Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 8 avril 2021, n° 20/15343

TGI Paris 2 juillet 2020

CA Paris
Infirmation 8 avril 2021

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé que l'installation du velux sans autorisation a effectivement modifié l'aspect extérieur de l'immeuble, justifiant ainsi la demande de dépose.
Accepté
Modification non autorisée des parties communes
La cour a jugé que la remise en état est justifiée pour respecter le règlement de copropriété, bien que la demande initiale ait été jugée trop large.
Accepté
Frais non répétibles engagés
La cour a accordé l'indemnité demandée au titre des frais non répétibles, considérant que le syndicat a dû engager des frais pour défendre ses droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 8 avr. 2021, n° 20/15343
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/15343
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 2 juillet 2020, N° 19/59842
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène GUILLOU, président
Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndic. de copro. SDC 2-4-6 BOULEVARD ANDRE MAUROIS 75016 PARIS

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 08 AVRIL 2021

(n° 153 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15343 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRQT

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 02 Juillet 2020 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 19/59842

APPELANTE

[…]

C/O LA SOCIETE ATRIUM GESTION […]

[…]

Représenté par M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

Assisté par M^e Aurélie BODIN substituant M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

INTIME

M. Z X

[…]

R e p r é s e n t é e t a s s i s t é p a r M e J e a n – C h a r l e s N E G R E V E R G N E d e l a S E L A S NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur K L H I

[…]

Précédemment et actuellement […]

[…]

Défaillant – assigné en intervention forcée par Monsieur Z X le 8 janvier 2021

Madame C D E

[…]

Précédemment et actuellement […]

[…]

Défaillante – assignée en intervention forcée par Monsieur Z X le 8 janvier 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

M. K Y H I et M^me C D E, propriétaires du lot 118 d’un immeuble situé à Paris, ont, en 2016, fait installer un velux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, selon le syndicat.

Fin 2016, les consorts Y-D ont vendu le lot à M. Z X.

Malgré plusieurs mises en demeure du SDC de l’immeuble, ni les consorts Y-D ni M. X n’ont procédé à la remise en état du lot.

Un constat d’huissier en date du 3 mai 2019 fait en outre état, selon le syndicat, de ce que le logement en question aurait en réalité subi d’autres travaux en violation du règlement de copropriété, notamment sur les canalisations, les branchements, l’ornement extérieur des fenêtres, la toiture de l’immeuble.

Le 4 novembre 2019, le SDC a assigné M. X devant le juge des référés. Il lui a demandé de :

— juger que le SDC de l’immeuble sis […] à Paris 16 est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— enjoindre à M. X, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 300 euros par jour de retard, de :

• faire procéder à la dépose du Velux installé au sein du lot n°118 sans autorisation de l’AG des copropriétaires ;

• remettre en état initial le lot n°118 tel qu’il se trouvait avant l’installation du velux et ce, sous contrôle de 1'architecte de l’immeuble ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner M. X au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Régulièrement assigné, M. X n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

Le 2 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le SDC de l'[…] à Paris 16 de 1'ensemb1e de ses demandes ;

— condamné le SDC de 1'[…] à Paris 16 aux entiers dépens de 1'instance.

Le premier juge a notamment estimé que le SDC n’a pas apporté pas la preuve que l’installation du velux, certes non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, avait affecté l’aspect esthétique de l’immeuble. Dès lors, le trouble manifestement illicite n’est pas constitué.

Par déclaration en date du 27 octobre 2020, le SDC a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions remises le 18 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le SDC demande à la cour, au visa de l’article 809 ancien du code de procédure civile, de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, notamment son article 5, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

— l’en déclarer bien fondé ;

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé du 2 juillet 2020 en ce qu’elle a débouté le SDC de l'[…] à Paris 16 de 1'ensemb1e de ses demandes, condamné le SDC de 1'[…] à Paris 16 aux entiers dépens de 1'instance ;

et statuant à nouveau,

— condamner M. X, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à :

• faire procéder à la dépose du velux installé au sein du lot n°118 sans autorisation de l’AG des copropriétaires ;

• remettre en état initial le lot n°118 tel qu’il se trouvait avant l’installation du velux et ce, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. X à payer au SDC de l’immeuble sis […] à Paris 16, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 3.000 euros en première instance et 3.000 euros en appel, et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le SDC expose en substance les éléments suivants :

— l’installation du velux affecte les parties communes ; cela est attesté par une vidéo et des photographies et a été constaté par huissier le 3 mai 2020 ;

— cela ressort également de l’acte de vente du 16 septembre 2016, dans lequel M. Y H I précise qu’il a fait installer un velux dans le lot ;

— l’installation aurait donc dû faire l’objet d’une autorisation préalable de l’AG des copropriétaires, ce qui a été reconnu par M. Y H I qui a tenté d’obtenir un accord postérieur de l’AG des copropriétaires ;

— contrairement à ce qu’affirme M. X, ce n’était pas au SDC de l’informer de l’existence de cette difficulté lors de la vente, mais aux vendeurs ;

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la simple violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite ;

— il est de jurisprudence constante que si un copropriétaire réalise des travaux sans autorisation préalable de l’AG, il doit être condamné à remettre en état son lot ;

— au vu de la résistance abusive de M. X, cette condamnation devra être assortie d’une astreinte.

Par conclusions remises le 16 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. X demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le […] pour absence d’urgence, et pour défaut de preuve ;

— inviter le […] à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire,

— condamner les consorts Y-J à garantir M. X de toute éventuelle condamnation à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts Y-J et le […] à payer à M. X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. X expose en résumé les éléments suivants :

— l’installation du velux date de 2015 ;

— pourtant, le SDC, qui ne pouvait ignorer la réalisation de ces travaux, a attendu le 21 novembre 2016 pour mettre en demeure M. Y H I et le 4 novembre 2019 pour assigner M. X ; il a attendu 2018 pour informer les copropriétaires de la situation ;

— au vu de sa lenteur, le SDC est mal fondé à utiliser une procédure d’urgence ;

— par ailleurs, le SDC n’apporte toujours pas la preuve que l’installation du velux aurait modifié l’aspect extérieur de l’immeuble : les photos et vidéos produites ne sont pas probantes, puisqu’ils n’est pas prouvé qu’elles se rapportent au lot 118 ;

— les travaux litigieux ont été réalisés par les consorts Y-J ; ni l’acte de vente, ni les procès-verbaux des AG antérieures à la vente ne faisaient mention de ses travaux ; aucune faute ne peut donc être reprochée à M. X ; si la cour venait à condamner M. X à remettre le lot 118 en état, les consorts Y-J devront l’en garantir.

Le 8 janvier 2021, M. X a assigné les consorts Y-J en intervention forcée. Ceux-ci n’ont pas constitué avocat.

SUR CE LA COUR

L’article 809 alinéa 1^er, devenu 835 alinéa 1^er, du code de procédure civile, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il y a lieu d’indiquer :

— que, dès le 21 novembre 2016 (pièce 2), le syndic adressait un courrier à M. K Y H I, lui indiquant qu’il avait modifié la toiture de l’immeuble pour agrandir un velux sans autorisation préalable et le mettant en demeure de procéder aux travaux de remise en état initial ;

— que, dans un courrier en réponse du 10 mars 2017 (pièce 3), M. K Y H I

indiquait notamment en substance qu’il ne pensait pas que les travaux pouvaient causer un quelconque tort ('pas d’expérience que on peut avoir des soucis avec des copropriétaires pour la pose d’une fenêtre velux en 2015'), reconnaissait avoir 'descendu’ le velux sur 40 centimètres et proposait un chèque de dédommagement de 2.000 euros pour 'dommages et intérêts pour l’acceptation de la

pose de la fenêtre velux', d’autres mises en demeure ayant été adressées par la suite par le syndic, tendant toujours à la remise en état ;

— que, par courrier des 13 février et 13 septembre 2017 (pièces 7 et 8), le syndic demandait au nouveau propriétaire, M. X, de procéder à la remise en état ;

— que, selon l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires doit autoriser les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— que le règlement de la copropriété de l’immeuble du […] à Paris 16^e dispose en son article 8 que les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, fenêtres et terrasses et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, même en ce qui concerne la peinture, sans le consentement de la majorité des copropriétaires de l’immeuble décidant comme il va être dit plus loin, bien que constituant une propriété exclusive ;

— que l’article 1^er indique que les parties communes, déterminées comme il est indiqué ci-dessus, ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité de l’assemblée des propriétaires de l’immeuble ainsi qu’il sera expliqué plus loin ; que les parties communes sont en outre constituée, aux termes de ce même règlement, des couvertures, des ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres ;

— que, selon le procès-verbal de constat d’huissier du 3 mai 2019 (pièce 11 du syndicat), une vidéo a été postée sur le site YouTube présentant des travaux de rénovation effectués dans un studio de la Porte Maillot, l’huissier, visionnant la vidéo, notant des travaux effectués sur la toiture, le changement de taille du velux, les canalisations, les branchements électriques, le sol de l’appartement ;

— que, dans ces circonstances, la cour observera d’abord que la pose d’une nouvelle fenêtre velux, de dimension supérieure à 40 centimètres à l’ancienne, a modifié tant la fenêtre que la toiture, ce sans autorisation de l’assemblée générale, alors même qu’un tel agrandissement modifie à l’évidence l’aspect extérieur de l’immeuble, en violation des normes applicables, sans qu’il n’y ait lieu, tant au regard de la loi de 1965 que du règlement de copropriété, de caractériser au surplus une atteinte à l’esthétique de la partie concernée ;

— que c’est en vain que M. X fait état de ce que la pose d’un velux en violation du règlement de copropriété ne serait pas démontrée, alors que, même au-delà de la vidéo postée sur YouTube, l’ancien propriétaire a reconnu cet état de fait dans son courrier du 10 mars 2017 ;

— que la violation du règlement de copropriété constitue une violation évidente de la règle de droit commandant la remise en état, sans qu’il n’y ait lieu, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 1^er du code civil, de caractériser l’urgence de la situation ;

— qu’il faut aussi rappeler que le nouveau propriétaire ne peut faire état de ce qu’il ne serait pas tenu à remise en état, du fait de la vente intervenue ;

— qu’à cet égard, la liste des informations que le syndic doit fournir sur les éléments de passif afférents au lot vendu, en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, comprend notamment l’information sur les procédures en cours, de sorte que, comme il l’indique, l’appelant ne peut se voir reprocher le fait que l’intimé n’était pas au courant de la difficulté, ce alors même qu’aucune procédure judiciaire n’était en cours ;

— que c’est en vain que l’intimé argue de ce que le syndic aurait failli à ses obligations de transparence et chercherait à reporter ses responsabilités.

Il y a donc lieu, par infirmation de la décision entreprise, de condamner M. X à procéder à la dépose du velux litigieux et à la remise en état des lieux, avec ces précisions que la remise en état concernera bien le seul velux, la demande de 'remise en état initial du lot’ formulée par le syndicat apparaissant indéterminée et disproportionnée, alors que les pièces du dossier établissent uniquement de manière certaine la pose d’un velux litigieuse, le reste des atteintes au règlement de copropriété (canalisations, branchements) n’étant pas à l’évidence établi.

M. X a attrait en procédure, en intervention forcée, les anciens propriétaires, sollicitant qu’ils soient tenus à le garantir de la condamnation prononcée.

Il sera à cet égard observé :

— que la promesse de vente date du 16 septembre 2016, tandis que l’acte de vente est du 15 décembre 2016 ;

— que le premier courrier du syndic, faisant état que la pose d’un nouveau velux viole le règlement de copropriété, est du 21 novembre 2016, de sorte que les vendeurs étaient informés, au moment de la vente, d’un possible éventuel litige sur ce point ;

— que la page 12 de l’acte de vente mentionne que le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du code civil et qu’à ce sujet, le vendeur déclare que 'le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires’ ;

— que M. X peut donc à juste titre faire valoir qu’il n’a jamais été informé de la difficulté au moment de la vente.

C’est donc à juste titre que M. X sollicite que ses vendeurs soient tenus à garantie, ce qui commande de faire droit à cette demande.

M. X devra verser la somme indiquée au dispositif au syndicat appelant, s’agissant des frais non répétibles de première instance et d’appel, et sera en outre condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. Z X, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée maximale de 90 jours, à :

• faire procéder à la dépose du velux installé au sein du lot n°118 sans autorisation de l’AG des copropriétaires ;

• remettre en état initial la fenêtre velux du lot n°118 tel qu’elle se trouvait avant l’installation de l’actuel velux et ce, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

Y ajoutant,

Condamne M. K Y H I et M^me C D E à garantir M. Z X de la condamnation ainsi prononcée ;

Condamne M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 16^e arrondissement 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non répétibles de première instance et d’appel ;

Condamne M. Z X aux dépens de première instance et d’appel ;

La Greffière, La Présidente,