ARRET

N°

X

C/

SCI B

SL/CR

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU PREMIER DECEMBRE

DEUX MILLE DIX SEPT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 16/00361

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE SENLIS DU DEUX DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE

PARTIES EN CAUSE :

Madame Y X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Ludivine BIDART-DECLE, avocat au barreau D’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2016/000723 du 23/02/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

APPELANTE

ET

SCI B, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christian DE BAILLIENCOURT, avocat au barreau de SENLIS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 23 juin 2017, l’affaire est venue devant M^me C D, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 octobre 2017.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Philippe COULANGE, Président, M^me C D et M. E F, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 1^er décembre 2017 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe.

Le 1^er décembre 2017, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe COULANGE, Président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 septembre 2010, la SCI B a donné à bail à Madame Y X un immeuble à usage d’habitation sis […] appartement n°1 à Crépy en Valois (60 800), moyennant un loyer mensuel de 470 euros, provision sur charges (15 euros) comprise , révisable.

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2012, Madame Y X a fait assigner en référé la SCI B devant le président du tribunal d’instance de Senlis aux fins notamment de voir désigner un expert judiciaire avec mission de donner son avis sur la conformité du logement aux normes de salubrité et de décence en vigueur, et spécifier les travaux nécessaires pour le rendre conforme aux règles de sécurité et habitabilité.

Par ordonnance du 2 septembre 2012, Monsieur G Z a été désigné en qualité d’expert judiciaire ; il a déposé son rapport le 16 janvier 2015.

À l’audience du 3 juin 2015, le président du tribunal a ordonné le renvoi de l’examen de l’affaire au fond, conformément aux dispositions de l’article 849 du code de procédure civile.

À l’audience du 7 octobre 2015 Madame Y X demandait au tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de la SCI B à :

' faire réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité du logement (électricité, ventilation, ballon d’eau chaude, joints traitement anti cryptonique), selon les préconisations de l’expert en page

11 de son rapport,

' lui payer les sommes suivantes :

*5992,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

*800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice corporel,

*2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier dû à la non délivrance de quittances de loyer,

*1260 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La SCI B a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formées par son ancienne locataire, souligné le défaut de qualité de Madame X pour solliciter la réalisation de travaux dans un logement qu’elle a définitivement quitté, et à titre reconventionnel demandé sa condamnation aux dépens et à lui payer les sommes de 940 euros au titre des deux mois de loyers impayés (préavis), et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 2 décembre 2015, le tribunal d’instance de Senlis a :

' condamné la SCI B à payer à Madame X la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

' condamné la SCI B à payer à Madame X la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

' rejeté le surplus des demandes des parties,

' dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision,

' condamné la SCI B aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 janvier 2016, Madame Y X a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de conclusions (n°3) déposées et notifiées suivant la voie électronique le 28 avril 2017, expressément visées, elle demande à la Cour, au visa « des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 », de :

' déclarer Madame X recevable et bien fondée en ses demandes,

en conséquence,

' confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que l’état d’indécence du logement était avéré et représentait nécessairement un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique de la locataire,

' infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que Madame X avait partiellement contribué aux phénomènes de moisissures et de condensation,

statuant à nouveau :

' dire que l’état d’insalubrité du logement est uniquement lié à l’absence de système de ventilation adéquat et d’isolation du logement,

' infirmer le jugement en ce qui concerne les sommes allouées à Madame X,

statuant à nouveau :

' condamner la SCI B à payer à Madame X la somme de 2000 euros de dommages et intérêts par année de présence dans les lieux, soit 5,47 euros par jour, soit 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

' infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame X de sa demande de dommages et intérêts liée à l’absence de délivrance de quittances de loyer de la part de la bailleresse,

statuant à nouveau :

' condamner la SCI B à payer à Madame X la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause :

' rejeter toutes demandes, fins et prétentions de la SCI B,

' condamner la SCI B à payer à Madame X la somme de 82,18 euros en règlement de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie,

' condamner la SCI B au paiement de la somme de 1001 euros correspondant au montant de la caution majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard,

' condamner la SCI B au paiement de la somme de 1600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI B aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais exposés par Madame X au titre du contrôle de sécurité de l’installation électrique de son logement par un organisme agréé.

