Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 DECEMBRE 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00264 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7A3X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/09815

APPELANTE

Madame M N O épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0578

INTIMES

Madame H D

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e R S de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667

Madame I D

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e R S de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667

Madame B-J D épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e R S de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667

Monsieur W-AA D décédé

PARTIE INTERVENANTE :

Madame F-B D épouse Z

née le […] aux […]

[…]

[…]

Représentée par M^e R S de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame B-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame B-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à qui la minute de la présente décision a été remise par le magistrat signataire.

'''''''

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 novembre 1983, Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y, ci-après dénommées les consorts D, ont donné à bail à Madame T U V

AB un local commercial situé […], à usage de commerce d’alimentation générale.

Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 1er juillet 1997, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 octobre 1999, ledit bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 1993.

Madame T U V AB a cédé le bail à Monsieur K L, lequel l’a cédé à Madame M N O épouse X le […].

Par acte d’huissier du 28 septembre 2007, les consorts D ont délivré à Madame M X née N O un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes pour le 31 mars 2008.

Par acte d’huissier du 30 mars 2010, Madame M N O épouse X a assigné les consorts D et Monsieur W-AA D devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir dire et juger le congé ainsi délivré, nul et de nul effet.

Par jugement du 7 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté la demande d’annulation du congé du 28 septembre 2007 ;

— débouté les consorts D de leur demande de validation de congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et dit que le congé a ouvert le droit pour Madame M N O épouse X au paiement de cette indemnité ;

— condamné les consorts D à payer à Madame M N O épouse X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte d’huissier du 21 juin 2013, les consorts D ont assigné Madame M N O épouse X devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation de l’indemnité d’occupation annuelle due depuis le ler avril 2008, date de l’effet du congé avec refus de renouvellement du 28 septembre 2007.

Par acte d’huissier du ler juillet 2013, Madame M N O épouse X a assigné les consorts D en fixation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 30 janvier 2014, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

Par jugement du 1er juillet 2014, le tribunal a précisé que le congé ouvrait droit au paiement d’une indemnité d’éviction, au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité et au versement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2008 et désigné Madame AC AD-AE en qualité d’expert aux fins de fournir tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 9 février 2015, en proposant de fixer l’indemnité globale d’éviction à la somme de 107.000 euros et l’indemnité annuelle d’occupation due depuis le 1er avril 2008, à la somme annuelle de 19.000 euros.

Par jugement en date du 19 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 8 juin 2007, le bail a pris

fin le 31 mars 2008 ;

Fixé à la somme de 67.500 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y, outre les frais de licenciements ;

Dit n’y avoir lieu à fixer d’ores et déjà une indemnité provisionnelle au titre des licenciements ;

Dit que les indemnités de licenciements seront payées sur justificatifs ;

Dit que Madame M N O épouse X est redevable à l’égard de Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2008 ;

Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 19.000 euros, outre les taxes et charges ;

Ordonné la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

Condamné Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y à payer à Madame M N O épouse X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Sonia GOUJA, avocat.

Par déclaration en date du 02 janvier 2019, M^me M N O épouse X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 juillet 2021, M^me M N O épouse X demande à la Cour de :

Vu les articles L. 145-28, L. 145-33 et L. 145-60 du Code de commerce,

Vu les articles R. 145-2 à R. 145-11 du Code de commerce,

Dire et juger Madame M N O épouse X recevable et bien fondée en ses demandes et conclusions,

Infirmer le jugement prononcé le 19 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris,

Statuant à nouveau,

Fixer le montant de l’indemnité globale d’éviction au bénéfice de Madame M N O à la somme de 172.000 € (CENT SOIXANTE DOUZE MILLE EUROS),

Condamner solidairement Madame H D, Madame I D, Madame F-B D épouse Z et Madame B-J D épouse Y à verser cette somme de 172.000 € à Madame M N O épouse X,

Fixer les indemnités d’occupation dues par Madame M N O à la somme annuelle de 9.000 euros,

Débouter Madame H D, Madame I D, Madame F-B D épouse Z et Madame B-J D épouse Y de leurs demandes,

Condamner Madame H D, Madame I D, Madame F-B D épouse Z et Madame B-J D épouse Y aux dépens de la présente procédure incluant les frais d’expertise, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Sarah KHIARI, Avocat aux offres de droit,

Condamner solidairement Madame H D, Madame I D, Madame F-B D épouse Z et Madame B-J D épouse Y à verser à Madame M N O épouse X la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 juillet 2021, les consorts D demandent à la Cour de :

Vu les articles L. 145-28, L. 145-33 et L. 145-60 du Code de commerce,

Vu les articles R. 145-2 à R. 145-11 du Code de commerce,

Vu l’article 1382 du Code civil,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 19 novembre 2018

Infirmer le jugement du 19 novembre 2018 en ce qu’il a :

— Fixé à la somme de 67.500 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y, outre les frais de licenciements ;

— Dit n’y avoir lieu à fixer d’ores et déjà une indemnité provisionnelle au titre des licenciements;

— Dit que les indemnités de licenciements seront payées sur justificatifs ;

— Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 19.000 euros, outre les taxes et charges ;

— Condamné les consorts D au paiement d’une somme de 3000€ en application de l’article 700 du CPC.

Statuant à nouveau,

— Recevoir Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y en leur appel incident,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er avril 2008 à la somme de 23.130€

par an,

— Fixer le montant de l’indemnité globale d’éviction au bénéfice de Madame M N O, à la somme de 57.450€,

En conséquence :

— Condamner Madame M N O épouse X à verser à Madame H D, Madame I D, Madame F-B D épouse Z et Madame B-J D épouse Y une somme de 153.364,32€ correspondant au solde des indemnités d’occupation dues depuis la prise d’effet du congé au 1 er avril 2008 et ce jusqu’au mois de juin 2015, outre les indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au départ effectif de Madame M N O épouse X fixé au 16 juillet 2019 déduction faite de l’indemnité d’éviction mise à la charge des consorts D,

— Ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par les consorts D et les indemnités d’occupation dues par Madame N O,

— Débouter Madame M N O épouse X, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame M N O épouse X à verser à Madame H D, Madame I D, Madame F-B D épouse Z et Madame B-J D épouse Y une somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamner Madame M N O épouse X aux entiers dépens de la présente procédure incluant les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître R S ' AARPI C3C, Avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 septembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

* sur l’indemnité principale :

En l’espèce, il est admis par les parties que, bien que l’éviction entraîne la perte du fonds, l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du droit au bail sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la valeur marchande du fonds, ce à l’instar du jugement qui a procédé ainsi. Les parties s’accordent

également sur la surface pondérée de la boutique de 49 m²P telle que retenue par l’expert et une surface utile de 34,45 m² pour le logement.

L’expert retient une valeur de droit au bail de 52.000 euros après application à la différence entre le prix de marché et le loyer de renouvellement déplafonné, eu égard à la durée du bail, d’un coefficient de 6,5 tenant compte du niveau de commercialité de proximité de l’emplacement ((32.000 – 24.000) x 6,5). Il estime la valeur locative de marché de la boutique à la somme de 23.153 euros sur la base d’un prix unitaire 450 euros/m² après application d’une plus-value de 5% compte tenu de l’avantage procuré par la jouissance d’un droit d’étalage, et celle du logement à 8.613 euros sur la base d’un prix unitaire de 250 euros/m², le loyer de renouvellement étant évalué à 15.435 euros pour la boutique sur la base d’une valeur unitaire de 300 euros/m² et après application de la plus-value pour droit d’étalage et à 8.613 euros pour le logement.

La cour rappelle que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Il convient de relever que les parties ne discutent en cause d’appel ni la valeur locative de marché de la boutique (23.153 euros), ni le loyer de renouvellement de cette même boutique (15.435 euros), seuls étant en débat la valeur locative du logement et le coefficient de situation, les consorts D soutenant que la valeur locative du logement telle que préconisée par l’expert et retenue par le premier juge est sous-évaluée au regard d’une estimation actualisée d’un logement identique, proche du loyer de référence dans le secteur tel que prévu par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir qu’une valeur locative de 10.260 euros (297 euros/m²) serait adaptée d’où une valeur locative de marché de 33.413 euros arrondie à 33.400 euros et une valeur locative de renouvellement de 25.695 euros arrondie à 27.500 et une différence de 7.700 euros sur laquelle ils appliquent un coefficient de situation de 5 ou tout au plus de 5,5, soit une valeur de droit au bail de 42.350 euros, tandis que M^me M N O épouse X conteste uniquement le coefficient de situation de 6,5 retenu, soutenant qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de 7.

La cour renvoie au descriptif des locaux à usage de commerce d’alimentation générale et comportant une partie habitation, tel que repris dans le jugement et résultant des constatations objectives de l’expert. La valeur locative de marché de la boutique ainsi que sa valeur de renouvellement telles que déterminées par le premier juge et non critiquées par les parties seront retenues par adoption des motifs du jugement.

S’agissant de la valeur locative du logement d’une surface utile de 34,45 m², il est constitué à l’arrière de l’aire de vente d’une cuisine de 9,95 m² qui commande en contre-haut d’une marche un séjour de 10,05 m² disposant d’une issue sur les parties communes, lui même commandant une chambre de 11,05 m² éclairée sur la rue Bobillot, un dégagement de 0,95 m² qui relie la chambre à la zone de vente et qui distribue une salle d’eau avec sanitaires de 2,45 m². Les références visées par l’expert font ressortir des valeurs unitaires variant entre147 euros/m² pour une surface utile de 53 m², et 390 euros/m² pour une surface utile de 16 m². L’estimation dont se prévalent les bailleurs n’est pas pertinente dès lors qu’elle vise la valeur du bien en cause après travaux. C’est dès lors à juste titre qu’au regard des caractéristiques du logement, tenant compte d’une situation en rez-de-chaussée et d’une distribution peu fonctionnelle avec un noyau aveugle, le premier juge en a évalué la valeur unitaire à 250 euros/m², soit une valeur locative de 8.612,50 arrondie à 8.613 euros.

Il résulte dès lors de ce qui précède que la valeur locative de marché s’élève à 31.766 euros arrondie à 32.000 euros et la valeur locative de renouvellement à 24.048 euros arrondie à 24.000 euros, soit une différence de 8.000 euros entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement.

Il ressort des constatations de l’expert que les locaux en cause sont situés dans une zone d’angle, sur un carrefour dégagé dans un secteur résidentiel dense, en lisière d’un marché bi-hedomadaire ; qu’ils bénéficient d’une bonne commercialité de quartier et que cette situation géographique est favorable à l’activité exercée de commerce d’alimentation générale. Il s’ensuit que le coefficient de 6,5 est adapté et cohérent avec la valeur locative de marché retenue. Il sera donc maintenu et les contestations des parties sur ce point écartées.

Le jugement entrepris fixant l’indemnité principale d’éviction à la somme de 52.000 euros (8.000 x 6,5) sera par conséquent confirmé.

Sur les indemnités accessoires :

Les indemnités accessoires correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de son éviction des lieux loués, frais qui ne sont pas inclus dans l’indemnité principale.

* sur les frais de remploi :

Les consorts D considèrent qu’aucune somme n’est due de ce chef dès lors que M^me M N O épouse X a restitué les locaux le 16 juillet 2019 et qu’elle n’a toujours pas justifié de l’acquisition d’un autre fonds. En tout état de cause, ils invoquent le caractère excessif de la somme de 6.000 euros allouée en première instance à ce titre proposant de la ramener à à 3.100 euros ou à défaut à 4.500 euros. M^me M N O épouse X soutient pour sa part que cette somme doit être portée à 9.000 euros correspondant à 10 % du coût des frais de réinstallation qu’elle sollicite.

La cour rappelle que les frais de remploi correspondent aux frais et droits de mutation d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail équivalent au précédent ; qu’ils sont dus si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable ; qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

En l’espèce, la seule circonstance que M^me M N O épouse X a restitué les locaux depuis le mois de juillet 2019 sans se réinstaller depuis cette date ne suffit pas à établir qu’elle ne se réinstallera pas. Il est d’usage de fixer cette indemnité à 10 % de l’indemnité principale, la demande de M^me M N O épouse X tendant au paiement d’une somme supérieure n’étant pas justifiée. Une somme de 5.200 euros sera donc allouée à M^me M N O épouse X de ce chef et le jugement entrepris infirmé de ce chef.

* sur le trouble commercial :

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail pendant la période précédant la réinstallation du preneur.

L’expert a proposé de retenir 15 jours de chiffre d’affaires moyen calculé sur les trois dernières années, soit 5.100 euros. Cette somme retenue par le premier juge ne fait l’objet d’aucune critique de la part des parties de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

* sur les réfactions diverses :

Les parties s’accordent sur le forfait de 2.500 euros retenu par le premier juge tel que proposé par l’expert au titre du coût des inscriptions modificatives ou de radiation. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

* sur les frais de déménagement :

Les parties s’accordent sur l’évaluation forfaitaire proposée par l’expert sur la base d’un prix unitaire de 40 euros/m² et reprise par le jugement entrepris qui sera donc confirmé de ce chef.

* sur les frais de réinstallation :

M^me M N O épouse X conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui ne lui a alloué aucune somme de ce chef et sollicite à ce titre une somme de 90.000 euros au motif qu’elle devra racheter un fonds et que les prix des cessions varient entre 100.000 euros et 50.000 euros pour les toutes petites surfaces.

Les consorts D s’opposent pour leur part au paiement d’une quelconque somme de ce chef en faisant valoir que la nécessité de travaux de réinstallation doit être appréciée en fonction des agencements du local objet de l’éviction en prenant en compte leur vétusté ; qu’aucune rénovation n’a eu lieu depuis le début de bail, les aménagement étant obsolètes ; qu’en outre le bail comporte une clause d’accession prévoyant le transfert des aménagements au bailleur en fin de bail ; que les installations sont totalement amorties et qu’enfin M^me M N O épouse X qui a quitté les lieux depuis juillet 2019 ne justifie nullement d’une réinstallation.

La cour rappelle que les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux tels que les travaux d’aménagement ou d’équipement, travaux de mise aux normes ; que l’existence d’une clause d’accession en fin de bail au profit du bailleur sans indemnité n’est pas de nature à priver le preneur de son droit à demander les frais d’aménagement de son nouveau local. Pour autant, il sera relevé qu’il n’est pas allégué par M^me M N O épouse X au soutien de la demande formée à ce titre de frais d’installation spécifiques ; qu’elle fonde d’ailleurs sa demande sur les prix de cessions de fonds de commerce et non sur l’existence de frais d’installation spécifiques à son activité, l’expert ayant d’ailleurs procédé à une évaluation purement forfaitaire en l’absence de devis fourni par la locataire évincée. Le jugement entrepris sera donc confirmé.

* sur les frais de licenciement :

M^me M N O épouse X sollicite à ce titre une somme de 5.000 euros tandis que les consorts D, faisant observer que ces frais n’ont toujours pas été justifiés, s’opposent à une quelconque indemnisation de ce chef, ajoutant par ailleurs qu’en 2013, M^me M N O épouse X a augmenté subitement sa masse salariale de 40 % alors qu’elle s’apprêtait à initier la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction.

Il est d’usage de rembourser ces frais sur justificatifs. Il s’ensuit que M^me M N O épouse X ne peut prétendre au paiement de 5.000 euros sans produire de justificatifs. Le jugement entrepris sera donc confirmé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction totale due à M^me M N O épouse X s’élève à la somme de :

indemnité principale 52.000 euros

indemnité de remploi 5.200 euros

trouble commercial 5.100 euros

frais de déménagement 4.400 euros

frais de réinstallation 0 euros

soit la somme totale de 66.700 euros

outre les frais de licenciement payables sur justificatifs,

le jugement entrepris étant infirmé sur le quantum de l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation :

M^me M N O épouse X soutient que l’indemnité d’occupation fixée à 19.000 euros est excessive puisqu’elle induit un déplafonnement et une augmentation du loyer de 50 %, faisant valoir qu’elle devrait être fixée à 8.673 euros.

Les consorts D rappellent leur désaccord sur le loyer de renouvellement tel que déterminé par l’expert pour évaluer la valeur du droit au bail et critiquent le montant de l’abattement pour précarité de 20 % proposé par l’expert et retenu par le premier juge, sollicitant l’application de l’abattement d’usage de 10 %.

La cour rappelle qu’en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

La valeur locative de renouvellement à la date d’effet du congé a été évaluée ci-avant à la somme de 24.000 euros. S’il en résulte une majoration substantielle par rapport au loyer en vigueur à la date d’expiration du bail, cette situation est la conséquence de l’application de la valeur locative, étant relevé qu’eu égard à la durée du bail, le loyer aurait été déplafonné si le bail avait été renouvelé. La critique de M^me M N O épouse X n’est dès lors pas pertinente. Elle l’est d’autant moins qu’elle ne fournit aucun élément de comparaison de nature à remettre en cause ceux qui ont été recueillis par l’expert dans le cadre des opérations d’expertise ; qu’elle- même s’est fondée, pour évaluer la valeur du droit au bail, sur la valeur de renouvellement qu’elle critique dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité d’occupation ; que cette valeur tient compte des spécificités du commerce en cause et notamment de la bonne situation des locaux dans un secteur résidentiel dense avec une bonne visibilité et de la présence d’un logement dont les caractéristiques ont été ci-avant reprises.

Par application des dispositions de l’article L. 145-28 ci-dessus rappelé, la valeur locative doit être corrigée de tous éléments d’appréciation. Au regard de la durée de la procédure et de la présence d’un logement, l’abattement de 20 % pratiqué par le premier juge est justifié de sorte que le jugement entrepris fixant l’indemnité d’occupation à la somme de 19.000 euros sera confirmé.

Sur les autres demandes :

Les consorts D invoquent un différentiel de 153.364,32 euros entre les indemnités d’occupation dues et les sommes effectivement versées depuis la date d’effet du congé et sollicitent la condamnation de M^me M N O épouse X au paiement de cette somme.

La présente décision qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation permet le recouvrement des sommes dues sans qu’il y ait lieu de prononcer condamnation de ce chef, la cour relevant que la condamnation sollicitée est fondée non pas sur le montant de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le jugement mais sur une indemnité d’occupation de 23.130 euros non retenue et ce sur une période de onze années ; qu’aucun décompte précis n’est d’ailleurs produit puisque les consorts D se bornent à invoquer des versements de 9.096,88 euros par an pendant 7,5 ans par M^me M N O épouse X sans pour autant alléguer d’impayés alors que cette dernière n’a quitté les lieux qu’en juillet 2019, soit après onze années d’occupation.

Cette demande sera donc rejetée.

Le jugement entrepris sera confirmé sur la compensation.

Sur les demandes accessoires :

M^me M N O épouse X qui succombe en son appel en supportera les dépens. Toutefois, la première instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance du congé refusant le renouvellement, le jugement entrepris condamnant les consorts D aux dépens en ce compris les frais d’expertise sera confirmé. Il sera également confirmé sur l’indemnité de procédure allouée.

La distraction des dépens sera autorisée dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum de l’indemnité d’éviction,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à 66.700 euros le montant de l’indemnité d’éviction dû par Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y à M^me M N O épouse X, outre les frais de licenciement sur justificatifs,

Déboute Madame H D, Madame F-B D épouse Z, Madame I D et Madame B-J D épouse Y du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me M N O épouse X aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître R S – AARPI C3C dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT