d’accord de partenariat en date du 17 juillet 2013 n’avait pas été signé par la société ZV Holding et que, le 23 juillet 2013, l’autorisation de la CDAC n’ayant pas encore été obtenue, la société 3I capital lui avait adressé un courriel l’informant de l’existence de trois options pour cette opération, la signature de l’acte authentique de vente étant prévue le 26 juillet chez le notaire.

11. La cour d’appel, qui n’a pas retenu l’inexistence d’un contrat de partenariat pour défaut d’objet, a pu déduire de ces constatations que la rupture des pourparlers par la société ZV Holding, le 26 juillet 2013, n’était pas fautive, dès lors que, les autorisations administratives permettant un changement de destination n’ayant pas été données, l’objet même de l’opération ne pouvait être atteint et qu’en l’absence de preuve d’une attitude abusive de la société ZV Holding, la demande de dommages et intérêts de la société 3I capital devait être rejetée.

12. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

13. La société 3I capital fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la société ZV Holding la somme de 3 000 000 euros, alors :

« 1°/ que les juges doivent trancher le litige conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que pour condamner la société 3i Capital à rembourser à la société ZV Holding la somme de 3 millions d’euros versée par elle à la société Klepierre à titre de dépôt de garantie, la cour d’appel a retenu qu’alors que toutes deux étaient tenues de verser une partie de cette indemnité, seule la société ZV Holding avait exécuté son obligation, que la société 3i avait tardé à l’avertir qu’elle n’avait pas versé sa part et que lors du dénouement de cette affaire, qui s’est traduite par la présentation d’un nouvel acquéreur par la société 3i Capital, celle-ci a perçu de la société Klepierre une somme d’un million d’euros qui s’est compensée avec celle qu’elle aurait dû verser lors de la signature de la promesse de vente ; qu’en se déterminant par des motifs de pure équité qui ne permettent pas à la Cour de cassation d’apprécier le fondement juridique de l’obligation de remboursement mise à la charge de la société 3i Capital, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;

2°/ que seule la société 3i Capital aurait été engagée lors du versement du dépôt de garantie par la société ZV Holding, puisqu’aucun accord de partenariat n’avait été signé, de sorte que cette somme aurait été versée « à titre d’avance » ; qu’en se déterminant par des motifs qui ne permettent pas plus à la Cour de cassation de comprendre la nature juridique du « contrat d’avance » par lequel la société ZV Holding aurait payé une dette personnelle de la société 3i Capital à charge pour celle-ci de lui en restituer le montant, la cour d’appel a encore violé l’article 12 du code de procédure civile ;

3°/ qu’en retenant, d’une part, que la société ZV Holding devait verser une partie de l’indemnité convenue dans la promesse de vente signée par la société 3i avec faculté de substitution, et, d’autre part, que cette somme avait été versée à titre d’avance puisque seule la société 3i Capital était tenue de verser l’intégralité de cette indemnité, la cour d’appel a statué par des motifs juridiques contradictoires en violation de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que la partie alléguant l’existence d’un prêt doit établir son intention de prêter; qu’en ne recherchant pas si, en payant une indemnité d’immobilisation de trois millions d’euros entre les mains du vendeur, la société ZV Holding aurait été animée d’une intention de prêt à l’égard de la société 3i Capital, la cour d’appel, par motifs éventuellement adoptés, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1875 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5°/ qu’en toute hypothèse, la cassation sur le premier moyen du pourvoi entraînera, par voie de conséquence, celle sur le second par application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

14. D’une part, la cour d’appel a retenu que, la promesse de vente avec faculté de substitution ayant été conclue entre la société Klépierre et la société 3I capital, c’était cette dernière qui s’était engagée lors du versement du dépôt de garantie, alors qu’aucun accord de partenariat n’avait été contracté avec la société ZV Holding.

15. Elle en a déduit que le versement, par la société ZV Holding, de la somme de 3 000 000 euros constituait une avance sur une opération future, qui devait lui être remboursée, dès lors que l’opération ne s’était pas réalisée pour des motifs qui ne lui étaient pas imputables.

16. La cour d’appel, qui n’a pas retenu l’existence d’un prêt ou d’un contrat d’avance, a, sans statuer par des motifs de pure équité ou contradictoires, fait l’exacte application, à ce fait juridique, de l’article 1376 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, invoqué par la société ZV Holding comme fondement de sa demande.

17. D’autre part, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen du pourvoi principal, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

18. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

19 . La société ZV Holding fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes en remboursement des sommes versées au titre des opérations [Adresse 3] et [Adresse 4], alors :

« 1°/ que, selon l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 selon l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier « Est frappé d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier » ; qu’en écartant le moyen tiré de la nullité des conventions litigieuses comme entrant sous le coup de la prohibition prévue par ce texte, aux motifs « qu’ainsi que l’ont relevé les premiers juges les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d’autrui. Or, 3I Capital n’a pas agi en tant qu’agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding », cependant que la loi à laquelle les premiers juges faisaient ainsi référence était la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le fondement de laquelle ils étaient exclusivement saisis, laquelle loi est relative à une activité sans rapport avec celle que prohibe l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, la cour d’appel, qui a écarté le moyen de nullité fondé sur ce texte par des motifs sans lien avec la question en litige, a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;

2°/ que selon l’article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 « Est frappé d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier» ; que ce texte s’applique à celui qui se livre de façon habituelle, même à titre accessoire, à des cessions de promesse de vente faites à titre onéreux, peu important qu’il ait ou qu’il ait conservé des intérêts dans l’opération que la cession a pour finalité de réaliser ; qu’en l’espèce, les exposantes faisaient valoir que, selon un schéma reconduit pour toutes les opérations immobilières en cause, la société 3I Capital constituait une société ad hoc dans laquelle elle prenait une participation de 20% sans bourse délier, en contrepartie de la substitution de cette société dans le bénéfice de la promesse dont 3I Capital était bénéficiaire, ainsi que cela résultait du courriel du 5 avril 2013 et comme l’a constaté l’arrêt ; qu’en jugeant que ne pouvaient être appliquées en l’espèce les dispositions du texte susvisé, au motif que « 3I Capital n’a pas agi en tant qu’agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding », la cour d’appel, qui s’est déterminée par un motif impropre à exclure la nullité des conventions en cause en application de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993, a violé ce texte ;

3°/ que ce qui est nul est dépourvu de toute existence et emporte annulation de tous les actes ou conventions subséquents dont l’acte nul était la cause ; qu’en écartant les demandes de restitution fondées sur la nullité des conventions conclues au titre des opérations [Adresse 4] et [Adresse 3], aux motifs que « la transaction portant sur l’opération [Adresse 4] avait pour objet le versement de dommages et intérêts, tandis que la facturation relative à l’immeuble de la [Adresse 4] correspond à des prestations effectuées », la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à exclure la restitution de toutes les sommes, quel que soit le fondement ou la cause de leur versement, résultant d’accords qui étaient la suite ou la conséquence des conventions arguées de nullité, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1376 du code civil, 52 la loi du 29 janvier 1993, ensemble l’adage quod nullum est, nullum producit effectum (« ce qui est nul ne peut produire aucun effet ») ;

4°/ qu’en se déterminant encore par le motif selon lequel les cessions de parts seraient intervenues à leur valeur nominale, circonstance indifférente et insusceptible de justifier l’inapplicabilité des dispositions de l’article 52 de la loi susvisée, la cour d’appel l’a violé de ce chef encore. »

Réponse de la Cour

20. La cour d’appel, par motifs propres et adoptés, a souverainement retenu, pour l’opération [Adresse 4], qu’aucun document ne permettait de considérer que la transaction par laquelle la société ZV Holding avait versé la somme de 1 722 240 euros de dommages et intérêts à la société 3I capital était fictive et que le montage et l’évolution des relations entre les parties avaient été anticipés pour rendre occulte une substitution réalisée à titre onéreux.

21. En ce qui concerne l’opération [Adresse 3], elle a souverainement retenu que la facture d’honoraires correspondait à des prestations effectuées et ne saurait être assimilée au prix correspondant à la substitution à titre onéreux de la promesse qui aurait dû être envisagée dès sa signature.

22. Ayant ainsi exclu que les substitutions dans les promesses de vente afférentes à ces opérations pussent s’analyser en des cessions à titre onéreux, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs que la nullité pour violation de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 n’était pas encourue et que les demandes de remboursement de la société ZV Holding devaient être rejetées.

23. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société 3I Capital.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR infirmé le jugement en ce qu’il a condamné la société ZV holding à payer à la société 3i Capital une somme de 1.000.000 de dommages-intérêts pour l’avoir entraînée dans une croyance légitime dans la poursuite de l’opération [Adresse 5], et, statuant de nouveau, débouté la société 3i Capital de ses demandes de dommages-intérêts pour faute sur l’opération [Adresse 5] ;

AUX MOTIFS QUE

(…)

Il convient de relever que dès le départ il était clair dans l’esprit de chacune des parties que celles-ci avaient projeté de l’acquisition du bien immobilier en vue de l’exploiter en totalité à usage de commerce, alors qu’il n’était à l’origine qu’à usage de bureaux.

C’est ainsi qu’il était indiqué dans le préambule que l’objet du projet était d’affecter l’immeuble en totalité à usage de commerce.

Or, l’acte de promesse de vente de l’immeuble, signé uniquement par la société 3 I Capital mentionnait que l’immeuble vendu est à « usage principal de bureaux, habitations et commerces élevés sur deux niveaux de sous-sol, d’un entresol, rez-de-chaussée et de cinq étages ».

C’est dans ces circonstances que la société 3 I Capital avait conclu un contrat, le 17 avril 2013 avec la société Quadrivium aux fins de l’accompagner dans sa demande d’autorisation d’exploitation à usage de commerce auprès de la CDAC de [Localité 1] et il résulte des pièces versées aux débats que ce contrat n’a été transmis au conseil de la société ZV holding que par e-mail du 3 juillet 2013, c’est-à-dire postérieurement à la signature de la promesse de vente et à la remise de la somme de 3 000 000 d’euros par la société ZV holding (sic) qu’en juillet 2013 au conseil de la société ZV holding.

En conséquence, dès le départ, la société 3 I Capital avait conscience qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation de la CDAC de [Localité 1] pour procéder à la transformation de l’immeuble en sa totalité en usage de commerce et n’a pas tenu informée la société ZV holding de cette difficulté majeure.

Cette volonté commune de parvenir à un changement de destination de l’immeuble pour en faire un immeuble totalement à usage de commerce est corroborée par le courriel adressé le 27 avril 2013 par la société 3 I Capital à la société Zadig et Voltaire se réjouissant d’avoir fait une bonne affaire puisqu’elle écrivait : « la beauté de ce deal est que Klepierre nous a vendu un immeuble de bureaux alors que nous avons acheté un immeuble de commerce…».

Par la suite, les parties ont continué leurs discussions, mais la société 3 I Capital a négocié seule les conditions de réalisation de l’opération avec les différents prestataires et a signé seule la promesse de vente portant sur l’immeuble.

Lorsqu’il est apparu que l’obtention de l’autorisation par la CDAC de [Localité 1], permettant de transformer la totalité de l’immeuble à usage de commerce, n’était pas encore intervenue, la société 3 I Capital a alors envoyé un courriel le 23 juillet 2013 à la société Zadig et Voltaire pour indiquer qu’il existait trois options leur permettant d’effectuer, quoi qu’il en soit, une bonne affaire :

— « version 1 (les surfaces en l’état) : Nous arrivons à un loyer de 4,6 M €

soit un rendement de 5,2 %.

— Version 2 (on obtient une extension de la CDAC sur le premier étage uniquement). Nous arrivons un loyer de 5,45 M € soit un rendement de 6,10 %.

— Version 3 ( CDAC obtenu sur la totalité du bâtiment) : Nous arrivons à un loyer de 8,6 ME, soit un rendement de 9,67 %. »

Dans ce courriel, la société 3 I Capital ajoutait que l’opération lui semblait favorable quelle qu’en soit l’issue et demandait à la société Zadig et Voltaire d’analyser les trois versions avant de renoncer à un financement qui, selon elle, était intéressant.

Enfin elle mentionnait, qu’alors qu’il était initialement prévu qu’elle réglerait une somme de 1 000 000 d’euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, elle avait été dispensée du paiement de cette somme, de sorte que seule la société ZV holding avait versé des fonds au titre de l’indemnité d’immobilisation. Elle indiquait s’excuser en ces termes : « je tiens à t’exprimer mes regrets pour le million non versé, ce fut une maladresse et j’aurais dû te le dire, je te prie de m’en excuser. »

En réponse à ce courriel, la société ZV holding a renoncé à l’opération et adressé un e-mail à la société 3 I Capital de 26 juillet 2013 indiquant « l’idée restant la même, se sortir de la promesse où trouver un repreneur », signifiant ainsi qu’elle n’entendait pas donner suite à l’opération.

La société ZV holding ne s’est donc pas rendue au rendez-vous de signature du 26 juillet 2013 prévu chez le notaire. C’est ainsi que la société Klepierre a fait délivrer le 29 juillet 2013 à la société 3 I Capital une sommation de comparaître le 20 septembre 2013 dans les locaux du notaire et que la société 3 I Capital a, à son tour, fait délivrer le 4 septembre 2013 une sommation aux sociétés Zadig et Voltaire et [Adresse 5] de signer l’acte de vente le 20 septembre 2013 chez le notaire.

Si la société 3 I Capital verse au débat un projet d’accord de partenariat du 17 juillet 2013, prévoyant de continuer les discussions du partenariat, dans les meilleurs délais pour qu’un accord puisse être conclu pour le 30 septembre 2013 au plus tard, ce dernier n’a pas fait l’objet d’une signature de la part de la société ZV holding.

Par ailleurs, c’est en vain que la société 3 I Capital fait valoir que, préalablement au versement de la somme de 3 millions d’euros par ZV Holding, celle-ci avait reçu le projet de promesse de vente rédigé par le notaire, qu’elle ne contenait aucune condition suspensive, alors que l’e-mail adressé à la société ZV holding était écrit en ces termes par la société 3 I Capital : « comme conclu avec [U], ci joint RIB étude. Merci de confirmer l’ordre de virement. C’est très urgent. Bien à toi » et aucun élément ne permet d’établir que le projet de promesse de vente était joint à cet e-mail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’alors que les parties s’étaient rapprochées en vue d’acquérir un immeuble et de le transformer en sa totalité en immeuble de commerce, les autorisations administratives permettant un changement de destination n’ont pas été données, de sorte qu’en définitive aucun contrat de partenariat n’a pu être signé entre les parties, puisque c’est l’objet même de l’opération qui ne pouvait être atteint. Ainsi, les sociétés Zadig et Voltaire et [Adresse 5] n’ont commis aucune faute pour avoir renoncé à l’opération ne permettant pas d’affecter la totalité de l’immeuble en immeuble de commerce et donc pour avoir rompu les pourparlers, la société 3 I Capital ne caractérisant aucune attitude abusive.

En conséquence, le jugement sera infirmé, en ce qu’il a condamné la société ZV holding à payer à la société 3 I Capital une somme d’un million d’euros à titre de dommages et intérêts et celle-ci sera déboutée de sa demande à ce titre » (arrêt, p. 6 et 7) ;

1°) ALORS QUE l’objet dont l’absence est sanctionnée par la nullité de la convention s’entend de l’objet de l’obligation que renferme cette convention, et non de l’objet du contrat ; que pour rejeter l’action en responsabilité de la société 3i Capital contre la société ZV Holding fondée sur une rupture brutale, par cette dernière, d’un contrat de partenariat conclu en vue de réaliser une opération immobilière, la cour d’appel a retenu qu’un tel contrat ne pouvait avoir été conclu puisque les autorisations administratives nécessaires à cette opération n’avaient pas été obtenues, de sorte que « c’est l’objet même de l’opération qui ne pouvait être atteint » ; qu’en se déterminant ainsi, quand l’impossibilité prétendue de réaliser l’opération immobilière projetée n’empêchait pas les parties de conclure un contrat de partenariat en vue de mener à bien cette opération, la cour d’appel a violé les articles 1108, 1126 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, l’objet du contrat doit être simplement possible et s’apprécie à la date de sa conclusion ; qu’en retenant que l’objet du contrat de partenariat envisagé entre les sociétés 3i Capital et ZV Holding ne pouvait être atteint parce que les autorisations administratives nécessaires à l’opération projetée n’avaient pas été obtenues à la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif, cependant que l’absence d’obtention de cette autorisation, à la supposer nécessaire, ne privait pas d’objet la convention de partenariat dès lors que l’opération immobilière demeurait possible au jour de sa conclusion, la cour d’appel a violé les articles 1108, 1126 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QU’en retenant que le contrat de partenariat visant à mener à bien une opération d’acquisition et de valorisation d’un bien immobilier n’avait pu être conclu, faute d’objet, tout en relevant que la société ZV Holding « devait verser une partie du dépôt de garantie » convenu dans le promesse de vente signée par la société 3i Capital avec clause de substitution, et qu’elle « s’était acquittée de son obligation » en versant cette somme de trois millions d’euros au promettant, ce dont il résultait qu’un contrat de partenariat avait bien été conclu entre elles, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 1108, 1126 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS en toute hypothèse QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige ; qu’en retenant, pour dire qu’il était clair pour les parties que l’opération immobilière litigieuse supposait que le bien puisse être totalement transformé en immeuble de commerce, que même si la promesse de vente signée par la société 3i Capital avec faculté de substitution désignait un bien à usage mixte et ne contenait aucune condition suspensive relative à un changement de destination, il n’était pas établi que le projet de promesse ait été communiqué à la société ZV Holding avant cette signature, cependant que celle-ci reconnaissait expressément, dans ses conclusions d’appel, en avoir eu communication avant cette signature et avant de verser l’indemnité de 3 millions d’euros en exécution de cet acte, la cour d’appel a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE les juges doivent trancher le litige conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu’en reprochant à la société 3i Capital de ne pas avoir informé la société ZV Holding de la nécessité d’une autorisation administrative pour transformer totalement l’immeuble litigieux en immeuble commercial, sans préciser sur quel fondement juridique la société 3i Capital aurait été tenue d’une telle obligation d’information à son égard, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QU’en ne répondant pas aux conclusions de la société 3i Capital qui soutenait qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société ZV Holding comme son dirigeant ne pouvaient ignorer la nécessité d’une autorisation administrative pour transformer totalement l’immeuble litigieux en immeuble de commerce, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

7°) ALORS QUE s’il n’y a point de temps fixe pour sa réalisation, la condition suspensive peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas ; qu’en se bornant à relever, pour écarter la faute de la société ZV Holding dans sa décision brutale de ne pas signer l’acte de vente définitif de l’immeuble de la [Adresse 5], que l’autorisation nécessaire à ce changement de destination n’avait pas « encore » été donnée au jour convenu pour la signature définitive, mais sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette condition, pour laquelle aucun délai n’avait été convenu, ne pourrait pas se réaliser postérieurement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement en ce qu’il a condamné la société 3i Capital à payer à la société ZV holding une somme de 3 000 000 d’euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2014 et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de février 2016 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE :

(…)

Il convient de relever qu’alors que tant la société ZV holding que la société 3 I Capital devaient verser une partie du dépôt de garantie, l’une pour 3 000 000 d’euros, l’autre pour 1 000 000 d’euros, seule la société ZV holding s’est acquittée de son obligation, et la société 3 I Capital l’a laissée dans l’ignorance de ce que, de son côté, elle n’avait pas réglé la somme de 1 000 000 d’euros, comme elle s’y était engagée, et ne lui en a fait la révélation que lorsqu’il s’est avéré que l’immeuble ne pouvait être en totalité à usage commercial, c’est-àdire le 23 juin 2013.

De surcroît, lors du dénouement de cette affaire, qui s’est traduit par la présentation d’un nouvel acquéreur pour l’immeuble, la société 3 I Capital a perçu seule, de la part de la société Klepierre, une rémunération d’un million d’euros qui s’est compensée avec la somme qu’elle aurait dû verser lors de la signature de la promesse de vente correspondant à sa participation au montant du dépôt de garantie.

L’acte de promesse de vente prévoyait que le montant du dépôt de garantie sera acquis au vendeur en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’acquéreur.

En l’espèce, la promesse de vente a été conclue entre d’une part la société Klepierre et d’autre part la société 3 I Capital, étant précisé qu’il était prévu que celle-ci pouvait substituer dans ses droits et obligations toute autre société ayant son siège social en France. C’est donc la société 3 I Capital qui s’est engagée lors du versement de ce dépôt de garantie, alors qu’aucun accord de partenariat n’avait été signé entre elle-même et la société ZV holding.

La somme de 3 000 000 d’euros a été versée à titre d’avance pour la réalisation de l’opération [Adresse 5], consistant à acquérir un immeuble aux fins de son exploitation en totalité à usage commercial. Or, cette opération n’a pas vu le jour, puisqu’il s’est avéré impossible d’obtenir les autorisations administratives peiniettant de l’ exploiter en totalité à usage commercial.

Cette somme, versée à titre d’avance, sur une opération future pour laquelle les difficultés tenant à la possibilité d’exploiter la totalité de l’immeuble à usage commercial ne lui avaient pas alors été dévoilées, doit lui être remboursée puisque l’opération ne s’est en définitive pas effectuée pour des motifs qui ne lui sont pas imputables.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société 3 I Capital à payer à la société ZV holding une somme de 3 000 000 d’euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2014 date de la signification des conclusions de la société ZV holding et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de février 2016 » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE :

« Sur le remboursement du prêt de 3 millions d’Euros consenti dans le cadre de l’opération [Adresse 5],

Attendu que ZV demande le remboursement de la somme de trois millions d’Euros avancée à 3 i pour lui permettre de signer la promesse de vente de l’opération [Adresse 5],

Attendu que ZV n’a pas été partie à cette promesse, que si elle connaissait l’objet de cette avance, cette dernière consentie à 3i conserve cependant son caractère de prêt,

Attendu qu’en refusant de signer la substitution de promesse, ZV a mis fin à cette avance et aux divers liens entretenus avec 3i,

Attendu au surplus que l’opération [Adresse 5] ne s’est pas réalisée, le tribunal condamnera 3i à rembourser à ZV la somme de 3 millions d’euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification par RPVA le 30 avril 2014 des conclusions de ZV, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil » ;

1°) ALORS QUE les juges doivent trancher le litige conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que pour condamner la société 3i Capital à rembourser à la société ZV Holding la somme de 3 millions d’euros versée par elle à la société Klepierre à titre de dépôt de garantie, la cour d’appel a retenu qu’alors que toutes deux étaient tenues de verser une partie de cette indemnité, seule la société ZV Holding avait exécuté son obligation, que la société 3i avait tardé à l’avertir qu’elle n’avait pas versé sa part et que lors du dénouement de cette affaire, qui s’est traduite par la présentation d’un nouvel acquéreur par la société 3i Capital, celle-ci a perçu de la société Klepierre une somme d’un million d’euros qui s’est compensée avec celle qu’elle aurait dû verser lors de la signature de la promesse de vente ; qu’en se déterminant par des motifs de pure équité qui ne permettent pas à la Cour de cassation d’apprécier le fondement juridique de l’obligation de remboursement mise à la charge de la société 3i Capital, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE la cour d’appel ajoute que seule la société 3i Capital aurait été engagée lors du versement du dépôt de garantie par la société ZV Holding, puisqu’aucun accord de partenariat n’avait été signé, de sorte que cette somme aurait été versée « à titre d’avance » ; qu’en se déterminant par des motifs qui ne permettent pas plus à la Cour de cassation de comprendre la nature juridique du « contrat d’avance » par lequel la société ZV Holding aurait payé une dette personnelle de la société 3i Capital à charge pour celle-ci de lui en restituer le montant, la cour d’appel a encore violé l’article 12 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’en retenant, d’une part, que la société ZV Holding devait verser une partie de l’indemnité convenue dans la promesse de vente signée par la société 3i avec faculté de substitution, et, d’autre part, que cette somme avait été versée à titre d’avance puisque seule la société 3i Capital était tenue de verser l’intégralité de cette indemnité, la cour d’appel a statué par des motifs juridiques contradictoires en violation de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS, subsidiairement, QUE la partie alléguant l’existence d’un prêt doit établir son intention de prêter ; qu’en ne recherchant pas si, en payant une indemnité d’immobilisation de trois millions d’euros entre les mains du vendeur, la société ZV Holding aurait été animée d’une intention de prêt à l’égard de la société 3i Capital, la cour d’appel, par motifs éventuellement adoptés, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1875 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5°) ALORS enfin, et en toute hypothèse, QUE la cassation sur le premier moyen du pourvoi entraînera, par voie de conséquence, celle sur le second par application de l’article 624 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par M^e Soltner, avocat aux Conseils, pour les sociétés ZV Holding et [Adresse 5].

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société ZV Holding de ses demandes tendant à voir dire et juger l’ensemble des accords conclus entre les sociétés 3I Capital et ZV Holding dans le cadre des opérations [Adresse 3] et [Adresse 4] entachés de nullité pour violation de l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, et à condamner par conséquent la société 3I Capital à rembourser à la société ZV Holding l’ensemble des sommes versées au titre des conventions entachées de nullité à savoir, 2.152.800 euros au titre de l’opération [Adresse 3], et 2.021.235,20 euros au titre de l’opération [Adresse 4] ;

AUX MOTIFS QUE sur les opérations [Adresse 3] et [Adresse 4]. La société ZV Holding et la SARL 3 1 Capital avaient, préalablement à l’opération [Adresse 5], tenté de réaliser deux opérations immobilières en 2011 et 2012 sur des immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 1]. Ces opérations consistaient, comme pour l’opération [Adresse 5], à ce que la société 3 I Capital après une prospection réussie, signe une promesse de vente pour arrêter l’opération, puis substitue dans ses droits une société ad hoc porteuse du programme constituée avec la société ZV Holding, associée majoritaire. C’est cette société ad hoc qui acquiert l’immeuble et souscrit aux emprunts qui permettent l’acquisition.

L’opération [Adresse 4] s’est soldée par la signature d’un protocole transactionnel non daté entre les sociétés ZV holding et 3 I capital conduisant la société ZV holding à indemniser 3 I Capital pour un montant de 1.722.240 euros hors-taxes en raison de la rupture anticipée des relations contractuelles, en réparation du préjudice subi par la société 3 I Capital.

S’agissant de l’opération portant sur l’immeuble de la [Adresse 4] dans le huitième arrondissement de [Localité 1], celle-ci ne s’est pas terminée comme initialement prévue, mais en définitive la société ZV holding a réglé une facture d’honoraires de conseil à la société 3 I Capital pour un montant de 1.800 000 euros hors-taxes, cette somme étant la contrepartie de la mise en place du financement auprès du crédit Suisse, de la négociation auprès des locataires pour évictions et de conseils divers.

La société ZV holding soutient que ces accords doivent être déclarés nuls car il s’agit de cessions à titre onéreux de promesse de vente d’immeubles alors que l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 interdit aux professionnels de l’immobilier de s’adonner à un tel commerce, sous peine d’annulation des actes passés en violation de cette disposition.

Cependant, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d’autrui. Or, « 3I Capital n’a pas agi en tant qu’agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding, à telle enseigne qu’elle avait elle-même mandaté des agents immobiliers sur l’opération [Adresse 3], de sorte que ce texte n’est pas applicable à la présente espèce.

Par ailleurs, il convient de relever que la transaction portant sur l’opération [Adresse 4] avait pour objet le versement de dommages et intérêts, tandis que la facturation relative à l’immeuble de la [Adresse 4] correspond à des prestations effectuées.

Enfin s’agissant des cessions de titres, celles-ci se sont effectuées à leur valeur nominale.

Il s’ensuit qu’aucune nullité n’est encourue pour ces opérations, compte tenu de leur nature, et en conséquence le jugement sera confirmé de ce chef ».

1°) ALORS QUE selon l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 selon l’article de la loi n° 93-122 du 29 janvier « Est frappé d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier » ; qu’en écartant le moyen tiré de la nullité des conventions litigieuses comme entrant sous le coup de la prohibition prévue par ce texte, aux motifs « qu’ainsi que l’ont relevé les premiers juges les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d’autrui. Or, 3I Capital n’a pas agi en tant qu’agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding », cependant que la loi à laquelle les premiers juges faisaient ainsi référence était la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le fondement de laquelle ils étaient exclusivement saisis, laquelle loi est relative à une activité sans rapport avec celle que prohibe l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, la cour d’appel, qui a écarté le moyen de nullité fondé sur ce texte par des motifs sans lien avec la question en litige, a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;

2°) ALORS QUE selon l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 « Est frappé d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier » ;

que ce texte s’applique à celui qui se livre de façon habituelle, même à titre accessoire, à des cessions de promesse de vente faites à titre onéreux, peu important qu’il ait ou qu’il ait conservé des intérêts dans l’opération que la cession a pour finalité de réaliser ; qu’en l’espèce, les exposantes faisaient valoir que, selon un schéma reconduit pour toutes les opérations immobilières en cause, la société 3I Capital constituait une société ad hoc dans laquelle elle prenait une participation de 20 % sans bourse délier, en contrepartie de la substitution de cette société dans le bénéfice de la promesse dont 3I Capital était bénéficiaire, ainsi que cela résultait du courriel du 5 avril 2013 et comme l’a constaté l’arrêt ; qu’en jugeant que ne pouvaient être appliquées en l’espèce les dispositions du texte susvisé, au motif que « 3I Capital n’a pas agi en tant qu’agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding », la cour d’appel, qui s’est déterminée par un motif impropre à exclure la nullité des conventions en cause en application de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993, a violé ce texte ;

3°) ALORS QUE ce qui est nul est dépourvu de toute existence et emporte annulation de tous les actes ou conventions subséquents dont l’acte nul était la cause ; qu’en écartant les demandes de restitution fondées sur la nullité des conventions conclues au titre des opérations [Adresse 4] et [Adresse 3], aux motifs que « la transaction portant sur l’opération [Adresse 4] avait pour objet le versement de dommages et intérêts, tandis que la facturation relative à l’immeuble de la [Adresse 4] correspond à des prestations effectuées », la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à exclure la restitution de toutes les sommes, quel que soit le fondement ou la cause de leur versement, résultant d’accords qui étaient la suite ou la conséquence des conventions arguées de nullité, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1376 du code civil, 52 la loi du 29 janvier 1993, ensemble l’adage quod nullum est, nullum producit effectum (« ce qui est nul ne peut produire aucun effet ») ;

4°) ALORS QU’en se déterminant encore par le motif selon lequel les cessions de parts seraient intervenues à leur valeur nominale, circonstance indifférente et insusceptible de justifier l’inapplicabilité des dispositions de l’article 52 de la loi susvisée, la cour d’appel l’a violé de ce chef encore.