Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 08 JUIN 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/10877

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2015 -Tribunal d’Instance de JUVISY SUR ORGE – RG n° 11-15-000059

APPELANTS

Monsieur Y Z

Né le XXX à LEOPOLDVILLE

XXX

XXX

Représenté par M^e Dossi ZODOGANHOU, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame X Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Dossi ZODOGANHOU, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

SA A

SIRET : 552 046 484 00259

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascaline NEVEU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0218

Ayant pour avocat plaidant : M^e Elisabeth GOELEN (SOVRAN-CIBIN Christophe) avocats au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de Chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M. Fabrice VERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle VERDEAUX, président et par M^me Viviane REA, greffier présent lors du prononcé.

****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2000, la société d’HLM SCIC GESTION Ile de France a donné à bail à Monsieur Y Z et à Madame X Z un appartement à usage d’habitation situé XXX à XXX, moyennant un loyer mensuel de 2 243,19 francs ( 341,97 euros).

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2014, la société d’HLM A ( ci-après la SA d’HLM A) , venant aux droits de la société anonyme d’ HLM SCIC GESTION Ile de France a fait délivrer à Monsieur Y Z et à Madame X Z un commandement de payer la somme de 1716,24 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 5 janvier 2015, la SA d’HLM A a fait assigner Monsieur Y Z et Madame X Z devant le tribunal d’instance de Juvisy sur Orge, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation judiciaire de l’engagement de location aux torts et griefs des preneurs, ordonner leur expulsion, et les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de l’ancien loyer , charges comprises, majoré de 50% jusqu’à libération effective des lieux, ainsi qu’au paiement de la somme de1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 26 mars 2015, le Tribunal d’Instance de Juvisy sur Orge a:

— prononcé la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2000 entre les parties ou leurs ayants droit,

— ordonné que Monsieur Y Z et Madame X Z devront, à compter de la signification du jugement, quitter et rendre les lieux loués XXX à XXX libres de tous occupants et biens meubles de leur chef, après avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant, à défaut de quoi ils pourront y être contraints par une expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier , conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, – dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles

R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société anonyme d’habitations à loyers modérés A de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

— rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice , et que toute expulsion est prohibée entre le 1^er novembre et le 15 mars,

— fixé l’ indemnité mensuelle d’occupation due à compter du jugement au montant du loyer révisable dans les mêmes conditions que le contrat de bail augmenté des charges,

— condamné in solidum Monsieur Y Z et Madame X Z à payer à la société anonyme d’habitations à loyers modérés A l’ indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée à compter du jugement, et ce jusqu’à la libération complète des lieux,

— débouté la société anonyme d’habitations à loyers modérés A du surplus de sa demande au titre des indemnités d’occupation,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum Monsieur Y Z et Madame X Z à payer à la société anonyme d’habitations à loyers modérés A la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur Y Z et Madame X Z aux dépens.

Par conclusions en date du 15 septembre 2015, Monsieur Y Z et Madame X Z , appelants, demandent à la Cour de:

Vu l’article 1741 du Code civil,

Vu l’article 78 de la loi du 1^er septembre 1948,

Vu l’article 8-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

— déclarer Monsieur Y Z et Madame X Z fondés en leur appel,

— constater que la société anonyme d’habitations à loyers modérés A n’apporte pas la preuve d’une sous-location illicite et de l’inoccupation des lieux loués par Monsieur Y Z et Madame X Z,

— constater que l’expulsion des époux Z est intervenue de manière abusive le 15 septembre 2015,

Et statuant à nouveau:

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— ordonner la réintégration de Monsieur Y Z et Madame X Z dans les lieux loués, – condamner la société anonyme d’habitations à loyers modérés A à payer à Monsieur Y Z et Madame X Z la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice résultant de leur expulsion irrégulière et abusive des lieux loués,

— condamner la société anonyme d’habitations à loyers modérés A à payer à Monsieur Y Z et Madame X Z la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société anonyme d’habitations à loyers modérés A aux entiers dépens de première instance et d’appel .

Par conclusions en date du 7 avril 2017, la société anonyme d’habitations à loyers modérés A , intimée, demande à la Cour de:

— déclarer Monsieur Y Z et Madame X Z recevables mais mal fondés en leur appel,

— débouter Monsieur Y Z et Madame X Z de toutes leurs prétentions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à constater que l’expulsion de Monsieur Y Z et Madame X Z a été réalisée le 15 septembre 2015,

Y ajoutant:

— condamner solidairement Monsieur Y Z et Madame X Z à payer la somme de 2456, 43 euros au titre des loyers et charges exigibles à la date de l’expulsion du 15 septembre 2015,

— condamner in solidum Monsieur Y Z et Madame X Z à payer à la société anonyme d’habitations à loyers modérés A la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Considérant que Monsieur Y Z et Madame X Z critiquent le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de résiliation judiciaire formée par la société anonyme d’habitations à loyers modérés A , et en ce qu’il a ordonné leur expulsion, aux motifs qu’ils n’occupaient pas personnellement les lieux loués qu’ils sous- louaient à plusieurs personnes contre rémunération; qu’ils soutiennent que leurs cousins, Madame E B J et Monsieur F G ne leur ont jamais versé de loyers en contrepartie de leur occupation des locaux, et qu’ils ont hébergé leur ami, Monsieur H I, qui a participé aux frais locatifs sans que cette participation puisse être assimilée à une contrepartie financière de l’occupation des locaux et caractériser une sous-location illicite, le locataire qui héberge chez lui des membres de sa famille ne faisant qu’exercer l’une des prérogatives conférées par le bail; qu’ils font également valoir que la société anonyme d’habitations à loyers modérés A n’apporte pas la preuve que les lieux loués n’occupaient plus personnellement les lieux loués à titre de résidence principale; Considérant que la société anonyme d’habitations à loyers modérés A réplique que la sous-location des locaux loués et le défaut d’occupation personnelle des lieux sont établis par les constats d’huissier qu’ils ont fait dresser notamment le 16 juillet 2013 et le 18 avril 2014 ;

Considérant qu’en application de l’article 10-2 de la loi du 1^er juillet 1948 applicable au secteur HLM selon les dispositions de l’article L 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper effectivement et de façon continue son logement à titre de résidence principale et de manière suffisante;

Considérant que l’article 6 du contrat de bail dispose :

' Le logement doit constituer l’habitation principale effective et permanente du locataire qui ne pourra le sous-louer, en tout ou partie. Ce dernier devra être à même, sur simple demande du bailleur, de justifier du respect de cette affectation. Les lieux loués ne pourront, même temporairement, être prêtés. L’hébergement d’un tiers, même à titre gratuit, pour une période supérieure à trois mois ne pourra intervenir qu’avec l’accord du bailleur';

Considérant que dans un procès-verbal établi le 16 juillet 2013, l’huissier de justice constatait dans les lieux loués:

— la présence d’une femme, Madame M N O P Q, qui lui déclarait occuper la chambre attenante au séjour, meublée d’un lit à deux places, d’un lit bébé en bois à barreaux, de deux tables à langer, d’une télévision et d’un home cinéma;

— dans une première chambre: un lit, un téléviseur, un four à micro-ondes, un réfrigérateur, un poste radio de marque Sony, des vêtements masculins et du courrier au nom de F G;

— dans une deuxième chambre fermée à clef: un lit à deux places, deux écrans plats, une chaîne hi-fi, un lecteur DVD, un four à micro-ondes, des assiettes, des denrées alimentaires, un placard contenant des denrées alimentaires, ainsi que des vêtements exclusivement masculins et des chaussures;

— dans le couloir; deux placards fermées par deux portes en bois avec des cadenas;

— dans le salon: deux canapés, une télévision écran plat, une chaîne hi-fi, un home cinéma, un meuble vitrine, une table de salle à manger;

— dans la cuisine: un réfrigérateur congélateur, une gazinière, un four à micro-ondes, un buffet avec des denrées alimentaires, ainsi qu’un réfrigérateur-congélateur pourvu de denrées;

— dans la salle de bains: une vasque émaillée et une baignoire dont le pourtour ne présentait ni savon, déodorant, parfum ou brosse à dents qui se trouvaient dans chacune des chambres visitées;

Considérant que l’huissier concluait ' Tous ces éléments laissent à penser qu’une sous-location est exercée dans cet appartement ';

Considérant que le 18 avril 2014, le même huissier de justice constatait à nouveau la présence dans les lieux loués d’une autre femme, Madame B J, qui lui indiquait occuper la chambre attenante au séjour, ainsi que du courrier au nom de M. F G dans l’une des chambre et la présence dans la seconde chambre de M. K L; que les deux personnes rencontrées lui confirmaient payer un loyer en espèces à Monsieur et Madame Z qui n’habitaient plus dans les lieux ' depuis un temps certain'; que l’huissier indiquait avoir constaté très distinctement la présence d’espaces privés aménagés individuellement, et de lieux communs qui ne comportaient aucune affaire personnelle; Considérant que si dans des attestations établies postérieurement au jugement entrepris, Madame B J et Monsieur F G indiquent être hébergés à titre gratuit chez Monsieur Z, la première en sa qualité de cousine de Monsieur C, et le second en qualité de ' membre de la famille’ sans davantage de précision, pour autant le lien de parenté qu’ils invoquent, permet de faire douter de leur sincérité, alors au demeurant que l’huissier, contrairement aux affirmations de ce dernier témoin, ne mentionne nullement que Monsieur F G lui ait déclaré qu’il payait un loyer à Monsieur Z; qu’en effet, l’huissier ne cite que deux personnes présentes, Madame B J et Monsieur K L, et que Monsieur K L n’a jamais démenti les propos rapportés par l’huissier ; qu’en tout état de cause, aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause la sincérité des déclarations qu’ils ont fait à cet officier public;

Considérant par ailleurs que la sommation interpellative du 18 avril 2013 a permis d’établir aussi la présence dans les lieux loués d’autres personnes , dont Monsieur I H, que l’huissier de justice a rencontré et qui lui a déclaré occuper, avec deux hommes et une femme enceinte, l’appartement qui leur avait été prêté par Madame Z à laquelle ils payaient un loyer de 300 euros ; que les dénégations de l’intéressé contenues dans une déclaration sur l’honneur du 20 avril 2013, à laquelle aucune pièce d’identité de son auteur n’est annexée, sont donc dépourvues de toute force probante et, en tout état de cause, ne sont corroborées par aucun autre élément permettant d’en confirmer la teneur et l’authenticité;

Considérant qu’il résulte des constatations effectuées à deux reprises par l’huissier que les meubles et la configuration des lieux, divisés en espaces privés aménagés individuellement, évoquaient une sous-location à plusieurs personnes, que ne pouvait justifier le seul hébergement de personnes au domicile des locataires, en présence de ceux-ci , alors au demeurant qu’à chacun de ses passages, l’huissier n’a rencontré ni Monsieur Z, ni Madame Z, ni constaté la présence de papiers ou d’effets personnels leur appartenant;

Considérant que ces éléments établissent que l’appartement était sous-loué par Monsieur Y Z et Madame X Z, moyennant une rémunération, sans rapport avec une quelconque participation aux frais de la location, à différentes personnes qui, contrairement aux prétentions des appelants, n’étaient pas hébergés à titre gratuit;

Considérant, s’agissant de l’occupation personnelle des lieux par les locataires, que ni la domiciliation fiscale de Monsieur C dans les lieux loués , ni la mention de l’adresse de ces mêmes lieux sur les factures EDF, sur les correspondances de Pôle Emploi ou de la Banque Postale ne suffisent à établir que les appelants y résident réellement ni qu’ils les occupent personnellement, alors qu’il résulte des éléments exposés ci-avant que d’autres occupants y vivent, et au surplus, qu’il est établi et non contesté que Monsieur Y Z dispose d’une ligne téléphonique personnelle à Saint Brice sous Forêt ( 95350) à l’adresse de son fils, M. Nganguyoussouf Z, où il est également domicilié, et que de simples visites ponctuelles ne sauraient justifier;

Considérant qu’il résulte de ces éléments que Monsieur Y Z et Madame X Z , avant leur expulsion réalisée le 15 septembre 2015, n’occupaient plus personnellement les lieux et qu’ils sous- louaient l’appartement à diverses personnes contre rémunération; que ces faits constituent un manquement grave à leurs obligations de locataires qui justifie la résiliation du contrat de bail ; qu’il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2000, ordonné l’expulsion de Monsieur Y Z et de Madame X Z des lieux loués, et de tous occupants de leur chef, et en ce qu’il les a condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable dans les mêmes conditions que le contrat de bail augmenté des charges, à compter du jugement et ce, jusqu’à la libération complète des lieux;

Sur les demandes de réintégration et de dommages intérêts pour expulsion abusive Considérant que la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur Y Z et Madame X Z étant la conséquence de leur manquement à l’obligation qui leur incombait d’occuper personnellement les lieux loués et de la violation de l’interdiction de les sous-louer, Monsieur Y Z et Madame X Z seront déboutés de leur demande de réintégration et de leur demande en dommages et intérêts pour expulsion abusive d’un logement qu’au demeurant, ils n’occupaient même plus;

Sur la dette locative

Considérant qu’il résulte du contrat de bail, et du décompte de la société A du 28 mars 2017, arrêté au jour du procès-verbal d’expulsion, soit le 15/09/2015, que Monsieur Y Z et Madame X Z, après déduction de 376,36 euros de frais d’huissier, sont redevables d’un arriéré locatif de 2 456,43 euros, de sorte que Monsieur Y Z et Madame X Z seront condamnés à payer cette somme à la société A;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que Monsieur Y Z et Madame X Z, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Monsieur Y Z et Madame X Z au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société A peut être équitablement fixée à 1500 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, et contradictoirement ,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions, sauf à constater que la demande d’expulsion, réalisée le 15 septembre 2015, est devenue sans objet,

Condamne Monsieur Y Z et Madame X Z à payer à la société A la somme de 2 456,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2015,

Déboute les parties de toutes autres ou plus amples demandes,

Condamne Monsieur Y Z et Madame X Z à payer à la société A la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Y Z et Madame X Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE