Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12890 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3UAJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS17ème – RG n° 11-16-000629

APPELANTES

La SCI FONCIERE ELLIAC

SIRET : […]

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Géraldine BRASIER PORTERIE (SELARL BARO ALTO), avocat au barreau de PARIS, toque : G20

SAS G H venant aux droits de la Société CREDIT FONCIER IMMOBILIER

SIRET : […]

Prise en la personne de son représentant légal Monsieur Z A

Agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Myrtille MELLET avocat au barreau de PARIS,

toque : E1936

INTIMES

Monsieur B X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C D épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1294

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. E F, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur E F dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail du 9 juin 2015, la société civile immobilière Foncière Elliac a donné à bail à M. et M^me X, par l’intermédiaire de la société Crédit Foncier Immobilier, aux droits de laquelle vient la société G H, un appartement de 132 mètres carrés avec un jardin donnant sur l'[…], dépendant d’un immeuble sis […].

Les époux X ont restitué le logement le 29 juillet 2016.

Par acte d’huissier de justice des 5 et 6 septembre 2016, les époux X ont assigné leur ancienne bailleresse et la société G H, qui assurait la gérance de l’appartement, devant le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris, en indemnisation, pour l’essentiel, des préjudices de jouissance et moral qu’ils estimaient avoir subis du fait de l’état de l’appartement et en remboursement des frais de déménagement qu’ils avaient exposés en urgence.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2017, le tribunal d’instance a :

— condamné in solidum les sociétés bailleresse et gérante à payer aux époux X une indemnité de 8 500 euros, en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à la SCI Foncière Elliac une somme de 3 491, 52 euros au titre des loyers et charges demeurées impayés,

— dit y avoir lieu à compensation entre les créances respectives des parties,

— condamné in solidum les sociétés Foncière Elliac et G H à payer les dépens, et une indemnité de 1 000 euros aux époux X sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les société Foncière Elliac et G H ont relevé appel de cette décision le 27 juin 2017.

La société Foncière Elliac, appelante, dans ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2018, prie la Cour de :

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté les époux X du surplus de leurs demandes relatives aux préjudices prétendument causés par l’encaissement d’un chèque correspondant au dépôt de garantie par le Crédit Foncier immobilier, l’envoi par la société G H aux époux X d’une quittance visant un montant erroné, le refus de pose d’une vitre de protection, la présence dans le séjour de lames de parquet trop espacées, les frais de déménagement de la cave et de l’appartement, l’absence de communication des diagnostics électriques en application de l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation, les odeurs provenant de la loge de la gardienne, débouté les époux X de leur demande de dispense de préavis, et de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral,

statuant à nouveau

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux X au paiement de la somme de 7 237, 18 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période du 1^er juillet au 25 août 2016,

— constater la compensation entre la somme de 7 697, 35 euros due par M. et M^me X au titre des loyers impayés pour la période du 1^er juillet au 25 août 2016 et de la provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2016, avec le dépôt de garantie de 3 605 euros et la somme de 139, 07 euros correspondant à un solde de charges,

— dire et juger que la somme restant due de 3 953, 28 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer,

— condamner M. et M^me X à payer à la SCI Elliac une somme de 1 500 euros à titre d’amende civile et une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. et M^me X aux dépens et à payer une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société G H, appelante , dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 26 janvier 2018, prie la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société G H, condamné in solidum la société G H et la société Foncière Elliac à payer aux époux X une somme de 8 500 euros en indemnisation de leur trouble de jouissance, et une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X du surplus de leurs demandes indemnitaires, de leur demande de dispense de préavis, de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral,

— débouter les époux X de leur appel incident dirigé contre la société G H,

— débouter, en conséquence, M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— prendre acte de ce que les époux X restent redevables de la somme de 7 697, 35 euros au titre des loyers et des charges,

— dire et juger qu’il y a lieu de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie et la somme de 139, 07 euros,

— condamner solidairement M. et M^me X à payer une somme de 3 953, 28 euros, au titre des loyers et des charges demeurés impayés,

en tout état de cause

— condamner solidairement M. et M^me X à payer à la société G H une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement M. et M^me X aux dépens et à payer à la société G H une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 septembre 2018, les époux X, intimés et appelants à titre incident, prient la Cour de :

— débouter les sociétés Foncière Elliac et G H de leurs demandes,

— confirmer le jugement rendu sauf en ce qu’il a condamné les époux X à payer à la société Foncière Elliac une somme de 3 491, 52 euros au titre du solde des loyers et des charges et qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes,

— dire et juger que les époux X ont subi un trouble de jouissance certain,

— dire que les époux X pouvaient légitimement quitter les lieux loués sans respecter le préavis,

— condamner la SCI Foncière Elliac et la société G H à leur payer les sommes suivantes : 10 065 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ou, subsidiairement, 8 500 euros comme retenu par le tribunal d’instance du 17^e arrondissement, 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 1 200 euros au titre du remboursement des frais de déménagement de la cave figurant dans leur bail, 4 800 euros au titre des frais de déménagement

qu’ils ont été contraints exposer,

— condamner la SCI Foncière Elliac et la société G H aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux X une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur les manquements reprochés à la société bailleresse et à son mandataire et les conséquences qu’ils emportent sur les demandes indemnitaires des époux X

Les époux X, anciens locataires intimés, font grief au premier juge de les avoir insuffisamment indemnisés de leurs préjudices et déboutés en partie de leurs demandes d’indemnisation, alors même que, de leur point de vue, leur bailleresse a manqué à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil et que ce manquement leur a causé d’importants préjudices qu’ils évaluent à 10 065 euros s’agissant du préjudice de jouissance, 10 000 euros s’agissant du préjudice moral, 1 200 euros s’agissant des frais exposés pour déménager la cave mise provisoirement à leur disposition, 4 800 euros au titre des frais de déménagement de l’appartement qui leur avait été donné à bail et qu’ils ont dû quitter précipitamment parce qu’il était infesté par des souris.

Au soutien de leur demande d’infirmation partielle de la décision déférée et d’une indemnisation plus importante de leurs préjudices, ils font valoir que :

— l’appartement mis à leur disposition était infesté de souris, ce dont le gestionnaire de l’appartement et la bailleresse avaient été informés sans qu’il soit mis, pour autant, un terme à la présence de ces nuisibles,

— ils sont demeurés plusieurs mois sans clefs de boîte aux lettres au risque de perdre leur courrier, lorsque la gardienne était absente,

— le jardin qui était censé agrémenter leur logement, n’était qu’un amas de terre sur lequel la pelouse ne poussait pas,

— le raccordement à l’antenne de télévision et au téléphone n’a jamais été effectué,

— le gestionnaire de l’appartement a encaissé prématurément un chèque bancaire de

6 739, 32 euros et cet encaissement prématuré a eu pour effet de créer un découvert sur leur compte bancaire et de les contraindre à payer d’importants agios,

— le diagnostic « électricité » ne leur a pas été transmis comme le prescrit l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation, et un décret paru en 2016,

— les lames du parquet du séjour, du fait qu’elles étaient trop espacées, ont causé des blessures aux pieds de M. et M^me X et de leurs enfants,

— la cave initialement prévue dans le bail n’a pas été mise immédiatement à leur disposition et une cave provisoire leur a été attribuée, et les époux X ont été contraints de faire appel à une société de déménagement pour débarrasser en urgence cette cave provisoire de 12 mètres carrés remplie de meubles et de cartons, au mois de mai 2016, alors qu’il incombait à la propriétaire de s’en charger, dès lors qu’elle n’avait pas délivré, lors de l’entrée dans les lieux, la cave figurant dans le bail,

— leur demande visant à voir poser une vitre de protection sur la fenêtre de la chambre donnant sur le trottoir n’a pas été accueillie, alors que cet ajout était indispensable pour assurer la sécurité de la famille,

— la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnait pas dans les deux salles de bains et dans la cuisine, de même que les robinets des salles d’eau, ainsi qu’il a été constaté par la société Nadjar,

La société Elliac, bailleresse appelante, qui conclut au débouté des époux X de leurs demandes d’indemnisation, et qui fait grief au premier juge d’avoir fait droit partiellement aux demandes d’indemnisation des époux X, réplique que :

— l’appartement loué aux époux X avait été remis à neuf préalablement à l’entrée dans les lieux des locataires, le 20 juillet 2015,

— le préjudice de jouissance invoqué par les locataires n’est étayé par aucune preuve et la SCI Foncière Elliac a répondu à l’ensemble des demandes qui lui ont été adressées par les époux X et fait tout le nécessaire pour remédier aux désagréments allégués,

— l’encaissement prématuré du chèque du dépôt de garantie est dû à une erreur commise par le service de la comptabilité ; il a donné lieu à des excuses faites aux locataires et à une proposition de remboursement du montant encaissé prématurément, qui a été refusée par les époux X,

— la pose d’une vitre de protection ne reposait sur aucune obligation légale à la charge de la bailleresse et eût nécessité l’accord de l’architecte des bâtiments de France ; les époux X ne démontrent aucun préjudice consécutif au refus d’accéder à leur demande,

— le parquet en point de Hongrie et chêne massif avait été rénové avant l’entrée dans les lieux des époux X ; sa dangerosité n’est pas établie,

— les époux X ne peuvent alléguer aucun préjudice, du fait que la cave qui leur a été provisoirement attribuée et dans l’attente du « cimentage » de la cave prévue au bail, était deux fois plus spacieuse que cette dernière, 14 mètres carrés contre 7 mètres carrés, qu’elle se trouve à proximité de la cave prévue dans le bail, les époux X ne peuvent utilement solliciter le remboursement des frais de déménagement de cette cave provisoire, alors même qu’il est établi que M. X l’a déménagée lui-même, avec l’aide de son fils aîné, que la facture produite initialement permet de constater que ce déménagement a servi, à transporter le contenu de la cave provisoire vers le nouveau domicile des époux X, qu’enfin, la facture rectificative produite en cause d’appel, est de pure complaisance,

— s’agissant du défaut de communication des diagnostics électriques, les époux X sont mal fondés à invoquer une violation des dispositions de l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne s’applique qu’en cas de vente de l’immeuble,

— les griefs tenant à l’existence d’odeurs en provenance de la loge de la gardienne et transitant par la ventilation mécanique contrôlée défectueuse ne sont pas établis et sont contredits par des éléments probants, la société Nadjar ayant constaté le bon fonctionnement de la VMC de la salle d’eau et l’existence d’un conduit d’évacuation distinct de celui de la loge de la gardienne,

— la condamnation de la société Elliac au paiement de la somme totale de 8 500 euros, représentant deux mois et demi de loyer, est infondé et disproportionnée au vu de la jurisprudence applicable en la matière et en considération du fait que les époux X n’ont fait état d’aucun trouble sur toute la période de juillet 2015 à mai 2016 et que les seuls troubles invoqués concernent une période de quelques jours sur deux mois,

— les motivations du jugement déféré ayant accordé une somme de 6 500 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’intrusion de souris dans l’appartement sont contradictoires, dès lors que le tribunal après avoir considéré que le logement n’était ni insalubre ni indécent et que les locataires n’étaient pas contraints de déménager prématurément comme ils le soutiennent, a jugé que les époux X avaient néanmoins subi " un trouble de jouissance manifeste" devant être indemnisés à hauteur de 6 500 euros du fait de la présence de rongeurs dans l’appartement,

— il n’y a pas lieu à indemnisation d’un préjudice de jouissance, dès lors qu’entre les mois de juillet 2015 et mai 2016, les époux X n’ont pas interpelé leur bailleresse sur la présence de rongeurs dans l’appartement, que l’existence du préjudice de jouissance invoqué n’est pas établi au vu des pièces de la procédure, qu’enfin, la société Elliac a mis en 'uvre toutes les moyens en sa possession pour faire cesser ces nuisances quand elles lui ont été signalées, les crues de la Seine survenues au mois de juin 2016 ayant fait ressortir les souris et rendu plus difficile leur élimination,

— l’absence temporaire de clefs de la boîte aux lettres n’a causé aucun dommage aux époux X, du fait que la gardienne leur a remis le courrier en mains propres,

— les allégations des époux X selon lesquelles le jardin donné à bail n’aurait été qu’un « amas de terre polluée comportant de très nombreux cailloux » sont fausses et démenties par les constats d’huissier de justice produits par la bailleresse,

— le défaut de raccordement du téléphone et de la télévision n’est pas établi, la société Nadjar ayant constaté que le tableau de communication était raccordé, non plus que le fait que les locataires auraient installé la fibre à leurs frais en raison du défaut de raccordement invoqué.

La société appelante G H, venant aux droits de la société Crédit Foncier Immobilier, société gestionnaire de l’appartement et mandataire de la bailleresse, estime n’avoir commis aucune faute et soutient que sa responsabilité ne peut, dès lors, être engagée. Sollicitant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité.

Elle fait valoir que :

— l’encaissement prématuré du chèque du dépôt de garantie est dû à une erreur commise par le service de la comptabilité ; il a donné lieu à des excuses faites aux locataires et à une proposition de remboursement du montant encaissé prématurément, qui a été refusée par les époux X,

— le parquet à point de Hongrie a été poncé et remis à neuf avant que les époux X ne prennent possession des lieux ; ces derniers ont pu prendre connaissance de l’état de ce parquet avant de signer le bail, et il était impossible de garnir de pâte à bois les espaces entre les lames d’un tel parquet ancien sans l’enlaidir,

— s’agissant du défaut de communication des diagnostics électriques, les époux X sont mal fondés à invoquer une violation des dispositions de l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne s’applique qu’en cas de vente de l’immeuble, et les époux X ne justifient pas du préjudice que leur aurait causé ce défaut de communication,

— le préjudice invoqué résultant des odeurs en provenance de la loge de la gardienne n’est pas établi,

— les époux X ne justifient pas non plus du préjudice que leur aurait causé le refus du propriétaire d’accéder à leur demande visant à voir poser une vitre de protection supplémentaire devant la fenêtre de l’une des chambres de l’appartement,

— le fait que les appelants n’aient pas disposés immédiatement de la cave prévue au bail qui était en cours de travaux ne leur a causé aucun préjudice, dès lors que la cave mise temporairement à leur

disposition était plus spacieuse et plus confortable,

— les prétendus troubles de jouissance au titre de l’absence temporaire de boîte aux lettres, de la présence d’une étiquette nominatives sur la boîte aux lettres, sur l’état du jardin et l’absence de raccordement à l’antenne et au téléphone ne sont pas démontrés,

— s’agissant de la présence de rongeurs dans l’appartement, les époux X doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation, dès lors que la société G H n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité en diligentant immédiatement un professionnel de la dératisation, et, qu’au surplus, "l’invasion de souris" invoquée par les époux X n’est pas démontrée, dès lors que les appelants ont seulement indiqué avoir trouvé une souris dans leur logement le 29 juillet 2015, puis ont signalé à la société G H le 6 mai 2016, qu’ils trouvaient régulièrement des souris dans leur jardin et que l’une d’entre elles s’était introduite dans leur appartement.

Sur ce

Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 contraignent le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue pour le Conseil Constitutionnel un objectif de valeur constitutionnelle (décision 2000- 436 DC du 7 décembre 2000) et l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (3^e Civ, 15 décembre 2004, n°02-20.614).

Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 font également peser sur le bailleur une obligation de délivrer un local en bon état d’usage, de faire les réparations nécessaires, et d’assurer au preneur une jouissance paisible, en garantissant le preneur des vices ou défauts de la chose louée. Le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance d’un logement décent par une clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes (3^e Civ, 3 février 2010, n°08-21.205). Le seul fait que le locataire ait pris les lieux en l’état ne décharge pas non plus le bailleur de son obligation (3^e Civ, 2 février2010, n° 09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail(3^e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650). Pareillement l’obligation pesant sur le bailleur d’assurer à son locataire une jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3^e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261, Cervello c/Gerardin) ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3^e civ., 5 janvier 2010, n°08-21.140, Mokhtari c/ Doux).

L’indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass Civ 3^e 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l’article 1146 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure (3^e Civ, 29 avril 2009, n°08-12.261).

Le non-respect de normes de décence ou le manquement par le bailleur à son obligation d’entretien ou de réparation et d’assurer une jouissance paisible à son locataire justifient une indemnisation du préjudice en résultant.

Par ailleurs, le professionnel de la gestion locative représentant du bailleur à l’égard du locataire et non contractuellement lié à ce dernier, peut voir sa responsabilité engagée à l’égard du preneur, mais encore faut-il que le preneur caractérise une faute distincte du mandataire et effective à son égard.

En l’espèce, les époux X reprochent à leur bailleresse d’avoir manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent, et de leur permettre de jouir paisiblement des lieux qui leur avaient été

donnés à bail. Ils font, en outre, grief à la société G H, gestionnaire du bien, d’avoir commis une faute en laissant perdurer cette situation, sans prendre les mesures appropriées pour y porter remède.

En premier lieu , les époux X se plaignent d’une "invasion de souris" qui les auraient contraints à quitter précipitamment leur logement, leur propriétaire et son mandataire n’ayant rien fait pour mettre un terme au trouble important qui en résultait.

Il résulte des pièces de la procédure que les époux X ont déploré, par courrier électronique du 29 juillet 2015 adressé à la société Crédit Foncier Immobilier, gestionnaire de l’appartement, la présence d’une souris dans leur appartement et que, presque un an plus tard, le 6 mai 2016, ils ont signalé au nouveau gestionnaire, qu’ils trouvaient régulièrement des souris dans le jardin, dont l’une s’était introduite dans leur appartement. La société de dératisation – pièce n°13 des appelants – a par ailleurs informé le gestionnaire que l’intervention chez les époux X avait permis de confirmer la présence de souris, qui auraient pénétré dans le logement « par l’angle du mur sous l’évier de la cuisine », des "traces de souris" ayant été localisées sous les meubles de la cuisine et qu’il suffisait, pour régler le problème, d’obstruer avec du ciment le jour entre les tuyaux d’évacuation, passé un délai de quinze jours nécessaire pour permettre aux souris d’ingérer les appâts souricides placés dans le logement.

Si ces éléments confirment la présence d’au moins une souris dans le logement, ils ne caractérisent pas, en revanche, l’infestation dont se plaignent les époux X, qui relève davantage, au vu des pièces communiquées du phantasme que de la réalité vécue, et les époux X échouent à démontrer que la présence de rongeurs dans leur appartement aurait excédé celle courante et occasionnelle dans les vieux immeubles en rez-de-jardin de la capitale, même de très bon standing – les souris ne se préoccupant ni du standing de l’immeuble ni du montant des loyers acquittés par leurs hôtes, et susceptible d’être anéantie par la prompte intervention d’une société de dératisation, ou même, par la seule présence d’un chat, fut-il d’emprunt.

L’indécence du logement, la nécessité de déménager en urgence, le trouble de jouissance invoqué ne sont pas établis.

Il en va de même de la faute imputée au mandataire, qui a répondu aux doléances des époux X, en faisant intervenir immédiatement et à deux reprises la société AAN, puis la société Carpe Domi pour obstruer le jour entre les tuyaux d’évacuation se trouvant sous l’évier de la cuisine.

En deuxième lieu , les intimés font grief au gestionnaire de l’immeuble d’avoir encaissé prématurément le chèque correspondant au dépôt de garantie.

Cependant, les époux X ne justifient pas du préjudice que leur aurait causé cet encaissement prématuré – paiement d’agios bancaires – alors même qu’ils ont refusé le remboursement que leur proposait le gestionnaire de l’immeuble. Il s’ensuit que la faute reprochée au mandataire de la bailleresse n’est pas de nature à engager sa responsabilité civile.

En troisième lieu , les locataires intimés font grief à leur bailleresse et à leur mandataire de ne pas leur avoir transmis le diagnostic « électricité », comme le prescrit l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation, et le décret du 11 août 2016, relatif à l’installation intérieure d’électricité dans les logements en location.

Toutefois, les dispositions de l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation ne s’appliquent qu’aux ventes d’immeubles et le décret du 11 août 2016 n’est entré en application qu’au 1^er juillet 2017, soit un an après que les époux X eurent quitté les lieux donnés à bail, en sorte que les intimés sont mal fondés à reprocher à leur bailleresse et à son mandataire de ne pas s’être conformées aux prescriptions de ce texte. Au surplus, les époux X ne caractérisent pas le

préjudice que le défaut de transmission invoqué leur aurait causé.

En quatrième lieu , les époux X déplorent être restés plusieurs mois sans clés de boîte aux lettres et sans qu’une plaque à leur nom soit apposée sur la boîte aux lettres qui leur était destinée.

Toutefois, le préjudice qui est résulté pour les locataires de cette absence temporaire de boîte aux lettres n’est pas caractérisé, dès lors que la gardienne, chargée de la distribution du courrier, remettait en mains propres leur courrier aux locataires, ce mode de distribution ne constituant en rien une atteinte à la confidentialité du courrier.

En cinquième lieu , les époux X se plaignent que le jardin qui leur a été délivré avec le bail "n’ait été qu’un amas de terre polluée comportant de très nombreux cailloux empêchant le gazon de pousser".

Cependant, les allégations des époux X sont démenties par les états des lieux d’entrée, établi par un huissier de justice et les clichés photographiques en couleur versés aux débats par la bailleresse, de sorte que le préjudice de jouissance invoqué par les appelants n’est pas établi.

En sixième lieu , les époux X déplorent que le raccordement à l’antenne de télévision et au téléphone n’ait jamais été effectué.

Toutefois, le préjudice qui aurait résulté pour les locataires de ce défaut de raccordement, qui est contesté par la bailleresse et son mandataire, n’est pas établi, la société Nadjar ayant pu constater que le tableau de communication était raccordé lors de la livraison mais que certains câbles avaient pu être retirés lors de la pose de la fibre et que le téléphone et l’internet fonctionnaient normalement, au moyen d’une rallonge installée dans l’entrée.

En septième lieu, les époux X font reproche à leur bailleresse et à son mandataire d’avoir mis à leur disposition un parquet en point de Hongrie en chêne massif, dont les lames étaient trop espacées, ce trop grand espacement ayant occasionné des blessures à tous les occupants de l’appartement, et d’avoir refusé d’accéder à leur demande visant à voir garnir de pâte à bois,

Toutefois, il ressort des pièces de la procédure que le parquet à point de Hongrie a été poncé et remis à neuf avant que les époux X ne prennent possession des lieux, que ces derniers ont pu prendre connaissance de l’état de ce parquet avant de signer le bail, et que, tant la dangerosité du parquet que les blessures occasionnées aux locataires et à leurs enfants ne sont pas établies, étant observé, comme l’a exactement relevé le premier juge, que la bailleresse et son mandataire étaient fondés à refuser d’accéder à la demande des locataire visant à voir garnir de pâte à bois les interstices entre les lames de ce parquet ancien, tant il est vrai que de tels travaux auraient porté atteinte à l’esthétique et à la valeur de ce revêtement de sol.

En huitième lieu , les époux X reprochent à leur bailleresse et à son mandataire d’avoir manqué à leur obligations contractuelles en leur délivrant provisoirement une cave qui n’était pas celle prévue au bail et d’avoir refusé d’assumer le coût du déménagement de cette cave provisoire, lorsque la cave prévue au bail a été viabilisée et mise à leur disposition.

Toutefois, le préjudice résultant pour les locataires de la mise à disposition d’une cave provisoire n’est pas établi, dès lors que la cave provisoire était deux fois plus spacieuse que celle prévue au bail (14 mètres carrés contre 7 mètres carrés).

Au surplus, M. et M^me X sont mal fondés à solliciter le remboursement du coût du déménagement de cette cave provisoire, à hauteur de la somme de 1 200 euros, dès lors qu’il résulte de l’attestation de la gardienne de l’immeuble que le déménagement de la cave a été effectué par M. X avec l’aide de son fils aîné, et qu’au surplus, la facture produite par M. X indique que le

coût dont le remboursement est sollicité correspond non pas au déménagement de la cave provisoire vers la cave prévue au bail, mais au déménagement de la cave provisoire vers le nouveau domicile des époux X, au 76 de l'[…]. La facture rectificative produite en cause d’appel par les appelants, accompagnée d’une attestation de la société de déménagement, n’emportent pas la conviction de la Cour, en raison du caractère tardif de la communication de ces pièces, que les époux X avaient tout loisir de verser aux débats durant la première instance.

En neuvième lieu, les époux X reprochent à leur bailleresse et à son mandataire d’avoir refusé d’installer une vitre de protection devant l’une des chambres donnant sur la rue.

Toutefois, les intimés ne démontrent pas que l’installation de cette vitre, qui ne revêtait pour la bailleresse aucun caractère d’obligation, était indispensable pour assurer la sécurité du logement donné à bail ni que le refus de leur bailleresse d’accéder à leur demande leur aurait causé un quelconque préjudice.

En dixième et dernier lieu , les époux X reprochent à leur bailleresse et à son mandataire des dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée.

Toutefois, la société Nadjar a constaté que la VMC située dans la salle d’eau fonctionnait et que les VMC situées dans la salle de bains et la cuisine fonctionnaient faiblement. La vitesse de la VMC de la cuisine a été augmentée pour améliorer sa puissance.

Le préjudice de jouissance qui aurait résulté des dysfonctionnements des VMC n’est, au surplus, pas démontré.

Il résulte de ce qui précède que les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrer à ses locataires un logement décent et de leur assurer une jouissance paisible des locaux donnés à bail, ne sont pas établis, au vu des griefs invoqués et des pièces communiquées, non plus que l’existence de fautes distinctes imputables à la société gestionnaire du bien, et susceptibles d’engager sa responsabilité professionnelle.

Par suite, les époux X seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires, dirigées contre la bailleresse et son mandataire et relatives à leur préjudice de jouissance, leur préjudice moral et au remboursement des frais de déménagement de leur appartement et de la cave mise provisoirement à leur disposition.

Leur demande visant à être dispensé du paiement de leur préavis ne pourra pas davantage et pour les mêmes motifs, être accueillie.

II) Sur le montant de l’arriéré locatif

La société bailleresse sollicite le paiement d’une somme de 3 953, 28 euros au titre de l’arriéré locatif, correspondant au montant des loyers des mois de juillet et août 2016, pour un total de 7 237, 18 euros, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères acquittée en 2016, soit 460, 17 euros, et déduction opérée, du montant du dépôt de garantie d’un montant de 3 605 euros et d’un trop-perçu de charges de 139, 07 euros.

Les époux X répliquent qu’ils n’ont pas à acquitter l’arriéré locatif du fait qu’ils ont subi un trouble de jouissance considérable et ont été contraints de se reloger en catastrophe, compte tenu de l’état de leur appartement et de la présence des rongeurs qui l’infestaient.

Sur ce

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges

récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau de ce même code.

En l’espèce, il est constant que les époux X ne se sont pas acquittés des sommes dont le paiement leur est réclamé et qui sont justifiées par la bailleresse.

Les moyens soulevés par les intimés pour s’opposer à la demande de paiement de l’arriéré locatif sont inopérants, le lien de causalité entre leur déménagement et l’état de l’appartement qu’ils occupaient n’étant pas établi au vu des griefs qu’ils invoquent à l’encontre de leur bailleresse et qui ne sont pas justifiées comme il a été expliqué au paragraphe précédent et les époux X ne pouvant, en toute hypothèse, se dispenser proprio motu, et sans y avoir été autorisés préalablement par la justice, du paiement de leur loyer, au motif que leur bailleresse ne leur aurait pas permis une jouissance paisible des lieux.

Par suite, les intimés seront condamnés au paiement de la somme de 3 953, 28 euros, au titre des loyers et charges locatives demeurées impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation devant le tribunal d’instance, sur la somme de 3 491, 52 euros et du présent arrêt pour le surplus.

III) Sur la demande de dommages et intérêts et d’amende civile formée par société Elliac et sur la demande de dommages et intérêts formée par la société G H

Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, qu’il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par la juridiction du premier degré, malgré l’infirmation dont sa décision a été l’objet en appel.

Les sociétés Foncière Elliac et G H seront, par suite, déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 32-1, dans ses dispositions relatives à l’amende civile, ne saurait être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

En conséquence, la société Elliac sera jugée irrecevable à demander l’application de ces dispositions à l’encontre des époux X.

IV) Sur les demandes accessoires

Les époux X, qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. B X et M^me C D, épouse X, du surplus de leurs demandes relatives aux préjudices prétendument causés par l’encaissement prématuré d’un chèque correspondant au dépôt de garantie par la société Crédit Foncier Immobilier, le refus de satisfaire leur demande de pose d’une vitre de protection sur l’une des fenêtres de l’appartement, le caractère non-jointif des lames du parquet en point de Hongrie se trouvant dans le salon l’appartement, le remboursement des frais de déménagement de l’appartement et de la cave mise provisoirement à leur disposition, le défaut de communication des diagnostic électriques en violation des dispositions de l’article L.134-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Statuant à nouveau

Déboute M. B X et M^me C D, épouse X, de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Foncière Elliac et contre la société G H ;

Condamne M. B X et M^me C D, épouse X, à payer à la société Foncière Elliac la somme de 3 953, 28 euros, au titre des loyers et charges locatives demeurées impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation devant le tribunal d’instance, sur la somme de 3 491, 52 euros et du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute la société Foncière Elliac de sa demande de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevable la demande formée par la société Foncière Elliac à obtenir la condamnation de M. B X et de M^me C D, épouse X, au paiement d’une amende civile ;

Déboute la société G H de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum M. B X et M^me C D, épouse X, à payer une indemnité de 2 500 euros à la société G H et une indemnité de 3 000 euros à la société Foncière Elliac ;

Condamne in solidum M. B X et M^me C D, épouse X, aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT