Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11160 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFWK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/59644

APPELANTE

M^me A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0430

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/024323 du 08/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

M. C X

[…]

[…]

Représenté par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

PARTIES INTERVENANTES FORCÉES

M^me E Y

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/024063 du 16/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

M. F J Y

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/024061 du 16/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Représentés par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 octobre 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

F Y, décédé en 1972, exploitait un fonds de commerce de café, restaurant, hôtel dans des locaux situés […]), appartenant aux consorts L’Hoste et Pierson aux droits desquels se trouve actuellement M. X. Le bail a été repris par les héritiers de F Y.

Par acte du 27 octobre 2017, M. X a notifié à G Y, M^me H I veuve Y et M^me A Y épouse Z, un congé pour le 30 juin 2018, avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Par courrier du 19 décembre 2017, puis, par arrêté du 13 février 2019, la mairie de Paris a fait injonction à M. X d’avoir à procéder au ravalement de la façade sur rue de l’immeuble objet du bail.

Par acte du 23 juillet 2019, visant la clause résolutoire insérée au bail, M. X a fait sommation aux consorts Y d’avoir à lui régler la somme de 22.550 euros TTC au titre des travaux de ravalement dont il avait fait l’avance.

Par acte du 19 septembre 2019, M. X a fait assigner G Y et M^me A Y devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, paiement de la somme provisionnelle de 22.871,74 euros, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

G Y est décédé en cours d’instance, le 2 décembre 2019.

Par ordonnance en date du 23 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

• rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

• rejeté les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

• condamné M^me Y à payer à M. X la somme provisionnelle de 22.550 euros ;

• rejeté la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné M^me Y aux dépens.

Par déclarations en date du 28 juillet 2020, M^me Y a relevé appel de cette décision.

Les affaires enrôlées sous les numéros 20/11160 et 20/11161, ont été jointes par décision du 28 septembre 2020.

Par arrêt du 19 mars 2021, cette cour a constaté l’interruption de l’instance et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de procédure du 19 mai 2021 pour mise en cause des héritiers de G Y.

Par actes des 7 et 8 avril 2021, M. X a appelé en intervention forcée M^me E Y et M. F Y, héritiers de G Y.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2020, M^me Y demande à la cour de :

• la recevoir en son appel et l’y dire bien fondé ;

• confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

• la réformer en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. X la somme provisionnelle de 22.550 euros (facture de ravalement) ;

• et statuant à nouveau,

• débouter M X de sa demande de prise en charge par elle des travaux de ravalement ;

• condamner M. X à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 octobre 2021, M^me E Y et M. F Y demandent à la cour de :

• à titre principal, déclarer nulle l’ordonnance entreprise ;

• à titre subsidiaire, l’infirmer en ce qu’elle a condamné M^me A Y au paiement de la somme de 22.500 euros ;

• confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

• à titre encore plus subsidiaire, fixer à la somme de 15.000 euros le remboursement des frais de ravalement ;

• leur accorder un moratoire d’une année pour régler cette somme ;

• leur accordé un délai de 24 mois à l’issue de ce moratoire pour le règlement de la somme de 15.000 euros ;

• condamner le bailleur au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 octobre 2021, M. X demande à la cour de :

• à titre liminaire, juger n’être saisie d’aucune prétention de M^me A Y quant à une prétendue nullité de l’ordonnance entreprise ;

• juger n’être saisie d’aucune prétention de M^me E Y et M. F Y quant à une prétendue nullité de la sommation visant la clause résolutoire du 23 juillet 2019 ;

• déclarer irrecevable la demande de M^me E Y et de M. F Y tendant à voir prononcer la nullité de l’ordonnance entreprise ;

• subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour ferait droit à cette demande, juger qu’il sera statué au fond ;

• infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et celles subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

Statuant de nouveau,

• déclarer acquise la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial consenti aux consorts Y ;

En conséquence,

• ordonner la libération immédiate par les consorts Y et tous occupants de leur chef des locaux sis […] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

• l’autoriser à faire procéder à l’expulsion des consorts Y et de tous occupants de leur chef des lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

• ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble et aux frais des consorts Y ; fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par les consorts Y jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer contractuel, charges en sus ; condamner, à titre provisionnel, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, les consorts Y à lui payer les sommes suivantes arrêtées au 16 septembre 2019 :

' coût du commandement : 230,15 euros

' levée de l’état des inscriptions : 41,59 euros

• confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M^me Y à lui payer la somme provisionnelle de 22.550 euros ;

• subsidiairement, condamner solidairement ou in solidum M^mes A Y et E Y et M. F Y à lui payer la somme provisionnelle de 22.550 euros ;

En tout état de cause,

• le juger bien-fondé en ses prétentions et y faire droit ;

• débouter les consorts Y de toutes ses demandes ;

• les condamner à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les condamner solidairement ou in solidum aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 octobre 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Il sera rappelé à titre liminaire, qu’en application des dispositions de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il en résulte que seules les demandes formées d’une part, par M^me A Y et, d’autre part, M^me E Y et M. F Y dans le dispositif de leurs dernières conclusions récapitulatives précédemment rappelées seront examinées par la cour.

Sur l’annulation de l’ordonnance entreprise

M^me E Y et M. F Y sollicitent l’annulation de la décision déférée en raison, selon eux, de la violation du principe de la contradiction en indiquant que, dans le cadre de la première instance, M. X n’a effectué aucune diligence pour les faire citer.

Or, n’ayant pas été parties à la procédure de première instance, M^me E Y et M. F Y ne peuvent se prévaloir d’une violation du principe de la contradiction à leur égard. Le moyen de nullité ainsi invoqué n’étant pas fondé, il n’y a pas lieu à annulation de l’ordonnance entreprise.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire ainsi rédigée :

'Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une des clauses sus-énoncées, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter fait à ses frais et demeuré infructueux, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus fixé, le présent bail sera résilié de plein droit (…)'.

Il a, notamment, été stipulé dans le bail, à l’article 4 intitulé 'entretien', que le preneur 'devra jouir des lieux loués en bon père de famille et les rendre en fin de bail en bon état d’entretien des réparations locatives et aussi des grosses réparations y compris les travaux prévus à l’article 606 du code civil (…)' ; il devra 'satisfaire à toutes les charges de ville, de police, d’hygiène et de voirie présentes et futures, le tout de manière à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés ni recherchés à ce sujet lors des nettoiements des façades (ravalements) ou autres prescriptions administratives'.

En l’espèce, il est constant que le 19 décembre 2017, la mairie de Paris a informé M. X de ce qu’il aurait à procéder aux travaux de ravalement de la façade sur rue de l’immeuble donné à bail, à compter de janvier 2019 et dans un délai de six mois et que par arrêté municipal du 13 février 2019, il lui a été enjoint de réaliser ces travaux dans un délai de six mois, à compter du 1er mai 2019.

Il résulte des pièces produites que par courrier officiel du 19 février 2019, le conseil de M. X a transmis au conseil des preneurs l’arrêté susvisé et lui a rappelé qu’en application du bail, ces travaux incombaient à ces derniers ; qu’en l’absence de réponse, un nouveau courrier officiel a été adressé au conseil des consorts Y afin de l’informer que M. X avait mandaté une entreprise pour réaliser lesdits travaux.

Par acte du 23 juillet 2019, M. X a fait délivrer à G Y et M^me A Y une sommation, visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à régler la somme de 22.550 euros correspondant au coût des travaux de ravalement.

Se prévalant de l’absence de règlement de cette somme dans le mois de cet acte, M. X sollicite l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, cette somme ne constitue pas un loyer ni un accessoire de celui-ci et la sommation ne vise pas l’exécution d’une obligation contractuellement prévue, en l’occurrence, l’exécution des travaux de ravalement, étant au surplus, relevé qu’à la date de la sommation, le délai laissé par la mairie de Paris pour l’exécution de ces travaux n’était pas encore expiré.

C’est donc par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a considéré que la sommation de payer n’avait pu permettre que la clause résolutoire produise ses effets.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

M. X sera en conséquence débouté de ses demandes tendant au paiement du coût de la sommation et des frais exposés pour la levée de l’état des inscriptions.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est versé aux débats la facture du 28 mai 2019, établie par la société SBM, pour un montant de 22.550 euros TTC, portant sur les travaux litigieux, cette somme correspondant à la mise en place de l’échafaudage et son démontage, la préparation du support et protection et la réalisation du ravalement.

Il n’est justifié d’aucune circonstance qui commanderait de mettre en doute la véracité de cette facture ou de laisser à M. X la charge de ces travaux alors que contractuellement, les consorts Y, en leur qualité de preneurs, sont tenus de réaliser, dans le cadre de leur obligation d’entretien, les réparations locatives, les grosses réparations y compris celles visés à l’article 606 du code civil, mais encore les travaux de ravalement ainsi qu’il a été précédemment indiqué, sans qu’il soit utile de suivre les consorts Y dans le détail de leur argumentation sur la distinction entre le nettoiement de la façade et son ravalement, lequel a été expressément mentionné à l’article 4 du bail.

Par ailleurs, c’est vainement qu’il est soutenu que M. X aurait agi précipitamment en faisant effectuer les travaux dès le mois d’avril 2019 alors qu’il disposait d’un délai de six mois pour les faire exécuter à compter du 1er mai 2019, ou qu’il ne justifierait pas d’une mise en concurrence pour obtenir un meilleur prix, dès lors qu’il a pris soin d’adresser au conseil des preneurs, dès sa réception, l’arrêté municipal lui enjoignant de réaliser les travaux litigieux, en rappelant que ceux-ci leur incombaient et qu’en l’absence de réponse de leur part, il les a informés qu’il faisait entreprendre lesdits travaux, à charge pour eux d’en supporter le coût.

Dans ces conditions, au regard de l’article 4 du bail dont les termes clairs ne nécessitent aucune interprétation qui excéderait les pouvoirs de la juridiction des référés, l’obligation des consorts Y au paiement de la somme de 22.550 euros n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de les condamner par provision au paiement de cette somme.

L’ordonnance entreprise qui a exactement retenu la créance de M. X, sera donc réformée en ce qu’elle a limité la condamnation provisionnelle à M^me A Y.

Sur la demande de délai de paiement

Pour solliciter des délais de paiement, M^me E Y et M. F Y font état de leur situation financière précaire, indiquant que leurs ressources se composent du RSA.

Or, il sera relevé que de fait, les consorts Y ont bénéficié d’un délai de plus de deux ans, depuis la sommation du 23 juillet 2019 pour régler leur dette qu’ils n’ont, à ce jour, pas commencé à apurer.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés in solidum par les consorts Y, débiteurs envers l’intimé, sans qu’il y ait lieu de prévoir une faculté de recouvrement direct au bénéfice du conseil de M. X, dès lors que les parties tenues aux dépens sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale.

Les parties ayant succombé partiellement en leurs prétentions, aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au présent litige.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de M^me E Y et M. F Y tendant à l’annulation de l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives à la condamnation provisionnelle au titre des travaux de ravalement et aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum M^mes A Y et E Y et M. F Y à payer à M. X la somme provisionnelle de 22.550 euros ;

Rejette la demande de délai de paiement formée par M^me E Y et M. F Y ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M^mes A Y et E Y et M. F Y aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,