Par conclusions d’intimée et appelante incidente, déposées et notifiées suivant la voie électronique le 6 juin 2017, expressément visées, la SCI B, société civile immobilière, sollicite de la Cour, au visa de « la loi de 1989 sur le logement » et des articles 1134 et 1147 du code civil, qu’elle :

' infirme le jugement rendu et déboute Madame X de sa demande d’indemnité pour préjudice de jouissance,

' à titre subsidiaire, dise et juge que pour ce préjudice la somme de 2000 euros serait suffisante,

' déclare irrecevable sa demande formée au titre du préjudice moral, du remboursement de la caution et de la moitié des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie,

' réforme le jugement et condamne Madame X à lui verser la somme de 940 euros au titre des deux mois de loyers impayés,

' condamne Madame Y X en tous les dépens, dont ceux de première instance et en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Drye, avocat aux offres de droit.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 juin 2017, l’affaire étant renvoyée à l’audience de plaidoiries du 23 juin 2017.

MOTIFS :

Sur la décence du logement :

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le tribunal a considéré, au vu des pièces du dossier et du rapport de M. Z, que M^me X produisait suffisamment d’éléments concordants permettant d’établir l’état d’indécence du logement objet du litige, et que celui-ci représentait nécessairement un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des occupants. Il retenait notamment du rapport d’expertise judiciaire la non conformité des réseaux et branchements d’électricité, de gaz et de chauffage ainsi que des dispositifs d’ouverture et de ventilation, lesquels résultent selon l’expert d’un vice de l’immeuble et de la vétusté des équipements.

Il est constant que la locataire a définitivement quitté les lieux le 6 mai 2015.

A hauteur d’appel, M^me X ne sollicite pas l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a considéré que, dépourvue depuis cette date de tout titre d’occupation du logement objet du litige, elle ne justifiait ni d’une qualité ni d’un intérêt légitime à solliciter la condamnation de la SCI B à faire réaliser des travaux de mise en conformité du logement selon les préconisations de l’expert. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes d’indemnisation de ses préjudices présentées par M^me X :

*sur le trouble de jouissance :

Ayant rappelé les dispositions des articles 1719 du code civil et 9 du code de procédure civile, le tribunal a retenu que la preuve de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement litigieux était suffisamment rapportée par M^me X, cet état représentant nécessairement un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique de la locataire, que la SCI B, dûment informée des désordres affectant le logement s’est abstenue d’effectuer les diligences nécessaires pour faire cesser le trouble de jouissance subi par la locataire, s’abritant derrière une argumentation axée sur un défaut de chauffage et d’aération des lieux imputable à cette dernière, que même si l’expert a retenu que les phénomènes de condensation et de moisissures étaient liés, pour l’essentiel, à une occupation anormale, en raison d’un manque de chauffage et d’aération, il a clairement imputé les éléments constitutifs de l’indécence du logement à la bailleresse, précisant qu’ils étaient dus à un vice de l’immeuble ainsi qu’à la vétusté de certains équipements, que le défaut de conformité de certains équipements de sécurité ainsi que l’humidité anormale avaient entraîné des dégâts manifestes, des moisissures et des fuites, que toutefois la SCI B ne devait indemniser M^me X que partiellement, la locataire ayant partiellement contribué selon le rapport d’expertise aux phénomènes de moisissures et de condensation, et a alloué à cette dernière de ce chef une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Poursuivant la réformation du jugement aux fins d’obtenir une indemnisation à hauteur de 10 000 euros du trouble de jouissance, M^me X soutient que son préjudice de jouissance est beaucoup plus important que ne l’a évalué le tribunal, qu’elle a vécu près de cinq ans dans des conditions indécentes et malsaines, a développé des allergies et une rhino-conjonctivite allergique aux moisissures, ses appareils ménagers, ses livres et vêtements ont été endommagés par la moisissure, ses relations sociales et de travail ont été affectées par l’odeur d’humidité qu’elle portait – ses cheveux, ses vêtements, ses documents administratifs ; elle ajoute qu’elle n’a jamais pu bénéficier de la jouissance paisible des lieux, en raison de la présence de locataires voisins bruyants et de l’insécurité régnant dans les lieux.

La SCI B sollicite à titre principal l’infirmation du jugement et le débouté de M^me X, faisant valoir que l’appartement donné en location à cette dernière ne présentait aucune trace de moisissures à son entrée dans les lieux, que la locataire ne chauffait pas son appartement correctement et ne l’aérait pas régulièrement, qu’une VMC complémentaire a été installée en mai 2012, que selon M. Z les phénomènes de condensation et de moisissures sont liés pour l’essentiel à un usage anormal de la chose louée ' absence de chauffage ' et à un défaut d’entretien imputable à la locataire (joints de la douche fuyants), outre une VMC inefficace. Compte tenu de ce que les désordres sont en partie imputables à la locataire, elle estime n’être redevable d’aucune indemnité au titre du trouble de jouissance. A titre subsidiaire elle soutient que les pièces du dossier ne justifient pas l’allocation d’une somme supérieure à 2000 euros.

L’examen des pièces du dossier, en particulier le rapport d’expertise de M. Z (pages 5 à 10), met en évidence, comme l’a exactement retenu le premier juge, que les éléments constitutifs de la non décence du logement sont imputables principalement à la société bailleresse (5^e et 6^e caractéristiques de décence), et que les phénomènes (très importants) de condensation et de moisissures tiennent majoritairement à un défaut de chauffage et un défaut d’entretien imputables à la locataire, pour le surplus à une absence totale de maîtrise du renouvellement de l’air du logement, imputable à la société bailleresse (vice du logement).

Eu égard à l’importance des désordres constatés et à leur origine, non sérieusement contestée, le premier juge sera approuvé en ce qu’il a accordé à M^me X l’indemnisation du trouble de jouissance subi par elle à hauteur de 2000 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

*sur le préjudice corporel :

Le tribunal a débouté M^me X de sa demande en paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice corporel, au motif que la preuve du préjudice allégué et d’un lien de causalité avec une faute imputable à la bailleresse n’était pas rapportée.

La confirmation de cette disposition, non critiquée, s’impose.

*sur le préjudice subi suite à la non délivrance de quittances de loyer, sur le préjudice moral :

Après rappel des dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié), le tribunal a débouté M^me X de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros, estimant que celle-ci ne rapportait pas la preuve du préjudice allégué ' la CAF aurait cessé le versement régulier des aides au logement du fait que la bailleresse ne délivrait pas de quittances de loyer, l’obligeant ainsi à déséquilibrer son budget pour payer malgré tout son loyer.

M^me X sollicite l’infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de la SCI B à lui payer la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral subi par elle, maintient que la bailleresse ne lui délivrait pas durant de nombreux mois de quittances de loyer de sorte que la CAF n’a réglé que tardivement les aides au logement auxquelles elle avait droit, aggravant ainsi la précarité de sa situation financière, et que l’insalubrité manifeste du logement lui a également causé un préjudice moral.

La SCI B soutient l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral comme étant formulée pour la première fois devant la Cour, subsidiairement sollicite la confirmation du débouté de M^me X de sa demande en dommages et intérêts en rapport avec le prétendu défaut de communication de quittances de loyer, affirme avoir délivré à sa locataire les quittances de loyer, observe que la CAF versait à la bénéficiaire l’aide au logement due, de sorte qu’aucun préjudice ne peut valablement être invoqué à ce titre.

La Cour observe que sous l’appellation de « préjudice moral » M^me X évoque à la fois le préjudice qu’elle dénommait en première instance «préjudice subi suite à la non délivrance de quittances de loyer », et la souffrance morale entraînée par l’insalubrité du logement, que les demandes soumises par M^me X au premier juge tendaient notamment à l’indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice corporel subis selon elle en raison du caractère indécent et insalubre du logement litigieux. La demande d’indemnisation au titre du préjudice moral doit par conséquent être déclarée recevable comme portant pour partie sur un préjudice autrement qualifié mais ayant été soumis au tribunal et pour l’autre partie sur un préjudice complémentaire de ceux déjà en débats.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, ce que d’ailleurs elle a admis à l’occasion de plusieurs messages électroniques échangés avec M^me X ( pièces 7 et 46), elle n’a aucunement été régulière et ponctuelle dans l’envoi des quittances de loyer. Il est exact que la CAF a cessé de verser au bailleur l’aide au logement dont était bénéficiaire la locataire, suite au constat de non-décence du logement, et l’a versée à M^me X. Celle-ci démontre cependant que ce versement a été fortement perturbé du fait de la non-communication par le bailleur des quittances réclamées à plusieurs reprises par la CAF(pièce 28). Il est constant que M^me X, dont la modicité des ressources est par ailleurs établie, réglait ponctuellement l’intégralité de son loyer à la SCI B. Elle est ainsi bien fondée à invoquer l’existence d’un préjudice moral subi par elle du fait de la négligence du bailleur, comme à se plaindre des souffrances morales résultant du cadre de vie altéré dans lequel son bailleur l’a maintenue plusieurs années et des réclamations auxquelles elle a dû fréquemment se livrer, en vain. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, une indemnité de 2000 euros lui sera allouée à ce titre, le jugement étant infirmé et complété dans ce sens.

Sur la demande en paiement de deux mois de loyer au titre du préavis :

Le tribunal a débouté la SCI B de sa demande en paiement d’une somme de 940 euros correspondant à deux mois de préavis, au motif que M^me X était fondée à quitter le logement donné à bail sans respecter le délai de préavis légal et contractuel, en raison de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement litigieux, celui-ci représentant nécessairement un risque manifeste pour la santé et pour la sécurité physique des occupants, et qu’en outre la SCI B n’établissait pas avoir effectué l’ensemble des travaux recommandés par l’expert pour mettre en conformité le logement, en dépit de la procédure judiciaire en cours.

Au soutien de son appel incident tendant à l’infirmation du jugement et à la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 940 euros correspondant à deux mois de préavis, la SCI B maintient que la locataire a quitté les lieux après un mois de préavis seulement, bien que ne pouvant justifier d’un motif légitime ouvrant droit à un préavis plus court que les trois mois prévus au contrat conformément à la législation en vigueur, que le logement n’était pas indécent, enfin que la locataire, également responsable des désordres découverts dans l’appartement selon l’expert judiciaire, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

M^me X sollicite la confirmation du rejet de cette demande pour le motif de l’indécence du logement retenu par le premier juge, soulignant que celui-ci est conforme à une jurisprudence constante de la Cour de cassation, et demande que soient écartées des débats comme non conformes aux dispositions des articles 200 à 202 du code de procédure civile les attestations communiquées par la SCI B le 26 avril 2017.

Nonobstant les attestations produites par l’intimée pour contester le caractère non décent du logement litigieux, le rapport d’expertise établit ledit caractère, comme jugé ci-dessus.

La SCI B ayant ainsi gravement manqué à son obligation de délivrance, M^me X est en droit de se prévaloir de cette inexécution contractuelle pour obtenir la dispense de préavis pour les deux mois litigieux. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes en paiement de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie et en restitution de la caution :

M^me X demande pour la première fois à hauteur d’appel :

— en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 la condamnation de la SCI B à lui payer la somme de 82,18 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux dressé par huissier en raison du refus de la bailleresse d’un constat amiable,

— en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la restitution du dépôt de garantie de 455 euros versé par elle à l’entrée dans les lieux majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard, soit une somme totale de 1001 euros (455 euros + (45,5 euros x 12 mois) ), précisant que ce dépôt de garantie ne lui a pas été restitué alors que l’état des lieux de sortie fait apparaître que les lieux sont conformes à l’état des lieux d’entrée.

La SCI B soutient vainement l’irrecevabilité de ces demandes formulées pour la première fois en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre, tendant à apurer les comptes entre les parties suite à la fin du bail survenue dans les circonstances sus-rappelées, constituent en effet le complément, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, des demandes soumises au premier juge et sont par conséquent recevables.

La SCI B ne discute pas sur le fond ces demandes, et ne prétend pas s’être acquittée de son obligation de restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois suivant la remise des clés, délai applicable comme en l’espèce lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ni de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie réglés en totalité par M^me X qui avait pris l’initiative du constat suite au refus de la bailleresse d’établir un constat d’état des lieux amiable, alors qu’aux termes du bail conforme à la réglementation en vigueur la charge du coût est partagée dans ce cas par moitié entre les parties.

En application de l’article 1315 du code civil, il sera donc fait droit à ces demandes, justifiées en leur principe et leur montant.

Sur les frais et dépens :

Le tribunal a exactement statué sur les frais et dépens.

Eu égard au sens du présent arrêt, il y a lieu de condamner la SCI B aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. En revanche les frais exposés par M^me X au titre du contrôle de sécurité de l’installation électrique de son logement par un organisme agréé, non compris dans les dépens, seront pris en considération au titre de la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me X, bénéficiaire d’une aide juridictionnelle partielle, la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer en cause d’appel. Une somme de 1500 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 décembre 2015 par le tribunal d’instance de Senlis, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation au titre de la non-délivrance de quittances de loyer, désormais incluse dans la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes formées par M^me X au titre du préjudice moral, du dépôt de garantie et de l’état des lieux par constat d’huissier.

Condamne la SCI B à payer à M^me Y X la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Condamne la SCI B à payer à M^me Y X la somme de 82,18 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux dressé par huissier et celle de 1001 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard.

Condamne la SCI B à payer à M^me Y X une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dit que les dépens comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Rejette la demande tendant à voir dire que les dépens comprendront les frais exposés par M^me X au titre du contrôle de sécurité de l’installation électrique de son logement par un organisme agréé.

Condamne la SCI B aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT