REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 25 NOVEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08376 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSYR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Avril 2021 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 21/52077

APPELANTE

Madame Y X ès-qualités de co-indivisaire de l’indivision de feu A-B X

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. A.I.J.A agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Lauranne VOLPI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2005, M. A-B X, propriétaire aux droits duquel se trouvent aujourd’hui ses héritiers co-indivisaires et notamment M^me Y X, a consenti le renouvellement d’un bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2005 jusqu’au 31 décembre 2013, au profit de la société Futurma SA sur un local commercial situé […].

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2005, la société Futurma SA a cédé son fonds de commerce à la société SARL AIJA, qui est ainsi devenue bénéficiaire du bail consenti par M. A-B X.

Le 16 février 2021, M^me Y X a assigné la société AIJA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— débouter purement et simplement la société AIJA de ses demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ;

— dire et juger que M^me X est recevable et bien fondée, en sa qualité de co-indivisaire de l’immeuble, à agir à l’endroit de la société AIJA ;

— dire et juger que la société AIJA a manqué à son obligation contractuelle de réfection et d’entretien des verrières et cours vitrées dans les termes du bail commercial ;

— en conséquence, condamner la société AIJA à procéder à l’entretien et à la réfection des verrières, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société AIJA aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier ;

— condamner la société AIJA à payer à M^me X la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En réponse, la société AIJA a demandé au juge de :

A titre principal,

— déclarer M^me X irrecevable en son action et ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— dire que la réfection de la toiture verrière incombe au seul bailleur, garant du clos et du couvert au titre des obligations contractuelles et en matière de vétusté ;

— débouter M^me X de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la demande de M^me X se heurte à une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés ;

— renvoyer M^me X à mieux se pourvoir ;

En tout état de cause,

— condamner M^me X à payer à la société AIJA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 12 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que la demande de M^me X est irrecevable ;

— condamné M^me X aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné M^me X à payer à la société AIJA la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des référés a considéré que la demande de M^me X était irrecevable, les éléments produits ne caractérisant pas l’urgence exigée par l’article 815-2 du code civil ni l’existence d’un état de péril imminent.

Par déclaration en date du 29 avril 2021, M^me X a relevé appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 18 octobre 2021, elle demande à la cour de :

— débouter purement et simplement la société AIJA de ses demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ;

— infirmer en toutes ses dispositions les termes de l’ordonnance rendue en date du 12 avril 2021;

En conséquence, statuant à nouveau,

— dire et juger que M^me X est recevable et bien fondée, en sa qualité de co-indivisaire de l’immeuble, à agir à l’endroit de la société AIJA ;

— condamner la société AIJA à finaliser l’intégralité des travaux de réfection des verrières, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la société AIJA aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier ;

— condamner la société AIJA à payer à M^me X la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

M^me X expose en substance les éléments suivants :

— Le juge des référés a commis une erreur d’appréciation de l’article 815-2 du code civil en soumettant la recevabilité de l’action de M^me X à un caractère d’urgence et/ou d’état de péril imminent alors même que la demande visant à l’exécution par la SARL AIJA de son obligation d’entretien vise un acte de conservation pour lequel tout indivisaire peut agir seul. L’action de M^me X est donc recevable en son principe.

— La société AIJA soutient de mauvaise foi que la condition d’urgence découle de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile alors que l’ordonnance précise bien que la demande doit revêtir un caractère d’urgence exigé par les dispositions susvisées (entendu l’article 815-2 du code civil).

— L’obligation de réfection des verrières incombe au preneur d’après le contrat de bail et les procès-verbaux produits confirment qu’aucun des travaux prétendus à ce titre n’a véritablement été effectué par la société AIJA. Cette obligation vise à éviter que la situation actuelle ne se produise, à savoir le risque de chutes dans la cour pouvant blesser un passant, ce risque constituant incontestablement un péril imminent au vu de l’état des verrières.

— S’agissant de l’obligation de délivrance conforme invoquée par la société AIJA, elle n’est pas applicable dès lors que l’état actuel des verrières résulte directement de l’absence d’entretien par elle de celles-ci, en contradiction avec les dispositions du bail.

Par dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 11 octobre 2021, la société AIJA demande à la cour de :

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

— rejeter toutes autres conclusions contraires ou mal fondées ;

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu’elle a déclaré la demande de M^me X irrecevable et l’a condamnée à payer 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance;

A titre subsidiaire, si la cour réformait l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré la demande de M^me X irrecevable,

— débouter M^me X de ses demandes, comme excédant les pouvoirs du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse, la réfection de la toiture verrière incombant au seul bailleur, garant du clos et du couvert au titre des obligations contractuelles et légales et en matière de vétusté ;

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M^me X de ses demandes, comme excédant les pouvoirs du juge des référés en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite et les mesures sollicitées ne consistant pas en une mesure conservatoire ;

— renvoyer M^me X à mieux se pourvoir ;

En tout état de cause,

— condamner M^me X à payer à la société AIJA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ou 1.500 euros au titre des frais

irrépétibles de première instance et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société AIJA expose en substance les éléments suivants :

A titre principal :

— La demande de M^me X est irrecevable en ce que :

. elle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le péril immiment n’étant pas caractérisé ;

. elle ne relève pas de la notion d''acte conservatoire';

. elle relève des dispositions de l’article 815-3 du code civil, s’agissant d’un acte d’administration qui de surcroît ne se rapporte pas à une gestion normale, or M^me X ne démontre pas agir au nom de l’indivision, les autres membres de l’indivision ayant d’ailleurs sommé le locataire de ne pas effectuer les travaux de réfection de la verrière ;

A titre subsidiaire :

— La demande de M^me X se heurte à contestations sérieuses au regard des dispositions antérieures et postérieures à la loi Pinel sur la charge des grosses réparations, qui incombent au bailleur même en présence d’une clause contraire dès lors qu’il s’agit d’une réfection intégrale de la toiture-verrière, la loi Pinel, applicable aux baux en cours, réputant non écrites les clauses illégales de ces baux.

SUR CE LA COUR

M^me Y X, qui exerce seule l’action portant sur l’immeuble indivis donné à bail à la société AIJA, la fonde sur l’article 815-2 du code civil qui prévoit en son premier alinéa que 'Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence'.

Si M^me X soutient à raison que son action n’est pas subordonnée à la condition de l’urgence, que le texte susvisé ne prévoit plus depuis la réforme des successions de 2006, toutefois, et dès lors qu’elle fait le choix de former son action en référé, cette action se trouve nécessairement soumise aux dispositions relatives aux pouvoirs du juge des référés et notamment à celles de l’article 835 du code de procédure civile aux termes desquelles :

'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage immiment, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

La mesure dont M^me X sollicite le prononcé en référé, dont la qualification de 'conservatoire’ n’est pas critiquable s’agissant de faire réaliser des travaux de réfection de toitures-verrières devant assurer le clos et le couvert de l’immeuble indivis, est ainsi subordonnée à l’existence d’un dommage imminent.

Or il résulte des éléments versés aux débats , notamment d’une letttre adressée le 13 juillet 2021 par le gérant de la société locataire au mandataire des bailleurs, d’un devis de travaux établi à l’initiative du locataire et d’un procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice le 8 septembre 2021 à la requête des propriétaires indivis, que la société locataire a fait réaliser des travaux de réfection des verrières en les faisant recouvrir ces verrières d’une toiture en bois destinée à recevoir une couverture

en zinc, travaux qui sont presque achevés au vu des photographies prises par l’huissier de justice.

Il n’existe donc pas de péril imminent qui justifierait le prononcé d’une mesure conservatoire, le locataire ayant réalisé des travaux de nature à rémédier aux infiltrations dont il faisait état dans sa lettre du 13 juillet 2021.

En outre, et comme le relève à raison l’intimé, la charge tant matérielle que financière des travaux dont M^me X sollicite l’exécution par le preneur est une question sérieusement contestable qu’il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher, s’agissant d’une demande de réfection du clos et du couvert que le bailleur a l’obligation d’assurer tant en vertu de la loi que des dispositions du bail (qui stipule que 'les bailleurs s’engagent à tenir les lieux clos et couverts selon l’usage.') Il reviendra au juge du fond, que le preneur indique saisir, de statuer sur ce point au regard de la clause du bail qui prévoit par ailleurs que 'la société preneuse assurera l’entretien et la réfection des verrières et cours vitrées qui sont intégralement à sa charge.'

L’action de M^me Y X est par conséquent mal fondée, et non pas irrecevable comme retenu par le premier juge. La cour, par ses propres motifs et ceux non contraires du premier juge, dira en conséquence n’y avoir lieu à référé sur l’action de M^me Y X.

Partie perdante, cette dernière sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et condamnée à payer à l’intimée la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, cette indemnité venant s’ajouter à celle de 1500 euros qui lui a été allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé M^me Y X irrecevable en son action,

La confirme sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédre civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’action de M^me Y X,

Condamne M^me X aux dépens de l’instance d’appel,

La déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société AIJA lasomme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Le greffier, Le Président,