N° RG 18/03441 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JULS

N° Minute :

LG

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Faïçal C

la SELARL LEXIMM AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 13 JUILLET 2021

Appel d’un jugement (N° R.G. 16/02463) rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence en date du 26 juillet 2018, suivant déclaration d’appel du 31 Juillet 2018

APPELANT :

M. E B

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté et plaidant par M^e Faïçal C, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES :

M^me G A

née le […]

de nationalité Française

[…], […]

[…]

M. I Z

né le […]

de nationalité Française

[…], […]

[…]

représentés et plaidant par M^e Gilles RIGOULOT de la SELARL LEXIMM AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ

M^me Emmanuèle CARDONA, présidente

M. Laurent GRAVA, conseiller,

M^me Anne-Laure PLISKINE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mai 2021,

M. Laurent GRAVA Conseiller, qui a fait rapport et, M^me Anne-Laure PLISKINE, Conseillère, assistés de Frédéric STICKER, Greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M^me G A, M. I Z, M. X-K Y, M^me L M épouse Y et M^me N D sont propriétaires de maisons d’habitation constituant les lots […], 14 et 16 du lotissement dénommé 'Les Châtaigniers’ à Grignan (26) lequel a été autorisé par arrêté du 28 avril 2007 et se trouve dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), zone qui a été remplacée le 13 octobre 2016 par une Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

M. E B qui est également propriétaire d’une maison d’habitation constituant le lot n° 4 du lotissement a procédé à des travaux de construction d’une piscine, d’un local technique et d’un muret de clôture.

Estimant ces ouvrages non conformes, M^me G A, M. I Z, M. X-K Y, M^me L M épouse Y et M^me N D ont saisi le tribunal de grande instance de Valence.

Par jugement réputé contradictoire en date du 26 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Valence a :

— condamné M. E B à réaliser des travaux de remise en conformité de sa piscine et de son local technique aux cahier des charges et règlement du lotissement, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

— condamné M. E B à réaliser des travaux de remise en conformité de son muret de clôture en pierres surmonté d’un cache-vue occultant en plastique et du muret en parpaings modifiant le muret technique, aux cahier des charges et règlement du lotissement et en obtenant une autorisation d’urbanisme, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présenté décision ;

— condamné M. E B à verser aux demandeurs pris ensemble la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné solidairement M. et M^me X-K Y à mettre en place un arbre de haute tige à l’emplacement de celui supprimé, à déplacer les accès et aménagements existants pour réaliser un accès à l’emplacement prévu au plan d’utilisation des lots, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

— condamné M^me N D à supprimer le muret situé à gauche de son portail, ce sous astreinte de 300 euros parjour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

— débouté M. E B de sa demande reconventionnelle à l’encontre de M. Z et de M^me A ;

— condamné M. E B à verser aux demandeurs pris ensemble la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute prétention plus ample ou contraire des parties ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire

— condamné M. E B aux dépens.

Par déclaration en date du 31 juillet 2018, M. E B a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance juridictionnelle du 23 juin 2020, rectifiée le 25 juin 2020, la présidente de chambre chargée de la mise en état a donné acte à M. B de son désistement envers les consorts D-Y qui l’acceptent, et a constaté la poursuite de l’instance entre M. B et les consorts A-Z.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 novembre 2020, M. E B demande à la cour de :

— annuler, le cas échéant, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

« - condamné M. E B à réaliser des travaux de remise en conformité de sa piscine et de son local technique aux cahier des charges et règlement du lotissement, ce sous astreinte de 300 ' par jour de retard, passé le délai de 6 mois suivant la signification du jugement ;

- condamné M. E B à réaliser des travaux de remise en conformité de son muret de clôture en pierres surmonté d’un cache-vue occultant en plastique et du muret en parpaings modifiant le muret technique, aux cahier des charges et règlement du lotissement et en obtenant une autorisation d’urbanisme, ce sous astreinte de 300 ' par jour de retard, passé le délai de 6 mois suivant la signification du jugement ;

- condamné M. E B à verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

- débouté M. E B de sa demande reconventionnelle à l’encontre de M. Z et de M^me A de remise en conformité et en dommages-intérêts ;

- condamné M. E B à verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens » ;

Et statuant à nouveau,

— constater que les ouvrages (piscine, local, murets) réalisés par M. B ont donné lieu à délivrance d’une autorisation d’urbanisme tacite consécutivement à sa déclaration du 10.04.2015 en application de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme, le cas échéant été régularisée par l’autorisation obtenue le 18.02.2019 ;

— dire et juger, en conséquence, les demandeurs irrecevables à invoquer une violation des règles d’urbanisme contenues dans le règlement de lotissement, faute d’avoir préalablement fait annuler cette autorisation par la juridiction administrative, conformément à l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ;

— dire et juger que la caducité du règlement de lotissement depuis le 28.04.2017, conformément à son article 1^er et à l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, s’oppose à ce que ses dispositions qui ont disparu puissent fonder une mesure de mise en conformité ;

— dire et juger, en toute hypothèse, que les violations alléguées du règlement de lotissement ne sont à l’origine d’aucun préjudice pour les consorts A-Z ;

— dire et juger que le règlement de lotissement n’a pas de valeur contractuelle, et que les consorts A-Z n’établissent, ni ne démontrent la violation d’une stipulation du cahier des charges du lotissement, dont la méconnaissance justifierait la mesure de mise en conformité des ouvrages susvisés ;

— dire et juger, en tout état de cause, que la modification du cahier des charges et sa mise en conformité avec le PLU de la commune de Grignan, s’opposent à ce que ses stipulations qui ont disparu puissent fonder une mesure de mise en conformité ;

— dire et juger infondée la demande indemnitaire des consorts A-Z, lesquels ne justifient pas des conditions d’engagement d’une responsabilité, en l’absence de faute, de préjudice, et de lien de causalité démontrés ;

— condamner, à titre subsidiaire, les consorts A-Z in solidum à se mettre en conformité avec leur autorisation d’urbanisme et les règles du lotissement par la mise en place de chéneaux sur leur habitation et l’auvent du garage, d’une clôture de 1,60 m en grillage rigide, de trois arbres de haute tige aux emplacements de ceux supprimés, de panneaux solaires sur l’auvent, d’un engazonnement après suppression de l’exhaussement, et par la construction d’un balcon conformément à leur permis de construire, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— débouter les consorts A-Z de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions, et de toutes conclusions, fins et demandes contraires ;

— condamner in solidum les consorts A-Z à verser à M. B une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi, sur le fondement de l’article 1382 (actuel 1240) du code civil ;

— condamner in solidum les consorts A-Z à verser à M. B une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts A-Z aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel et autoriser maître C à les recouvrer directement contre les parties condamnées.

Il expose les éléments suivants au soutien de ses écritures :

— il rappelle les étapes procédurales et administratives du litige ;

— il stigmatise le comportement des consorts A-Z ;

— il indique que les consorts D-Y et lui sont parvenus à un accord réglant leur différend, emportant renonciations réciproques et désistement respectif de toutes demandes ;

— le désistement partiel n’emporte pas acquiescement au jugement ;

— la demande de remise en conformité fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme est irrecevable ;

— M. B a réalisé sur sa propriété une piscine, un local piscine et un muret de clôture, non-conformes à la décision de non-opposition du 14 janvier 2014 ;

— or M. B a déposé le 10 avril 2015 une déclaration de travaux aux fins de régularisation, la présence de roches l’ayant en effet conduit à modifier et adapter son projet à la nature du sol ;

— le fait que l’avis de l’architecte des bâtiments de France soit éventuellement requis ne fait aucunement obstacle à l’intervention d’une décision tacite de non-opposition ;

— les travaux de M. B ont, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, régulièrement été autorisés par une autorisation d’urbanisme tacite délivrée par le maire au nom de la commune, en application de l’article R. 424-1 a) du code de l’urbanisme ;

— M. B a sollicité une nouvelle autorisation pour régulariser ses travaux et ouvrages ;

— par décision expresse du maire de Grignan du 18 février 2019, rendue sur avis favorables de l’architecte d’harmonisation du 15 octobre 2018 et de l’ABF du 30 octobre 2018, l’autorisation lui a été accordée ;

— le règlement de lotissement comporte des mentions claires, précises et sans équivoque, insusceptibles de donner lieu à interprétation s’agissant d’un acte clair ;

— le cahier des charges (document distinct du règlement de lotissement) ne fait aucune référence au règlement de lotissement ;

— au contraire, l’article 1 précise que « Le cahier des charges a pour objet de fixer les règles de caractère privé du lotissement, ces règles s’ajoutant éventuellement aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement » ;

— le règlement n’a pas de valeur contractuelle ;

— de plus, aux termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme: « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme » ;

— c’est le cas en l’espèce ;

— les infractions alléguées au règlement de lotissement ont disparu le 28 avril 2017, en même temps que ce dernier, circonstance s’opposant à ce qu’il serve de support juridique à la mise en conformité ordonnée ;

— il n’y a pas non plus de preuve d’un préjudice en lien avec les manquements allégués aux règles d’urbanisme contenues dans le règlement de lotissement, la ZPPAUP et le PLU ;

— la seule présence d’ouvrages irréguliers étant en effet insusceptible, à elle-seule, de justifier le prononcé d’une mesure de démolition ;

— aucune des dispositions du cahier des charges ne prévoit que les abattages ne sont autorisés que dans les zones d’implantation des constructions ;

— le cahier des charges ne définit aucune zone d’implantation ;

— c’est donc au prix d’une dénaturation des pièces du dossier et d’une nouvelle erreur de droit que le tribunal a jugé, pour prononcer une mise en conformité, que M. B a violé les dispositions du cahier des charges en arrachant 3 chênes truffiers dans la zone non 'dificandi ;

— il appartient à la cour de juger en considération des règles applicables au jour où elle statue ;

— il n’existe pas de préjudice pour les consorts A-Z ;

— en méconnaissance de leur permis de construire du 12 mai 2011, du règlement de lotissement et du cahier des charges, la propriété bâtie des consorts A-Z révèle plusieurs violations et non-conformités (chéneaux, grillage, arbres, panneaux solaires, exhaussement, balcon) ;

— ces manquements, parfaitement établis par les photos et plans versés au débat (du permis de construire notamment) occasionnent un préjudice visuel à M. B, dévalorise sa propriété et porte atteinte à l’harmonie et à l’homogénéité du lotissement ;

— les consorts A-Z ont été contraints de solliciter et obtenir une autorisation d’urbanisme le 17 juin 2019 pour régulariser les anomalies ;

— cette autorisation ne régularise toutefois pas l’absence de chéneaux sur la partie avant de l’habitation principale et sur l’auvent du garage aux fins de récupérations des eaux pluviales, le défaut de mise en 'uvre d’une zone d’engazonnement remplacée par un exhaussement ;

— l’acharnement abusif des consorts A-Z est constitutif d’une faute qui justifie une indemnisation au titre du préjudice moral.

Par conclusions n° 4 notifiées par voie électronique le 7 décembre 2020, M^me G A et M. I Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le délai d’exécution de l’arrêt à intervenir qui sera rapporté à 3 mois pour la remise en état et en ce qui concerne les dommages-intérêts alloués aux consorts A-Z, qui seront portés à 10 000 euros et non 1 500 euros ;

— dire et juger que M. E B s’est désisté de son appel principal à l’égard des consorts Y et

D, de sorte qu’il a entendu acquiescer au jugement à leur égard ;

— condamner M. E B à verser aux intimés G A et I Z la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. E B aux entiers dépens de première instance et d’appel aux profits des intimés G A et I Z.

Ils exposent les éléments principaux suivants au soutien de leurs écritures :

— la motivation du premier juge doit être reprise ;

— M. B n’a pas justifié du dépôt d’une demande de régularisation conforme à la réglementation ;

— M. B ne saurait ni imputer à l’autorité administrative une carence dans la gestion de sa démarche irrégulière, ni conférer au tamponnage d’un tel dossier une quelconque portée juridique ;

— à considérer qu’un tel dépôt ait eu lieu, M. B ne produit pas de certificat de non-opposition à déclaration préalable ;

— ils reprennent leur argumentaire de première instance ;

— la commune indiquait elle-même que des travaux irréguliers avaient été effectués sur le lotissement et elle demandait, pour permettre de les régulariser, que le cahier des charges et le règlement du lotissement soient modifiés ;

— cette démarche n’a pas abouti, elle aurait relevé d’un détournement de pouvoir ;

— M. B tente encore de tromper la cour en se prévalant d’une déclaration modificative en date du 8 avril 2015 qui n’a aucune existence juridique ;

— la nouvelle déclaration préalable obtenue le 17 octobre 2018 est tout sauf de nature à régulariser ses ouvrages sur le plan du droit de l’urbanisme ;

— elle ne concerne pas la piscine, mais seulement le local piscine et les abords ;

— or le bassin actuellement en place est toujours en violation du permis de construire et de la nouvelle DP, qui ne la concerne pas ;

— outre le fait que les travaux réalisés par M. B ne respectent pas la déclaration préalable initiale, ils violent au surplus les règles d’urbanisme ;

— M. B n’a pas respecté les prescriptions de la ZPPAUP (abattage de chênes truffiers) ;

— les règles du PLU ont également été méconnues (distances réglementaires, abattage d’arbres) ;

— le règlement du lotissement et le cahier des charges n’ont pas été respectés ;

— les intimés versent aux débats les preuves de la contractualisation, et la publication au fichier immobilier, du règlement comme du cahier des charges ;

— la caducité de tout ou partie des documents du lotissement n’a pu intervenir qu’à compter du 28 avril 2017 ;

— de plus, entre colotis, l’ensemble des clauses d’un cahier des charges survit à la caducité annoncée par la loi ALUR ;

— le cahier des charges est un document contractuel entre colotis ;

— il y a eu violation de la zone non 'dificandi, absence d’avis de l’architecte d’harmonisation, non-respect des règles relatives aux clôtures, destruction de chênes truffiers ;

— l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en matière d’action fondée sur la méconnaissance des documents d’un lotissement ;

— la remise en état n’est pas disproportionnée ;

— en matière de lotissement, il n’est pas nécessaire de rechercher un quelconque trouble du voisinage, la remise en état s’imposant du seul fait de la force contractuelle du cahier des charges et du règlement du lotissement ;

— il est en effet de jurisprudence constante que la violation des stipulations du cahier des charges d’un lotissement ont toujours entre colotis un caractère contractuel et que leur violation doit être sanctionnée même en l’absence de préjudice ;

— une astreinte s’impose, de même que le versement de dommages-intérêts ;

— les demandes reconventionnelles de M. B doivent être rejetées ;

— M. B a été lui-même directeur de l’Association Syndicale Libre, en charge de la gestion du lotissement et de son bon fonctionnement dès 2009, jusqu’en 2012, puis directeur-adjoint de 2015 à 2016 ;

— le premier juge a parfaitement rejeté ses allégations ;

— M. B a produit, dans ses dernières écritures, des éléments particulièrement vexatoires et mensongers à l’égard des intimés.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 avril 2020, M. X-K Y, M^me L Y et M^me N D demandaient à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner M. B à réaliser des travaux de mise en conformité de sa piscine et de son local technique aux cahier des charges et règlement de lotissement, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification de la décision ;

— condamner M. B à réaliser des travaux de remise en conformité de son muret de clôture en pierres surmonté d’un cache vue occultant en plastique et du muret en parpaings modifiant le muret technique, aux cahier des charges et règlement du lotissement et en obtenant une autorisation d’urbanisme, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification de la décision ;

Statuant à nouveau,

— constater que M. B s’est implicitement désisté de ses demandes reconventionnelles à l’encontre des époux Y et de M^me D ;

— constater en conséquence l’extinction de l’instance à leur égard ;

En tout état de cause, à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement entrepris ;

— débouter, M. B de ses demandes dirigées à l’encontre des époux Y et de M^me D ;

— dire et juger que M. B a construit des ouvrages en violation de sa déclaration préalable de travaux, du PLU de la commune de Grignan, du règlement du lotissement et du cahier des charges ;

— condamner M. B à payer et verser aux époux Y d’une part, et de M^me D d’autre part la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. B à payer et verser à M. et M^me Y la somme de 5 000 euros chacun, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. B aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler que, par ordonnance juridictionnelle du 23 juin 2020, rectifiée le 25 juin 2020, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à M. B de son désistement envers les consorts D-Y qui l’acceptent, et a constaté la poursuite de l’instance uniquement entre M. B et les consorts A-Z.

M. X-K Y, M^me L Y et M^me N D ne sont plus parties à la présente instance.

Sur l’autorisation d’urbanisme :

Le 26 novembre 2013 , M. E B a déposé auprès de la mairie de Grignan une déclaration préalable à la réalisation de travaux de construction d’un bassin de piscine, d’une surface de 25,60 m², ayant une élévation de 60 cm au-dessus du sol, sur la parcelle cadastrée section H1104. La notice précisait que le local technique serait enterré.

Cette déclaration préalable a reçu le 14 janvier 2014 un avis favorable sous la forme d’un arrêté de non-opposition avec certaines prescriptions.

Il ressort du courrier adressé le 4 février 2015 à la mairie de Grignan que M. E B n’a pas édifié le local technique conformément à ce qu’il avait déclaré puisque ce local, qui devait être enterré, présente un niveau d’élévation de 70 cm par rapport au sol fini.

À la lecture de la notice, les cotes de la piscine ainsi que sa forme ont été modifiées par rapport au projet initial.

La déclaration modificative de travaux alléguée par M. B, qui n’est prévue par aucun texte, n’a pas d’existence légale en ce qu’il ne disposait que de la faculté d’effectuer une nouvelle déclaration.

Le 10 avril 2015 , M. E B a déposé auprès de la mairie de Grignan un document intitulé « demande de déclaration préalable installation d’une piscine » comportant la mention « modification et mise en conformité de la DP 026 146 13 N0050 obtenue le 14 janvier 2014 ».

Ce document ne constitue pas le formulaire CERFA prévu par l’article A. 431-l du code de l’urbanisme en vigueur du 4 novembre 2012 au 23 septembre 2015 et il n’a pas donné lieu à la délivrance du récépissé prévu par l’article A.431-3.

Il n’est pas non plus établi qu’il ait été remis en plusieurs exemplaires permettant de procéder à son instruction par les services de l’urbanisme.

De plus, la mairie de Grignan n’a pas considéré qu’il s’agissait d’une déclaration de travaux valablement formée puisque le dossier n’a pas été transmis à l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine de la Drôme qui en atteste.

Enfin, M. E B ne démontre pas l’absence d’opposition à sa prétendue nouvelle déclaration de travaux puisqu’il n’a pas produit de certificat en ce sens.

Dès lors, force est de constater que M. B n’a obtenu qu’une seule autorisation administrative de travaux, à savoir celle du 14 janvier 2014.

Toutefois, le juge civil n’ayant pas la charge de sanctionner les infractions pénales, il appartient aux consorts A-Z de rapporter la preuve d’un préjudice direct et personnel du fait de la méconnaissance de l’autorisation d’urbanisme obtenue le 14 janvier 2014.

Il ressort, des pièces produites au présent dossier, les éléments suivants :

— il n’est pas démontré que la légère surélévation du local technique par rapport au sol (70 cm) procure à M. E B une vue sur les fonds des consorts A-Z alors que ce local technique est situé en bordure d’un terrain extérieur au lotissement qui est planté en chênes truffiers formant un écran de verdure ;

— les photographies versées au débat permettent de constater que la piscine et le local technique bordés de pierres forment avec la maison d’habitation un ensemble harmonieux qui s’intègre parfaitement dans le paysage provençal ;

— seul le muret formant la clôture extérieur, qui n’a fait l’objet d’aucune déclaration de travaux, est de nature à causer un préjudice visuel aux consorts A-Z dans la mesure où il rompt avec l’aspect des autres lots qui ne sont entourés que d’un grillage laissant entrevoir les arbustes ornementaux.

Le local technique et la piscine ne peuvent donc pas faire l’objet d’une remise en état sur ce fondement de la méconnaissance de l’autorisation d’urbanisme, à la différence du muret dont la non-conformité cause un préjudice.

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Sur les règles d’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

M. E B invoque l’irrecevabilité de la demande en démolition fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme, au regard du texte précité.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables au cas d’espèce, dans la mesure où la construction d’une piscine et d’un local technique, édifiés par M. B, ne respectent pas l’autorisation de travaux accordée le 14 janvier 2014 et où il ne justifie pas de l’obtention d’une nouvelle autorisation de travaux, suite à sa démarche effectuée le 10 avril 2015 auprès de la mairie de Grignan.

De plus aucune autorisation n’a été sollicitée pour l’édification du mur de clôture.

L’article UD6 du PLU adopté par la commune de Grignan dispose que toute construction doit être implantée à dix mètres au moins de l’alignement actuel ou futur des voies publiques, chemins ou des voies créées lors de l’opération d’ensemble. Aucun ouvrage souterrain en débordement de cet alignement n’est autorisé.

Les croquis fournis par M. B, à l’appui de sa demande de déclaration préalable datée du 8 avril 2015, font apparaître que le local technique est situé à 7,50 m de la limite de propriété, du côté de la voie publique.

Si l’infraction aux règles d’urbanisme est constituée, les consorts A-Z ne démontrent pas le préjudice direct et personnel qui en résulte.

L’article UD13 du PLU adopté par la commune de Grignan prévoit que les constructions devront être implantées de manière à préserver le plus d’arbres existants ou d’ensembles végétaux. Tout abattage d’arbre à grand développement est interdit. Si toutefois un tel abattage est rendu nécessaire pour l’édification d’une construction ou pour des raisons sanitaires ou de sécurité, il peut être exigé, sous réserve que les contraintes physiques du terrain le permettent, une plantation équivalente en nombre de sujets abattus de façon à contribuer au maintien du patrimoine arboré de la ville.

Ces dispositions du PLU n’excluent donc pas toute possibilité d’abattre un arbre pour l’édification d’une construction.

En l’espèce, si M. B, pour pouvoir construire sa piscine et son local technique, a dû arracher 3 chênes truffiers se trouvant sur sa propriété, il a planté 4 oliviers, 3 buis et 18 cyprès, soit des espèces méditerranéennes qui s’intègrent parfaitement au paysage de la Drôme provençale. Il a donc bien contribué au maintien du patrimoine arboré de la ville de sorte que l’infraction au PLU n’est pas caractérisée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le règlement de copropriété et le cahier des charges du lotissement :

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme précise que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Les consorts A-Z, qui font valoir qu’il ne faut pas s’arrêter à la dénomination du document du lotissement mais à la nature des règles qu’il contient et à la commune intention des parties, soutiennent que les colotis des Châtaigniers ont, à l’évidence, entendu contractualiser les règles contenues dans le règlement du lotissement.

Le cahier des charges précise, en son article 1^er, qu’il a pour objet de fixer les règles de caractère privé du lotissement, ces règles s’ajoutant éventuellement aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement.

Il est ainsi fait une distinction très nette entre les règles contenues dans le cahier des charges et celles

contenues dans le règlement du lotissement.

L’article 9 rappelle que chaque propriétaire construit dans le respect des dispositions réglementaires. Une telle mention n’est qu’une clause générale qui rappelle que les règles d’urbanisme en vigueur doivent être respectées, sans qu’il soit fait expressément référence au règlement du lotissement.

Le règlement du lotissement Les Châtaigniers indique qu’il fixe les conditions d’insertion de l’opération dans la réglementation générale d’urbanisme sur la zone considérée et rappelle que ses dispositions ne deviendront définitives qu’après approbation par l’autorité administrative.

Le règlement précise que les règles d’urbanisme qu’il contient cesseront de s’appliquer au terme d’une période de dix ans, à compter de la date de délivrance du permis de lotir, sauf incorporation de ces règles au règlement du PLU.

La seule énonciation selon laquelle le règlement est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, un terrain compris dans l’assiette foncière du lotissement ne saurait suffire à lui conférer une valeur contractuelle dès lors que cette opposabilité est limitée dans le temps et que les colotis n’ont pas manifesté la volonté de la faire perdurer de manière perpétuelle.

La possibilité de modifier le règlement, sous réserve de recueillir l’accord des 3/4 des propriétaires du lotissement possédant les 2/3 de la superficie du lotissement ou des 2/3 des propriétaires possédant les 3/4 de la surface, disposition qui a été reprise dans les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur jusqu’au 27 mars 2014, ne confère pas pour autant aux colotis le pouvoir de procéder de leur propre chef à la modification mais seulement de solliciter l’autorité administrative afin qu’elle veuille bien y procéder.

En conséquence, le règlement du lotissement Les Châtaigniers, qui n’a pas été contractualisé, est devenu caduc le 28 avril 2017.

Toutefois, M. B a effectué les travaux litigieux en 2014 alors que le règlement était encore en vigueur. De plus, la présente instance a été introduite le 4 mai 2016, soit au cours de la période de validité du règlement.

Dès lors, la caducité du règlement intervenue postérieurement à l’assignation en justice n’est pas de nature à effacer les infractions commises, sauf à donner une prime à un éventuel comportement dilatoire pour atteindre une date butoir utile.

Par ailleurs, le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Il n’est donc pas frappé de caducité et peut être utilement invoqué par les consorts A-Z.

1) Les distances :

Le règlement du lotissement, en ses articles 6 et 9, prévoit la création de zones d’implantation des constructions définies au plan d’utilisation des lots (A4) et cotées par rapport aux limites de lots. De plus, il impose une distance minimale de quatre mètres par rapport aux limites séparatives entre les lots, en cas de recul des constructions.

Il n’est pas avéré que la parcelle n°1135, voisine de la parcelle n°1104 de M. B, fasse partie du lotissement ; en conséquence, la distance minimale de quatre mètres imposée par le règlement ne trouve pas à s’appliquer.

En revanche, il résulte du plan de composition et d’utilisation des lots annexé au constat d’huissier du 14 décembre 2015 que la zone d’implantation des constructions sur les parcelles cadastrées section

H1102, 1103 et 1104 est située à 14 mètres de la bordure de voie, au-delà de l’alignement des chênes truffiers qui sont implantés dans la zone non 'dificandi.

Or, il résulte du constat dressé par M^e Dumont, huissier, que la paroi Sud de la piscine se situe au sud du chêne existant. Le non-respect de la distance de 14 m par rapport à la bordure de la voie est également apparent sur le croquis joint à la demande de déclaration préalable du 8 avril 2015, croquis sur lequel la paroi Sud de la piscine est située à 11,80 m de la limite de propriété.

Le local technique qui est encore plus proche de la voie n’est pas non plus situé dans la zone d’implantation des constructions imposée par le règlement du lotissement.

2) L’architecte d’harmonisation :

Par ailleurs, l’article 11 du règlement du lotissement impose aux candidats à la construction, préalablement à toute étude et dépôt de permis de construire, de prendre contact avec le cabinet Espace 26, Architecte d’harmonisation, dont le visa sera nécessaire pour tous les dossiers.

L’article 9 du cahier des charges rappelle que tous les projets de construction doivent recevoir l’aval (visa sur le permis de construire) de l’architecte d’harmonisation, à savoir, Espace 26 implanté au […] à Montélimar (26).

Cette règle obligatoire n’a pas été respectée par M. B qui ne justifie pas avoir consulté l’architecte d’harmonisation préalablement à son projet de construction.

3) Le muret et le grillage :

L’article 11 alinéa 6 du règlement du lotissement dispose que le long des voies du lotissement, seul un grillage de 1,60 m en retrait d’un mètre de la limite est autorisé, tendu sur potelets métalliques implantés tous les deux mètres sur des dés en béton. Les murettes sont interdites sauf exception le long des lots 6 et 7 où une murette de 0,40 m sera réalisée par le lotisseur (grillage de 1,20 m posé par l’acquéreur).

L’article 19-04 du cahier des charges prévoit que les clôtures grillagées en bordure des espaces communs ou en retrait devront être réalisées dans un délai maximum de neuf mois suivant la signature de l’acte de vente.

Les photographies produites aux débats démontrent que M. B a réalisé des murets de clôture en K de taille surmontées de potelets maintenant un rideau occultant ainsi qu’un mur en parpaings recouvert d’un enduit.

Les prescriptions du règlement du lotissement et du cahier des charges n’ont donc pas été respectées.

[…] :

L’article 13 du règlement dispose que les plantations existantes devront être maintenues et que seuls les arbres ou arbustes inclus dans les zones d’implantation des constructions pourront être abattus.

L’article 14-01 du cahier des charges indique que les plantations existantes ou créées seront maintenues et protégées quelle que soit leur distance aux limites séparatives.

Si l’article 14-02 précise que, lors d’un abattage, le propriétaire prend les précautions nécessaires pour éviter tous dommages aux lots voisins et les réparer, s’il est en cause, cette stipulation ne peut concerner que les abattages autorisés dans les zones d’implantation des constructions.

En l’espèce, M. B a violé les dispositions du règlement et du cahier des charges du lotissement en arrachant trois chênes truffiers dans la zone non 'dificandi.

La délivrance d’une autorisation administrative de construire n’est pas de nature à exonérer le coloti de respecter le règlement du lotissement et le cahier des charges.

5) La réparation :

La recevabilité de la demande fondée sur la violation des stipulations contractuelles du cahier des charges n’est pas subordonnée à la justification de l’existence d’un préjudice par les intimés.

Dès lors, il importe peu de déterminer s’il y a eu ou non une gêne occasionnée au voisinage par les travaux entrepris par M. B.

Les dispositions de l’article 1221 du code civil entrées en vigueur le 1^er octobre 2016 ne sont pas applicables à la présente instance introduite antérieurement.

Aux termes de l’article 1143 ancien du code civil applicable en l’espèce, le créancier d’une obligation contractuelle a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement soit détruit.

La démolition, qui n’est pas impossible, est la seule mesure qui permette d’assurer le respect du règlement de lotissement et du cahier des charges. Elle n’apparaît pas disproportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale, dans la mesure où elle ne concerne pas l’habitation stricto sensu de M. B mais seulement ses annexes.

Les consorts A-Z ont sollicité la condamnation de M. B à réaliser des travaux de remise en conformité, de sa piscine, de son local technique et de son muret de clôture en pierres surmonté d’un cache vue occultant en plastique et du muret en parpaings modifiant le muret technique, aux règles d’urbanisme, à son autorisation d’urbanisme et aux cahier des charges et règlement du lotissement.

Il sera fait droit à leur demande, en excluant néanmoins les règles d’urbanisme et l’autorisation d’urbanisme, en l’absence de préjudice résultant pour les demandeurs du non-respect de ces règles et autorisation s’agissant de la piscine et du local technique.

La condamnation prononcée sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, de manière à en assurer l’exécution.

La remise en conformité prononcée mettra fin à la dévalorisation de la propriété des colotis.

Le jugement entrepris sera confirmé de l’ensemble de ces chefs.

Sur les dommages-intérêts :

L’arrachage des arbres qui formaient auparavant un alignement harmonieux et la mise en place d’un muret de clôture par M. E B ont rompu l’homogénéité qui existait dans le lotissement.

Le préjudice esthétique qui en est résulté pour les consorts A-Z sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 1 500 euros, comme ordonné par le premier juge.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. B :

Il convient de rappeler, qu’en l’état des accord intervenus entre certaines parties initialement présentes à la procédure, il ne subsiste plus que les demandes reconventionnelles de M. B concernant la propriété des consorts A-Z.

Cela concerne une absence de chéneaux, un grillage de clôture en acier rigide, l’abattage de trois arbres et des non-conformités au permis de construire (défaut de mise en place de panneaux solaires sur l’auvent du garage, défaut de mise en oeuvre d’une zone d’engazonnement et défaut de réalisation d’un balcon sur la construction principale).

[…] :

M. B fait état d’une absence alléguée de chenaux sur l’habitation principale et l’auvent du garage des consorts A-Z.

Ces derniers avaient indiqué que leurs eaux de pluie étaient collectées par des chenaux situées à l’arrière de leur maison et en partie sur l’avant, avec récupération dans des citernes, ceci afin de « ne pas escamoter les génoises de la façade, sur la partie raccourcie du toit asymétrique pour cause de hauteur au faîtage ».

Il n’y a donc aucune irrégularité quant aux chéneaux.

2) Le grillage :

Le règlement de lotissement fixe la hauteur maximale du grillage de clôture à 1,60 m. Le grillage des consorts A-Z est d’une hauteur de 1,20 m.

Ce grillage est donc parfaitement réglementaire.

3) L’arrachage d’arbres :

Les pièces produites, et notamment les photographies versées au débat, ne permettent pas d’établir, de manière certaine, que les consorts A-Z ont procédé à l’arrachage d’arbres sur leur propriété.

Le reproche n’est pas fondé.

4) Les non-conformités au permis de construire :

Il s’agit des reproches concernant le défaut de mise en place de panneaux solaires, le défaut de mise en oeuvre d’une zone d’engazonnement et le défaut de réalisation d’un balcon.

À supposer même établies de telles non-conformités au permis de construire, M. B n’invoque aucun préjudice personnel sérieux et démontré en lien avec les non-conformités susvisées. Les reproches ne sont pas fondés.

M. B devra donc être débouté de ses demandes reconventionnelles à l’encontre des consorts A-Z.

Le jugement entrepris sera confirmé de l’ensemble de ces chefs.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :

M. B invoque un « acharnement abusif » des consorts A-Z décrits comme « passés maîtres dans l’art de nuire à leurs voisins », il s’estime « victime d’un véritable harcèlement ».

Agir en justice est un droit qui peut néanmoins dégénérer en abus lorsque l’action en justice est exercée de mauvaise foi ou, à tout le moins, sans aucun fondement sérieux.

En l’espèce, force est de constater que les prétentions formées à l’encontre de M. B par les consorts A-Z ont été reconnues et jugées fondées.

En conséquence, la demande indemnitaire de l’appelant pour procédure abusive ne peut prospérer et sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. E B, dont les prétentions sont rejetées, supportera les dépens d’appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me G A et de M. I Z les frais engagés pour la défense de leurs intérêts en cause d’appel. M. E B sera condamné à leur payer la somme complémentaire de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Rappelle qu’en suite du désistement partiel de M. E B, M. X-K Y, M^me L Y et M^me N D, tous trois intimés initialement, ne sont plus parties à la présente instance ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. E B à payer à M^me G A et de M. I Z la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. E B aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière, Gaëlle Souche, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,