IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Janvier 2022

N° RG 19/01702 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GKBO

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d’ANNECY en date du 10 Septembre 2019, RG 2013J00015

Appelants

SAS PARALU dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Julie CANTON, avocat plaidant au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires LE CARRE ROYAL, représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY dont le siège social est situé […], […], 3.3 Bis Rue Saint-François – 74000 ANNECY

Représenté par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY

Intimées

SNC ROYAL ANNECY dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

L’AUXILIAIRE dont le siège social est situé […] ' à […]

Représentée par la SELARL TRAVERSO-TREQUATRINI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 07 septembre 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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La SNC Royal Annecy a entrepris la restructuration complète d’un immeuble sis à l’angle des rues Royale et de la Poste à Annecy afin d’y créer 55 logements, des commerces et un espace de bureaux.

La réalisation des travaux s’est faite en deux tranches : la première tranche, soit les bâtiments A et B a été achevée entre juillet 2009 et octobre 2010, et livrée à ces dates, mais n’a été réceptionnée qu’en même temps que la deuxième tranche (bâtiments C et D) soit en juillet 2011.

La maîtrise d''uvre a été confiée à la société Internationale d’architecture Atelier 3.

La société Paralu a été attributaire des lots 6 et 14 : Menuiseries extérieures, occultations et miroiterie pour un montant initial de 970 000 euros HT porté à 1 062 754,44 euros HT aux termes de divers avenants.

La réception officielle des travaux exécutés par la société Paralu est en date du 12 juillet 2011 et a donné lieu à de multiples réserves. Le procès-verbal de réception lui a été notifié le 3 octobre 2011 et avait été précédé de nombreuses relances l’invitant à lever les réserves et reprendre les désordres.

Par ordonnance en date du 26 décembre 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy, saisi à la requête de la SNC Royal Annecy a désigné M. X comme expert au contradictoire de la société Paralu et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 6 août 2012, la mission de l’expert était étendue aux dommages allégués par la Poste, occupant la zone bureaux.

Suivant acte du 23 mai 2012, la société Paralu assignait en référé la SNC Royal Annecy devant le juge des référés du tribunal de commerce d’Annecy en paiement de la somme provisionnelle de 229 343,74 euros correspondant au solde TTC des travaux effectués. Par ordonnance en date du 24 octobre 2012, le juge des référés la déboutait de l’intégralité de ses demandes.

Par acte en date du 8 janvier 2013, la société Paralu a fait assigner la SNC Royal Annecy au fond devant le tribunal de commerce pour avoir paiement de la somme de 229 343,74 euros, montant des travaux effectués et non réglés.

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 24 septembre 2014.

Par assignation en date du 15 janvier 2015, la SNC Royal Annecy a appelé en cause l’Auxiliaire en qualité d’assureur de la société Paralu.

Par conclusions du 10 mars 2016, le syndicat des copropriétaires Le Carré Royal est intervenu à l’instance, sollicitant la condamnation in solidum des autres parties à lui verser la somme de 34 740 euros HT outre, 7 190 euros HT et 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal de commerce d’Annecy a :

• Condamné la SNC Royal Annecy à payer à la société Paralu la somme de 229 343,74 euros TTC au titre du marché, sous déduction du compte prorata pour 19 129, 57 euros TTC et du compte interentreprises pour 10 809,12 euros TTC soit un montant net de 199 405,05 euros TTC,

Débouté la société Paralu de sa demande indemnitaire au titre du retard pris par le chantier,• • Condamné la société Paralu à verser à la SNC Royal Annecy les sommes de 209 374 euros et de 27 474, 85 euros soit un total de 236 848,85 euros en compensation des dépenses réalisées pour réparer les dommages non réparés par la société Paralu,

• Dit que ce montant de 236 848,85 euros serait déduit du montant net dû à la société Paralu pour 199 405,05 euros et que le solde soit 37 443,80 euros porterait intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2014, date de remise du rapport de l’expert,

• Condamné la société Paralu à verser à la SNC Royal Annecy la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’image,

• Débouté la SNC Royal Annecy de ses demandes au titre des pénalités de retard liés à la levée des réserves et des pénalités de retard en cours de chantier, ainsi que de celles relatives aux rabais accordés aux acquéreurs et à la prise en charge des honoraires de Bocopro et GVI,

• Débouté la SNC Royal Annecy, la société Paralu et syndicat des copropriétaires Le Carré Royal de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de l’Auxiliaire,

Débouté le syndicat des copropriétaires Le Carré Royal de l’ensemble de ses demandes,•

• Condamné la société Paralu à rembourser les frais d’expertise exposés par la SNC Royal Annecy soit 49 072,44 euros TTC,

• Condamné la société Paralu à verser la somme de 15 000 euros à la SNC Royal Annecy au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’Auxiliaire,

Condamné la société Paralu aux dépens de la présente instance.•

La société Paralu a interjeté appel de la décision suivant déclaration en date du 17 septembre 2019, en intimant la SNC Royal Annecy et l’Auxiliaire, l’affaire ayant été enrôlée sous le n° 19/1702.

Le syndicat des copropriétaires Carré Royal a interjeté appel du jugement suivant déclaration du 28 octobre 2019 en intimant la SNC Royal Annecy, la société Paralu et l’Auxiliaire. L’affaire a été enrôlée sous le n°19/1949.

Une jonction des deux affaires sous le numéro 19/1702 a été prononcée par mention au dossier le 6 juillet 2020.

Aux termes de ses conclusions en date du 23 avril 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Paralu demande à la cour de :

Vu les articles 1134 et suivants, 1153 et suivants du code civil,

- Ordonner la jonction entre les procédures d’appel RG 19/01702 et RG 19/01949,

- Réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy le 10 septembre 2019 en ce qu’i1 a :

- Condamné la société Paralu à payer à la SNC Royal Annecy les sommes du compte prorata pour 19 129,57 € TTC et du compte interentreprises pour 10 809,12 € TTC,
- Débouté la société Paralu de sa demande indemnitaire,

- Condamné la société Paralu à verser à titre indemnitaire à la SNC Royal Annecy les sommes de 209 374 € et de 27 474,85 € soit un total de 236 848,85 euros en compensation des dépenses réalisées ou à réaliser pour réparer les dommages non réparés par la société Paralu,

Dit que de ce montant de 236 848,85 € sera déduit du montant net dû à la société Paralu pour 199 405,05 € et que le solde, soit 37 443,80 € portera intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2014, date de remise du rapport de l’expert,

- Condamné la société Paralu à verser à la SNC Royal Annecy la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d’image,

- Débouté la société Paralu de l’intégralité de ses demandes à l’égard de la compagnie Auxiliaire,

- Condamné la société Paralu à rembourser les frais d’expertise exposés par la SNC Royal Annecy, soit 49 072,44 € TTC,

- Condamné la société Paralu à verser la somme de 15 000 € à la SNC Royal Annecy au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société Paralu aux dépens de la première instance,

- Confirmer pour le surplus, notamment en réplique à l’appel incident de la SNC Royal Annecy et aux conclusions adverses et notamment confirmer le jugement en ce qu’il a :

- Condamné la SNC Royal Annecy à régler à la société Paralu la somme de 229 343,74 euros TTC au titre du solde de son marché outre intérêts,

- Rejeté les autres demandes indemnitaires de la SNC Royal Annecy (pénalités pour non levée de réserves, pénalités pour retards, dommages et intérêts aux acquéreurs, frais et honoraires de BECO et GVI),

- Et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Carré Royal de l’ensemble de ses demandes,

Et, statuant à nouveau,

A titre liminaire, sur le fondement du contrat et de l’article 1792-6 du code civil,

- Autoriser la société Paralu à lever les réserves formulées lors de la réception, réserves que la SNC Royal Annecy ne lui a pas permis de lever jusqu’à présent et surseoir à statuer dans 1'attente de cette levée de réserves,

- Ordonner en tant que de besoin à la SNC Royal Annecy qu’elle permette à la société Paralu de lever les réserves de son lot,

- Juger nul et non avenu l’article XV-3 du CCAP en ce qu’il déroge à l’article 1792-6 du code civil,

- Donner acte à la SNC Royal Annecy qu’elle ne conteste pas le montant du solde du marché à savoir la somme de 229 343,74 euros TTC,

- Juger la société Paralu bien fondée en ses demandes en paiement des sommes de 191 758,98 euros HT soit 229 343,74 euros TTC et de 488 970 euros HT soit 584 808,12 euros 'ITC réactualisée à hauteur de 503 100 euros HT soit 603 720 euros TTC,

- Juger en outre que la société SNC Royal Annecy a accepté tacitement le décompte de la société Paralu mentionnant lesdites sommes en application de la norme NFP 03 001 ayant valeur contractuelle,

- Par conséquent, condamner la SNC Royal Annecy à verser à la société Paralu la somme de 191 758,98 euros HT soit 229 343,74 euros TTC et la somme de 503 100 euros HT soit 603 720 euros TTC outre intérêts moratoires sur la base de la norme NF P 03 001(article 18.7) applicable au marché, soit le taux des obligations cautionnées (14,5°/o) plus deux points et demi (soit 17%), à compter du décompte du 1er février 2012,

- Ordonner la mainlevée des cautions souscrites par la société Paralu à titre de retenue de garantie,

Sur les demandes reconventionnelles de la société SNC Royal Annecy

- Donner acte à la société Paralu de ce qu’elle se propose d’intervenir pour la levée des réserves et,

- Rejeter en tout état de cause l’ensemble des demandes de la SNC Royal Annecy comme irrecevables, faute de notification de décompte et en raison de l’acceptation du décompte de la société Paralu et mal fondées en tout état de cause,

- Subsidíairement, rejeter toutes demandes de condamnation,

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

- Juger l’irrecevabilité de ses demandes sur le fondement de l’article 325 du code de procédure civile faute d’un lien suffisant avec les demandes principales,

- Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires comme irrecevables et aussi mal fondées,

En tout état de cause,

- Rejeter toutes les demandes contre la société Paralu,

- Condamner la compagnie l’Auxiliaire à garantir la société Paralu de toute condamnation éventuelle,

- Juger que la franchise est statutaire ainsi que stipule dans les conditions particulières pour les dommages immatériels,

- Ordonner la capitalisation des intérêts sur les demandes de la société Paralu,

- Mettre à la charge de la SNC Royal Annecy en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir les sommes retenues par l’huissier instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996,

- Condamner la SNC Royal Annecy aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au pro’t de M^e Y et à verser à la société Paralu la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 22 janvier 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires Carré Royal demande à la cour de :
Vu les dispositions de l’article 329 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1146 à 1155, et 1792 et 1792-1 2° du code civil,

Vu les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le droit positif,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le tribunal de commerce d’Annecy,

' Réformer le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le tribunal de commerce d’Annecy en ce qu’il a jugé :

'- Déboute le syndicat des copropriétaires Le Carré Royal de l’intégralité de ses demandes à l’égard de l’Auxiliaire,

- Déboute le syndicat des copropriétaires Le Carré Royal de l’ensemble de ses demandes,'

Statuant à nouveau,

' Dire et juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Carré Royal,

En conséquence,

' Condamner in solidum la SNC Royal Annecy, la SAS Paralu et sa compagnie d’assurance, L’Auxiliaire à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Carré Royal les sommes de 34.740,00 euros HT et 7.190,00 euros HT, outre intérêts au taux légal,

' Condamner in solidum la SNC Royal Annecy, la SAS Paralu et sa compagnie d’assurance, L’Auxiliaire à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Carré Royal la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

' Débouter la SNC Royal Annecy, la SAS Paralu et sa compagnie d’assurance l’Auxiliaire de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

' Condamner in solidum la SNC Royal Annecy, la SAS Paralu et sa compagnie d’assurance, L’Auxiliaire à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Carré Royal la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Seaumaire, avocat au barreau d’Annecy et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 20 avril 2020, signifiées dans le cadre de la procédure n°19/1949, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SNC Royal Annecy demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1134, 1147 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les dispositions des articles 1642-1, 1648, 1792 et suivants du code civil,

' Confirmer jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy le 10 septembre 2019 en qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires Le Carré Royal de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

' Déclarer irrecevables comme forcloses demandes d’indemnisation présentées par le syndicat des copropriétaires,

' En tout état de cause, déclarer infondées ses demandes,

' Débouter en conséquence purement et simplement le syndicat des copropriétaires de 'intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

' Condamner la SAS Paralu à relever et garantir la SNC Royal Annecy de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle en principal, frais et accessoires divers au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

' Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS Paralu à verser à la SNC Royal Annecy une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner tout état de cause les mêmes in solidum aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en date du 12 mars 2020, signifiées dans le cadre de la procédure n°19/1702 et auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SNC Royal Annecy demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1134, 1147 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les dispositions des articles 1642-1, 1648, 1792 et suivants du code civil,

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy le 10 septembre 2019 en ce qu’il a :

- Débouté la SAS Paralu de sa demande indemnitaire au titre du retard pris par le chantier,

- Condamné sur le principe la SAS Paralu à verser diverses sommes à la SNC Royal en compensation des dépenses réalisées ou à réaliser pour réparer les dommages non réparés par la SAS Paralu,

- Condamné sur le principe la SAS Paralu à indemniser la SNC Royal Annecy pour perte d’image,
- Condamné la SAS Paralu à rembourser à la SNC Royal Annecy les frais d’expertise judiciaire exposés soit la somme de 49 072,44 euros TTC,

- Condamné la SAS Paralu à verser la somme de 15 000 euros à la SNC Royal Annecy au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SAS Paralu aux entiers dépens,

Sur le surplus infirmer le jugement rendu et statuant à nouveau,

' Débouter purement et simplement la SAS Paralu de sa demande liminaire à se voir autoriser à lever les réserves formulées lors de la réception,

' Dire et juger que la norme NFP 03.001 n’est absolument pas applicable dans le cadre du règlement définitif des comptes qui est prévu par le CCAP,

' Dire et juger que la SNC Royal Annecy a toujours contesté fermement le montant du solde du marché réclamé par la SAS Paralu et n’a dès lors jamais accepté le décompte transmis par elle,

' Débouter en conséquence purement et simplement la SAS Paralu de sa demande de condamnation à hauteur de la somme 191 758.98 euros HT soit 229.343,74 euros TTC au titre du solde de son marché qui est manifestement infondée, et à titre subsidiaire dire et juger qu’en tout état de cause cette dernière ne peut pas réclamer une condamnation TTC dans la mesure où elle récupère la TVA,

' Débouter purement et simplement la SAS Paralu de sa demande de condamnation à hauteur de la somme 488 970 euros HT soit 584 808,12 euros TTC réactualisée à la somme de 603 720 € TTC au titre d’un prétendu préjudice qui est manifestement infondée et injustifiée,

' Débouter en tout état de cause la SAS Paralu de sa demande d’intérêts moratoires,

' Faire droit aux demandes de la SNC Royal Annecy et condamner la SAS Paralu à lui régler les sommes suivantes :

- 19 129,57 euros TTC au titre du compte prorata et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 253.504,80 euros TTC au titre des travaux de reprise outre 12 % au titre du coût de la maîtrise d''uvre et 3% au titre des assurances nécessaires et ce outre indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 à compter du rapport d’expertise judiciaire en date du 25 septembre 2014 et jusqu’à la décision à intervenir,

- 52.969 ,82 euros TTC au titre des travaux de reprise d’ores et déjà réglés par la SNC Royal Annecy, et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé en date du 15 novembre 2011,

- 11.072,24 euros TTC au titre du compte inter-entreprises (à parfaire) et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 62 192 euros TTC au titre des pénalités de retard avant réception et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 5.042.400 euros au titre des pénalités de retard pour non levée des réserves après réception ou à titre subsidiaire 413.100 euros (somme arrêtée provisoirement au 25.01.2019 et à parfaire, et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 40.883,57 TTC au titre des dommages et intérêts réglés aux acquéreurs (à parfaire) et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 65.838,60 euros TTC au titre des factures réglées à Beco Pro (à parfaire) et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 19.000,48 euros TTC au titre des honoraires de la société GVI et ce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’image et préjudice financier,

' Condamner la compagnie L’Auxiliaire in solidum avec la SAS Paralu à hauteur des sommes suivantes comprises dans le décompte précédent :

- 44.028 euros TTC au titre des travaux de reprise, outre 12 % au titre du coût de la maîtrise d''uvre sur le montant HT des travaux et 3 % au titre des assurances nécessaires,

- 40.883,67 euros TTC au titre des dommages et intérêts réglés aux acquéreurs, et ce, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 65.838,60 euros TTC au titre des factures réglées à la société Beco Pro (à parfaire), et ce, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 19.000,48 euros TTC au titre des honoraires de la société GVI, et ce, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’image et préjudice financier,

et ce, outre indexation de ces sommes en fonction de l’évolution de l’indice BT01 à compter du rapport d’expertise judiciaire en date du 25 septembre 2014 et jusqu’au règlement effectif du montant des condamnations,

' Dire et juger que le montant des condamnations au profit de la SNC Royal Annecy sera retenu TTC et ce afin de permettre une indemnisation intégrale des désordres et d’éviter que la SNC Royal Annecy ne s’appauvrisse en réglant sur ses propres fonds des montants de travaux TTC aux entreprises intervenants (ou éventuellement au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires qui pour leur part ne récupèrent pas la TVA),

A titre subsidiaire,

' Débouter purement et simplement la société Paralu de ses demandes de condamnation TTC et dire et juger que les sommes réclamées par la SNC Royal Annecy seront déduites des montants HT réclamés par la société Paralu,

' Condamner la SAS Paralu in solidum avec la compagnie l’Auxiliaire à verser à la SNC Royal Annecy une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en plus des 15.000 euros alloués par le tribunal,

' Condamner en tout état de cause les mêmes in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui se sont élevés à la somme de 49.072,44 euros TTC.

Aux termes de ses conclusions en date du 17 mars 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la compagnie l’Auxiliaire demande à la cour de :
A titre principal,

' Dire et juger irrecevable et mal fondée l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires,

' Débouter la SNC Royal ainsi que la société Paralu, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’Auxiliaire,

En tout état de cause,

' Dire et juger que la compagnie l’Auxiliaire est fondée, dans l’hypothèse où une garantie facultative viendrait à être mobilisée au titre du contrat conclu avec la société Paralu, à opposer la franchise égale à 20 % du coût du sinistre,

' Condamner la SNC Royal Annecy ou qui mieux que devra, à payer à L’Auxiliaire la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la SNC Royal Annecy ou qui mieux que devra, aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 juillet 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire : sur la nature des désordres affectant les travaux effectués par la société Paralu

L’article 1792 du code civil dispose que : «Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Selon l’article 1792-2 :

« La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

L’article 1792-3 énonce :

« Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »

Enfin selon l’article 1792-6 du code civil, « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »
Ainsi qu’il résulte des constatations expertales :

Les désordres, affectant tant les parties communes que privatives de l’immeuble résultent d’une absence de finition, de manquements et de malfaçons.

Présents au moment de la réception, ils ont fait l’objet des réserves annotées sur le PV de réception de travaux mais n’ont pas connu d’aggravation.

S’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et n’affectent pas la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec l’ouvrage.

A cet égard, le récapitulatif des travaux de reprise, figurant en annexe L du rapport montre à l’évidence qu’il s’agit de non finitions, et de petites reprises de sorte ces désordres apparents et réservés, ne rentrent en aucun cas dans le cadre de la garantie décennale.

En effet la liste non exhaustive de ces derniers concernant pour l’essentiel :

Le remplacement de coulisse, de châssis, de tôle pour l’ habillage du seuil de fenêtres, le règlage des menuiseries, des reprises de peinture, des réglages de stores et ou la repose de ces derniers, le changement de toile de store, la pose d’entrée d’air, le changement de vitrage fissuré, le traitement de rayures, la fourniture de télécommande ou de manivelle pour les stores, la reprise de joints de vitrage, la pose de bavette sur relevé béton , etc…. étant précisé que l’ importance du nombre de réserves émises n’a pas pour effet de modifier la nature desdits désordres qui consistent en des non finitions et des mauvaises exécutions.

Les désordres concernant les lots menuiseries extérieures et miroiterie sont tous imputables à la société Paralu.

1. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

1.1 Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

1.1.1 Sur le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice

La SNC Royal Annecy fait valoir que l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 30 juin 2015 ne répond pas aux exigences de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 car donnée en termes trop généraux.

L’autorisation donnée au syndic d’engager contre les constructeurs et leurs assureurs toute procédure devant toute juridiction compétente et à tous niveaux de juridictions nécessaires vaut, à défaut de limitation des pouvoirs du syndic, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par les obligations de garantie légale.

En l’espèce, aux termes d’une résolution n°7 qui fait état du projet de procédure judiciaire qui serait engagé à l’encontre du promoteur Atemi et de l’assureur dommages-ouvrages, concernant le non respect des levées de réserves, l’assemblée générale a donné mandat au syndic pour appeler une provision complémentaire de 1 000 euros à celle déjà appelée en 2013 d’un montant de 4 000 euros, en vue du projet de procédure judiciaire qui serait engagé à l’encontre du promoteur Atemi et de l’assureur dommages ouvrage.

Elle a autorisé le syndic à engager une action judiciaire par une intervention volontaire dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal de commerce d’Annecy, opposant la société Paralu à la SNC Royal Annecy et la compagnie d’assurance l’Auxiliaire et mandaté M^e Seaumaire, avocat, pour exercer ladite action au nom du syndicat des copropriétaires.
Ce faisant les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées, étant précisé au surplus qu’en application des dispositions du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 qui est venu modifier l’article 55, la contestation de la régularité de la décision de l’assemblée générale autorisant ou ratifiant l’action, est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants.

1.1.2 Sur l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires pour forclusion et/ou prescription

Au soutien de ses prétentions, la SNC Royal Annecy fait valoir l’argumentation suivante :

' En l’espèce, il s’agit de désordres apparents réservés de sorte que la garantie décennale ne s’applique pas,

' Le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer à son encontre la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, qui n’est due que par le seul entrepreneur concerné.

' Sa responsabilité ne doit ainsi être recherchée que sur le seul fondement de l’article 1642-1 du code civil dont le délai d’action, est d’un an sous peine de forclusion (article 1648 du code civil)

' La livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires est intervenue selon les bâtiments le 20 avril 2011 et le 28 juin 2011, la réception ayant été prononcée le 12 juillet 2011.

' Si le délai de forclusion a été interrompu par l’assignation en référé expertise du 16 novembre 2011, un nouveau délai d’un an a recommencé à courir à compter de l’ordonnance désignant l’expert le 26 décembre 2011, étant précisé que les dispositions de l’article 2239 du code civil sont inapplicables s’agissant d’un délai de forclusion.

' Le syndicat des copropriétaires avait ainsi un délai d’un an à compter du 26 décembre 2011 pour intervenir à la procédure de sorte que son intervention en date du 11 mars 2016 est forclose.

En réponse, le syndicat des copropriétaires indique fonder ses demandes, non pas sur la garantie de parfait achèvement ou celle des vices apparents du promoteur vendeur, mais sur la responsabilité contractuelle et la responsabilité décennale

Il fait valoir que l’assignation en référé expertise délivrée par la SNC Royal Annecy, et surtout l’ordonnance rendue qui a fait droit à la mesure, a eu pour effet, en application de l’article 2239 du code civil de suspendre les délais de prescription à compter du 26 décembre 2011, suspension qui s’est poursuivie pendant six mois après le dépôt du rapport intervenu le 24 septembre 2014, soit jusqu’au 25 mars 2015 de sorte que son action est recevable.

Or, d’une part, ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la garantie décennale de l’article 1792 du code civil n’est pas applicable aux vices et non conformités ayant fait l’objet des réserves notées lors de la réception du 12 juillet 2011 et concernant les parties communes de l’immeuble.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires fait valoir, en vain, qu’il s’agirait en l’espèce de défauts qui ne se sont révélés que par la suite dans toute leur ampleur, alors qu’il ne caractérise pas l’évolution alléguée desdits désordres, et que l’expert a clairement indiqué dans son rapport qu’ils n’avaient pas connu d’aggravation.

D’autre part, il est constant que l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire, lequel ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, qui prévoit que le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des des défauts de conformité alors apparents.

L’alinéa 2 de l’article 1648 dudit code énonce : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Il est constant que ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le vendeur s’est engagé à réparer.

En effet, l’article 1642-1 alinéa 2 du code civil dispose que : « Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Il en résulte que l’acquéreur peut toujours solliciter la reprise des vices ou défauts de conformité apparents par le vendeur qui conserve la qualité de maître de l’ouvrage et dont l’engagement de réparer, pris sur la base du droit commun, met en échec la forclusion prévue à l’article 1648 du code civil.

Si en l’espèce, la SNC Royal Annecy n’a pas souscrit d’engagement écrit de procéder à la reprise des désordres apparents, il résulte de son comportement un engagement implicite d’y procéder.

Il résulte, en effet des éléments du dossier que :

- Les premières livraisons des appartements aux acquéreurs par la SNC Royal Annecy ont débuté au mois d’août 2009 avec de nombreuses réserves concernant les travaux réalisés par la société Paralu, réserves que le vendeur n’a pas contesté.

- Par la suite, la SNC Royal Annecy, soit directement, soit par l’intermédiaire de l’architecte ou encore de l’OPC, a relancé à de nombreuses reprises par courriels puis par lettres recommandées avec accusé de réception la société Paralu (9 décembre 2009, 19 décembre 2009, 21 avril 2010, 23 juin 2010, 23 juillet 2010, 6 octobre 2010, 22 octobre 2010, 3 mai 2011, 15 juin 2011, 14 septembre 2011, 3 octobre 2011, 11 octobre 2011, 20 décembre 2011) la mettant en demeure d’intervenir pour lever les réserves.

- Les compte-rendus de chantier font également état des nombreuses reprises et finitions demandées à la société Paralu (4 mai, 8 juin, 22 juin, 29 juin, 31 août, 12 octobre, 26 octobre 2010, 3 novembre, 9 novembre 2010, 1er mars, 12 avril 2011).

- Par ailleurs, la SNC Royal Annecy a justifié, lors des opérations d’expertise avoir fait effectuer des travaux de reprise par d’autres entreprises avant la procédure d’expertise, que l’expert judiciaire a retenu pour un montant de 27 474,85 euros HT.

- En outre, ainsi qu’il résulte d’un protocole d’accord en date du 5 septembre 2018, il a été convenu entre la SNC Royal Annecy et MM Z/A, acquéreurs de l’appartement B 304, de débloquer au profit de ces derniers sur le solde du prix de vente d’un montant de 26 175 euros séquestré chez leur notaire, la somme de 20 000 euros afin qu’ils fassent réaliser les travaux de reprise objets des réserves.

- Enfin à la suite de la notification du procès-verbal de réception du 12 juillet 2011 à la société Paralu par acte d’huissier du 3 octobre 2011, notification, qui aux termes de l’article XV-3 du CCAP a fait courir un délai de 30 jours calendaires pour qu’elle remédie aux imperfections objet des réserves, la SNC Royal Annecy a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy au contradictoire de la société Paralu, de l’Auxiliaire et du syndicat des copropriétaires aux fins d’expertise sur la base des désordres apparents mentionnés dans le procès-verbal de réception.
L’ensemble de ces éléments montre que le vendeur a entendu s’engager à solutionner les points objets de réserves, engagement dont la violation engage sa responsabilité de droit commun à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il résulte du jugement déféré que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires est en date du 10 mars 2016, soit avant le 12 juillet 2016, date d’expiration du délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil, de sorte que son action n’est pas prescrite.

1.1.3 Sur le lien suffisant des demandes du syndicat des copropriétaires avec les prétentions des parties

Selon l’article 325 du code de procédure civile : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »

En application des dispositions des articles 1601-3 du code civil, le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception et dans le cas de réserves jusqu’à la levée de ces dernières.

Si le syndicat des copropriétaires est extérieur au litige relatif aux réclamations de la société Paralu à l’encontre de la SNC Royal Annecy en exécution du marché, en revanche, en sa qualité de maître de l’ouvrage, il bénéficie par l’effet du transfert immédiat de propriété du fait de la vente, des droits en résultant et il est concerné par les prétentions de la SNC Royal Annecy dirigées contre la société Paralu fondées sur la garantie de parfait achèvement dans la mesure où la réclamation du vendeur inclut le coût des reprises concernant les parties communes dont le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation, de sorte qu’il existe un lien suffisant entre son intervention volontaire et les prétentions de la SNC Royal Annecy.

Si le syndicat des copropriétaires est forclos pour fonder son action sur la garantie de parfait achèvement, il a conservé une action contractuelle à l’encontre de la société Paralu, tenue, en ce qui concerne les désordres apparents réservés, d’une obligation de résultat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’action en responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires tant à l’égard de la SNC Royal Annecy qu’à l’égard de la société Paralu est recevable et que c’est à tort que les premiers juges ont considéré qu’il n’y avait pas lieu d’examiner la validité juridique de son intervention volontaire.

1.2 Sur le coût de reprise des désordres et les responsabilités contractuelles de la SNC Royal Annecy et de la société Paralu

1.2.1 Le coût de reprise des désordres affectant les parties communes

Il résulte du rapport d’expertise que le coût des travaux de reprise concernant les parties communes à savoir façades toitures, combles, sous-sol, jardin a été estimé à la somme de 34 740 euros HT et s’agissant du bâtiment A, circulations, cage d’escalier, ascenseur, hall à la somme de 7 190 euros HT soit une somme totale de 41 930 euros HT.

1.2.2 Sur les contestations émises par la SNC Royal Annecy

La SNC Royal Annecy fait valoir que de ces sommes il y a lieu de déduire le coût de reprise des désordres versé directement par elle aux copropriétaires à charge pour eux de réaliser les travaux et notamment celle de 2080 euros HT correspondant à des travaux de reprise au niveau de l’appartement B 304 de MM Z et A (terrasse et verrière) au motif que dans le cadre du protocole d’accord régularisé avec ces derniers elle a accepté de réduire de 20 000 euros TTC le montant du prix de vente de l’appartement.
Or, il ne saurait être déduit des sommes revenant au syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les parties communes, celles dont la SNC est tenue à l’égard des divers copropriétaires au titre des désordres affectant les parties privatives et sa réclamation doit être examinée dans le cadre de l’examen de ces dernières.

Il n’y a donc pas lieu de déduire cette somme, de celles allouées au syndicat des copropriétaires.

1.2.3 Sur les contestations émises par la société Paralu

La société Paralu persiste, plus de dix ans après la réception des travaux, à demander l’autorisation de procéder à la levée des réserves, et par ailleurs conteste le chiffrage des travaux de reprise effectué par l’expert.

Il est constant qu’après expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, l’obligation de résultat de l’entrepreneur persiste pour les désordres réservés jusqu’à la levée des réserves et que la demande présentée sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, applicable aux faits de l’espèce, doit être accueillie.

Débitrice d’une obligation de résultat à l’égard du syndicat des copropriétaires, la société Paralu se devait d’édifier un bâtiment dépourvu de désordres et de reprendre les non conformités relevées lors de la livraison des bâtiments qui ont été ensuite relevées dans le procès-verbal de réception.

S’il est exact que la livraison intervient uniquement entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur, il n’en demeure pas moins que les réserves intervenues lors de cette livraison ont été notifiés par la SNC Royal Annecy à la société Paralu qui se devait ainsi de mettre en conformité ses ouvrages, demandes qui sont reprises dans les compte-rendus de chantier produits, aux termes desquels il était demandé à la société Paralu de : « Rappel : lever les réserves de livraison suivant listes dans les plus brefs délais. Transmettre quitus » et ce dès début 2010.

Cette dernière ne peut donc se retrancher derrière le fait que les réserves à livraison ne lui seraient pas opposables alors qu’il résulte des pièces produites que c’est à elle qu’il incombait d’obtenir les quitus des propriétaires qu’elle a commencé à recueillir début 2012, soit une fois l’expertise ordonnée, la première réunion d’expertise s’étant déroulée le 21 février 2012.

C’est également en vain qu’elle se retranche derrière le fait qu’elle n’aurait plus été payée depuis novembre 2010, alors qu’il lui a été demandé d’intervenir à compter de décembre 2009, date à laquelle ont débuté les premières livraisons.

Ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges :

- La société Paralu ne peut sérieusement affirmer qu’elle a réalisé les travaux de reprise des réserves dans les délais convenus, ni qu’elle en a été empêchée.

- Le déclenchement de l’expertise aurait dû être un accélérateur et non un frein et son attitude a définitivement ruiné la confiance mise en ses capacités, étant précisé que ce n’est qu’en octobre 2012 qu’elle a manifesté son souhait de procéder à la levée des réserves ce qu’a refusé, à bon droit, la SNC Royal Annecy en 2013.

S’agissant du montant des travaux de reprise, tel qu’évalué par le sapiteur que l’expert s’est adjoint, il y a lieu de relever, comme les premiers juges, que beaucoup de désordres étaient connus bien avant leur notification officielle, et en tous cas avant l’expertise, que la société Paralu a fait le choix de ne pas intervenir alors qu’elle en avait la capacité et que l’accès au chantier lui était alors assuré, préférant encourir les risques d’une valorisation par l’expert plutôt qu’en exposer les débours.
Il sera ajouté que la SNC Royal Annecy justifie avoir sollicité des entreprises, pour la reprise des travaux, en vain.

1.3 Sur l’indemnisation du syndicat des copropriétaires

1.3.1 Le coût de reprise des désordres

Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à réclamer le coût de reprise des désordre affectant les parties communes tant à l’égard de la SNC Royal Annecy pour manquement par cette dernière à son obligation de reprise des désordres qu’à l’égard de la société Paralu tenue d’une obligation contractuelle de résultat à son égard.

La SNC Royal Annecy sera condamnée in solidum avec la société Paralu à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 41 930 euros HT soit la somme de 50 316 euros TTC.

Dans leurs rapports entre elles, la société Paralu sera tenu de relever et garantir la SNC Royal Annecy de l’intégralité de cette condamnation.

1.3.2 Sur le préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires qui sollicite l’allocation d’une somme de 30 000 euros ne fournit aucune explication quant au préjudice allégué et ne caractérise aucunement celui-ci.

Il sera ainsi débouté de sa demande

2 . Sur les demandes de la société Paralu

2.1 Sur le solde du prix du marché de marché de travaux

Reprenant l’argumentation qu’elle avait développée en première instance, la SNC Royal Annecy s’oppose à tout paiement du solde du marché en faisant valoir l’exception d’inexécution du fait de la non levée des réserves par la société Paralu.

Si l’exception d’inexécution permet à une partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter totalement ou partiellement l’obligation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a reçu la prestation qui lui est due, force est de constater qu’en l’espèce elle est invoquée à tort par le promoteur vendeur.

En effet, l’exception d’inexécution n’entraîne pas la disparition de l’obligation mais seulement son ajournement c’est à dire la suspension de cette dernière.

Or, en l’espèce, les travaux ont fait l’objet d’une réception intervenue le 12 juillet 2011, et ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, cette réception prononcée avec ou sans réserve, met fin au contrat d’entreprise, couvre les défauts et malfaçons apparents n’ayant pas fait l’objet de réserve, entraîne le transfert de la garde de l’ouvrage au maître de l’ouvrage et rend exigible le solde des travaux par la présentation des mémoires définitifs, ce sous réserve de la retenue égale au plus à 5% du montant du marché.

Il sera ajouté qu’elle constitue également le point de départ des garanties légales.

Dès lors, c’est en vain que la société Royal Annecy invoque l’exception d’inexécution, alors que les travaux sont achevés, qu’une expertise judiciaire est intervenue qui a permis de chiffrer le montant des travaux de reprise incombant à la société Paralu, et qu’il y a lieu d’établir un compte définitif entre les parties au vu de leurs créances et dettes réciproques.
Par ailleurs, ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, la loi 71-584 du 16 juillet 1971, dont les dispositions sont d’ordre public, limite la retenue de garantie sur les paiements effectués par le maître de l’ouvrage à 5% de la valeur définitive des marchés et prévoit que cette retenue puisse ne pas être pratiquée si l’entreprise fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret.

Il sera ajouté que ces dispositions sont expressément reprises à l’article 24 « Retenue de garantie – caution » figurant dans le CCG et à l’article XXV du CCAP signés par les parties.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont retenu pour condamner la société SNC Royal Annecy au paiement de la somme de 229 343,74 euros TTC que :

La réception intervenue le 12 juillet 2011 a été notifiée le 3 octobre 2011 à la société Paralu.

La société Paralu a soumis le 1er février 2012 un mémoire définitif d’un montant de 1 062 754,44 euros HT représentant le montant total non contesté des marchés et avenants signés sur lesquels il reste à percevoir un solde de 191 758,98 euros HT soit 229 343,74 euros TTC, lequel était complété par un « mémoire en réclamation » pour un montant HT de 488 970 euros HT.

En application des dispositions d’ordre public de la loi n°71-584 du 16 juillet 1971, la SNC Royal Annecy n’est pas fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution, même justifiée par l’importance des réserves, alors que la société Paralu a fourni une caution bancaire représentant 5% de ce marché.

Si l’article XXIV du CCAP prévoit que l’entreprise doit fournir au maître d''uvre la totalité des mémoires, concernant les travaux, dans le délai de trois mois, délai que la société Paralu n’a pas respecté, le CCAP prévoit que dans ce cas « le maître d’ouvrage pourrait régler l’entreprise sur la base de comptes établis unilatéralement par le maître d’oeuvre » possibilité que la SNC n’a, en l’espèce pas utilisée.

La SNC ne peut soutenir avoir contesté ce mémoire dans ses courriers des 22 février et 18 avril 2012, alors que la contestation émise dans ces derniers n’a porté que sur le « mémoire en réclamation » et que ses affirmations selon lesquelles le paiement du solde des travaux était subordonné à la levée des réserves n’est pas conforme à l’esprit de la loi du 16 juillet 1971.

L’expertise judiciaire, qui n’a traité que des réserves et de leur levée, n’a pas suspendu les règles contractuelles applicables entre les parties même s’il était prévu que l’expert fasse les comptes entre les parties.

Il sera ajouté à cet égard, que le rapport d’expertise a été déposé le 24 septembre 2014, et que la SNC Royal Annecy persiste encore à ce jour, soit plus de sept années après, à contester devoir le solde du marché, au motif d’une prétendue exception d’inexécution.

Le jugement, qui a condamné cette dernière au paiement de la somme de 229 343,74 euros TTC en justifiant le calcul TTC par le fait que ce montant représente du chiffre d’affaires assujetti à la TVA déjà facturé, sera confirmé.

2.2 Sur la demande indemnitaire de la société Paralu à hauteur de 488 970 euros HT

Lors de son envoi le 1er février 2012, de son mémoire définitif, la société Paralu a complété sa demande en paiement du solde du marché, par une demande indemnitaire d’un montant de 488 970 euros HT relative au préjudice qu’elle aurait subi du fait des retards dans le déroulement du chantier et comportant quatre postes : surcoût de pose, frais de location, encadrement et perte de marge.
Considérant que le maître de l’ouvrage ne lui a pas notifié un décompte définitif dans les délais prévus par la norme NFP 03 001 aux articles 19-5 19-6, elle soutient que sa demande est réputée acceptée par la SNC.

Par ailleurs, devant la cour elle soulève la nullité des articles XII-1 et 3 du CCAP relatifs à la renonciation à indemnisation du chef du maître de l’ouvrage.

Le CCAP annexé au marché de travaux signé entre les parties prévoit que le marché comprend :

- Le présent cahier des clauses administratives particulières annexé de la soumission des entreprises,

- Le cahier des clauses générales,

- Le cahier des clauses techniques particulières de chacun des lots établis par le maître d''uvre,

- Le descriptif de vente,

- Le permis de construire etc…

Au paragraphe « Pièces générales » il est précisé que sont réputés connus de l’entreprise et non joint au marché, mais faisant partie des pièces contractuelles, notamment le cahier des conditions et charges générales applicables aux travaux du bâtiment faisant l’objet du marché privé (norme AFNOR NF P 03.001 de septembre 1991 et ses annexes) sauf modifications notifiées dans le présent document.

Suit un « Nota » qui précise que les documents applicables sont les derniers en vigueur à la date de signature du marché.

Il doit en être déduit qu’est applicable au marché la norme Afnor NF P 03.001 de décembre 2000.

Par ailleurs l’article I-6 du CCAP intitulé « Ordre de préséance des pièces contractuelles » mentionne :

« En cas de contradiction ou de différence entre deux ou plusieurs pièces constitutives du marché, ces pièces prévalent les unes contre les autres dans l’ordre où elles sont énumérées aux articles I-3 et I-4 ci-dessus. Si toutefois un doute subsistait, l’appréciation finale en revient à l’autorité du Maître de l’ouvrage, assisté du maître d''uvre. »

Il en résulte que les dispositions du CCAP priment sur celles de la norme NF P 03.001 dans l’hypothèse d’une contradiction ou d’une différence entre les deux documents.

L’article XXIV du CCAP intitulé « Règlement définitif des comptes » prévoit que :

« Les règlements définitifs s’effectueront suivant le processus ci-dessous :

Dans un délai de trois mois après la réception, l’entreprise devra fournir au Maître d''uvre , la totalité des mémoires concernant les travaux,

Les règlements éventuels auront lieu dans le mois suivant l’approbation des comptes,

Au cas où l’entreprise n’aurait pas produit de comptes dans les délais prescrits, le Maître de l’ouvrage pourrait régler l’entreprise sur la base de comptes établis unilatéralement par le Maître d''uvre ; Si l’entreprise refuse d’accepter un mémoire arrêté par le Maître d''uvre ou ne le signe qu’avec réserves, il lui est accordé un délai de dix jours pour présenter, sous pli recommandé, un mémoire de réclamation,

Passé ce délai, les mémoires arrêtés par le maître d''uvre sont réputés acceptés, »

Ainsi, le CCAP s’abstient de déterminer l’incidence de l’absence de réponse du maître de l’ouvrage au mémoire établi par l’entreprise et il ne contient sur ce point aucune stipulation qui soit contraire ou incompatible avec l’article 19-64 de la norme NF 03-001 valant CCAG, lequel conserve ainsi sa valeur supplétive.

Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le décompte relatif aux travaux est régi par la norme précitée, s’agissant de la réponse du maître de l’ouvrage au mémoire établi par l’entreprise.

Or, la norme prévoit, après réception par le maître d''uvre du mémoire définitif établi par l’entreprise, que ce dernier l’examine et établit le décompte définitif des sommes dues en exécution du marché, décompte que le maître de l’ouvrage notifie à l’entrepreneur dans un délai de 45 jours à dater de la réception du mémoire définitif par le maître d''uvre.

Il est précisé que si le décompte n’est pas notifié dans ce délai, le maître de l’ouvrage est réputé avoir accepté le mémoire définitif remis au maître d''uvre après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

Pour autant, et ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, il y a lieu de distinguer le mémoire définitif relatif aux travaux et le mémoire en réclamation adressé par la société Paralu.

En effet, cette dernière a présenté deux documents différents lors de son envoi du 1er février 2012 :

Un mémoire définitif relatif aux travaux, qui est incontestablement régi par la norme NFP 03 001 dans ses articles 19.6. et auquel elle a additionné le montant des indemnités réclamées qu’elle a décrites dans un mémoire en réclamation qui ne peut être considéré comme un décompte stricto sensu régi par la norme, dans la mesure où il ne s’appuie sur aucun marché ou devis, ne reprend aucune prestation réalisée et n’est étayé par aucune pièce justificative.

La SNC a rejeté intégralement cette dernière demande par courrier du 22 février 2012, dans les délais impartis, en faisant valoir qu’aucune pièce justificative n’était jointe à la réclamation et en se prévalant de l’ article XII du CCAP qui écarte la possibilité de former une réclamation pour retard auprès du maître d’ouvrage, cette action la dispensant de présenter un décompte définitif au sens de l’article 19-6-2 de la norme sur ce mémoire.

Il sera ajouté que la SNC ne pouvait en tout état de cause adresser en réponse au mémoire en réclamation un quelconque décompte, s’agissant d’une réclamation indemnitaire dont elle contestait le bien fondé.

Si le rapport d’expertise Brusson établit que l’opération a pris un retard de 27 mois à la suite de la défaillance de diverses entreprises, retard qui a pu désorganiser la société Paralu et lui causer un préjudice, dont pourraient être responsables le maitre d’ouvrage et le maître d''uvre du fait de l’insuffisance de contrôle des entreprises avec lesquelles la SNC a contracté, il n’en demeure pas moins que les articles XII du CCAG prévoient de manière claire que les entreprises ne peuvent prétendre à indemnité par le maître de l’ouvrage du fait du retard apporté aux travaux, quelle qu’en soit la cause.
Il sera ajouté que la société Paralu fait valoir en vain la nullité de cette clause au motif qu’elle serait abusive.

L’article XII-1 alinéa 12 du CCAP est ainsi rédigé :

« Dans le cas où la marche des travaux d’une ou plusieurs ou de toutes les entreprises, est différée, ralentie ou suspendue pour une cause indépendante du Maître d’ouvrage (expertise, reconstruction de murs séparatifs, réglementation, de la répartition des matériaux, exigences ou formalités administratives, faits de tiers, etc.) ou bien par suite de circonstances de force majeures (commande à quelque entreprise que ce soit de travaux supplémentaires, complémentaires, imprévus, etc.) ou la faillite, la liquidation judiciaire ou décès de l’une ou plusieurs des entreprises ou entrepreneurs, ou résiliation de leur contrat pour quelque cause que ce soit, aucune entreprise ne peut prétendre, soit à la résiliation, soit à la revalorisation, soit à indemnité, du fait du retard apporté à la mise en route de ses travaux, de leur ralentissement, de leur arrêt partiel ou total, même prolongé, et des conséquences qui en découlent.

Toutefois les entreprises ayant provoqué des retards par leur faute ou leur défaillance (faillite, liquidation judiciaire, résiliation prononcée par le maître d’ouvrage et proposée par le maître d''uvre à titre de sanctions) peuvent être recherchées par celles qui en ont supporté les conséquences et auxquelles il appartient de leur demander directement réparation du préjudice subi (privation d’industrie, gêne, immobilisation du matériel ou du personnel).

L’entreprise, du fait de son acceptation des présentes dispositions, s’engage vis à vis des autres entreprises à leur assurer réparation des dommages de toute nature provoqués par ses retards. »

Il en résulte qu’il s’agit d’une renonciation non pas au droit à indemnisation de l’entreprise en cas de retard dans l’exécution des travaux imputable à d’autres entreprises, mais à l’exercice de ce droit contre le seul Maître d’ouvrage de sorte que cette clause n’a rien d’abusif.

Le jugement qui a débouté la société Paralu de sa demande en paiement de la somme indemnitaire de 488 970 euros HT sera confirmé.

3 . Sur les demandes reconventionnelles de la SNC Royal Annecy

A titre liminaire, il sera rappelé que les désordres dont est saisie la cour affectant les parties privatives de l’immeuble, sont, comme pour les parties communes, des désordres réservés lors de la réception impliquant la responsabilité de la société Paralu laquelle malgré de nombreuses relances n’a pas procédé aux travaux lui incombant en vue de la levée des réserves.

3.1 Les coûts de reprise

La société Paralu, comme en première instance, conteste d’une part l’étendue des travaux mis à sa charge par l’expert, et d’autre part le chiffrage effectué par le sapiteur de l’expert.

Ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, par une motivation pertinente que la cour fait sienne :

Le document produit par la société Paralu (pièce 30) se base sur des reprises faites par elle au plus tard en mars 2012 alors que les visites par l’expert ont eu lieu postérieurement, en juin 2012.

Seule la double imputation des travaux comptés deux fois pour les réserves 35, 37, 39, 41 pour 1 880 euros HT doit être déduite du chiffrage de l’expert.

Le fait que le sapiteur qui a procédé au chiffrage des reprises soit intervenu pour procéder aux reprises des réserves imputables à la société Paralu, ne saurait caractériser une perte d’indépendance et d’objectivité.

Si la valorisation de certains postes peut paraître élevée, l’expert About intervenu sur des désordres affectant les parties privatives ayant ponctuellement procédé à une autre valorisation, il n’en demeure pas moins que ces désordres étaient connus de la société Paralu, bien avant leur notification officielle et en tous cas bien avant l’expertise, qu’il lui a été adressé de multiples relances, que pour autant elle n’est pas intervenue alors qu’elle en avait la capacité et bénéficiait de l’accès au chantier, qu’elle a ainsi préféré encourir les risques d’une valorisation par l’expert plutôt que d’en exposer les débours.

C’est à juste titre que l’expert qui s’est vu confier l’établissement des comptes entre les parties, a tenu compte des travaux de levées de réserves réalisés à la demande de la SNC conformément au CCAP auprès d’autres entreprises, dont le montant non sérieusement contesté s’établit à la somme de 32 969,82 euros TTC.

Tenant compte de certains embellissements sur les travaux de reprise concernant les appartements B 304 et C 305 l’expert a retenu à juste titre un dédommagement à hauteur de 6 300 euros HT.

S’agissant du montant à fixer au profit de la SNC, il y a lieu de déduire le montant des sommes allouées au syndicat des copropriétaires auxquelles la cour a condamné in solidum la SNC et la société Paralu, soit 41 930 euros HT.

Il en résulte que le décompte des sommes dues à la SNC s’établit ainsi :

- 211 254 euros ' 1 880 euros HT ' 41 930 euros HT = 167 444 euros au titre des travaux à effectuer

- 27 474,85 euros HT au titre des travaux déjà effectués par d’autres entreprises.

Soit une somme totale de 194 918,85 euros HT et une somme TTC de 233 902,63 euros qui viendra se compenser avec les sommes dues par la SNC au titre du solde du marché de travaux.

3.2 Les pénalités de retard liées à la levée des réserves et pénalités de retard en cours de chantier

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont rejeté la demande de la SNC au visa de l’article XVI-5 du CCAP qui prévoit une pénalité globale et collective nécessitant que le maître de l’ouvrage prenne en compte tous les retards constatés, y compris les siens, qu’il en fasse le détail et la répartition ce qui n’est pas le cas en l’espèce et n’est toujours pas le cas devant la cour.

3.3 Les comptes prorata et inter-entreprises

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges, constatant que le principe de ces deux comptes n’était pas contesté, ont retenu que les sommes dues à la société Paralu seraient amputées de la somme de 19 129,57 euros TTC au titre du compte prorata et de 10 809,12 euros TTC au titre du compte inter-entreprises.

3.4 La demande indemnitaire relative aux rabais alloués aux acquéreurs

L’article XXVI-9-1 du CCAP, stipule que l’entreprise devra garantir le maître d’ouvrage du préjudice qu’il pourrait subir du fait des réclamations des acquéreurs provenant soit d’une faute de l’entreprise dans l’exécution des travaux, soit des retards de livraison imputables à l’entreprise.

En application de ces dispositions la SNC est fondée à obtenir l’indemnisation des remises sur le prix de vente, qu’elle a consenties à certains acquéreurs, en compensation de l’abandon par ces derniers de leurs réclamations relatives aux réserves non levées dont ils ont déclaré faire leur affaire.

Par ailleurs, ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, ces réparations ont été incluses dans le décompte de l’expert de sorte que la demande a été à juste titre rejetée par le tribunal.

3.5 Les honoraires Bocopro et GVI

Ces deux sociétés sont des entreprises d’assistance à maîtrise d’ouvrage régulièrement mandatées pour suivre le chantier.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, les attestations de ces dernières, concernant les honoraires complémentaires qu’elles auraient été amenées à facturer à la SNC, ne font référence ni au marché d’origine, ni aux avenants que la SNC a nécessairement signées avec elles, en préalable, à leurs interventions.

Il sera ajouté qu’en appel ces documents ne sont pas plus versés au débat.

Ainsi que l’ont retenu l’expert et le tribunal, seules les factures émises par la société Bocopro d’un montant total TTC de 5 434,62 euros TTC sont susceptibles d’être retenues.

Or ces factures relatives à l’assistance aux réunions d’expertise, sont à prendre en compte dans le cadre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement qui a rejeté les demandes sera confirmé.

3.6 Les dommages et intérêts pour perte d’image

L’expert, dans son rapport, a relevé : « Le préjudice de la SNC Royal est réel et non contestable. Il est certain que les commérages des nombreux propriétaires dont les appartements présentent des désordres sont lourds de conséquences et entachent gravement l’image commerciale du maître d’ouvrage sur la région annécienne »

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu l’existence d’un préjudice pour perte d’image, qu’ils ont indemnisé par l’allocation d’une somme de 20 000 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

4 . Les demandes dirigées contre l’Auxiliaire

La société Paralu a souscrit auprès de l’Auxiliaire une police d’assurance n°020-920027, dénommée Pyramide, régie par des conditions spéciales et des conditions générales, couvrant sa responsabilité civile d’exploitation en application des articles 1240 et suivants du code civil ainsi que sa responsabilité civile après livraison des produits fabriqués.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, c’est ce deuxième point qui est susceptible d’entrainer la mobilisation de la garantie de l’Auxiliaire et le contrat couvre notamment les conséquences pécuniaires de la responsabilité recherchée après réception, sur le fondement des articles 1792 et 1792-2 , 1792-3 et 1792-4 du code civil.

Les exclusions prévues contractuellement comportent notamment :

- Les dommages et frais compris dans le compte prorata de chantier,

- Les dépenses nécessaires à l’exécution ou à la finition du chantier,
- Les amendes, astreintes et pénalités de retard,

- Les dommages incombant à l’assuré en vertu de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil, lorsque ces dommages ne sont pas de nature à engager la responsabilité décennale ou de bon fonctionnement de l’assuré.

Il en résulte que seuls les dommages matériels et immatériels, résultant de la mise en 'uvre de la garantie biennale ou décennale sont couverts et que les dommages identifiés lors de la livraison ou relevant du parfait achèvement ne relèvent pas du champ de l’assurance souscrite.

En l’espèce, les désordres affectant les travaux effectués par la société Paralu, ont été identifiés et réservés au plus tard lors de la réception et ils ne sont pas de nature à engager la responsabilité décennale de cette dernière.

La SNC invoque par ailleurs, en vain, le bénéfice de la garantie de bon fonctionnement alors que les menuiseries extérieures qui constituent l’un des éléments de clos de l’ouvrage font indissociablement corps avec l’ouvrage et relèvent ainsi de l’article 1792-2 du code civil.

Enfin, la SNC se prévaut de désordres apparus postérieurement à la réception dans le délai de la garantie de parfait achèvement, concernant un certain nombre d’appartements, pour lesquels elle a sollicité une extension de la mission de l’expert suivant assignation en référé en date du 10 juillet 2011.

Or ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, ces désordres qui entrent dans le cadre strict de la garantie de parfait achèvement ont été pris en compte par l’expert et font l’objet d’une indemnisation de la SNC à ce titre.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la garantie de l’Auxiliaire ne pouvait être accordée et ont débouté, la société Paralu, la SNC et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes dirigées à l’encontre de cet assureur.

5. Les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société L’Auxiliaire le montant des frais irrépétibles exposés par eux en appel de sorte qu’il sera fait application à leur profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La société Paralu qui échoue en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Mais statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision,

S’agissant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Carré Royal

Rejette les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndic, et de l’existence d’une prescription,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Carré Royal recevable en son intervention volontaire fondée sur la responsabilité contractuelle de la SNC Royal Annecy et de la société Paralu,
Condamne in solidum la SNC Royal Annecy et la société Paralu à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Carré Royal la somme de 50 316 euros TTC en réparation des désordres affectant les parties communes,

Condamne la société Paralu à relever et garantir la SNC Royal Annecy de l’intégralité de cette condamnation,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Carré Royal de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

S’agissant des demandes de la société Paralu et de la SNC Le Carré Royal,

Condamne la SNC Le Carré Royal à payer à la société Paralu la somme de 229 343,74 euros TTC au titre du solde du marché, sous déduction du compte prorata pour 19 129,57 euros TTC et du compte inter-entreprises pour 10 809,12 euros TTC, soit une somme de 199 405,05 euros TTC,

Déboute la société Paralu de sa demande indemnitaire à hauteur de 488 970 euros HT,

Condamne la société Paralu à verser à la SNC Royal Annecy la somme de 233 902,63 euros TTC en compensation des dépenses réalisées ou à réaliser pour remédier aux désordres, affectant les parties privatives, non réparées par la société Paralu,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques (solde du marché et coût des reprises) et dit que le solde portera intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2014, date de remise du rapport de l’expert,

Condamne la société Paralu à verser à la SNC Royal Annecy la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’image,

Déboute la SNC Royal Annecy de ses demandes au titre des pénalités de retard liées à la levée des réserves et des pénalités de retard en cours de chantier, ainsi que ses demandes relatives aux rabais accordés aux acquéreurs et à la prise en charge des honoraires de Becopro et GVI,

Déboute la SNC Royal Annecy, la société Paralu et le syndicat des copropriétaires Le Carré Royal de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de l’Auxiliaire,

Condamne in solidum la SNC Royal Annecy et la société Paralu à payer à la compagnie L’Auxiliaire la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société Paralu à payer au syndicat des copropriétaires Le Carré Royal la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Paralu à payer à la SNC Royal Annecy la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Paralu aux dépens de première instance incluant les frais d’expertise judiciaire et aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Seaumaire et de la selarl Traverso Trequattrini et Associés, avocats

Ainsi prononcé publiquement le 11 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,