20/04/2022

ARRÊT N°07/2022

N° RG 21/00009 – N° Portalis DBVI-V-B7F-ODTU

J-C.G/IA

Décision déférée du 02 Février 2021 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 20/00015

M. GAUCI

Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE

C/

[C] [L]

[S] [L]

[I] [L]

[W] [L]

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE

7 rue René Leduc BP 35821

31505 TOULOUSE CEDEX

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [C] [L]

60 rue Bayen

75017 PARIS

Représenté par M^e Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Blaise HANDBURGER de la SCP HANDBURGER-PLENIER, avocat au barreau de GERS substitué par M^e FAURE-TRONCHE

Madame [S] [L]

126, Avenue Vincent Auriol

31120 ROQUES SUR GARONNE

Représentée par M^e Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Blaise HANDBURGER de la SCP HANDBURGER-PLENIER, avocat au barreau de GERS substitué par M^e FAURE-TRONCHE

Monsieur [I] [L]

28 rue des Amidonniers

31000 TOULOUSE

assisté par M^e Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Blaise HANDBURGER de la SCP HANDBURGER-PLENIER, avocat au barreau de GERS substitué par M^e FAURE-TRONCHE

Monsieur [W] [L]

20 rue du génie

82000 MONTAUBAN

assisté par M^e Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Blaise HANDBURGER de la SCP HANDBURGER-PLENIER, avocat au barreau de GERS substitué par M^e FAURE-TRONCHE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE FINANCES PUBLIQUES

POLE EVALUATION DOMANIALE CITE ADMINISTRATIVE BAT C

31098 TOULOUSE CEDEX 6

Représenté par [T] [O]

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs: A-M. ROBERT

I.MARTIN DE LA MOUTTE

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Toulouse Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare Matabiau dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPLA Europolia par le biais d’une concession d’aménagement.

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en oeuvre.

Depuis 2011, Toulouse Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit Secteur 'Cheminots- Saint-Laurent’ et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit Secteur 'Lyon-Maroc-Jumeaux-Chabanon'.

C’est ainsi que l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse (EPFL) intervient pour le compte de Toulouse Métropole en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, Toulouse Métropole a pris la décision de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, lequel désigne l’EPFL en tant qu’autorité expropriante. Par arrêté préfectoral du 16 juin 2020, les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet Grand Toulouse, quais d’Oc, ont été déclarés urgents de sorte que la procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est poursuivie selon la procédure d’urgence des articles R.232-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Parmi les biens restant à acquérir dans les secteurs 'Cheminots- Saint-Laurent’ et 'Lyon-Maroc-Jumeaux-Chabanon', figure un appartement, propriété indivise de [C] [L], [S] [L], [W] [L] et [I] [L], constituant le lot n° 2 de la copropriété sise 25/27 avenue de Lyon.

A défaut d’accord, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation.

Par ordonnance en date du 2 septembre 2020, un transport sur les lieux a été fixé au 2 octobre 2020.

Par jugement en date du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, a :

— fixé l’indemnité de dépossession revenant à [C] [L], [S] [L], [W] [L] et [I] [L] à raison de l’expropriation par l’EPFL de l’appartement dont ils étaient propriétaires au 25/27 avenue de Lyon à Toulouse , lot n° 2, cadastré 804 AE n° 45, à la somme de 207.926 € , dont 19.811 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamné l’EPFL à payer à [C] [L], [S] [L], [W] [L] et [I] [L] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’expropriant ;

— rejeté toute autre demande.

Par voie de déclaration en date du 31 mars 2021, l’EPFL du Grand Toulouse a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 22 novembre 2021, l’EPFL du Grand Toulouse, appelant, demande à la cour de :

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement du 2 février 2021 ;

— fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant aux consorts [L], tous préjudices confondus, à la somme de 177.496 € ;

— condamner les consorts [L] à lui payer la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

L’EPFL offre une indemnité globale de dépossession d’un montant de 177.496 € chiffrée sur la base d’une valeur de 2900 €/m² avec un abattement de 20 % en raison de l’occupation de l’appartement.

Il expose que l’appartement exproprié est situé dans un immeuble dans lequel il a déjà acquis des appartements auprès de la SCI Juvimige et de la SCI Apolo V, soit par exercice du droit de préemption urbain, soit à l’amiable. Il reproche toutefois au premier juge d’avoir écarté tous les termes de référence étrangers à cet immeuble, ce qui conduit à avoir une vision étriquée de la réalité du marché immobilier dans le secteur, et d’avoir fait abstraction du type et de la superficie de l’appartement considéré, à savoir un T3 de 69,16 m², en retenant des termes de référence concernant des appartements de 36,20 m², 52,04 m² et 48,26 m², seul l’acte du 3 avril 2017 portant sur un appartement de type 3, alors qu’il était fourni des références pertinentes par l’expropriant et le commissaire du gouvernement.

Par ailleurs, il critique la méthode d’évaluation utilisée par le juge de l’expropriation qui a procédé à une actualisation des valeurs libres retenues déconnectée de la réalité du marché immobilier.

Aux termes de leur mémoire récapitulatif déposé au greffe le 22 septembre 2021, [C] [L], [S] [L], [W] [L] et [I] [L], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession leur revenant à 207.926 €

— fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 267.266 € ;

— condamner l’EPFL à leur payer la somme de 2500 € en compensation des frais irrépétibles exposés en appel ;

— le condamner aux dépens.

Les consorts [L] soutiennent que divers éléments concordent pour conduire à la conclusion que la valeur au mètre carré du bien considéré est sensiblement supérieure à la somme de 2900 € proposée par l’EPFL. Ils chiffrent en conséquence leurs demandes sur la base de 3500 €/m² .

Ils indiquent que l’ordonnance d’expropriation a été prononcée postérieurement au jugement et qu’à cette date l’appartement concerné par la procédure était vide. Ils en concluent qu’il n’y a donc pas matière à application d’un abattement. A défaut, ils demandent que cet abattement soit limité à 10 %.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 5 mai 2021, le commissaire du gouvernement demande à la cour de bien vouloir fixer le prix à 200.564 € , soit 2900 €/m² , en ce qui concerne l’indemnité principale, sans abattement.

MOTIFS

Le bien exproprié

Le bien exproprié correspond à un appartement de type 3 de 69,16 m², constituant le lot n° 2 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 25/27 avenue de Lyon à Toulouse.

S’agissant de l’immeuble, le juge de l’expropriation avait relevé dès l’année 2011 que les parties communes étaient en bon état d’entretien et d’un standing supérieur à ce que laissait supposer l’aspect extérieur de l’immeuble, même si celui-ci était également en bon état, et que la cour intérieure permettant d’accéder aux appartements conférait à l’immeuble un charme certain et constituait un réel facteur de plus-value (jugement du 8 novembre 2011 EPFL / SCI Juvimige).

Au vu du procès-verbal de transport sur les lieux du 2 octobre 2020 et des photographies annexées au procès-verbal de transport établi le même jour dans un dossier concernant le même immeuble ( RG n° 21/00008 EPFL / Sci Jofloju), ces considérations restent d’actualité nonobstant les opérations de renouvellement urbain dont fait l’objet le quartier depuis plus de dix ans.

L’appartement, situé au premier étage de l’immeuble, côté avenue de Lyon, est composé :

— d’une pièce carrelée, éclairée par deux fenêtres cîoté avenue, avec placard ;

— d’une cuisine ouverte équipée d’un évier en inix et meubles de rangement ;

— d’une arrière-cuisine avec cumulus ;

— d’une salle de bains avec deux lavabos et baignoire ;

— d’un couloir

— d’une chambre éclairée par une petite fenêtre en hauteur donnant sur le patio de la copropriété

— d’une chambre avec placard éclairée par deux fenêtres côté avenue.

L’appartement dispose du chauffage électrique, de fenêtres PVC double vitrage et de volets roulants manuels.

L’appartement était loué pour un loyer mensuel de 700 €, outre 32 € de charges. Bien que prévenus par les expropriés, les occupants étaient absents lors du transport sur les lieux, de sorte que le bien n’a pu être visité.

Les parties se sont accordées sur le fait que l’appartement était en assez bon état.

Les principes d’indemnisation

Selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Lorsque les indemnités sont fixées avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, comme c’est le cas en l’espèce, la consistance du bien exproprié est appréciée à la date du jugement.

L’article L.322-2 du même code dispose :

' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique'.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a) de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

Ce dernier article dispose que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence serait le 18 mai 2019, date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat (PLUi-H) approuvé par délibération en date du 11 avril 2019. A cette date, le bien exproprié était classé en zone UM4-9 (60-L-NR-RE).

Toutefois, ce document d’urbanisme ayant été annulé avec effet immédiat suivant jugements en date des 30 mars 2021 et 20 mai 2021, la date de référence est le 17 novembre 2016, date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d’Urbanisme approuvé par délibération en date du 10 novembre 2016.

A cette date, le bien exproprié est classé en zone UC2c.

Sur l’indemnité principale

La valeur du bien exproprié doit être déterminée par comparaison avec des références concernant des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.

Considérant que le cachet particulier de l’immeuble, avec notamment l’organisation autour d’un patio et la présence d’une coursive à l’air libre permettant l’accès aux appartements, rendait inopérants les termes de comparaison localisés à proximité de l’immeuble, le premier juge a écarté tous ces termes de comparaison et s’est attaché à ceux versés aux débats concernant les cessions opérées dans l’immeuble litigieux.

Cette démarche doit être approuvée dans la mesure où il était versé aux débats deux décisions du juge de l’expropriation et un acte relativement récents constituant des termes de comparaison efficients, même si aucun d’eux n’avait une surface identique à celle du bien exproprié :

— Décision du juge de l’expropriation du 8 novembre 2011 déjà citée (11/00058 EPFL / SCI Juvimige) fixant comme suit le prix de deux appartements dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain :

# lot n° 10 – 52,04 m² – prix de 150.000 € , soit 2882,39 €/m²

# lot n° 12 – 48,26 m² – prix de 140.000 € , soit 2900,95 €/m² .

Il ressort en outre de cette décision qu’avaient alors été prises en compte deux autres ventes réalisées dans le même immeuble par M.[E] et la SCI Juvimige en 2008 et 2009 moyennant des prix de 2352 €/m² et 2555 €/m² pour des biens de qualité inférieure et que le commissaire du gouvernement avait alors déjà conclu qu’un prix unitaire de 2900 €/m² pouvait être retenu pour les appartements de la SCI Juvimige libres de toute occupation.

— Jugement du 13 décembre 2016 suivi d’un acte du 7 juillet 2017 (16/00050 EPFL / SCI Juvimige) – lot n° 3 – 36,20 m² – 108.600 € , soit 3000 €/m²

— Acte du 3 avril 2017 SCI Apolo / EPFL – Lot n° 8 – T3/4 duplex de 85,87 €/m² au 2ème étage en bon état – 240.000 € , soit 2795 €/m² .

Les appartements cédés par la Sci Juvimige étaient en très bon état d’entretien et bénéficiaient d’améliorations récentes, chauffage individuel au gaz, fenêtres et volets PVC notamment (cf. jugement du 8 novembre 2011) . L’appartement de la Sci Apolo était quant à lui en bon état d’entretien alors que l’appartement des consorts [L] qui n’a pu être visité n’était au mieux qu’en assez bon état d’entretien.

Au vu de ces éléments d’appréciation, l’indemnité principale doit être fixée conformément à l’offre de l’expropriant et à l’avis du commissaire du gouvernement sur la base d’une valeur de 2900 €/m² (libre), valeur permettant de tenir compte de la relative ancienneté des termes de comparaison, étant précisé qu’il n’est pas justifié d’une augmentation annuelle des prix du marché dans la zone concernée depuis plusieurs années.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque abattement pour occupation, le commissaire du gouvernement précisant sur ce point que les logements situés dans cet immeuble de rapport doivent être évalués en valeur de marché sans distinction d’occupation dans la mesure où pour un investisseur, l’occupation du bien peut constituer une bonne opportunité en termes d’amortissement du bien.

Dans ces conditions, l’indemnité principale doit être fixée comme suit :

Lot n° 2 : 69,16 m² x 2900 = 200.564 € .

L’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation et conformément aux usages en la matière, l’indemnité de remploi sera fixée à :

( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (185.564 € x 10 % ) = 21.056 €.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFL, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, en date du 2 février 2021, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe l’indemnité de dépossession revenant à [C] [L], [S] [L], [W] [L] et [I] [L] à raison de l’expropriation par l’EPFL de l’appartement dont ils étaient propriétaires au 25/27 avenue de Lyon à Toulouse , représentant le lot n° 2 de la copropriété, à la somme de 200.564 € outre 21.056 € d’indemnité de remploi

Condamne l’EPFL du Grand Toulouse aux dépens d’appel ;

Condamne l’EPFL du Grand Toulouse à payer à [C] [L], [S] [L], [W] [L] et [I] [L] pris ensemble la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’EPFL du Grand Toulouse de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

I. ANGERJ.C. GARRIGUES