Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MARS 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/07893 – N° Portalis 35L7-V-B67-BWEDG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/06645

APPELANTE

SAS EPI Société par Actions Simplifiée

[…]

représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

[…]

[…]

Représentée par M^e C D de la SELARL D AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

INTIMEES

SAS SHANGRI-LA HOTELS

N° SIRET : 487 719 304 00023

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Et

S A S C O M P A G N I E F R A N C A I S E D ' E X P L O I T A T I O N I N D U S T R I E L L E E T COMMERCIALE CIFREX

N° SIRET : 602 002 750 00043

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

SA BOUYGUES BATIMENT ILE DE FRANCE

N° SIRET : 433 900 834 00014

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M. E F-G

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par E F-G, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

La société par actions simplifiée (SAS) Shangri-La Hôtels (ci-après la société Shangri-La Hôtels) est propriétaire de l’immeuble situé […] à Paris 16^e , la société Compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale (ci-après la société CIFREX) de l’immeuble du […] et la SAS Européenne de Participations Industrielles (ci-après la société EPI) de l’immeuble du

[…].

L’immeuble du […] était un immeuble de bureaux présentant un mur pignon végétalisé donnant sur un jardin dépendant de l’immeuble du […], ce dernier jouxtant celui de l’immeuble du […] ; l’ensemble de ces deux jardins représente une surface de 500 m² environ et constitue un espace vert à protéger selon le plan local d’urbanisme de la ville de Paris.

En 2007, la société Shangri-La Hôtels a décidé de réhabiliter l’immeuble lui appartenant afin de le transformer en hôtel quatre étoiles ; elle a confié la maîtrise d’oeuvre à M. X, architecte et l’exécution des travaux à la société Bouygues Bâtiments Ile de France (ci-après la société Bouygues), dans le cadre de ces travaux il a été percé 28 baies dans le mur donnant sur le jardin de l’immeuble du […] et créé 4 terrasses et un balcon en saillie en pierre.

La société Shangri-La Hôtels a par ailleurs conclu avec la société CIFREX, par acte authentique du 3 août 2007 la constitution d’une servitude de vues entre leurs fonds et le 30 novembre 2007 un acte complémentaire à la création d’une servitude de vues et la création d’une servitude de surplomb entre leurs fonds.

Enfin, l’immeuble du […] communique désormais avec la partie basse de l’immeuble du […], ce dernier ayant fait l’objet d’une division en volume en deux lots par acte notarié du 17 juillet 2008.

Par ordonnance du 4 septembre 2007, M. Y a été désigné comme expert judiciaire par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris à la demande de la société Shangri-La Hôtels avec une mission du type 'référé préventif', par ordonnance du 6 novembre 2007, le juge des référés a rendu l’ordonnance du 4 septembre 2007 commune à la société Bouygues, par ordonnance du 24 septembre 2008, elle a été rendue commune à la société EPI, par ordonnance du 8 avril 2009, le juge des référés a étendu la mission de M. Y au préjudice allégué par la société EPI, M. Y a désigné un sapiteur en la personne de M. Z le 1^er septembre 2010, le 15 juillet 2011, M. Y, en désaccord avec son sapiteur, a sollicité du juge en charge du contrôle des expertisés l’autorisation de le remplacer, ce que ce dernier a refusé par ordonnance du 14 décembre 2011.

M. Z a déposé son rapport le 12 novembre 2013 et M. Y a déposé le sien le 13 mars 2014.

Par acte du 25 février 2009 la société EPI a assigné les sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX en réparation de son préjudice.

Par acte du 25 juillet 2012 elle a assigné aux mêmes fins la société Bouygues, les deux procédures ayant été jointes le 3 mars 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société EPI a demandé au tribunal, notamment, de :

— dire que la création de 28 baies ou fenêtres, la création de 4 terrasses accessibles aux clients de l’hôtel, la construction d’un balcon en saillie constituent des troubles anormaux de voisinage pour le […] et pour le balcon une violation des conventions de servitudes liant le 6 et le […],

— dire que ces troubles anormaux ont généré une perte de valeur vénale du […] sur le fondement de l’article 544 du code civil,

— dire que la perte de valeur vénale de l’immeuble lui appartenant doit être évaluée à un montant de 900.000 €;

— dire que la société CIFREX est en outre responsable d’avoir violé les conventions de voisinage et servitudes de non aedificandi consenties entre les propriétaires du 6 et du […],

— condamner la société CIFREX à détruire, à rez-de-jardin le balcon de pierres sur consoles avec garde-corps à balustres, l’ensemble d’une saillie de l’ordre de 1,50 mètre décrit à la page 5 de la consultation de M. A et ce dans les 15 jours du jugement à intervenir sous peine d’astreinte de 1.000 € par jour de retard,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 900.000 € avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

Par jugement du 17 février 2015 le tribunal de grande instance de Paris a débouté la société EPI de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée, avec exécution provisoire, à payer à la société Shangri-La Hôtels la somme de 21.000 € dont 14.950 € TTC correspondant aux honoraires de M. B, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle de 3.000 € à la société Bouygues sur ce même fondement outre l’a condamnée aux dépens.

La société EPI a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 avril 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 novembre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 15 novembre 2018 par lesquelles la société EPI, appelante, invite la cour, au visa des articles 544 et 701 du code civil, des conventions des 23 et 26 décembre 1882 et du 8 juillet 1929, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la société Shangri-La Hôtels, la société CIFREX et la société Bouygues Bâtiment Ile de France de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

— dire que la création de 28 baies ou fenêtres, la création de 4 terrasses accessibles aux clients de l’hôtel, la construction d’un balcon en saillie et d’une manière générale la création de la façade venue recouvrir le mur pignon autrefois aveugle et végétalisé du […] ont été réalisés en violation des conventions de servitudes des 23 et 26 décembre 1882 et du 8 juillet 1929,

— dire que la réalisation de ces ouvrages en contravention avec les termes de ces conventions ont en outre engendré un trouble anormal de voisinage de la part de la société Shangri-La Hôtels et de la société CIFREX dont elle est en droit de demander la cessation en application des dispositions l’article 544 du code civil,

— condamner la cociété CIFREX à démolir ces ouvrages et constructions et notamment à supprimer les ouvrants (baies, fenêtres et portes fenêtres) ainsi que les balcons et terrasses qui ont été irrégulièrement créés et aménagés dans, sur et à partir de ce mur ainsi que l’ensemble de l’appareillage maçonné, des corniches et de tous autres éléments de la façade réalisée par la société Shangri-La Hôtels s’inscrivant géométriquement dans l’emprise volumétrique du jardin du 8, […] et ce sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

très subsidiairement et pour le cas où par extraordinaire il ne serait pas ordonné la suppression et la démolition des ouvrages contrevenants,

condamner in solidum la société CIFREX et la société Shangri- LA Hotels à lui régler la somme de 900.000 €, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

dans tous les cas,

— condamner in solidum les sociétés CIFREX et Shangri-La Hôtels à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être portées à son encontre notamment à la requête de la société Bouygues Bâtiment Ile de France,

— en tant que de besoin, pour le cas où elle aurait été astreinte à régler aux sociétés CIFREX et Shangri-La Hôtels, ainsi qu’à la société Bouygues bâtiment Ile de France, le montant des sommes qui leur ont été allouées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens en exécution du jugement ainsi réformé en appel, les condamner à rembourser les montants qu’elle leur aura ainsi réglés avec intérêts de retard à compter de la date de leur règlement,

— de la même manière, reformer l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état de

la cour d’appel de céans en ce qu’il a cru devoir la condamner aux dépens de l’incident et au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et pour le cas où elle aurait procédé au règlement de ces condamnations condamner ces dernières à lui rembourser les sommes qu’elle leur aura ainsi versé,

— condamner in solidum la société CIFREX et la société Shangri-La Hôtels aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés, pour ceux le concernant, par Maître C D, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 20.000 e par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 18 octobre 2018 par lesquelles, la société Shangri-La Hôtels et la société CIFREX, demandent à la cour, au visa des articles 544, 678 et 1382 du code civil, de :

— constater que EPI n’indique pas en quoi le jugement déféré ne serait pas bien motivé en fait et en droit,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

à titre principal,

— dire que la demande de démolition telle qu’elle est présentée par EPI devant la cour constitue une demande nouvelle, et la déclarer irrecevable,

— dire qu’EPI a fait une mauvaise interprétation des conventions de servitude liant les fonds du 6 et du […],

— dire que les ouvertures litigieuses ne sont pas en infraction avec les dispositions des conventions de servitude liant les fonds du 6 et du […],

— dire que les conventions de servitude sont inopposables à la société Shangri-La Hôtels,

— débouter la société EPI de l’ensemble de ses demandes relativement aux conventions de servitudes liant le 10 et le 8, Avenue d’Iéna, à titre subsidiaire,

— dire que les ouvertures litigieuses ne constituent pas des troubles de voisinage pour le 6, […],

— dire que ces ouvertures ne présentent pas non plus de caractère anormal au regard des circonstances de temps et de lieu, et des conditions d’exploitations du fonds propriété de la société EPI,

— constater l’absence de perte d’intimité du jardin du fait des ouvertures litigieuses,

— dire que le fonds de la société EPI n’a subi aucune perte de valeur vénale du fait de ces ouvertures,

— dire que la société EPI n’a pas rapporté la preuve d’un lien de causalité entre la prétendue perte de valeur de son immeuble et les ouvertures litigieuses,

— constater que la demande de suppression des ouvertures sur la base du trouble anormal de voisinage est infondée et ne peut pas aboutir,

— débouter la société EPI de l’ensemble de ses demandes de suppression des ouvertures litigieuses et de dommages et intérêts au titre du trouble anormal de voisinage,

en tout état de cause,

— débouter la société EPI de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions,

— condamner la société EPI à verser à la société Shangri-La Hôtels la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice,

— condamner la société EPI à rembourser à la société Shangri-La Hôtels la somme de 14.950 € TTC au titre des frais exposés pour les besoins du présent litige et non compris dans les frais et dépens,

— condamner la société EPI à verser à la société Shangri-La Hôtels la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais et dépens de l’instance, dont les honoraires de I’expert judiciaire M. Y au titre de sa mission sur le trouble anormal de voisinage ;

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 6 août 2015, par lesquelles la société Bouygues Bâtiment Ile de France, demande à la cour, au visa des articles 564 et 908 du code de procédure Civile, de :

— constater que la société EPI ne formule aucune demande à son encontre,

— la débouter en toute hypothèse à son égard de toutes fins, demandes et prétentions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’appelante de ses demandes,

— Condamner la société EPI aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en cause d’appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le rejet des conclusions et pièces produites par la société EPI le 15 novembre 2018

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2018, la société Shangri-La Hôtels a demandé au conseiller de la mise en état de rejeter les conclusions et pièces produites par la société EPI le 15 novembre 2018, soit 4 jours ouvrés avant la date de clôture et sa condamnation à payer une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’incident ;

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2018, la société EPI a demandé a conseiller de la mise en état de débouter les sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX de leurs demandes inconsidérées de rejet de ses conclusions et pièces notifiées le 15 novembre 2018 et de les condamner à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident ;

En l’espèce, la clôture initialement prévue à la date du 24 octobre 2018, a été reportée au 21 novembre 2018 et est intervenue à cette date de sorte qu’aucun incident n’a été fixé à la suite des conclusions notifiées par les sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX la veille de la clôture ;

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront donc rejetées ;

Concernant le rejet des conclusions et pièces produites par la société EPI le 15 novembre 2018, il doit être observé que les sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX ont elles- même signifiées leurs dernières conclusions le 18 octobre 2018 de sorte que le clôture prévue le 24 octobre 2018 a été reportée au 21 novembre 2018, la date de plaidoiries restant inchangée au 5 décembre 2018 ;

Il doit être constaté ensuite que la société EPI a signifié ses dernières conclusions et deux pièces supplémentaires, dont l’une est un arrêt de la cour de cassation de 1992, le 15 novembre 2018, soit avant la clôture ;

Dès lors, celles-ci n’ont pas à être rejetées et ce d’autant que les sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX pouvaient solliciter un ultime report de la clôture jusqu’à la date des plaidoiries pour répliquer aux conclusions et nouvelles pièces transmises ;

La demande des sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX doit être rejetée ;

Il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions et pièces de la société EPI notifiées le 15 novembre 2018 ;

Sur la demande principale de démolition des ouvrages et constructions

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

Il convient de vérifier que les conditions prévues par cet article 566 ne sont pas remplies avant de prononcer l’irrecevabilité d’une demande nouvelle ;

En cause d’appel, la société EPI demande à titre principal la démolition sous astreinte, des ouvrages et constructions et notamment la suppression des ouvrants (baies, fenêtres et portes fenêtres) ainsi que les balcons et terrasses et l’ensemble de l’appareillage maçonné, des corniches et tous autres éléments de la façade réalisée par la société Shangri-La Hôtels s’inscrivant géométriquement dans l’emprise volumétrique du jardin du 8, […];

Elle avait sollicité dans son acte introductif d’instance du 25 février 2009 la condamnation de la société Shangri-La Hôtels à reboucher les vues percées dans le pignon litigieux et dans ses dernières conclusions devant le tribunal, la destruction du balcon de pierres sur consoles avec garde-corps à balustres outre la saillie de l’ordre de 1,50 mètre décrite dans le rapport de M. A ;

Dès lors, la demande formée en appel de démolition total des ouvrages en façade de l’immeuble appartenant à la société Shangri-La Hôtels et donc de remise en état d’origine du mur pignon constitue bien une demande nouvelle par rapport à la demande formulée en première instance de démolition limitée au balcon de pierres sur consoles avec garde-corps à balustres en rez de jardin et à la saillie de l’ordre de 1,50 mètre décrite dans le rapport de M. A ;

Cette demande de destruction intégrale des ouvrages en façade n’est pas davantage virtuellement comprise dans la demande initiale de rebouchage des vues perçées dans le mur pignon, au demeurant non maintenue au dernier état des écritures de première instance de la société EPI ;

Enfin, la violation des conventions de servitude liant les propriétaires des immeubles du 6 et du […] n’a été alléguée en première instance que pour solliciter la destruction du balcon et non pas de toute la façade, de sorte que cette dernière demande ne peut être la conséquence logique et nécessaire de sa demande principale tendant à voire dire et juger les ouvertures litigieuses ont été réalisées en violation desdites conventions ;

La demande nouvelle en appel de démolition des ouvrages et constructions doit donc être déclarée irrecevable ;

Dès lors, la question de savoir si la façade litigieuse se situe bien géométriquement dans l’emprise (le volume) de la propriété du 8 Iéna et en surplomb de son jardin et si elle a été réalisée en contravention avec les stipulations des conventions de 1882 et de 1929, est sans objet dans le cadre de la présente procédure d’appel ;

Au surplus, il sera observé que la servitude de vue réciproque de décembre 1882, rappelée à l’acte de vente du […], précise qu’il ne pourra être élevé aucune espèce de construction sur les jardins et terrasse des deux hôtels du 6 et du […], et que la servitude non altius tollendi, également rappelée à l’acte de vente, a maintenu les servitudes existantes dont celle de vue et a indiqué expressément que 'les parties s’accordent réciproquement le droit d’adosser aux murs séparatifs du 4 et 10 de l'[…] des treillages et autres motifs décoratifs’ ;

Il n’apparaît pas formellement établi, dès lors qu’aucune construction n’a été réalisée sur le jardin du […] et que le mur pignon vétuste a été remplacé par une façade élégante, que ces conventions n’ont pas été respectées ;

La société EPI ayant modifié sa demande, sans reprendre à titre subsidiaire, celle soutenue en première instance, il convient de considérer que la demande de démolition relative au balcon et à la saillie de l’ordre de 1,50 mètre décrite dans le rapport de M. A n’est pas reprise en appel, le jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande, sera par conséquent confirmé ;

Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;

Les premiers juges ont rappelé à juste titre que le trouble anormal de voisinage doit être examiné au regard de la situation préexistante et donc en considération de l’environnement spécifique dans lequel il doit être replacé ;

En effet, le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de lieu ;

Selon la société EPI, le caractère anormal de son trouble résulte tout d’abord et suffisamment de la violation des conventions de voisinage liant les propriétaires des fonds du 6 et du […] ;

Il a été vu toutefois, que la violation desdites conventions n’est pas établie ;

Par ailleurs, sur l’existence même du trouble, il convient de constater que l’expert M. Y a clairement indiqué aux termes de son rapport qu’il ne lui paraissait pas que l’exploitation de l’immeuble du […] a subi un trouble du fait des ouvertures créées dans le mur séparant les propriétés du 8 et du 10 ;

Sur le rapport de son sapiteur M. Z, il a énoncé que ce dernier n’avait pas justifié la réalité du préjudice, que le trouble de jouissance n’est qu’affirmé sans argument produit par ce dernier et qu’aucune analyse comparative des situations 'avant’ et 'après’ n’a été proposée ;

En effet, il convient de constater que M. Z qui a chiffré le préjudice de la société EPI à la somme de 735.000 €, s’est contenté d’indiquer sur la réalité du trouble subi, que les ouvertures réalisées permettent une belle vue sur la Tour Eiffel et une vue sur les propriétés voisines avec leurs jardins individuels, ce qui crée un trouble du voisinage pour les 2 jardins des 6 et […] ;

Aucun élément de ses trois écrits : note de synthèse, pré-rapport et rapport ne vient expliciter la consistance du trouble subi par la société EPI, au regard de la destination des lieux, de l’environnement pré-existant et de la situation nouvellement créée ;

Les premiers juges ont parfaitement relevé que les ouvertures créées au niveau de l’immeuble sis […] ne permettent pas de voir à l’intérieur de l’immeuble sis […]

mais uniquement d’avoir une vue partielle sur les jardins des fonds sis 6 et […], que l’immeuble appartenant à la société EPI est un immeuble de bureaux et non un immeuble d’habitation, que le jardin n’est pas utilisé à titre d’agrément mais pour organiser des présentations et expositions comme cela ressort du calendrier versé au débat ;

Il sera précisé ici que ce calendrier, qui fait uniquement état d’événements spéciaux sur les années 2008 à 2010, n’est toutefois corroboré par aucune autre pièce ;

Les premiers juges ont ensuite exactement repris les constatations de l’expert s’agissant de la situation des immeubles de la rue Fresnel, (le jardin du […] et surplombant […] pair), lesquels ont une vue directe et plus proche sur ledit jardin du 6 ;

En effet, dans son rapport, l’expert, relevant que la clôture séparant les propriétés du 6 et du […] se situe à 17, 57 mètres du mur dans lequel les ouvertures ont été créées, et que le jardin du 6 s’étend sur une largeur de 18 mètres au delà de ladite clôture, a indiqué que l’axe dudit jardin se situe à environ 27 mètres des fenêtres et qu’à titre de comparaison, les fenêtres des étages supérieurs des immeubles situés […], sont à moins de 13 mètres de distance de ce jardin et disposent déjà d’une vue sur toute sa longueur, façade de l’immeuble comprise ;

Le tribunal a précisé à juste titre que la grille apposée au fond du jardin pour bloquer la vue

aux habitants des immeubles se trouvant au niveau même de cet espace vert, n’est pas aussi haute que les immeubles eux mêmes, de sorte que les habitants des étages les plus élevés ont une vue plongeante sur ce fonds ;

Il a indiqué tout aussi justement que le fait que ces résidents permanents passeraient moins de temps à admirer et contempler la vue que les clients, résidents de passage de l’hôtel Shangri-La, ne relève que de projections hypothétiques alors que seule doit être prise en considération la configuration des lieux ;

L’expert a quant à lui indiqué qu’il n’a pas été observé que le jardin du […] présente un aspect plus attractif tel que la Tour Eiffel perde son monopole des regards des voyageurs de passage à Paris ;

S’agissant des ouvertures créées, l’expert a énoncé que seules dix huit chambres de l’hôtel Shangri-La ont une vue sur le jardin sis […] ;

Les premiers juges ont rigoureusement repris les constatations de l’expert selon lequel, six fenêtres au premier étage ont une vue très partielle, plus ou moins réduite selon la saison en raison de la végétalisation du claustra séparatif et douze aux 2^e et 3^e étages ayant une vue partielle sur le jardin, sauf à ouvrir les fenêtres et à s’y accouder ;

En cause d’appel, la société EPI fait état de l’installation en limite de propriété du 6 et du 8, par la société CIFREX sur son fonds d’un treillage de 3 mètres de haut sur laquelle une haie vient aujourd’hui prendre appui au lieu et place de ce claustra ;

Les photographies produites viennent ici confirmer les constatations de l’expert s’agissant de la barrière végétale entravant au moins partiellement les vues de l’hôtel sur le jardin ;

S’agissant du jardin du 8, l’expert a précisé que ce jardin n’était pas accessible à la clientèle de l’hôtel, ce qui est confirmé par l’ensemble des photographies produites aux débats, seul le constat d’huissier du 7 février 2011, attestant de la présence ponctuelle de deux seuls salons de jardin ;

Concernant les terrasses, l’expert a également précisé que celle située au 1^er étage, dénommée 'bar à champagne’ à l’alignement des façades jardins est 'meublée’ de jardinières en rive, et ne permet aucune vue sur le jardin au delà de celles relevées dans les chambres du même niveau, outre que les terrasses supérieures dont aucune d’elles n’est protégée des intempéries disposent des mêmes vues que les chambres du troisième étage en situation de fenêtre grande ouverte, sous réserve d’être accessibles jusqu’en limite de propriété avec le 8, ce qui n’est pas le cas pour toutes ;

Il a ajouté que leur distance à l’axe du jardin du 6 atteint 30 mètres et que s’agissant de terrasses privatives, leur utilisation est aléatoire et soumise à la volonté des occupants des chambres concernées et aux caprices du temps ;

Dans ces conditions, les premiers juges ont exactement énoncé que la création, alors qu’existaient déjà d’autres ouvertures situées rue Fresnel immédiatement dans l’axe du jardin du […] et

à une distance moindre, de 4 terrasses et de 28 baies et fenêtres, dont dix huit seulement permettent d’avoir une vue partielle ou très partielle sur ce jardin, lorsque la végétation n’est plus présente la moitié de l’année et lorsque des manifestations sont concomitamment organisées dans le jardin, ne peut caractériser l’existence d’un trouble qui dépasserait les inconvénients normaux de voisinage ;

Il sera ajouté que la société EPI ne peut avoir un droit imprescriptible à profiter de sa propriété dans une zone urbaine très dense et touristique sans que d’autres vues, plus éloignées, ne s’ajoutent à celles déjà présentes ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société EPI de sa demande de condamnation in solidum des défendeurs à lui verser des dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage ;

Il ne sera pas statué sur la demande de suppression, sous astreinte, des vues et terrasses litigieuses sur le fondement de l’article 544 du code civil et du chef du trouble de voisinage, formulée dans ses écritures mais non reprise au dispositif de ses conclusions, par la société EPI ;

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Les sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de la société EPI aurait dégénéré en abus ; elles doivent être déboutées de leur demande de dommages-intérêts, le jugement déféré étant confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La demande de remboursement de la société EPI est par conséquent rejetée ;

Il sera précisé que les dépens de première instance comprennent de droit les honoraires de l’expert judiciaire M. Y au titre de sa mission sur le trouble anormal de voisinage ;

Il n’y a pas lieu de réformer l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

La société EPI, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX et à la société Bouygues bâtiment Ile de France les sommes supplémentaires respectives de 8.000 € et de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société EPI ainsi que sa demande de garantie à l’encontre des sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu au rejet des conclusions et pièces produites par la société EPI le 15 novembre 2018 ;

Déclare irrecevable la demande nouvelle en appel de démolition des ouvrages et constructions ;

Précise que les dépens de première instance comprennent les honoraires de l’expert judiciaire M. Y au titre de sa mission sur le trouble anormal de voisinage ;

Condamne la société EPI aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux sociétés Shangri-La Hôtels et CIFREX la somme de 8.000 €, et à la société Bouygues bâtiment Ile de France celle de 3.000 €, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT