Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 JANVIER 2020

(n°13 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14236 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAKRT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 12-19-001353

APPELANTE

M^me Z-A X

[…]

[…]

Représentée par M^e Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Assistée par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE substituant M^e Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : D2040,

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires 3/5/[…] prise en la personne de son syndic la SAS Marchal Syngest, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/O SAS MARCJHAL SYNGEST […]

[…]

Représentée et assistée par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Véronique DELLELIS, Présidente conformément aux articles 785, 786 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Véronique DELLELIS, Présidente

Bernard CHEVALIER, Président

Isabelle CHESNOT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Véronique DELLELIS, Présidente et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige

Par un contrat de travail à effet du 1^er septembre 1986, le syndicat des copropriétaires du 3-5-7 rue Saint-Blaise à Paris 20^e a embauché M^me Z-A X en qualité de gardienne-concierge. M^me X bénéficiait conformément au contrat de travail d’un logement de fonction.

Par un courrier du 28 juin 2017, M^me X a informé son employeur de sa décision de prendre sa retraite à compter du 31 décembre 2017.

Par un courrier du 10 janvier 2018, le syndic a demandé à M^me X de libérer le logement de fonction et de restituer les clés.

Par acte du 27 mars 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M^me X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Paris afin d’entendre:

— constater l’occupation des lieux sans droit ni titre ;

— expulser M^me X et les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autoriser à enlever et séquestrer les meubles garnissant le logement aux frais et risques de M^me X ;

— fixer et condamner M^me X à compter du 1^er janvier 2018 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 600 euros ;

— condamner M^me X au paiement de la somme de 9.000 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues pour la période du 1^er janvier 2018 à mars 2019 ;

— condamner M^me X au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 4 juillet 2019, la juridiction saisie a :

— constaté que M^me X est occupante sans droit ni titre de la loge située […] à Paris 20^e et ce depuis le 1^er janvier 2018 ;

— ordonné l’expulsion des lieux loués de M^me X et de tous occupants de son chef ;

— rejeté la demande de M^me X de délais pour quitter les lieux ;

— fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à la somme de 600 euros à compter du 1^er janvier 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux et condamné M^me X à son paiement ;

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 20^e la somme de 10.800 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1^er janvier 2018 au 30 juin 2019 ;

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 20^e la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me X aux dépens.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— M^me X s’était engagée à libérer les lieux dès la cessation effective de son emploi ;

— M^me X se maintient dans les lieux abusivement depuis plus d’un an ; elle n’établit pas que son relogement ne puisse avoir lieu dans des conditions normales ;

— M^me X n’a manifestement pas entretenu son logement de fonction.

Par déclaration en date du 11 juillet 2019, M^me X a relevé appel de l’ensemble des dispositions de cette ordonnance.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 17 octobre 2019, M^me X demande à la cour, sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, l’article L 7211-2 du code du travail et l’article 20 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, de :

A titre principal,

— débouter de l’intégralité des demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires ;

— infirmer dans sa totalité l’ordonnance de référé du 4 juillet 2019 ;

— dire le juge des référés incompétent et renvoyer l’affaire devant le tribunal d’instance au fond ;

A titre subsidiaire,

— rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires ;

— dire et juger qu’elle a poursuivi ses activités de service au sein de la copropriété ;

En conséquence,

— dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation à l’égard de la copropriété et du syndicat des copropriétaires compte tenu des services rendus à la copropriété ;

— dire, juger et constater que l’appartement occupé est vétuste, indécent et dangereux ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de grâce de 36 mois pour quitter les lieux ;

A titre encore plus subsidiaire

— dire et juger qu’elle n’est redevable que d’une somme de 250 euros par mois au titre d’une indemnité d’occupation à compter de la présente décision ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat des lieux dressé par la SCP Perron-Mace le 15 mai 2019.

M^me X fait valoir en substance les éléments suivants :

— malgré sa démission, elle a continué à travailler pour la copropriété en conservant certaines de ses attributions de gardienne ce qui constitue une contestation sérieuse relevant de la compétence du juge du fond ;

— sa loge de fonction est dans un état vétuste selon un procès-verbal de constat d’huissier établi à sa demande de sorte qu’elle ne devrait pas payer d’indemnité d’occupation ou à tout le moins une indemnité limitée à 200 euros par mois ;

— elle est très âgée et a entamé des démarches pour se reloger auprès du centre d’action sociale de la ville de Paris.

Le syndicat des copropriétaires, par conclusions transmises par voie électronique le 14 novembre 2019, demande à la cour, sur le fondement de l’article 544 du code civil et des articles 848 et suivants du code de procédure civile, de :

— débouter M^me X de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

— condamner par provision M^me X au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période allant du 1^er juillet 2019 au 30 novembre 2019, sauf à parfaire en fonction de la date de libération de la loge ;

— condamner M^me X à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires expose en résumé ce qui suit :

— M^me X a démissionné et a perdu le bénéfice de son logement de fonction ; elle est occupante sans droit ni titre ;

— il avait envisagé de laisser M^me X continuer son activité mais ce projet ne s’est pas réalisé ;

— les éléments produits par elle ne permettent pas de justifier qu’elle a continué à travailler pour la copropriété après le 1^er janvier 2018 ;

— il ne peut pas embaucher de nouvelle gardienne tant qu’elle occupe les lieux ;

— M^me X n’a entrepris aucune démarche de relogement avant le début de la procédure d’expulsion ;

— le montant de l’indemnité d’occupation est en adéquation avec la valeur locative de la loge et des charges.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur la demande tendant à l’expulsion de M^me X :

L’expulsion d’une personne devenue occupante sans droit ni titre d’un logement peut être demandée au juge des référés du tribunal d’instance en application des dispositions de l’article 849 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable

Il résulte des pièces produites aux débats qu’un contrat de travail a été conclu entre M^me X et AGF Vie avec effet à la date du 1^er septembre 1986 , ledit contrat prévoyant que M^me X exercerait les fonctions de concierge de l’immeuble et bénéficierait à ce titre d’un logement de fonction d’une superficie de 30 m2.

Par courrier en date du 28 juin 2017, M^me X a écrit au syndic de la copropriété pour lui indiquer qu’elle prenait sa retraite de l’immeuble à compter du 31 décembre 2017 et ne remet pas en cause le fait qu’elle a effectivement fait liquider ses droits à retraite à compter du 31 décembre 2017.

Contrairement à ce que soutient M^me X , il ne ressort aucunement des éléments de la cause qu’un contrat de travail se serait poursuivi ou se serait renouvelé d’une manière ou d’une autre à compter de cette date, le seul fait qu’elle ait pu continuer à rendre des menus services à différents propriétaires pendant le cours de l’année 2018 ne caractérisant en aucun cas la réalité d’une relation de travail qui lui conférerait à titre d’accessoire le droit de jouissance du logement en cause. Certes, s’il apparaît que dans une lettre du syndic en date du 13 juin 2018 , il a été envisagé la question d’un cumul de sa pension de retraite avec le maintien d’un contrat de travail il n’apparaît en aucune façon qu’un tel projet se soit concrétisé, M^me X ne soutenant pas avoir été rémunérée à un quelconque moment postérieurement au 31 décembre 2017 par la copropriété.

Il convient d’en conclure qu’il est établi avec l’évidence requise en référé que M^me X a effectivement perdu son droit à la jouissance de la loge qui était l’accessoire de son contrat de travail , et qu’elle est donc devenu occupante sans droit ni titre à compter de cette date .

Il convient dès lors de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M^me X

Cette dernière sollicite des délais dans le cadre de la procédure d’expulsion.

A cet égard, l’article L412-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

En l’espèce, il convient d’observer que M^me X a déjà bénéficié de fait de délais pour retrouver un nouveau logement.

Ses démarches aux fins de relogement sont par ailleurs limitées, puisque l’appelante se borne à produire aux débats les justificatifs de ce qu’elle a déposé un dossier auprès du contre communal d’action sociale.

Enfin, son maintien dans la loge de concierge emporte l’impossibilité pour la copropriété d’assurer son remplacement.

Il convient par ces motifs et ceux du premier juge de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de délais au titre de la procédure d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application des dispositions de l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal d’instance peut en l’absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier.

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser le préjudice résultant pour la copropriété du maintien de l’ex-concierge dans le logement de fonction.

Sur le point de départ de l’indemnité d’occupation :

L’examen des éléments de la cause fait apparaître qu’au-delà de la lettre en date du 10 janvier 2018 demandant à M^me X de quitter les lieux, il apparaît qu’une période indécise a suivi pendant laquelle le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que la possibilité d’un cumul d’une activité professionnelle avec la mise à la retraite de M^me X a été envisagé . Au demeurant, le syndic a écrit une lettre à ce sujet à M^me X le 13 juin 2018.

Au regard de ces éléments, la cour estime qu’il existe une contestation sérieuse quant à la demande d’indemnité d’occupation due par M^me X jusqu’au 30 novembre 2018 , date à laquelle le syndic a demandé par lettre recommandée à l’occupante de quitter les lieux, dans la mesure où le maintien de l’ex-concierge dans le logement peut être le résultat d’une tolérance qui peut s’expliquer par ce projet de cumul et par les menus services rendus par ailleurs aux copropriétaires par l’intéressée.

Dès lors, par réformation partielle de la décision entreprise, la cour limitera l’allocation d’une indemnité provisionnelle d’occupation à la période postérieure au 30 novembre 2018.

Sur le quantum de l’indemnité d’occupation

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le relevé des dépenses afférentes à la loge de la gardienne au titre de l’année 2018 soit :

— électricité : 282,40 euros ;

— gaz : 650,10 euros ;

— téléphone ; 357,45 euros ;

— assurance.

La surface du logement est de 30 m2. Si le constat d’huissier produit aux débats fait apparaître que le logement est effectivement vétuste, il n’en demeure pas moins que c’est M^me X elle-même qui en a assuré l’entretien pendant une trentaine d’années.

Enfin, la convention collective des gardiens , concierges est sans incidence sur la fixation de l’indemnité d’occupation dans la mesure où il n’existe plus de contrat de travail liant M^me X au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, la cour confirmera la décision entreprise en ce qu’elle a fixé à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation provisionnel à la somme de 600 euros par mois.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner M^me Y au paiement de la somme de 7x 600 euros = 4200 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à la date du 30 juin 2019.

L’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 30 juin 2019 est également fixée à titre provisionnel à la somme de 600 euros par mois et ce jusqu’à parfaite libération des lieux .

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs.

L’appel diligenté par M^me X n’étant pas totalement dépourvu de fondement , il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le point de départ de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau,

Dit à titre provisionnel que l’indemnité d’occupation n’est due qu’à compter du 1^er décembre 2018 ;

Limite en conséquence le montant de la condamnation provisionnelle de M^me X pour la période antérieure au 30 juin 2019 à la somme de 4200 euros ;

Confirme par ailleurs la décision en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel M^me X au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros par mois pour la période postérieure au 30 juin 2019 jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,