Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2020

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14518 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3ZKI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 14/16012

APPELANTE

SARL AUBERGE AMELOT

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 790 876 163,, dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, représentée par la Société BTSG prise en la personne de Maître Y Z es-qualité de mandataire judiciaire et de la SELARL ASCAGNE prise en la personne de Maître A B suivant jugement du Tribunal de commerce de Paris du 25 février 2020

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMES

Madame G H I

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : B1160

SA E F – L,

S.A. au capital de 2.533,394 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 434 520 406 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

ayant pour avocat plaidant : M^e Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1202

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le CABINET E F L

C/O CABINET E F L

[…]

[…]

Représenté par M^e Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0829

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. E-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. E-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M^me G H I est propriétaire des lots […], 3 (trois réserves et une chambre), 4 (studio comprenant cuisine et chambre), 11 (remise) et 42 (deux caves) au rez de chaussée de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […].

Le 19 février 2013 elle a conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. Auberge Amelot portant sur ces locaux pour y exercer une activité de restauration, après cession du droit au bail du même jour par la société Rayan Alimentation Générale qui exerçait un commerce d’alimentation.

Le 20 mars 2013 l’assemblée générale a pris acte de l’installation en cours d’un restaurant dans la

copropriété et a demandé, notamment, au gérant du propriétaire des murs ainsi qu’au nouvel occupant de veiller à une réalisation des travaux dans les règles de l’art, par

des entreprises assurées et qualifiées qui devront réduire au maximum les nuisances pour l’ensemble des occupants. Elle a également demandé au syndic de solliciter un avocat spécialisé et sa tarification d’honoraires dans le cadre de l’étude juridique du dossier

présenté par le futur restaurateur (autorisation préalable de la copropriété nécessaire ou pas ' Dispositions réglementaires ou pas…).

Le 2 avril 2014 l’assemblée générale a réservé sa décision sur le changement d’affectation des lots n°3 et 4 à usage d’habitation compte tenu des travaux déjà réalisés en vue de leur usage commercial et jusqu’à la production de documents nécessaires à la décision. Elle a

également voté la résolution suivante à la demande de M^me G H I relative à la modification de la façade de la boutique :

'Les copropriétaires, à l’exception de M^me G H I, estiment qu’ils ne peuvent en l’état se prononcer et donc voter sur ce point pour les raisons suivantes :

La copropriété constate que des travaux de modification ont déjà été effectués sans aucune autorisation nécessaire et sans contrôle de l’architecte de la copropriété ni d’un bureau de contrôle. La copropriété est inquiète des risques que ces travaux peuvent comporter pour la solidité et la sécurité de l’immeuble. La copropriété ne peut se prononcer valablement sur la modification de façade sans avoir eu au préalable l’attestation d’absence de risque en

matière de sécurité/solidité de l’immeuble, document établi par un bureau de contrôle agréé ou un architecte missionné par la copropriété aux frais de la société Auberge Amelot.'

L’assemblée générale a enfin demandé à M^me G H I d’intervenir auprès de sa locataire afin de procéder sans délai à la remise en état des parties communes dégradées suite aux travaux réalisés dans leurs locaux (plancher au sol cassé sous le porche, trou dans le mur de l’escalier A, carreau cassé au 4^e étage, projection de liquide solidifié sur le boîtier fibre optique dans les caves…).

Le 23 décembre 2014 M^me G H I a fait délivrer à la S.A.R.L. Auberge Amelot un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Les 10 et 15 octobre 2014 la S.A.R.L. Auberge Amelot a assigné son bailleur, le syndicat des copropriétaires et son syndic en réparation du préjudice résultant de la non ouverture du restaurant.

Un restaurant vietnamien a été finalement ouvert.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2015, la S.A.R.L. Auberge Amelot a fait opposition au commandement de payer qui lui avait été délivré avec assignation au fond devant le tribunal de grande instance de Paris.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris, a :

— débouté la S.A.R.L Auberge Amelot de l’intégralité de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […]

arrondissement de sa demande de remise en état et de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— constaté la résiliation du bail commercial entre M^me G H I et la S.A.R.L. Auberge Amelot aux torts de cette dernière,

— ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. Auberge Amelot et de tout occupant de son chef des locaux situés […] avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la S.A.R.L. Auberge Amelot à payer à M^me G H I les sommes suivantes :

* 64.048,90 € (soixante quatre mille quarante huit euros quatre vingt dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités arrêtées au 6 octobre 2015 comprenant le mois de septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2015 sur la somme de 40.768,90 € du 17 septembre 2015 sur la somme de 56.28 8,90 € et du 8 octobre 2015 sur le reste,

* une indemnité mensuelle d’occupation de 4.000 € (quatre mille euros) à compter du 1^er octobre 2015 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

* 7.600 € (sept mille six cents euros) en application de la clause pénale,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la S.A.R.L. Auberge Amelot à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 4.500 € (quatre mille cinq cents euros) et à M^me G H I la somme de 2.500 € (deux mille

cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la S.A.R.L. Auberge Amelot aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La S.A.R.L. Auberge Amelot a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 juillet 2017.

Suivant ordonnance rendue sur délégation du premier président de cette cour, en date du 18 janvier 2018, l’arrêt de l’exécution provisoire de ce jugement a été ordonné jusqu’à ce qu’il soit statué sur l’appel formé contre lui.

Suivant ordonnance sur incident en date du 19 décembre 2018, le conseiller de la mise en état de cette cour, a :

— condamné la S.A.R.L. Auberge Amelot à payer à titre provisionnel, la somme de 96.815,25 € en principal à titre d’arriéré de loyers, charges ou indemnités d’occupation pour les mois de décembre 2013 à octobre 2018 inclus ;

— autorisé la S.A.R.L. Auberge Amelot à s’acquitter de cette somme par 23 mensualités d’un montant de 4.000 € chacune suivies d’une dernière mensualité soldant la dette, la première devant intervenir dans le mois de la présente ordonnance ;

— dit qu’en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, la S.A.R.L. Auberge Amelot sera déchue du bénéfice du terme et devra s’acquitter de l’intégralité du solde restant dû ;

— condamné la S.A.R.L. Auberge Amelot aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à M^me G H I, la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 avril 2020 et à nouveau du 1^er septembre 2020 par lesquelles la S.A.R.L. Auberge Amelot, représentée par la société BTSG, prise en la personne de Maître Y Z, es qualités de mandataire judiciaire et de la SELARL Ascagne prise en la personne de Maître A B, suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 25 février 2020, appelante, invite la cour, au visa, des articles 1102, 1217 et 1719 du code civil, de l’ensemble des pièces versées aux débats, du jugement déféré, à :

— dire que M^me G H I a manqué à son obligation de délivrance, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil ;

— dire que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi par la bailleresse, postérieurement à l’action qu’elle a intentée à son encontre,

— dire qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— dire qu’elle a subi un préjudice ouvrant droit à réparation du fait du retard pris dans l’ouverture du restaurant, ce qui a profondément déséquilibré sa situation financière,

— dire que le syndicat des copropriétaires du 5, […], représenté par son syndic, et son syndic sont à l’origine d’une résistance abusive et infondée à son encontre ;

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 5 […] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M^me G H I, le syndicat des copropriétaires et la société E F L in solidum à lui verser, la somme de 141.463 € à titre de dommages intérêts, en réparation de son manque à gagner,

— condamner M^me G H I, le syndicat des copropriétaires et la société E F L in solidum à lui verser, la somme de 50.000 € à titre de dommages intérêts,

— condamner M^me G H I, le syndicat des copropriétaires et la société E F L chacun à lui verser, la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M^me G H I, le syndicat des copropriétaires et la société E F L aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 31 juillet 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […],, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et notamment ses articles 14 et 25b, des articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, du jugement du 27 juin 2017, du rapport de l’inspecteur salubrité du 30 janvier 2020, à :

— dire mal fondé la société Auberge Amelot en son appel, fins et prétentions,

— débouter la société Auberge Amelot de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire pour procédure abusive ainsi que sa demande au titre de la démolition des travaux irréguliers sous astreinte,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire pour procédure abusive,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M^me G H I, ès qualités de propriétaire/bailleresse des lots de copropriété loués à la société Auberge Amelot, à procéder à la démolition immédiate des ouvrages réalisés sans autorisation

Y ajoutant

— condamner M^me G H I à procéder à la démolition immédiate des ouvrages réalisés sans autorisation en vue de leur remise en état initial et notamment la remise dans leur état initial d’habitation de la chambre (partie du lot n°3) et du studio (totalité du lot n° 4) dont la destination a été détournée pour être transformée en usage commercial, et ce sous astreinte ferme et définitive de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A titre reconventionnel,

— condamner la société Auberge Amelot à lui régler la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts du fait des nuisances préjudiciables dont elle pâtit depuis l’installation du restaurant, notamment les fortes nuisances olfactives constatées par l’inspecteur salubrité lors de sa visite le 2 décembre 2019 et retranscrites dans son rapport du 30 janvier 2020,

— condamner la société Auberge Amelot ou tout succombant à lui régler la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 20 avril 2020 par lesquelles M^me G H I, intimée, demande à la cour, au visa du jugement du 27 juin 2017, des pièces versées aux débats, des articles 700 du code de procédure civile et 1134 du code civil, du jugement du tribunal de commerce de Paris du 25 février 2020, de sa déclaration de créance du 23 mars 2020, de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par la société Auberge Amelot,

à titre principal :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions, à l’exception des condamnations pécuniaires à l’encontre de la société Auberge Amelot à son profit suite au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la société Auberge Amelot,

— fixer sa créance à l’encontre de la société Auberge Amelot à la somme de 112.064,33 € dont 101.464,33 € de créance privilégiée ;

à titre subsidiaire,

— dire qu’elle sera garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au bénéfice de la société Auberge Amelot à son encontre par le syndicat des copropriétaires du […],

— dire qu’elle sera garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires du […] à son encontre par la société Auberge Amelot et condamner dans ce cas la société Auberge Amelot à procéder à la démolition des ouvrages litigieux et/ou à la restitution des parties communes des caves ; en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ou ajouter la même somme à la fixation de sa créance à l’encontre de la société Auberge Amelot ;

Vu les conclusions en date du 16 juillet 2020, par lesquelles, la SA E F L, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € ainsi qu’aux dépens ou fixer un principe de créance à hauteur de la même somme à la charge de la société Auberge Amelot aujourd’hui en redressement judiciaire ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ;

Devant la cour, la société Auberge Amelot maintient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ; que l’activité de restauration aurait dû faire l’objet d’un accord préalable de la copropriété, notamment en ce qui concerne l’affectation des lots 3 et 4 définis au règlement de copropriété, à usage d’habitation ; que M^me G H I a sollicité l’accord de la copropriété un an après la signature du bail et postérieurement aux travaux qu’elle avait initiés ; que ce manquement a eu pour conséquence de retarder le début de l’exploitation du restaurant ;

M^me G H I répond que l’activité de restauration n’est pas interdite au règlement de copropriété mais que la société Auberge Amelot s’est permise d’effectuer ses travaux au mépris des règles applicables au sein d’une copropriété ;

Elle ajoute que la société Auberge Amelot s’est aussi permise de changer l’affectation des lots 3 et 4, non indispensables à son activité, sans demande préalable, la mettant ainsi que les autres copropriétaires devant le fait accompli ;

En l’espèce, comme l’a dit le tribunal, M^me G H I est tenue, conformément au bail commercial, d’assurer à la société Auberge Amelot la jouissance paisible des locaux qu’elle lui loue et qui ont pour destination le commerce de restauration ;

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Aux termes du règlement de copropriété dans son article 9.3, tous les usages commerciaux sont autorisés, de sorte que l’activité de restaurant est permise dans les locaux de rez de chaussée, contrairement à ce que soutient la société Auberge Amelot ;

M^me G H I n’avait donc pas à solliciter l’accord préalable de la copropriété pour donner à bail ses locaux à usage commercial pour y exercer une activité de restauration ;

Lors de l’assemblée générale du 20 mars 2013 (résolution n° 22), les copropriétaires ont pris acte de l’installation en cours d’un restaurant dans la copropriété ;

S’agissant des travaux, il doit être observé que le bail commercial énonce expressément que le preneur reconnaît que les locaux correspondent à l’usage auquel il les destine ;

La société Auberge Amelot a entendu réaliser divers travaux de transformation, les locaux étant anciennement exploités à usage d’épicerie ;

Elle ne pouvait ignorer toutefois que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et ceux de changement d’affectation des lots n° 3 et 4 nécessitaient l’autorisation de la copropriété ;

Le bail qu’elle a signé porte mention de ce que le preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous les menus travaux d’équipement et d’installation qui lui paraîtront nécessaires à la condition que ces travaux ne puissent nuire ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, ni à sa solidité et qui ne nécessitent pas l’autorisation du syndicat des copropriétaires ; que tous les travaux comportant changement de distribution, démolitions, percements de murs, de cloisons, de poutres ou de planchers, modification de l’aspect extérieur des locaux devront faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur et de la copropriété si l’immeuble est soumis à ce régime ; que dans le cadre du début du bail et des travaux afférents, le preneur devra présenter au bailleur le projet de ses travaux et aménagement du local ;

Dans ces conditions, et comme l’ont justement retenu les premiers juges, la société locataire ne caractérise pas la faute de la bailleresse sachant que l’opposition de l’assemblée générale s’est manifestée après l’engagement des travaux portant sur l’extérieur de l’immeuble et ce sans autorisation, en contravention avec les stipulations du bail et du règlement de copropriété ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Auberge Amelot de ses demandes à l’encontre de M^me G H I sera confirmé ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de l’immeuble à titre personnel

La responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic de l’immeuble sont recherchées sur le fondement de l’article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil) ;

Devant la cour, la société Auberge Amelot fait valoir que depuis l’assemblée du mois d’avril 2014 et en accord avec le syndic, un bureau de contrôle est allé vérifier la conformité de ses installations ; qu’en dépit du rapport déposé, de nature à dissiper toute crainte des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a persisté à refuser de ratifier ses travaux ;

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il est avéré que la société Auberge Amelot a réalisé différents travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans obtenir au préalable l’autorisation de la copropriété ;

Lors de l’assemblée générale spéciale du 19 juin 2013, l’autorisation de travaux (modification de la

façade et implantation des locaux techniques) a été rejetée ;

Lors de l’assemblée générale du 2 avril 2014, les copropriétaires ont fait noter au procès-verbal que les travaux de transformation des lots 3 et 4 en les affectant à usage commercial, ainsi que les travaux de modification de la façade de l’immeuble, dont l’autorisation était sollicitée, avaient d’ores et déjà été réalisés ;

Par ailleurs, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, la société Auberge Amelot n’a pas respecté ses engagements en missionnant unilatéralement la société Qualiconsult, alors qu’il avait été convenu que le choix du bureau d’études se ferait d’un commun accord avec la copropriété, ainsi qu’il ressort du compte-rendu de réunion adressé par son conseil ;

Par courrier du 19 septembre 2014, la société Auberge Amelot était informée de ce que la copropriété considérait le rapport de Qualiconsult insuffisant en ce que les missions confiées unilatéralement n’étaient pas conformes à ses demandes et qu’un complément devait lui parvenir ;

La société Auberge Amelot ne justifie pas de ce complément ;

Par ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats que les travaux de modification de la devanture ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme préalable et que s’agissant du changement d’affectation des lots n° 3 et 4, suite à une visite d’un contrôleur assermenté, un dossier devait être transmis au Procureur de la République du tribunal de grande instance de Paris dans le cadre de la réglementation sur le changement d’usage des locaux d’habitation ;

Aucune faute de la copropriété n’est démontrée dans son refus de ratifier les travaux irréguliers ;

S’agissant de la faute du syndic à titre personnel, elle n’est aucunement caractérisée ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Auberge Amelot de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SA E F L, sera confirmé ;

Sur la résiliation du bail et l’exception d’inexécution

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Le 23 décembre 2014 M^me G H I a fait délivrer à la société Auberge Amelot un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

En l’espèce, il résulte du décompte annexé au commandement de payer que la société Auberge Amelot était redevable d’une somme en principal de 32.418,90 € ;

Aucune mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de ce commandement n’est démontrée ;

Par ailleurs, la société Auberge Amelot ne peut valablement soutenir ne pas avoir versé les loyers à bon droit dans la mesure où le bailleur n’a pas délivré la chose contractuellement désignée ;

Il a été vu qu’aucun manquement du bailleur dans son obligation de délivrance n’est établi ;

L’exception d’inexécution est dénuée de fondement ;

La société Auberge Amelot ne justifie pas avoir réglé les termes du commandement

de payer ;

Le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résolution du bail, conformément à la clause résolutoire prévue au bail commercial et prononcé l’expulsion de la société locataire, sera confirmé ;

Par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 25 février 2020, la société Auberge Amelot a été mise en redressement judiciaire, la société BTSG a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL Ascagne, es qualités d’administrateur judiciaire ;

M^me G H I indique avoir procédé à une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire en date du 23 mars 2020 pour un montant total de 112.064,33 € dont 101.064,33 € de créance privilégiée ;

Il convient de fixer la créance de M^me G H I à l’encontre de la société Auberge Amelot à ces montants ;

Sur la remise en état des lieux

Le syndicat des copropriétaires a formé appel incident et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de remise en état ;

Il fait valoir que de nouveaux travaux ont été entrepris par la société Auberge Amelot au mois de juillet 2015 et que ces travaux portent atteinte aux parties communes et en modifient l’aspect extérieur, que ces travaux n’ont pas été autorisés en assemblée générale ;

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de Maître X, huissier de justice, en date du 19 février 2016 que le local en rez-de-chaussée a pour activité la restauration sous l’enseigne 'East Bird', qu’une enseigne lumineuse portant ce nom est présente en façade côté rue Crussol ;

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires sollicite la démolition des ouvrages réalisés sans autorisation sans préciser les ouvrages dont la démolition est sollicitée ;

Egalement, comme l’ont dit les premiers juges, le syndicat des copropriétaires ne précise pas les modifications des parties communes intervenues, de sorte que les modalités de la remise en état sollicitée, ne peuvent être déterminées ;

S’agissant du changement d’affectation des lots n° 3 et 4, les modalités de remise en état ne peuvent non plus être déterminées, dès lors que les modifications effectives intervenues ne sont pas connues, ni établies ;

Enfin, concernant la restitution des parties communes des caves, aucun élément ne vient établir une appropriation de parties communes ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires sera confirmé ;

S

ur les demandes de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

• Au titre de la procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action

en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société Auberge Amelot aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Le jugement sera confirmé sur ce point ;

• Au titre des nuisances imputables à l’activité non conforme du restaurant

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel un rapport d’enquête de l’inspecteur de salubrité de la mairie de Paris du 30 janvier 2020, établissant des nuisances olfactives ;

Néanmoins, ce rapport isolé, qui constate diverses infractions au règlement sanitaire départemental mais qui accorde à la société Auberge Amelot un délai de trois mois pour la mise en conformité avec la réglementation en vigueur, ne permet pas de caractériser le préjudice subi par la copropriété ;

La demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée et sera rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Auberge Amelot, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 4.000 €, et à la SA E F L celle de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Il convient de fixer la créance de M^me G H I à l’encontre de la société Auberge Amelot, au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel à la somme 4.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Auberge Amelot ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la S.A.R.L. Auberge Amelot à payer à M^me G H I les sommes suivantes :

* 64.048,90 € (soixante quatre mille quarante huit euros quatre vingt dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités arrêtées au 6 octobre 2015 comprenant le mois de septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2015 sur la somme de 40.768,90 € du 17 septembre 2015 sur la somme de 56.28 8,90 € et du 8 octobre 2015 sur le reste,

* une indemnité mensuelle d’occupation de 4.000 € (quatre mille euros) à compter du 1^er octobre 2015 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

* 7.600 € (sept mille six cents euros) en application de la clause pénale,

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Fixe la créance de M^me G H I à l’encontre de la société Auberge Amelot à la somme de 112.064,33 € dont 101.464,33 € de créance privilégiée ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande de dommages-intérêts au titre des nuisances imputables à l’activité non conforme du restaurant ;

Condamne la société Auberge Amelot aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 4.000 €, et à la SA E F L celle de 2.000 €, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Fixe la créance de M^me G H I à l’encontre de la société Auberge Amelot, au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, à 4.000 €

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT