Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 JUIN 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/25298

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de MELUN – RG n° 15/01968

APPELANTE

SAS LAURIE LUMIÈRES

[…]

[…]

N° SIRET : 325 63 5 2 66

Représentée par M^e Nicolas DUVAL de la SCP SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493, avocat postulant

Assistée de M^e Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant

INTIMÉE

Société O’ REA société de placement à prépondérance immobilière à capital variable prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 529 01 4 7 63

Représentée par M^e Alain FISSELIER de la SCP SCP X, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

Assistée de M^e Hanan CHAOUI de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FRÉMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière , lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE:

Un contrat de bail a été conclu le 18 janvier 2012 entre la SAS PROMOBUIS aux droits de laquelle vient la société O’REA et la société LAURIE LUMIERES.

L’article 11' intitulé 'CONTRIBUTIONS, CHARGES, TAXES ET ABONNEMENTS’ est rédigé ainsi qu’il suit :

'(…) 11.2 [le preneur] acquittera à leur échéance toutes ses contributions personnelles et mobilières, taxes locatives et tous autres impôts, dont les locataires sont responsables à un titre quelconque et justifiera de leur acquit à toute réquisition du BAILLEUR.

En outre, le PRENEUR remboursera au BAILLEUR la taxe foncière des immeubles bâtis et non bâtis afférents aux Locaux Loués, ainsi que sa quote-part de l’ensemble des charges locatives, prestations et taxes afférentes au centre commercial, tels que, sans que cette énumération soit limitative, les frais d’entretien, de maintenance totale, de ravalement, de remplacement, de réparation des équipements de toute nature et des parties communes ou réputées d’usage commun entre les occupants de l’ensemble immobilier.

Etant précisé que le remboursement des charges dûment justifiées par la copie des justificatifs remis au PRENEUR à chaque appel de fonds, devra avoir lieu au prorata des m² loués par le PRENEUR.

Le montant des charges remboursé par le preneur n’excédera pas 15 % du loyer annuel hors taxes.

Plus généralement, toutes charges quelconques de quelque nature qu’elles soient qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les locaux loués seront pris en charge par le PRENEUR de sorte que le loyer fixé ci-après, soit perçu par le BAILLEUR net de toutes charges réelles quelconques'.

Les parties s’opposent sur l’interprétation de cette clause du contrat de bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 juin 2015, la société LAURIE LUMIERES a fait assigner la société O’REA aux fins, notamment de voir dire que, en application des stipulations de l’article 11 du bail commercial en date du 18 janvier 2012, le montant des charges locatives remboursées par le preneur au bailleur sur présentation de justificatifs au prorata des m² loués n’excédera pas 15 % du loyer annuel hors taxes.

Par jugement rendu le 6 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Melun, a :

— Débouté la Société LAURIE LUMIERES de sa demande de remboursement de la somme de 8.648,90 euros ;

— Condamné la Société LAURIE LUMIERES à verser à la Société O’REA la somme de 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Condamné la Société LAURIE LUMIERES aux dépens, dont distraction au profit de Maître MEAR.

Par déclaration du 15 décembre 2016, la SAS LAURIE LUMIERES a interjeté appel de ce jugement':

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 17 janvier 2018, la SAS LAURIE LUMIERES demande à la cour de':

Vu les articles 1134 et suivants, 1156 et suivants et 1164 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Déclarer la société LAURIE LUMIERES recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer le jugement attaqué et, statuant à nouveau

Dire et juger qu’en application des stipulations de l’article 11 du bail commercial en date du 18 janvier 2012, le montant des charges locatives remboursées par le preneur au bailleur sur présentation de justificatifs au prorata des m² loués n’excèdera par 15% du loyer annuel hors taxes.

Dire et juger qu’au titre de l’année 2013, ces charges étaient plafonnées à 11 377, 50 € (75 850 X 15%).

Dire et juger que ce plafond s’applique à toutes les charges locatives ainsi remboursées, en ce compris la taxe foncière.

En conséquence, condamner le bailleur, la SPPICAV O’REA à rembourser à la société LAURIE LUMIERE au titre des charges indûment acquittées, la somme de 8 648, 90 € outre intérêts au taux légal et éventuelle capitalisation des intérêts à compter du 8 octobre 2014, date de la première demande de remboursement.

Condamner la même au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance, et 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente

instance.

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Nicolas DUVAL, Avocat à la Cour, selon les formes prescrites à l’article 699 code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 11 mai 2017, la société O’REA demande à la cour de':

Vu les articles 1134, 1161 et 1163 du Code civil, dans leur version antérieure à la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, applicable au bail du 18 janvier 2012,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Melun du 6 décembre 2016 en toutes ses dispositions ;

— DEBOUTER la société LAURIE LUMIERES de toutes ses demandes, fins et conclusions :

— CONDAMNER la société LAURIE LUMIERES à régler à la société O’REA la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— CONDAMNER la société LAURIE LUMIERES aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP X, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société LAURIE LUMIERES rappelle qu’en présence d’une clause obscure et en application de l’article 1156 du code civil, il convient de rechercher la commune intention des parties et qu’en application des articles 1162 et suivants dudit code, les clauses transférant au locataire des charges qui relèvent en principe du bailleur sont toujours interprétées restrictivement, en faveur du locataire ; qu’aucune définition précise des charges locatives en baux commerciaux n’est donnée par la loi et que rien n’interdit donc d’y inclure les impositions et redevances ; que bien au contraire, différents textes incitent à les considérer comme partie intégrante des charges ; qu’au cas présent, si l’article 11.2 parle spécifiquement de la taxe foncière ce n’est pas pour l’exclure des charges qui sont l’objet global de l’article 11; que le troisième alinéa de l’article 11.2 du contrat pose le principe du plafonnement de 15% pour toutes les charges ; que la société O’REA a reconnu dans ses écritures de première instance que la taxe foncière est re-facturée en fonction de la surface louée ; qu’il s’en déduit qu’elle doit donc être plafonnée au même tire que les autres charges ; que dès lors, l’impôt foncier ne peut pas être réparti au prorata des surfaces louées, mais au prorata de la valeur locative des locaux, ce en conformité avec l’article 1388 du code général des impôts ; que de surcroît, ce plafonnement vient de plus réparer un déséquilibre entre les obligations des parties ; que la commune intention ressort clairement du « décompte des charges locatives » dressé par le bailleur (pièce n°3 et pièce adverse 13) car dans ce document, le bailleur lui-même classe les impôts dans la colonne « rubrique des charges».

L’intimée, la société O’REA en réplique souligne que l’article 11 du bail distingue clairement d’une part le remboursement de la taxe foncière et d’autre part celui des autres charges locatives ; que la loi PINEL’est inapplicable au litige en cours puisque le contrat a été conclu en 2012 alors que la loi est entré en vigueur en 2014 ; que de surcroît l’appelante a tort sur le fond, la loi PINEL n’usant pas du mot charge comme d’un vocable permettant d’englober toutes les dépenses mais au contraire distinguant expressément le sort des charges, taxes, redevances et impôts. Elle conclut que l’article 11.2 du bail précise que « le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière des immeubles bâtis et non bâtis afférents aux locaux loués ainsi que sa quote-part de l’ensemble des charges locatives,

prestations et taxes afférents au centre commercial », ce qui selon elle, démontre que le plafond de 15% du loyer HT ne concerne que les charges, puisque la taxe foncière qui est visée expressément dans le corps de l’article 11 du bail n’est pas mentionnée comme étant concernée par le plafond contractuel des « charges ».

Quant à l’argumentation liée à la refacturation de la taxe foncière, elle soutient qu’elle n’est pas pertinente ; que certes, la taxe foncière a été refacturée en fonction de la surface des locaux loués dans la mesure où ce mode de facturation correspond aux usages en matière de centres commerciaux, mais que contrairement à ce que tente de soutenir la société LAURIE LUMIERES, la facturation de la taxe foncière intervient de manière distincte des charges communes, ce qui résulte clairement des décomptes de charges dressés par le gestionnaire du bailleur (Pièce adverse n°3 et pièce n°13) qui exposent distinctement la « provision pour charges » et la « provision pour impôts et taxes ».

Elle rappelle que la société locataire soutient que « l’impôt foncier ne peut pas être réparti au prorata des surfaces louées, mais au prorata de la valeur locative des locaux, ce en conformité avec l’article 1388 du code général des impôts qui prévoit que l’imposition foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale. ['] En l’espèce, la répartition au prorata de la surface crée un déséquilibre au détriment de la société locataire. Les parties ont compensé ce déséquilibre en plafonnant la taxe foncière » (conclusions adverses page 8). Elle prétend que cette affirmation est une extrapolation sans fondement. Elle soutient qu’en matière de bail commercial :

— si l’on considère la situation antérieure à l’entrée en vigueur de l’article L145-40-2 du code de commerce : la liberté contractuelle est de mise et rien n’interdit aux parties de prévoir un quelconque mode de répartition ;

— si l’on considère la situation postérieure à l’entrée en vigueur de l’article L145-40-2 du code de commerce : la refacturation de l’impôt foncier, si elle est prévue contractuellement, doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée, en application même de l’article L145-40-2 du code de commerce qui est d’ordre public.

Elle rappelle en outre que lorsque la convention est rédigée en termes généraux, il faut rechercher la commune intention des parties, ce qui inclus d’examiner leur comportement ultérieur.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2018

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’interprétation de l’article 11-2 du bail

Les parties conviennent qu’il est nécessaire d’interpréter cet article du bail les liant, compte tenu de son caractère obscur, en faisant application des articles 1156 et suivant du code civil.

L’appelant soutient qu’il résulte de l’article 11-2 du bail que les parties ont entendu assimiler la taxe foncière, dont le coût était transféré au preneur, à une charge dont le recouvrement était plafonné par le bail. Ce à quoi s’oppose le bailleur.

Ainsi que l’ont noté de manière pertinente les premiers juges, l’intitulé de l’article 11 du bail, distingue les charges, de la taxe foncière ; le corps de la clause 11-2 distingue également d’une part le remboursement de la taxe foncière et d’autre part celui de la quote-part de l’ensemble des charges locatives, prestations et taxes afférentes au centre commercial, l’emploi de la locution conjonctive 'ainsi que’ renforçant la séparation des deux notions. En outre, les décomptes et factures produits aux débats n’assimilent pas les charges et les taxes foncières, mais au contraire, séparent la 'refacturation des charges’ de la 'refacturation (de la) taxe foncière'.

Par ailleurs, le bail liant les parties, conclut avant l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel et de son décret d’application (Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014) n’étant pas soumis à ces dispositions, les parties pouvaient en conséquence, librement prévoir le transfert au preneur du coût de l’impôt foncier.

Elles pouvaient, refacturer cet impôt au prorata des surfaces, sans être tenues de respecter les dispositions du code général des impôts, qui ne trouve à s’appliquer que dans les relations des contribuables avec l’Etat ou les collectivités locales.

Le simple fait qu’elles aient choisi de calculer cette refacturation selon les mêmes modalités que celles stipulées au bail relatives aux charges proprement dites, c’est à dire au prorata des mètres carrés, ne peut suffire à assimiler aux charges recouvrables sur le preneur, la taxe foncière, en l’absence d’autres éléments corroborant ce point, le calcul au prorata des surfaces étant conformes aux usages.

En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges, interprétant la clause litigieuse ont décidé que le recouvrement sur le preneur du montant de l’impôt foncier n’était pas soumis au plafonnement, stipulé au bail, relatif au recouvrement des charges proprement dites et ont débouté le preneur de sa demande en remboursement de la somme de 8.648,90 € et l’ont condamné à payer au bailleur une indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Dit que la clause 11-2 du bail liant la société O’REA à la société LAURIE LUMIERES si elle stipule le transfert du coût de l’impôt foncier sur le preneur au prorata des surfaces occupées, n’assimile pas celui-ci à une charge récupérable sur le preneur dont le recouvrement est plafonné,

Condamne la société LAURIE LUMIERES à payer à la société O’REA une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société LAURIE LUMIERES aux dépens de l’appel avec distraction au profit de la SCP X en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE