Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 AVRIL 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/08421

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 8^e arrondissement – RG n° 11-16-000380

APPELANT

Monsieur F I X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par Maître Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1737

INTIMES

Madame K-L Y représentée par son Tuteur, Monsieur Z Y (Jugement de révision de maintien de tutelle en date du 23/11/2017)

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par Maître G HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant Maître Philippe LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R054

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représenté par Maître G HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau

de PARIS, toque : L0056

Représenté par M^e Philippe LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R054

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et M^me Sophie GRALL, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Sophie GRALL, conseillère

M. Philippe JAVELAS, conseiller

qui en ont délibéré.

En application de l’ordonnance de M^me La Première Présidente de la Cour d’Appel de PARIS, en date du 05 janvier 2018.

Le rapport ayant été fait par M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me C D

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et par M^me C D, greffière présente lors de la mise à disposition.

****

Suivant contrat de location en date du 2 juillet 1997, à effet du 1^er août 1997, la SCI du 7, Rue

Marbeuf, représentée par son gérant ; Monsieur B Y, a donné à bail à la SCI du 5, Rue

Dosne, représentée par sa gérante, Madame E X, pour une durée de deux mois et trois

ans, un appartement situé […], moyennant le paiement

d’un loyer annuel initial de 162 000 francs, payable par mois et d’avance, et d’une provision sur

charges annuelle de 25 200 francs, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 27 000 francs.

Il était stipulé au bail que les lieux étaient destinés à l’usage exclusif d’habitation de Madame E X ou de Monsieur F X, l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession, même libérale, étant formellement interdit.

Suivant acte d’huissier en date du 13 novembre 2015, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, agissant en qualité d’usufruitière, et Monsieur B Y, agissant en qualité de nu-propriétaire, ont fait délivrer à la SCI du 5, […]

commandement de payer la somme en principal de 18 054,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2015 inclus.

Suivant acte d’huissier en date du 26 avril 2016, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y ont fait signifier à la SCI du 5, […], Madame E X et Monsieur F X un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 36 118,19 euros au titre des loyers et charges impayés, loyer du mois d’avril 2016 hors charges inclus, ainsi que la justification de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Suivant acte d’huissier en date du 4 mai 2016, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y ont fait signifier à la SCI du 5, […], Madame E X et Monsieur F X un commandement de payer la somme principale de 36 338,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 avril 2016.

Suivant acte d’huissier en date du 1^er juin 2016, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y ont fait délivrer sommation à la SCI du 5, […], Madame E X et Monsieur F X d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Suivant acte d’huissier en date du 16 mars 2017, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y ont fait assigner la SCI du 5, […], Monsieur F X et Madame E X devant le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris aux fins de voir constater la résiliation judiciaire du bail, et subsidiairement sa caducité ou son prononcé, ordonner l’expulsion de Monsieur F X, ainsi que de tous occupants de son chef, et obtenir le paiement de la somme de 52 101,03 euros au titre de l’arriéré locatif, de la somme de 5 210,10 euros à titre de clause pénale ainsi que de la somme de 5 865,32 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle.

Par jugement prononcé le 16 mars 2017, le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris a :

— dit que le contrat de bail signé le 2 juillet 1997 entre la SCI du 7, Rue Marbeuf et la SCI du 5, […] était régi par le code civil et que la demande d’expulsion engagée à l’encontre de Monsieur F X, et tous occupants de son chef, était recevable,

— pris acte du décès de Madame E X,

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 13 décembre 2015,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Monsieur F X, et de tous occupants de son chef, notamment Madame G H épouse X, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— accordé à Monsieur F X et à tous occupants de son chef un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux, venant s’ajouter au délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, conformément à l’article L 412-3 du même code,

— rappelé que le sort des meubles était régi par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamné Monsieur F X à son paiement,

— condamné Monsieur F X à payer à Monsieur B Y et Madame K-L Y la somme de 49 570,39 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 1^er septembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— ramené la clause pénale à la somme de 1 euro et condamné Monsieur F X au paiement de cette somme,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires,

— condamné Monsieur F X au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 novembre 2015.

Monsieur F X a interjeté appel de ce jugement le 21 avril 2017 à l’encontre de Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 6 novembre 2017 par le RPVA, Monsieur F X, appelant, demande à la cour, de :

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, d’une part, déclaré recevables et bien fondées la demande de résiliation de bail et les demandes afférentes formées à son encontre, et d’autre part, en ce qu’il l’a subsidiairement, débouté de sa demande de délais de paiement et réduit sa demande de délais pour quitter les lieux,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En conséquence,

A titre principal,

— dire que la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, est applicable au contrat de location, à effet du 1^er août 1997, à usage exclusif d’habitation de l’appelant et de feue sa mère Madame E X,

Vu les dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’absence de notification de l’assignation au préfet,

— dire irrecevables l’ensemble des demandes formées par les consorts Y,

Subsidiairement,

— dans l’hypothèse où la SCI du 5, […] serait la seule locataire, dire que les divers commandements visant la clause résolutoire qui ont été délivrés à la SCI sont nuls et de nul effet et ne peuvent dès lors avoir fait jouer la clause résolutoire du bail,

— débouter, en conséquence, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y de leur demande de résiliation du bail.

Très subsidiairement,

— constater que l’appelant, qui a toujours seul occupé les lieux loués, a justifié de l’assurance du logement dans le délai prévu par les deux commandements visant la clause résolutoire qui lui ont été délivrés les 26 avril 2016 et 1^er juin 2016,

— débouter, en conséquence, Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y de leur demande de résiliation du bail pour ce motif,

— déduire de la somme réclamée par Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y, celle de 2 530,64 euros au titre des frais de relances et autres frais facturés indûment par eux,

Vu les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement, celles de l’article 1343-5 du code civil,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et autoriser l’appelant à s’acquitter de la dette sollicitée par les consorts Y en 36 échéances mensuelles, et subsidiairement, 24 échéances, de 500 euros chacun en sus des loyers courants, le solde étant exigible à la dernière échéance,

Vu les dispositions de l’article L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— accorder à l’appelant trois ans de délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— condamner Madame K-L Y, représentée par son tuteur, Monsieur Z Y, et Monsieur B Y au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 7 septembre 2017 par le RPVA, Madame K-L Y, représentée par son tuteur Monsieur Z Y, et Monsieur B Y, intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a,

' dit que le contrat de bail signé le 2 juillet 1997 était régi par les dispositions du code civil et que la demande d’expulsion engagée à l’encontre de Monsieur F X et de tous occupants de son chef était recevable,

' pris acte du décès de Madame E X,

' constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 13 décembre 2015,

' ordonné l’expulsion des lieux loués de Monsieur F X et celle de tous occupants de son chef, notamment celle de Madame G H épouse X, avec au besoin le concours de la force publique,

' rejeté la demande de délai de paiement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à Monsieur F X et à tous occupants de son chef un délai de six mois pour quitter les lieux venant s’ajouter au délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur F X à leur payer la somme de 86 788,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1^er septembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2016,

— condamner Monsieur F X à leur payer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré des charges à compter du 13 décembre 2015 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur F X à leur payer la somme de 8 993 euros au titre de la clause pénale,

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles au choix des demandeurs aux frais, risques et périls de Monsieur F X,

— condamner Monsieur F X au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 février 2018.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que Monsieur F X critique le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’avaient pas vocation à s’appliquer et en ce qu’il a, en conséquence, déclaré les consorts Y recevables en leur demandes nonobstant l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

Qu’il fait valoir qu’il résulte des stipulations du contrat de location conclu le 2 juillet 1997 que les locaux donnés à bail sont destinés 'à l’usage exclusif d’habitation de Madame E X ou de Monsieur F X’ ;

Qu’il précise qu’il a toujours occupé lesdits locaux avec son épouse et ses enfants, que Madame E X, gérante de la SCI du 5, […], n’y a jamais vécu, qu’elle est décédée le […], et que la SCI du 5, […], dont il n’a jamais été ni le gérant, ni l’associé, avait été dissoute plusieurs années auparavant ;

Qu’il ajoute qu’il a assumé seul les obligations incombant au locataire depuis la prise d’effet du bail ;

Qu’il relève, en ce sens, qu’il a réglé les loyers et les taxes avec l’assentiment du bailleur et qu’il justifie avoir assuré le logement depuis le 1^er août 1997 ;

Qu’il fait également observer que le commandement de payer et de justifier de l’assurance délivré le 26 avril 2016 vise les articles 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il a été signifié le 29 avril 2016 à la CCAPEX ;

Considérant, toutefois, qu’il ressort des conditions particulières du contrat de location conclu le 2 juillet 1997 (page 6), que le preneur étant une personne morale, la location n’est pas soumise aux lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 ;

Considérant que la qualité de locataire que revendique Monsieur F X ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et du règlement des loyers dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur a entendu lui conférer cette qualité ;

Considérant que la délivrance d’un commandement visant les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le 26 avril 2016, n’est pas à elle seule suffisante pour établir que les consorts Y ont entendu soumettre les locaux donnés à bail aux dispositions de ladite loi, étant observé que les autres commandements et sommations qui ont été délivrés à la requête des intimés visent les dispositions du code civil et que le commandement du 26 avril 2016 a été délivré non seulement à Monsieur F X, mais également à Madame E X et à la SCI du 5, […], l’acte destiné à la SCI étant remis à Madame G X 'épouse du gérant ainsi déclarée’ ;

Considérant qu’il convient, par conséquent, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’avaient pas vocation à s’appliquer et en ce qu’il a déclaré recevables les demandes présentées par les consorts Y ;

Considérant que l’appelant, qui n’a pas la qualité de locataire et qui dénie avoir été gérant ou associé de la SCI du 5, […], n’est pas en droit de se prévaloir de l’irrégularité prétendue des commandements délivrés à ladite SCI et par suite de remettre en cause la décision dont appel en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, le commandement de payer du 13 novembre 2015 étant demeuré infructueux, ni à solliciter la suspension des effets de ladite clause ;

Considérant qu’il y a lieu, dès lors, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Monsieur F X et de tous occupants de son chef, statué sur le sort des meubles, et en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux ;

Considérant que Monsieur F X ne critique pas le montant de l’arriéré mis à sa charge par le premier juge s’élevant à la somme de 49 570,39 euros au 1^er septembre 2016, déduction faite des frais de relance indûment facturés qui s’élèvent à 2 530,64 euros ;

Considérant qu’il résulte du dernier décompte produit par les intimés que le montant de l’arriéré s’élève à la somme de 84 257,42 euros au 1^er septembre 2017 inclus, frais de relance déduits ;

Qu’il convient, par conséquent, de faire droit à la demande d’actualisation présentée par les consorts Y et de condamner Monsieur F X à leur payer la somme complémentaire de 34 687,03 euros, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Considérant que Monsieur F X n’ayant pas la qualité de locataire, la demande en paiement formée à son encontre au titre de l’application de la clause pénale stipulée au bail ne peut être accueillie ;

Qu’il y a lieu, dès lors, de la rejeter, le jugement entrepris devant être réformé en ce qu’il a ramené à 1 euro le montant de la clause pénale et en ce qu’il a condamné Monsieur F X au paiement de ladite somme ;

Considérant, sur la demande de délais de paiement, qu’il ressort des pièces produites que Monsieur F X est titulaire d’une pension de retraite d’un montant mensuel de 3 390 euros ;

Qu’il n’apparaît donc pas en mesure de faire face au règlement des échéances courantes qui s’élèvent à plus de 3 100 euros par mois et qui n’ont du reste pas été acquittées depuis octobre 2016 ;

Que, s’il justifie avoir saisi la commission de surendettement des particuliers le 29 janvier 2018, il n’est pas établi, en l’état des pièces produites, que son dossier a été déclaré recevable par la commission ;

Considérant que l’appelant n’étant pas en situation de régler le montant de l’arriéré, il convient de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle l’a débouté de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Considérant, sur la demande de délais pour quitter les lieux, que Monsieur F X fait valoir

qu’il est âgé de plus de 65 ans et que sa situation financière ne lui permet ni de pourvoir à son relogement dans le secteur locatif privé ni de pouvoir prétendre à l’attribution d’un logement social ;

Considérant, cependant, que l’appelant ne s’acquitte pas, même pour partie, de l’indemnité d’occupation mise à sa charge ;

Qu’il ne justifie pas de l’accomplissement de démarches en vue de la recherche d’un autre logement ;

Qu’il a déjà bénéficié du fait de la procédure d’appel d’un délai pour quitter les lieux ;

Considérant qu’il convient, par conséquent, de débouter Monsieur F X de sa demande tendant à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a accordé à Monsieur F X un délai supplémentaire de 6 mois pour libérer le logement ;

Considérant, par ailleurs, qu’il y a lieu, compte tenu de la solution donnée au présent litige de condamner Monsieur F X aux dépens d’appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Considérant qu’il convient de faire application au profit des consorts Y des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il y a lieu, dès lors, de condamner Monsieur F X à leur payer la somme de 1 500 euros de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement prononcé le 16 mars 2017 par le tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris sauf en ce qu’il a accordé à Monsieur F X un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux et en ce qu’il a ramené à un euros le montant de la clause pénale et condamné Monsieur F X au paiement de ladite somme ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne Monsieur F X à payer à Madame K-L Y, représentée par son tuteur, et Monsieur B Y, la somme complémentaire de 34 687,03 euros au titre des indemnités d’occupation demeurées impayées pour la période comprise entre le 1^er octobre 2016 et le 1^er septembre 2017 inclus ;

Déboute Madame K-L Y, représentée par son tuteur, et Monsieur B Y de leur demande en paiement au titre de la clause pénale ;

Déboute Monsieur F X de sa demande tendant à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

Condamne Monsieur F X à payer à Madame K-L Y, représentée par son tuteur, et Monsieur B Y la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur F X aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT