Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 JUIN 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/08603 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3GGY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2017 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 16/002166

APPELANTE

Association COALLIA (anciennement dénommée L’AFTAM)

Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIME

Monsieur Y X

Foyer COALLIA Chambre B 01 126

[…]

[…]

Défaillant :

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 07 juin 2017, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : PAR DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

**

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2014, l’association Coallia a consenti à M. X un contrat de résidence au sein du foyer sis […].

M. X ne s’acquittant pas ponctuellement du paiement des redevances mises à sa charge, l’association Coallia, après lui avoir adressé, le 10 février 2016, un courrier de mise en demeure en recommandé avec demande d’avis de réception visant la clause résolutoire insérée dans le bail, puis le 14 avril 2016 un courrier en recommandé de notification de résiliation de son contrat de résidence, l’a fait assigner, par acte d’huissier de justice du 19 décembre 2016, devant le tribunal d’instance d’Ivry sur Seine, en résiliation par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, et paiement de l’arriéré locatif.

Le tribunal d’instance, par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 10 mars 2017, a essentiellement :

— débouté l’association Coalia de sa demande de résiliation,

— condamné M. X au paiement de la somme de 1 269, 83 euros en règlement de l’arriéré locatif,

— accordé des délais de paiement à M. X en lui permettant de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 50 euros chacune,

— condamné M. X aux dépens de l’instance.

L’association Coallia a relevé appel de cette décision le 25 avril 2017.

Dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2019 et signifiées à M. X, intimé défaillant, par acte d’huissier de justice du 3 mai 2019, l’association Coallia, appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. X au paiement de sa dette locative et aux dépens,

Statuant à nouveau

à titre principal

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. X, occupant sans droit ni titre devra libérer les lieux dès la signification de l’arrêt à intervenir, qu’à défaut, il pourra être expulsé avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. X au paiement de la somme de 5 304, 60 euros au titre des redevances impayées au 26 avril 2019,

— condamner M. X au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante jusqu’à la libération complète des lieux,

— rejeter toute demande de délais de paiement,

à titre subsidiaire

prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. X pour défaut de paiement des redevances, et, en conséquence, dire que M. X, occupant sans droit ni titre devra libérer les lieux dès la signification de l’arrêt à intervenir, qu’à défaut, il pourra être expulsé avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. X au paiement de la somme de 5 304, 60 euros au titre des redevances impayées au 26 avril 2019,

— condamner M. X au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante jusqu’à la libération complète des lieux,

— rejeter toute demande de délais de paiement,

à titre infiniment subsidiaire et si la Cour devait accorder des délais pour l’apurement de la dette

— faire obligation à M. X de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé,

— dire qu’à défaut de respecter cette obligation, comme en cas de non-paiement d’une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

— dire que M. X sera condamné également au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance courante et, ce, jusqu’à libération complète des lieux,

en tout état de cause

— condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. X, intimé, n’a pas constitué avocat. L’assignation devant la cour d’appel de Paris et les conclusions de l’appelante n’ayant pas été signifiées à personne mais à domicile, la Cour statuera par défaut.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 mai 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la résiliation du contrat de résidence

L’association COALLIA fait grief au premier juge d’avoir, dans un premier temps, refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que M. X n’avait pas pris connaissance de la lettre de mise en demeure qui lui avait été adressée par sa bailleresse, puis, dans un deuxième temps, d’avoir jugé que, compte tenu de la situation personnelle du débiteur, de la possibilité de percevoir une somme importante de la caisse d’allocations familiales et de l’absence d’aggravation significative de la dette depuis la délivrance de l’assignation, le défaut de paiement des redevances par le preneur n’était pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

L’association COALLIA fait valoir que :

— M. X ne paye pas régulièrement ses redevances depuis plusieurs mois,

— l’association a adressé à son résident une première lettre de mise en demeure le 10 février 2016, puis en l’absence de règlement de la dette dans le délai d’un mois un courrier constatant l’acquisition de la clause résolutoire le 14 avril 2016, dont M. X a accusé réception,

— le premier juge a commis une erreur d’interprétation du contrat dès lors que la clause résolutoire insérée au contrat stipule que le contrat sera résilié après l’envoi d’un courrier de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception et à l’issue d’un délai de préavis d’un mois et l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée même si la lettre de mise en demeure n’a pas été réceptionnée par le résident,

— à titre subsidiaire, la Cour devra prononcer la résiliation du contrat de résidence. En effet, ce contrat stipule l’obligation de payer mensuellement les redevances et la seule inexécution de cette obligation, qui est l’obligation première incombant au résident, doit entraîner la résiliation du contrat.

Sur ce

Les logements-foyers sont soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-9 et R. 633-1 à R. 633-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Il résulte notamment des dispositions règlementaires du Code de la construction et de l’habitation que :

— le gestionnaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire,

— la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Ces dispositions réglementaires sont reprises à l’article 11 du contrat de résidence paraphé et signé par M. X.

Il ressort des décomptes locatifs versés aux débats par l’association Coallia que M. X a manqué à son obligation de régler ses redevances, que plus de trois termes mensuels consécutifs sont

demeurés impayés et que la dette locative est supérieure à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter.

L’association Coallia justifie, par ailleurs, avoir adressé à M. X une lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 10 février 2016.

Toutefois, la lettre de mise en demeure n’a pas été remise à son destinataire et a été retournée à son expéditeur avec la mention " pli avisé et non réclamé".

Cette lettre de mise en demeure adressée au résident en application de l’article 11 du contrat constituant un acte de procédure du fait qu’elle sert de base à la constatation de la résiliation de plein droit du contrat faute de régularisation, dans le mois de sa date de notification, du manquement aux obligations qu’elle dénonce, la clause de résiliation de plein droit n’a pu produire ses effets, dès lors que la lettre recommandée n’a pas été remise au résident destinataire (3^e Civ., 1 décembre 2016, pourvoi n° 15-27.795, Bull. 2016, III, n° 163).

Si la clause résolutoire stipule que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, cette résiliation ne peut intervenir, contrairement à ce que soutient l’association Coalia qu’à l’issue d’un délai de préavis d’un mois qui commence à courir à la réception d’une lettre de mise en demeure et non à la réception de la courrier de résiliation qui ne fait qu’acter cette résiliation, après l’expiration du délai de préavis.

C’est donc à bon droit que le premier juge a refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de la demande, formée à titre subsidiaire, de prononcé de la résiliation du contrat de résidence, il apparaît qu’aux termes de l’article 7 du contrat, le paiement chaque mois et sans retard de la redevance d’occupation constitue l’une des obligations essentielles que le résident s’engage à respecter.

L’association Coallia justifie, en l’espèce, par la production d’un décompte locatif que M. X n’a pas satisfait à cette obligation essentielle.

Ce manquement est suffisamment grave, s’agissant d’une obligation essentielle mise à la charge du résident, pour justifier la résiliation du contrat de résidence, contrairement à ce qui a été jugé dans la décision déférée, étant observé que la dette locative a augmenté dans les proportions significatives, plus de trois mille euros, depuis qu’a été rendu le jugement querellé et que l’association bailleresse, qui fonctionne essentiellement grâce aux redevances versées par les résidents, a le besoin impératif de les percevoir pour assurer la pérennité de ses missions.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de résidence conclu avec M. X, de prononcer l’expulsion de ce dernier et de le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance courante appelée aux termes du contrat de résidence résilié, jusqu’à la libération complète des lieux.

En revanche, la demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, n’est pas motivée ni fondée.

L’association Coallia sera, en conséquence, déboutée de cette demande.

II) Sur le montant des redevances impayées

L’association Coallia verse aux débats un décompte faisant apparaître au 25 avril 2019, un solde

débiteur de 5 304, 60 euros, échéance du mois d’avril 2019 non incluse.

Par suite, M. X sera condamné au paiement de cette somme.

III) Sur les délais de paiement accordé à M. X

Il n’est pas justifié de la situation personnelle de M. X en cause d’appel ; en outre, l’intimé a déjà bénéficié des délais de procédure.

La décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a accordé des délais de paiement à M. X.

III) Sur les demandes accessoires

M. X, qui succombe, sera condamné au dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté l’association Coallia de sa demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence et accordé des délais de paiement à M. Y X pour s’acquitter de sa dette ;

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de résidence signé le 9 juillet 2014 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. Y X et celle de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux loués dans les formes prescrites aux articles R. 433-5 et R. 433-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute l’association Coallia de sa demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. Y X à payer à l’association Coallia une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle courante qui aurait été payé si le contrat de résidence s’était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. Y X à payer à l’association Coallia la somme de 5 304, 60 euros, représentant le montant du solde de la dette au titre des redevances impayées, arrêté au 25 avril 2019, échéance du mois d’avril 2019 non incluse ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. Y X à payer à l’association Coallia une indemnité de 1 000 euros ;

Condamne M. Y X aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