Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 18 JUIN 2020

(n° 175 , 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00184 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBGLP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Décembre 2019 -Tribunal de Commerce de CRETEIL - RG n° 2019R00358

APPELANTE

SARL CABINET Y IMMOBILIER repréentée par son gérant Monsieur A Y

[…]

[…]

Représentée par Me Jérôme-François PLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0537

INTIMÉE

Société SO.CA.F. Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par Me Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été soumise à la procédure sans audience telle que prévue l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 , les avocats ayant donné leur accord sur ce point ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de quinze jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure.

La cour composée comme suit en délibéré :

Véronique DELLELIS, Présidente

Hélène GUILLOU, Présidente

Thomas RONDEAU, Conseiller

Greffier : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Véronique DELLELIS, Présidente, et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière,

Exposé du litige :

La SARL Cabinet Y Immobilier était propriétaire d'un fonds de commerce d'administration de biens, syndic de copropriété, exploité à Vincennes (94300) sous l'enseigne CGI, au […].

L'activité exercée était celle d'administration de biens, gestion locative et syndic de copropriété.

Comme l'exige la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, la société Cabinet Y Immobilier était garantie par la Caisse de Crédit Mutuel Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières-SOCAF qui sera ensuite reprise sous la seule dénomination de SOCAF , et ce depuis le 3 mars 1995.

La SOCAF est une société coopérative de caution mutuelle dont l'objet est de garantir le remboursement ou la restitution des sommes versées ou remises à ses adhérents, agents immobiliers ou gérants d'immeubles, dans le cadre de leurs activités professionnelles et ce dans l'intérêt de la clientèle du mandataire garanti.

La SOCAF cautionne donc l'activité de ses adhérents au seul titre des sommes reçues par ces derniers, de leur mandant ou pour le compte de leur mandant et qu'ils sont incapables de représenter comme le prévoit notamment les articles 1er, 3 et 5 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 19, 39 et 45-3 du décret du 20 juillet 1972.

La prise d'une telle garantie est obligatoire pour toute société exerçant une activité de gestion et transaction immobilière.

La SARL Cabinet Y Immobilier a procédé à une promesse de cession de son fonds de commerce par acte sous-seing privé du 19 juillet 2018 au profit de la SARL Cabinet Charpentier , s'engageant à tout mettre en oeuvre afin de transférer les mandats de syndic entre la date de la cession et le 30 juin 2019 ou le 30 septembre 2019, si tous les immeubles n'avaient pas pu être convoqués avant le 30 juin 2019.

La vente de fonds a été régularisée le 5 novembre 2018.

Cette cession du fonds de commerce a été convenue pour un prix provisoire de 213.485,00 € portant sur l'ensemble de la clientèle de syndic de copropriété listée en annexe de l'acte, prix à régler progressivement au fur et à mesure de la désignation du cessionnaire comme syndic lors de chaque assemblée générale de copropriétaires.

Les parties ont convenu de réviser le prix de cession en fonction des mandats réellement transférés conformément à l'article 3, le 30 juin 2019 et au plus tard le 30 septembre 2019, si toutes les assemblées générales des copropriétaires n'avaient pas pu être convoquées avant le 30 juin 2019. Il était convenu qu'un acte de révision de prix soit signé par le cédant et le cessionnaire faisant état de leur accord sur le calcul du prix définitif de la cession.

Par cet acte, les parties ont également convenu que la prise d'effet serait fixée rétroactivement au 1er octobre 2018, grâce à la mise en place d'une délégation générale de mandat , la SARL Cabinet Y Immobilier s'étant engagée à reverser tous les honoraires qu'elle pourrait percevoir directement après

le 1er octobre 2018.

Par avenant conclu en date du 24 septembre 2018 à effet rétroactif au 20 septembre 2018, les parties ont décalé la date de prise d'effet au 1er novembre 2018.

Il était prévu aux termes de l'acte que le cessionnaire verse l'intégralité du prix de cession provisoire sur le compte séquestre du Cabinet EUROPE CESSION au moyen d'un crédit bancaire d'un montant de 239.000,00 € souscrit auprès de la Banque Delubac, et le solde par ses deniers personnels.

Par courrier du 19 mars 2019, la SOCAF a missionné le cabinet Partouche Consultant , Expertise Audit & Conseil, afin d'effectuer le contrôle du Cabinet Y Immobilier .

Le contrôle a été effectué le 10 juillet 2019 et le rapport a été établi le 12 juillet 2019

Il ressort de ce rapport de contrôle qu'il existe une insuffisance dans la représentation des fonds mandants.

La SOCAF a alors pris la décision de retirer sa garantie par publication du 6 août 2019.

La garantie a en effet cessé 3 jours francs après le communiqué paru en date du 6 août 2019 dans le quotidien Le Parisien édition Val de Marne.

La SOCAF a fait par ailleurs opposition au prix de cession.

M. X, du Cabinet d'Expertise-comptable Romet, a dénoncé à la SARL Cabinet Y Immobilier par lettre du 26 décembre 2018 , les détournements des comptes créditeurs copropriétaires non revendiqués.

Par lettre recommandée avec AR du 5 août 2019 , la SARL Cabinet Y Immobilier a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la société SAA ([…]) pour un montant global de 119.600 €, soit 55.000 € correspondant aux détournements dénoncés par l'Expert-comptable le 26 décembre 2018 et 64.600 € dénoncés dans le cadre de l'audit SOCAF.

La société SAA a elle-même procédé à déclaration de sinistre auprès des MMA IARD le 29 août 2019

Faisant valoir qu'elle n'avait appris la cession intervenue entre la société Cabinet Y Immobilier qu'à l'occasion du contrôle effectué par le cabinet Partouche et qu'elle ignorait le montant des sommes qu'elle serait amenée à verser aux copropriétés lésées , le registre des mandats ne lui ayant pas été communiqué , la SOCAF a sollicité la communication par la SARL Cabinet Y Immobilier des pièces nécessaires et ce par lettre recommandée avec accusé de réception puis par sommation interpellative.

Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2019, la SOCAF a fait assigner la société Cabinet Y Immobilier devant le juge des référés du Tribunal de commerce de Créteil afin d'entendre :

Vu les articles 872 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 44 et 45 du Décret du 20 juillet 1972 modifiant la Loi du 2 janvier 1970,

-déclarer la SOCAF recevable et bien fondée en ses demandes ;

-condamner la SARL Cabinet Y Immobilier à lui remettre sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, les documents suivants :

- le registre des mandats gestion-copropriété ;

- la liste des copropriétés avec leurs adresses et Présidents des conseils syndicaux ;

- les affiches, le panonceau, le logo et la carte SO.CA.F.

-condamner la SARL Cabinet Y Immobilier , au versement d'un montant de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la SARL Cabinet Y Immobilier aux dépens.

En défense , la SARL Cabinet Y Immobilier a soulevé l'exception de nullité de l'assignation et a conclu subsidiairement au rejet des demandes.

Par ordonnance de référé du 04 décembre 2019, le président du Tribunal de commerce de Créteil a :

' rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;

' ordonné à la SARL Cabinet Y Immobilier de remettre à la demanderesse les documents suivants :

-les registres des mandats gestion-copropriété,

-la liste des copropriétés avec leurs adresses et présidents des conseils syndicaux, les affiches, le logo et la carte SOCAF ;

Et ce sous astreinte de 400,00 euros par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de l'ordonnance et courant pendant un délai de trois mois à l'expiration duquel il sera fait à nouveau droit, si besoin est ;

' condamné la partie défenderesse au paiement de la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

' rejeté toutes les autres demandes.

Il sera précisé que d'autres procédures opposent ou ont opposé les parties :

-une procédure en référé sur assignation en date du 26 septembre 2019 par laquelle la SARL Cabinet Y Immobilier demande la nullité de l'opposition pratiquée par la SOCAF sur le prix de cession et la mainlevée de cette opposition ;

-une procédure au fond sur assignation en date du 12 décembre 2019 par laquelle la SOCAF demande notamment que la responsabilité de M. Y soit reconnue au titre de détournements et que l'intéressé soit condamné à garantir la SOCAF de l'intégralité des montants que celle-ci va être amenée à avancer pour le compte de la SARL Cabinet Y Immobilier dès lors que toutes les copropriétés auront fait procéder à leur déclaration de créance entre ses mains.

La SARL Cabinet Y Immobilier a relevé appel de la décision de référé du 4 décembre 2019 par déclaration en date du 17 décembre 2019.

L'appel concerne les dispositions de l'ordonnance en ce qu'elles ont :

-rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;

-ordonné la remise sous astreinte de 400 euros par jour de retard par le Cabinet Y Immobilier des registres des mandats de copropriété, de la liste des copropriétés avec les adresses et présidents des conseils syndicaux , les affiches, les pancartes et les logos SOCAF ;

-condamné l'appelante à la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ses conclusions signifiées sur le RPVA le 6 mars 2020, la SARL Cabinet Y Immobilier demande à cette cour de :

Vu l'existence d'une contestation sérieuse du fait du contentieux lié à la vente du fonds de commerce et de l'impossibilité matérielle de communication des pièces demandées,

Vu la restitution des registres en février 2020 et la destruction des autres documents informatifs et publicitaires,

-de débouter l'intimée de toutes ses demandes et infirmer l'ordonnance de référé du 4 décembre 2019 du président du Tribunal de commerce de Créteil en toutes ses dispositions et en ce qu'il a :

' rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;

' ordonné par le SARL CABINET Y IMMOBILIER à la CAUM (SO.CA.F), la remise des documents suivants :

' les registres des mandats gestion-copropriété,

' la liste des copropriétés avec leurs adresses et présidents des conseils syndicaux,

' les affiches, le logo et la carte SOCAF ;

' sous astreinte de 400,00 Euros par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de l'Ordonnance et ce pendant un délai de trois mois à l'expiration duquel il sera fait à nouveau droit, si besoin est ;

' condamné la partie défenderesse au paiement de la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

' rejeté toutes les autres demandes.

Et statuant à nouveau,

' prononcer la nullité de l'assignation ;

' débouter la SOCAF. de toutes ses demandes ;

' condamner la SOCAF. à payer à la SARL Cabinet Y Immobilier la somme de 4.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ses conclusions signifiées sur le RPVA le 21 avril 2020, la partie intimée demande à cette cour de :

-déclarer la SARL Cabinet Y Immobilier irrecevable et mal fondée en son appel ;

- l'en débouter ;

- donner acte à la SOCAF de ce que celle-ci a enfin réussi à récupérer par elle-même lesdits registres auprès du Cabinet Charpentier le 5/02/2020 ce qui interrompt l'astreinte courant à l'encontre du cabinet Y ;

- constater la parfaite régularité de l'assignation délivrée auprès du Cabinet Charpentier repreneur, dans la mesure où il est prouvé par voie d'huissier que M.Y, gérant, continue de travailler aux côtés de la SARL Cabinet Charpentier, et qu'en tout état de cause, la société Cabinet Y Immobilier a bien été touchée, étant présente en première instance ;

- constater que le défendeur a parfaitement accès aux locaux puisqu'il y recevait lui-même en personne la sommation d'avoir à remettre les registres le 7 octobre 2019 ;

- confirmer la décision de première instance en ce que celle-ci a :

-ordonné à la SARL Cabinet Y Immobilier à la SOCAF la remise des documents suivants :

' Le registre des mandats gestion-copropriété,

' La liste des copropriétés avec leurs adresses et présidents des conseils syndicaux,

' Les affiches, le panonceau, le logo et la carte SOCAF,

Sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de l'ordonnance, c'est-à-dire à compter du 27 décembre 2019, et ce pendant un délai de trois mois à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit si besoin est ;

-condamné la partie défenderesse au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SARL Cabinet Y Immobilier, au versement d'un montant de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL Cabinet Y Immobilier aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été soumise à la procédure sans audience en application de l'article 8 de l'ordonnance du 25 mars 2020, les conseils des parties ayant expressément donné leur accord pour cette procédure.

MOTIFS

Sur la validité de l'acte introductif d'instance :

Comme en première instance, la société Cabinet Y Immobilier , pour conclure à la nullité de l'acte introductif d'instance, fait valoir que l'assignation a été remise à l'acquéreur du fonds de commerce en l'occurrence à l'assistante du cabinet Charpentier .

Il résulte des éléments de la cause que l'acte d'assignation a effectivement été remis à Mme Z, assistante du cabinet Charpentier qui s'est déclarée habilitée à recevoir l'acte.

Cependant , l'acte d'assignation a bien été remis à l'adresse du […] à Vincennes.

Il convient de relever par ailleurs que les extraits Kbis produits aux débats par la partie intimée , établis pour le premier à la date du 26 novembre 2019 et pour le second à la date du 10 février 2020, démontrent qu'à la date de délivrance de l'assignation, la société Cabinet Y Immobilier n'avait procédé à aucun transfert de son siège social nonobstant la cession intervenue .

Il ne saurait par voie de conséquence être fait grief à l'huissier instrumentaire d'avoir délivré une assignation à une adresse qui était officiellement celle du siège social de la société Cabinet Y Immobilier.

Surabondamment comme l'a exactement relevé le premier juge, la société Cabinet Y Immobilier a été informée de l'assignation et en mesure de préparer sa défense par voie de conclusions et n'a été pas été en mesure de caractériser un grief en lien avec la nullité de forme invoquée.

Il convient dès lors de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité invoquée.

Sur les demandes de communication :

Cette demande a été formulée en première instance au visa des articles 872 et suivants du code de procédure civile.

L'article 872 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 873 du code de procédure civile énonce quant à lui que le président de ce même tribunal de commerce peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire

en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant en l'espèce que la SOCAF , pour les motifs qui ont été indiqués plus haut, a mis fin à la garantie accordée au Cabinet Y Immobilier par publication du 6 août 2019.

L'article 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce dispose que :

« En cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l'article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l'article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ ».

L'article 51 de ce même décret dispose que :

Tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ou " Marchand de listes " doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire dit " De la loi du 2 janvier 1970 " conforme au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

Le registre-répertoire est, à l'avance, relié et coté sans discontinuité.

L'existence de ce registre ne dispense pas son titulaire de satisfaire, en ce qui concerne la tenue des autres livres ou registres, aux obligations auxquelles il est astreint en raison de sa qualité ou de la nature des opérations auxquelles il se livre.

Le registre-répertoire est tenu sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle, ou de ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale.

Indépendamment du registre-répertoire tenu par le titulaire de la carte professionnelle pour l'ensemble des activités correspondant à cette carte, il est tenu un registre-répertoire pour les versements ou remises particuliers à chaque établissement, succursale, agence ou bureau, sous la responsabilité de la personne qui la dirige.

Le garant peut demander, à tout moment, communication du registre-répertoire ».

Le décret du 20 juillet 1972 impose ainsi à l'organisme garant de l'agence immobilière, d'informer ses clients lorsque la garantie financière accordée cesse.

Cette obligation d'information est double : elle se fait par voie de presse mais également par information individuelle des clients concernés

Si la publicité de la cessation de la garantie a été faite dans le Parisien le 6 août 2019 , l'information individuelle ne pouvait se faire, faute pour la SARL Cabinet Y Immobilier d'avoir produit les documents requis nonobstant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2019 et la délivrance d'une sommation interpellative par acte d'huissier en date du 7 octobre 2019. Il convient à cet égard de relever que la réponse par courriel de M.A Y à la lettre de mise en demeure du 16 septembre 2019 a été la suivante ; « inutile de m'envoyer un huissier. Mon avocat va vous assigner devant le TGI pour annuler vos initiatives abusives et arbitraires ; votre refus de communiquer le rapport du contrôleur ; vous demander des dommages-intérêts ».

L'urgence exigée par l'article 872 du code de procédure civile est caractérisée en l'espèce par l'obligation d'information individuelle des personnes dont le nom figure sur les registres-répertoires et sur les registres mandats et qui disposent du délai prévu à l'article 45 du décret susvisé ,lequel délai court à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception pour produire leurs créances , formalité que la partie intimée n'était pas en mesure de réaliser à la date de l'assignation en raison de la carence de la société Cabinet Y Immobilier.

C'est donc à bon droit que le premier juge a ordonné la communication des documents litigieux au visa de l'article 872 du code de procédure civile.

Une telle communication aurait pu au demeurant être également ordonnée au visa de l'article 873 du code de procédure civile, l'obligation pour la société appelante de communiquer les documents litigieux étant une obligation non sérieusement contestable au regard des dispositions de l'article 51 du décret du 20 juillet 1972 précité qui énoncent que le garant peut demander, à tout moment, communication du registre-répertoire et le refus par la personne garantie de transmettre les pièces correspondant à un trouble manifestement illicite.

La restitution des panonceaux, logo, cartes s'imposait par ailleurs comme une conséquence de la cessation de la garantie SOCAF.

La société Cabinet Y Immobilier , qui s'estime dans ses écritures victime des agissements du cabinet Charpentier, ne peut prétendre s'exonérer en faisant valoir qu'elle n'était plus en possession des pièces considérées qui étaient désormais entre les mains de la société Charpentier, et ce dès lors que :

-elle ne justifie pas avoir informé en temps utile la SOCAF de la cession intervenue ;

-les registres étaient propres à la société Cabinet Y Immobilier et devaient être conservés par cette dernière ;

-la thèse d'un défaut d'accès possible aux locaux situés à Vincennes par le représentant du Cabinet Y Immobilier est battue en brèche par le fait que dans le cadre de la sommation interpellative du 7 octobre 2019 faite effectivement à l'adresse du […] à Vincennes, l'huissier instrumentaire a effectivement pu rencontrer M. Y dans les lieux, l'intéressé ayant répondu « je transmets la sommation à mon conseil qui y répondra par écrit ».

Elle ne peut prétendre davantage que la restitution des registres en février 2020 serait un motif d'infirmation de la décision alors que cette restitution , effectuée au demeurant par le cabinet Charpentier lui-même est intervenue en cours de procédure d'appel et ne remet ainsi nullement en cause la légitimité de la demande formulée par la SOCAF dans son acte introductif d'instance non plus que la légitimité de la décision rendue par le premier juge le 4 décembre 2019.

Il convient dès lors, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné la communication des documents sous astreinte.

Il y a lieu par ailleurs ajoutant à la décision entreprise de dire que l'astreinte a cessé de courir au-delà de la date du 5 février 2020.

Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été régulièrement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise de ces chefs.

La société Cabinet Y Immobilier succombant dans son appel en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que l'astreinte a cessé de courir au-delà de la date du 5 février 2020 ;

Condamne la société Cabinet Y Immobilier aux dépens d'appel ;

La condamne à payer à la partie intimée la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

La Greffière, La Présidente,