Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 27 novembre 2019, n° 16/07095

TGI Paris 2 février 2016

CA Paris
Confirmation 27 novembre 2019

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'action
La cour a confirmé que l'action des appelants était recevable, conformément au jugement de première instance.
Rejeté
Prescription décennale et trentenaire
La cour a rejeté cette demande, considérant que les intimés avaient des droits sur la loge en vertu de la prescription.
Rejeté
Indemnisation pour loyers indûment perçus
La cour a jugé que la loge était considérée comme une partie privative, rendant la demande de remboursement irrecevable.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la non-remise des clés
La cour a déclaré cette demande irrecevable, considérant qu'elle était nouvelle en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 27 nov. 2019, n° 16/07095
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/07095
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 2 février 2016, N° 13/03888
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONPatrick BAUDOUINLaurence SOULEAU-MOUGINAurélie AUBOIN
Cabinet(s) :	SCP SANTONISANTONI & ASSOCIESSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires DU 43 RUE ST DIDIER A PARIS 16 C/° CABINET WALCH SAINT DIDIER 75116 PARIS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/07095 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYNSM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/03888

APPELANTS

Monsieur M Y DE Z

né le […] à […]

[…]

Madame I J épouse Y DE Z

née le […] à […]

[…]

Monsieur K B

né le […] à […]

[…]

Monsieur F-W A

né le […] à […]

[…]

Madame C-O A

née le […] à MIRAFLORES-LIMA (PEROU)

[…]

Représentés par M^e Patrick BAUDOUIN , Ayant pour avocat plaidant M^e Valérie BENSAMEL, de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocats au barreau de PARIS, toque: P0056

INTIMES

Madame P D-U Q

née le […] à […]

[…]

Monsieur AE AF-U

né le […] à […]

[…], K 12, lit. A, Kv. 195

[…]

Madame T D-U épouse X

née le […] à […]

[…]

Monsieur V D-U

né le […] à […]

[…]

Représentés par M^e I LEBATTEUX SIMON, Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélie AUBOIN de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

Syndicat des copropriétaires DU […]

Représenté par son syndic, le CABINET WALCH

[…]

Représenté par M^e Laurence SOULEAU-MOUGIN de la SELARL LGL ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0185

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. F-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Françoise BARUTEL-NAULLEAU, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par F-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeub1e sis […], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s’agit d’un ensemble de quatre bâtiments avec jardin, dont le bâtiment A.

Cet ensemble a fait l’objet d’un état descriptif de division reçu par Maître Jourdain, notaire à Paris, 25 octobre 1949.

M. et M^me Y de Z sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots n° 2, 3, 4 et 24 auxquels sont attachés 235 millièmes des parties communes. M. et M^me A sont propriétaires des lots n° 19 et 20 et possèdent 56 millièmes de parties communes. M. B est propriétaire des lots n° 21, 22 et 23 auxquels sont affectés 214 millièmes de parties communes de l’immeuble.

Ils estiment qu’il résulte du règlement de copropriété en date du 25 octobre 1949 que la loge de la concierge et ses dépendances, situées au rez de chaussée du bâtiment A, sont classées dans les parties communes de l’immeuble et qu’il n’y a pas lieu pour le syndicat des copropriétaires de payer un loyer pour cette loge, d’ailleurs jamais soumis à l’assemblée générale des copropriétaires.

Par jugement du 2 février 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré l’action de M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A, recevable, y compris à l’endroit du syndicat des copropriétaires […],

— déboute M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A, de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A à payer à M^me P Q veuve D, M. AE D-U, M^me T D U épouse X et M. V D U, chacun, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A à payer au syndicat des copropriétaires […] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A aux dépens,

— autorisé la SCP Zurfluh-Lebatteux & Associés et la SELARL Guizard & Associés à recouvrer directement contre eux les dépens dont elles ont fait l’avance sans en recevoir provision,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 mars 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 septembre 2019 par lesquelles M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A, appelants, invitent la cour, au visa des articles 2261 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable leur action,

— l’infirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

— débouter M^me P Q veuve D-U, M. AE D-U, M^me T D-U épouse X et M. V D-U de leur demande aux fins de voir dire et juger qu’ils sont devenus propriétaires de la loge par l’effet de la prescription décennale acquisitive,

— dire que le local au rez-de-chaussée gauche du bâtiment A correspond à la loge et qu’il constitue une partie commune de l’immeuble,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 43 rue Saint-Didier à Paris, M^me P Q veuve D-U, M. AE D-U, M^me T D-U épouse X et M. V D-U à leur payer, au titre des charges du

loyer relatif à la loge indûment perçues, les sommes de :

• 3.887,65 € à M. et M^me Y de Z,

• 3.567,26 € à M. et M^me A,

• 933,49 € à M. B,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 43 rue Saint-Didier à Paris, M^me P Q veuve D-U, M. AE D-U, M^me T D-U épouse X et M. V D-U aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, par application de l’article 700 du même code, les sommes de :

• 2.500 € à M. et M^me Y de Z,

• 2.500 € à M. et M^me A,

• 2.500 € à M. B ;

Vu les conclusions en date du 30 août 2019 par lesquelles M^me P D-U Q, M. AE D-U, M^me T D-U épouse X, M. V D-U, intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 2272 du code civil et 566 du code de procédure civile, à :

- débouter M. et M^me Y de Z, M. B et M. et M^me A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— dire que la loge de la gardienne est devenue leur propriété par le jeu de la prescription abrégée,

— dire en tout état de cause que la loge de la gardienne est devenue leur propriété par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire,

en conséquence,

— débouter M. et M^me Y de Z, M. B et M. et M^me A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire M. et M^me Y de Z, M. B et M. et M^me A irrecevables et mal fondés en leurs demandes en restitution de l’indu,

— les en débouter,

statuant à nouveau et à titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris à leur payer la somme à parfaire de 9.108,76 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi depuis le 2 février 2016 jusqu’au 27 mai 2019,

— condamner in solidum Y de Z, M. B et M. et M^me A aux dépens, avec

application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer, chacun, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 20 mai 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris, intimé, invite la cour à :

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Y de Z, M. B et les époux A des demandes dirigées à son encontre,

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle des consorts D-U et

subsidiairement les en débouter,

— débouter tant les appelants que les consorts D-U de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré n’est pas contesté en ce que l’action à l’endroit du syndicat des copropriétaires a été déclarée recevable ;

Sur la demande principale

L’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et les déclare propriété exclusive de chaque copropriétaire. L’article 3 de la même loi définit communes les parties

des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ;

A l’appui de leur appel, M. M Y de Z, M^me I J épouse Y de Z, M. K B, M. F-W A, M^me C-O A, (ci-après les consorts Y de Z, B et A, ou les appelants) font valoir que la loge de la gardienne, désignée comme partie commune par le règlement de copropriété, se situe nécessairement dans le bâtiment A, qu’il s’agit du local se trouvant au rez-de-chaussée gauche du bâtiment A, à l’entrée du passage, lequel présente toutes les caractéristiques d’une loge de concierge dans un immeuble haussmannien ;

Ils soutiennent que même figurant dans un lot privatif, la loge de la gardienne, conserve son caractère commun ;

Ils précisent que l’acte d’acquisition des consorts D-U du 22 avril 1969, spécifie lui aussi que le lot n° 1 – bâtiment A – se compose de parties privatives et de parties communes et que l’état descriptif de division modifié à leur initiative lors de la division du lot n° 1, avec la création du lot n° 8, correspondant à la loge de la gardienne, avec affectation de tantièmes de parties communes, n’a

pas une valeur équivalente au règlement de copropriété ;

Surabondamment, ils soutiennent qu’en présence d’une contradiction entre les titres, le local du rez-de-chaussée doit être réputé partie commune, étant affecté à un service commun ;

M^me P D-U Q, M. AE D-U, M^me T D-U épouse X, M. V D-U (ci-après les consorts D-U), répondent qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’indique que la

loge de la concierge serait située dans le bâtiment A ;

Ils indiquent que le lot n° 1 « constitue » à lui seul le bâtiment A, lequel était occupé à l’époque de l’établissement du règlement de copropriété en 1949 et en son ensemble, par une pension de famille, à usage commercial et ce jusqu’en 1967, de sorte que pendant quasiment 20 ans en conséquence (1949-1967), voire 23 ans (1949-1972 date d’embauche de M^me G), le lot n°1 n’a pas servi au logement du gardien ;

S’agissant de leur acte d’acquisition, ils soutiennent que « les parties communes » visées ne sont que les quotes-parts de parties communes propres à chaque lot ;

Ils affirment qu’en présence d’une contradiction entre le titre de propriété et le règlement de copropriété, le lot de copropriété qui comprend de manière indissociable

des parties privatives et une quote-part de copropriété ne peut, par principe, être classé partie commune, qu’un local, même à usage commun et même s’il est désigné comme partie commune, est un lot, dès lors qu’il est composé de parties privatives et d’une quote-part de parties communes ;

Ils ajoutent que l’ensemble du bâtiment A étant partie privative, tous les locaux situés à l’intérieur de ce bâtiment constituent eux-mêmes des parties privatives du lot ; que la loge du gardien, située à l’intérieur du lot n°1, c’est-à-dire à l’intérieur du bâtiment A, lui-même constitutif en son ensemble du lot d’origine, était dès l’origine affectée de millièmes de parties communes et participait aux 495/1000 ème initialement affectés au lot n°1 ;

Par ailleurs, ils font valoir que le modificatif à l’état descriptif de division dûment publié en suite de l’opération de division du lot n°1 est parfaitement opposable au syndicat des copropriétaires ;

En l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété en date du 25 octobre 1949 évoque bien en son article 11, au titre des parties communes : 'la loge de la gardienne et ses dépendances’ ;

Comme l’ont relevé à juste titre, les premiers juges, la description des bâtiments faite dans le règlement de copropriété ne permet pas toutefois, de situer ladite loge de la gardienne et l’état descriptif de division n’individualise à aucun moment la loge de la gardienne ni ne détermine sa situation au sein des bâtiments formant la copropriété ;

Le procès-verbal de constat de Maître AA-AB, huissier de justice, produit aux débats par les consorts Y de Z, B et A établit certes, que le local situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, présente une configuration et des aménagements intérieurs qui sont conformes à une loge de gardien ;

Néanmoins, les consorts Y de Z, B et A échouent à démontrer que ce local était dès l’origine la loge de gardien désignée au règlement de copropriété ;

Il convient en effet de se reporter à la désignation du lot n° 1 du règlement de copropriété, Titre 1, division de l’immeuble par lots : 'bâtiment A, premier lot : il comprendra un bâtiment […]

Didier avec aile sur jardin intérieur formant hôtel particulier, divisé en rez-de-chaussée et trois étages, le tout actuellement occupé commercialement à usage de pension de famille par la société 'Résidence Sélection’ et les quatre cent quatre vingt quinze millième des parties communes dudit immeuble ;

Le règlement de copropriété énonce donc que l’ensemble du bâtiment A, premier lot, était occupé par la pension de famille ;

Le témoignage de M^me H, produit aux débats par les appelants est insuffisant à démontrer le contraire dès lors, que les faits relatés se situent dans les années 1960 ;

S’agissant de l’acte d’acquisition des consorts D-U du 22 avril 1969, il est exact qu’au titre de la désignation des biens et droits vendus, fait suite à la description du lot n° 1, la mention suivante :

' Tel que ledit lot (parties privées et parties communes) se trouve désigné au règlement de copropriété (…)' ;

Cette mention n’implique pas cependant nécessairement que la loge de gardien soit comprise dans les parties communes visées puisque celles-i comprennent notamment : la totalité du sol, les cloisons séparant les passages communs et autres dépendances, les têtes de cheminée des bâtiments, les chéneaux, les terrasses, les canalisations de gaz, d’eau froide et d’eau chaude (…) ;

En tout état de cause, il est constant que l’acte d’acquisition porte sur la totalité du bâtiment A, premier lot, consistant en : 'la propriété exclusive et particulière du bâtiment A, […] Didier avec aile sur jardin intérieur, formant hôtel particulier, divisé en rez-de-chaussée et trois étages et la copropriété des 495.000e des parties communes de l’immeuble’ ;

Dès lors, la loge du gardien, située à l’intérieur du bâtiment A, était bien dès l’acquisition du lot n° 1, affectée de millièmes de parties communes et participait aux 495/1000èmes initialement affectés au lot n°1 ;

Le 31 décembre 1982 est intervenu un modificatif, ayant eu pour objet la division du lot numéro 1 en onze lots distincts numérotés de 8 à 18, publié à la conservation des hypothèques le 1^er février 1983 ;

Il résulte de l’acte modificatif publié le 1^er février 1983 que ce bâtiment A lot unique privatif, a été divisé en 11 lots numérotés 8 à 18, tous privatifs, le rez de chaussée du bâtiment A est ainsi devenu le lot 8, comprenant 'une pièce principale avec attenant une alcôve, une kitchenette et sur sous sol une salle d’eau’ et le lot 9 comprenant 'un studio avec cuisine et salle d’eau’ ;

Le relevé de propriété des consorts D-U porte mention de ce lot n° 8, affecté des 35/1000èmes des parties communes et des charges de copropriété sont réglées à ce titre, ainsi qu’il ressort des appels de fonds produits aux débats ;

Egalement, il est constant qu’un loyer est réglé par le syndicat des copropriétaires aux consorts D-AC, figurant dans les comptes de la copropriété, lesquels ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales successives depuis 1994 et non contestés ;

En conséquence, la loge du gardien, mentionnée au règlement de copropriété en tant que partie commune, a été érigée en un lot privatif n° 8 et affecté d’un certain nombre de millièmes, et ne peut donc être considéré que comme une partie privative ;

Comme l’ont dit les premiers juges, ni la revendication de ce lot au titre des parties communes, ni le remboursement du loyer ne sont fondés ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce que les consorts Y de Z, B et A ont été déboutés de l’ensemble de leurs prétentions ;

Sur la demande reconventionnelle des consorts D-U

En cause d’appel, les consorts D-U font valoir qu’en dépit de la décision du 2 février 2016, assortie de l’exécution provisoire, les clés de leur lot n° 8, ne leur ont pas été remises avant le 27 mai 2019 de sorte qu’ils se sont trouvés dans l’incapacité de donner le lot n°8 à la location, et plus simplement d’en jouir d’une façon ou d’une autre ;

Ils sollicitent la somme de 9.108,76 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi depuis le 2 février 2016 jusqu’au 27 mai 2019, tenant compte d’un loyer trimestriel de 686,02 € ;

Ils soutiennent qu’il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle en appel, leur demande de dommages et intérêts étant la conséquence du jugement de première instance, lequel a débouté les appelants de leur revendication du lot n°8 en tant que partie commune, et donc implicitement consacré leur propriété dudit lot ;

Egalement, ils soutiennent que la remise des clés, ne correspond donc pas à l’exécution du jugement, mais constitue la simple restitution des lieux en son temps occupés par la gardienne de l’immeuble, loués au syndicat des copropriétaires et conservés en jouissance par ce dernier depuis le départ de la gardienne et pendant le cours de la procédure ;

Le syndicat des copropriétaires soulève les moyens tirés de l’irrecevabilité de la demande comme nouvelle en appel et de l’incompétence de la cour pour en connaître au motif qu’il s’agit de voir sanctionner la prétendue inexécution d’une décision de justice ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire;

En l’espèce, les consorts D-U sollicitent l’indemnisation de leur préjudice né de la non remise des clés de leur lot n° 8 après la décision du tribunal ;

Cette demande n’est donc pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de leurs prétentions de première instance mais la conséquence du jugement rendu ;

Elle se rattache, comme l’a fait observer le syndicat des copropriétaires à l’exécution du jugement de première instance ;

Cette demande est partant irrecevable comme nouvelle en appel ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me Y de Z, M. K B, M. et M^me A, parties perdantes, doivent

être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts D-U la somme supplémentaire chacun de 1.500 €, et au syndicat des copropriétaires in solidum celle de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par les consorts Y de Z, B et A;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande d’indemnisation des consorts D-U ;

Condamne in solidum M. et M^me Y de Z, M. K B, M. et M^me A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux consorts D-U la somme supplémentaire chacun de 1.500 €, et au syndicat des copropriétaires in solidum celle de 2.000 €, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT