Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 17 DECEMBRE 2020

(n°380 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02969 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOWP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 19/01030

APPELANT

M. A X

[…]

[…]

Représenté par M^e Daniel KNINSKI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Assistée par M^e Pauline NEXON substituant M^e Daniel KNINSKI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

INTIMEE

S.A.R.L. LUXANT SECURITY ILE DE FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS

Assistée par M^e Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Mohammed GOUAL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

• EXPOSE DU LITIGE

Le 1^er octobre 2012, M. A X a donné à bail commercial à la SARL Luxant Security Ile de France un local situé à Tremblay (93). A ce titre, la société Luxant Security Ile de France a versé à M. X un dépôt de garantie de 5.630 euros, soit 6 mois de loyers.

Le 16 février 2015, la société Luxant Security Ile de France a donné congé. Aucun état des lieux de sortie n’a été établi. Par plusieurs courriers en date des 30 août 2018, 30 novembre 2018 et 18 janvier 2019, la société Luxant Security Ile de France a mis en demeure M. A X de lui restituer le dépôt de garantie.

Par exploit du 14 mai 2019, la société Luxant Security Ile de France a assigné M. A X devant le juge des référéspour lui demander de:

— condamner M. X à lui verser les sommes provisionnelles de :

5.630 euros au titre du dépôt de garantie ;

2. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné, M. X n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par ordonnance du 13 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné M. A X à payer à la société Luxant Securité Ile de France les sommes provisionnelles de :

5. 630 euros au titre du dépôt de garantie ;

2. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1. 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. X aux dépens.

Le premier juge a estimé qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, la rétention du dépôt de garantie par M. X était injustifiée et que, M. X n’ayant jamais répondu aux sollicitations de la société Luxant Security Ile de France pendant plusieurs années et ce, sans justification, il doit être condamné à payer des dommages et intérêts.

Par déclaration en date du 7 février 2020, M. A X a interjeté appel de cette décision, critiquant tous les chefs de l’ordonnance .

Aux termes de ses conclusions dites no 2 communiquées par la voie électronique le 12 novembre 2020, il demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater que les demandes présentées par la sarl Luxant Security Ile de France sont prescrites en application de l’article L145-60 du code de commerce,

déclarer la société Luxant Security Ile de France irrecevable en ses demandes,

Très subsidiairement,

débouter la société Luxant Security Ile de France de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la société Luxant Security Ile de France à lui verser les sommes de :

5. 000 euros à titre d’indemnité pour exécution déloyale du contrat de bail ;

4. 707,60 euros au titre des travaux de remise en état ;

4. 346 euros à titre d’indemnité en réparation du préjudice commercial subi ;

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et les entiers dépens.

M. A X expose notamment que :

S’agissant de la prescription :

— L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que les actions exercées en vertu d’un bail commercial se prescrivent en 2 ans.

En l’espèce, la société Luxant Security Ile de France a donné congé à son bailleur le 16 septembre 2015 et a attendu le 14 mai 2019 pour l’assigner,

Son action est donc prescrite et irrecevable.

S’agissant du dépôt de garantie :

— M. X et la société Luxant Security Ile de France étaient convenus de procéder à l’état de sortie des lieux le 30 septembre 2015 mais la société Luxant Security Ile de France ne s’est pas présentée à ce rendez-vous, alors qu’elle avait déjà quitté les lieux, de sorte que c’est donc seulement par sa faute que cet état des lieux de sortie n’a pas été établi,

— M. A X a pu constater que la société LS IDF avait fait installer des cloisons sans son autorisation dans le local et qu’en les enlevant à sa demande, elle a dégradé ledit local puis abandonné les cloisons sur le parking de l’immeuble,

— Il a donc dû faire procéder à des travaux de réparation, ce, pour un montant de 4.707,60 euros et c’est donc à ce titre qu’il a conservé le dépôt de garantie,

S’agissant des préjudices subis:

— La société Luxant Security Ile de France doit être condamnée à supporter le coût de ces travaux, et à verser à M. X la somme de 5 000 euros pour exécution déloyale du contrat de bail,

— Par la faute de cette société, il a connu des difficultés à trouver un nouveau locataire puisqu’en effet, le premier locataire trouvé, pour un bail qui devait commencer le 1^er octobre 2015, s’est désisté en raison de l’état des locaux,

— La société Luxant Security Ile de France doit donc également l’indemniser du préjudice commercial subi, lequel s’élève à 4 346 euros.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 17 avril 2020, la société Luxant Security Ile de France demande à la cour de :

Vu le contrat de bail en date du 1^er octobre 2012,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’ordonnance rendue le 13 novembre 2019,

— recevoir la société Luxant Security Ile de France en ses demandes et les dire bien fondées ;

— par conséquent, confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. X à payer à la société Luxant Security Ile de France la somme de 5. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Luxant Security Ile de France expose notamment que :

S’agissant de la prescription :

— Les actions qui ne sont pas fondées sur les dispositions statutaires des baux commerciaux ne relèvent pas de la prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce, mais de la prescription de droit commun de 5 ans de l’article 2224 du code civil,

— Par conséquent, l’action engagée au cours de l’année 2019, soit moins de 5 ans après la fin du bail, n’est pas prescrite.

S’agissant du dépôt de garantie :

— M. X prétend qu’il avait convenu avec la société Luxant Security Ile de France de réaliser un état des lieux de sortie le 30 septembre 2015 et que cette société ne se serait pas présentée au rendez-vous alors qu’en réalité, aucun rendez-vous n’avait été fixé,

— En violation des clauses du bail et malgré les demandes de la société Luxant Security Ile de France, M. X ne l’a jamais convoquée pour réaliser un état de sortie des lieux et ainsi, les constatations réalisées et les travaux qui ont suivi n’ont pas été réalisés contradictoirement,

— En réalité, la société Luxant Security Ile de France a rendu un local en parfait état et avait démonté les cloisons dès avant son départ,

— La rétention du dépôt de garantie par M. X n’est donc en rien justifiée, ce d’autant plus, que le contrat de bail indique bien que ce dépôt de garantie n’a pas pour objet de financer l’éventuel remise en état des locaux.

— Par ailleurs, c’est à bon droit que le juge des référés a estimé que l’attitude de M. X, qui n’a jamais répondu aux sollicitations de la LS IDF, était abusive et devait être sanctionné.

— les attestations que M. X produit sont de pure complaisance,

S’agissant de ses prétentions

— M. X évoque un préjudice financier lié au fait qu’il n’aurait pas pu donner son local à bail à cause des travaux qu’il a dû réaliser et il indique qu’il avait trouvé un nouveau locataire pour le 1^er octobre 2015 ce qui induit qu’il a pu entrer dans les lieux dès avant cette date et non en novembre 2015, comme il le prétend,

— il n’apporte aucune preuve de l’existence de ce locataire qui se serait désisté et ne détaille pas le quantum de son préjudice,

ces demandes seront donc rejetées.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

sur la prescription

Selon l’article L 145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du chapitre V du code de commerce se prescrivent par deux ans.

A X soutient que l’article L145-40 du code de commerce traite du dépôt de garantie de sorte que la prescription biennale trouve à s’appliquer.

Le bail qui liait les parties stipule que le dépôt de garantie, dont le montant est équivalent à six mois de loyers, sera remboursé au preneur en fin de jouissance après le déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes les sommes dont il pourra être débiteur envers le bailleur.

Si l’action en paiement des intérêts dus en application de l’article L145-40 du code de commerce est, comme l’indique l’appelant, soumise à la prescription biennale, la cour relève que l’action introduite par l’intimée tend à la restitution du dépôt de garantie et non à l’application des dispositions de l’article L 145-40 du code de commerce et qu’en tout état de cause, il est admis que cet article ne s’applique pas à une somme restant due au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour un bail ayant pris fin.

Par conséquent, l’action en restitution du dépôt de garantie est une action de droit commun soumise à la prescription quinquennale par application de l’article 2224 du code civil.

Par application de l’article 2233 du code civil, la prescription ne court pas à l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit arrivé.

Au vu des dispositions du bail précité, la créance de restitution du dépôt de garantie n’était pas exigible avant la fin de jouissance, ce qui dans le cas d’espèce s’entend de la résiliation du bail, laquelle est intervenue au plus tôt 6 mois après l’exploit valant congé en date du 16 février 2015, soit le 16 aout 2015 et le congé ayant étant donné avant l’issue de la première période triennale, en réalité le 30 septembre 2015.

Il s’ensuit que le point de départ du délai doit être fixé ainsi et que l’action en restitution du dépôt de garantie ayant été introduite par la société par assignation en date du 14 mai 2019, elle n’est pas prescrite.

Sur la restitution du dépôt de garantie

A X sollicite l’infirmation de l’ordonnance rendue en ce qu’elle l’a condamné à restituer le dépôt de garantie versé par la société Luxant Security Ile de France, dans la mesure où aucun état des lieux de sortie n’aurait pu être établi du chef de la société Luxant Security Ile de France, et où des travaux de remise en état des lieux ont été réalisés par ses soins au lieu et place de la société locataire pour un montant de 4.707, 60 euros.

L’article 808, devenu 834 du code de procédure civile, dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En tout premier lieu, le bail qui régit les relations entre les parties prévoit: « A cet effet, au plus tard le jour de l’expiration de la location, il sera procédé en la présence du preneur, dûment convoqué, à l’état des lieux et au relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer incombant au preneur. Au cas où le preneur dûment convoqué ne serait pas présent aux dates et heures fixées, l’état des lieux et des réparations pourra être effectué à la première date utile avec constat d’huissier qui sera réputé être établi contradictoirement »

Il est constant, et non discuté par les parties que la société Luxant Security Ile de France n’a pas été convoquée en vue de l’état des lieux de sortie et qu’aucun état des lieux n’a été établi.

Les lieux ont désormais été libérés par la société qui établit avoir dû relancer à plusieurs reprises M. X pour que l’état des lieux contradictoire puisse être établi en sa présence.

En second lieu, pour établir le montant des réparations locatives, M. X ne produit que deux attestations, de Messieurs Y et Z, ainsi qu’une facture de M. C Z. L’attestation de M. D Y est peu précise alors que ce dernier se contente d’indiquer s’être rendu au local loué le 30 septembre 2015, sans qu’il ne soit justifié d’une convocation à cet effet de la société Luxant Security Ile de France. Celle de M. Z évoque l’intervention de ce dernier en décembre 2015 pour la remise en état du local, tandis que la facture en date du 18 décembre 2015 de l’artisan mentionne des travaux « suite au démontage et mise en décharge des cloisons, remplacement du plancher et réfection des murs et plafonds endommagés ». Toutefois, aucun élément au dossier ne démontre que ces travaux ainsi réalisés seraient liés à la nécessité de remettre les lieux en état ni qu’ils aient été détériorés par la société Luxant Security Ile de France.

Il n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé que les lieux n’aient pas été rendus à l’état

d’usage, et donc que la société Luxant Security Ile de France soit redevable de réparations locatives.

L’ordonnance rendue sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. A X à payer à la société Luxant Security Ile de France la somme de 5.630 euros au titre du dépôt de garantie.

sur la demande de dommages intérêts formulée par M. X

M. X expose qu’il a été contraint de faire appel à un artisan pour la remise en état des lieux, alors que la pose de cloisons sans son accord, le changement des serrures, l’absence de rendez vous d’état des lieux de sortie, le silence gardé ainsi que les dégradations sont caractéristiques d’une exécution déloyale du contrat de bail, alors même qu’un locataire pressenti s’est désisté au vu de la dégradation du local de sorte qu’il aurait subi un préjudice commercial.

Aucun de ces éléments, et encore moins leur imputabilité à la société Luxant Security Ile de France ne sont établis, de sorte qu’il y a lieu de débouter M. X de cette demande.

sur la demande de dommages intérêts de la société Luxant Security Ile de France

la société Luxant Security Ile de France demande la confirmation de l’ordonnance rendue sur ce point.

S’il est incontestable que M. X ne justifie pas avoir convoqué la société Luxant Security aux fins d’établir ni établi conformément au bail un état des lieux de sortie, il est produit par l’intimée plusieurs courriers de relance à cet effet, étant observé que de ce fait elle s’est trouvée privée des fonds qui constituaient le dépôt de garantie.

Dans ces conditions, l’ordonnance rendue sera confirmée sur ce point.

sur la demande de remboursement de la somme de 7.220, 11 euros

M. X, qui précise n’avoir pas versé les sommes dues en exécution de l’ordonnance rendue, a fait l’objet d’une saisie attribution à ce titre, la somme de 7.220, 11 euros ayant été appréhendée sur son compte bancaire.

Eu égard à la solution du litige, le présent arrêt valant lui même titre exécutoire, il sera débouté de cette demande.

- sur les autres demandes

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs.

Il y a lieu de condamner M. X, partie perdante, aux dépens.

En outre, il doit être condamné à verser à la société Luxant Security Ile de France qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 4.000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. A X aux dépens d’appel,

Condamne M. A X à payer à la société Luxant Security Ile de France la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,