Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 30 juin 2021, n° 20/17098

TGI Paris 14 octobre 2020

CA Paris
Infirmation partielle 30 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Violation de l'autorisation d'assemblée générale
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un trouble manifestement illicite, car les différences entre les fenêtres ne portent pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Accepté
Absence d'autorisation pour les aérations de toiture
La cour a constaté que les intimés n'avaient pas d'autorisation pour les aérations et a ordonné leur dépose pour remettre la toiture dans son état d'origine.
Rejeté
Droit à indemnisation pour frais de procédure
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en raison de la décision rendue.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui avait débouté sa demande de référé contre Mme B Y et M. D Z, propriétaires de lots dans un immeuble classé. La cour d'appel a examiné si les travaux réalisés par les intimés constituaient un trouble manifestement illicite. Le tribunal de première instance avait conclu qu'il n'y avait pas de violation des autorisations, tandis que la cour d'appel a infirmé cette décision concernant les aérations de toiture, constatant qu'elles avaient été remplacées sans autorisation et portaient atteinte à l'harmonie de l'immeuble. La cour a donc ordonné aux intimés de remettre la toiture dans son état d'origine sous astreinte, tout en confirmant l'ordonnance pour les fenêtres et vélux.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 3, 30 juin 2021, n° 20/17098
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/17098
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 14 octobre 2020, N° 20/52812
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Patrick BIROLLEAU, président
Avocat(s) :	Armelle MAUGERJérôme BARBETFrédérique ETEVENARD
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 15 RUE VIEILLE TE MPLE

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 30 JUIN 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17098 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWSX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Octobre 2020 -Président du Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 20/52812

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […], représenté par son syndic, la société FAY et CIE, […] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, toque : D0780

INTIMES

M^me B Y

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Jérôme BARBET, avocat au Barreau de PARIS, toque : P465

M. D Z

[…]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Jérôme BARBET, avocat au Barreau de PARIS, toque : P465

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me X

BONGRAND, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

F G

X BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambreet par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Mme B Y et M. D Z sont propriétaires des lots n°118 et 119 correspondant à un appartement sous les combles au sein de l’immeuble dit « Hôtel de Vibraye » soumis au statut de la copropriété situé […], dont les façades sur rues, sur cour et sur ancien jardin et les toitures correspondantes sont inscrites à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Faisant valoir que les consorts Y et Z ont procédé au remplacement de leurs fenêtres sur cour et vélux en violation de l’autorisation donnée par l’assemblée générale, en conséquence de quoi l’harmonie de l’immeuble en a été modifiée, de même qu’ils ont remplacé les aérations de toiture sans autorisation, le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC ) du […] les a, par actes d’huissier des 4 et 6 mars 2020, fait assigner par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir leur condamnation sous astreinte à déposer les fenêtres de toit et sur cour façade droite et les remettre dans l’état d’origine, outre le paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M. D Z et M^me B Y la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens,

Le SDC du […] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 26 novembre 2020.

Le SDC du […], par ses dernières conclusions du 9 avril 2021, demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […],

Y faisant droit,

— réformer l’ordonnance entreprise du 14 octobre 2020 rendue par le Tribunal Judicaire de Paris statuant, en ce qu’il a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

« Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à PARIS 4^e à payer à M. D Z et M^me H Y la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 4^e aux dépens. »

Statuant à nouveau et déboutant tant M. D Z que M^me B Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions :

— condamner M. D Z et M^me B Y à :

— déposer les travaux non conformes ou irréguliers (3 fenêtres en toiture et deux aérations en toiture),

— remettre la toiture en son état d’origine avant la réalisation des deux aérations,

— remettre les 3 fenêtres en toiture et les ouvrants des 2 fenêtres sur cour dans un état identique à celui d’origine,

— le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’un mois.

— condamner in solidum M. D Z et M^me B Y à régler au syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic, la société Faÿe et Cie, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum M. D Z et M^me B Y aux entiers dépens au visa de l’article 699 du Code de procédure civile y compris les frais de constat d’huissier des 18 février et 20 mai 2020,

— dire qu’ils pourront être directement recouvrés par Maître I J , Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il fait valoir que les intimés ne sauraient lui reprocher, au stade des référés, son absence d’habilitation de l’assemblée générale pour ester en justice, ni l’absence d’information des copropriétaires, sans conséquences juridiques, puisque le syndicat a, seul, qualité pour agir en référé.

S’agissant du trouble manifestement illicite causé par les travaux réalisés, il soutient que les intimés n’ont pas respecté l’autorisation donnée en assemblée générale concernant le changement des fenêtres de toit et fenêtres sur cour, qui devait être réalisé à l’identique, ce qui n’a pas été le cas puisque

l’esthétique en est totalement différente, comme le montre le constat d’huissier. Il en déduit une violation du règlement de copropriété et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Il note également la réalisation de travaux affectant les parties communes ' à savoir le remplacement des aérations de toiture dans un matériau différent ' sans autorisation de l’assemblée générale.

Il fait également valoir le non-respect, par les consorts Y et Z, de l’harmonie de l’immeuble tel qu’exigé par le titre II article 9 du règlement de copropriété. Il expose en effet que les travaux de remplacement des fenêtres et aérations qu’ils ont menés ne respectent pas l’harmonie de l’immeuble, dénaturant la toiture et la façade toutes deux classées au titre des monuments historiques.

M^me B Y et M. D Z, par leurs dernières conclusions du 17 mars 2021, demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil, et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 14 octobre 2020 par Mme le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires du […] ne justifie pas d’un quelconque trouble manifestement illicite, ni d’un dommage imminent ;

— dire et juger que M. Z et M^me Y ont réalisé leurs travaux conformément à l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du […] en date du 20 décembre 2018 ;

— dire et juger qu’en tout état de cause, les travaux réalisés par M. Z et M^me Y ne portent pas atteinte à l’harmonie générale de Pimmeuble et qu’ils ne sont de toute façon pas visibles depuis la rue ;

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires du […] ne justifie pas d’un préjudice résultant de l’absence d’autorisationd’urbanisme et que sa demande de remise en état des lieux de ce chef ne saurait dans ces conditions prospérer ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires du […] à payer 6.000 euros aux concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M. Z et M^me Y la somme supplémentaire de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

— dispenser M. Z et M^me Y de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 75004 et auxquels celui-ci serait condamné.

Ils font valoir que le SDC ne produit aucun élément justifiant que l’état actuel des fenêtres et de la toiture serait différent de l’état antérieur, ni que cela porterait atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Ils affirment au contraire qu’ils disposaient d’une autorisation pour changer les fenêtres et vélux, et qu’ils

ont parfaitement respecté les termes de cette autorisation. Ils notent que le constat d’huissier produit par le SDC ne fait pas état de différences manifestes entre les fenêtres, et qu’un autre constat d’huissier atteste au contraire que les fenêtres sont identiques. Ils soulignent qu’en tout état de cause, pour leur être reprochée, la modification doit être remarquable par rapport à l’ancien état, ce qui est loin d’être le cas. Ils ajoutent que les nouvelles fenêtres n’affectent pas l’harmonie de l’immeuble, puisque celles-ci sont de mêmes couleur, matériau et modèle, et qu’en tout état de cause il n’existe pas de réelle harmonie des façades de l’immeuble. Concernant les vélux, ils font valoir que leur remplacement s’est effectué sur la base du même modèle et sans modification du bâti existant, la seule modification étant l’ajout d’un volet. Ils indiquent que les nouveaux vélux sont de mêmes forme, matériau et couleur, présentant un aspect très similaires aux anciens. Ils affirment que de toute manière, les vélux ne sont pas visibles depuis la voie publique et n’ont pas d’impact remarquable sur l’aspect extérieur de l’immeuble. S’agissant des aérations de toiture, ils déclarent qu’elles préexistaient à leur acquisition du lot, et qu’ils ont simplement procédé à leur remplacement à l’identique, sachant que celles-ci ne sont de toute manière pas visibles.

Enfin, ils prétendent avoir ignoré, jusqu’au courrier d’avocat qui leur a été envoyé en octobre 2019, que tous travaux impactant les façades et toitures – inscrites aux monuments historiques – étaient soumis à autorisation de l’architecte des bâtiments de France et à l’obtention d’un permis de construire. Toutefois, ils soutiennent que la violation de cette règle ne peut être invoquée par les tiers qu’à la condition de justifier qu’elle leur cause un préjudice direct et personnel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

• MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile 'le président du tribunal judiciaire (…) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…)'

L’article 9 d) du règlement de copropriété de l’immeuble sis […] stipule :

'Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une 'partie privative', sans autorisation de l’assemblée générale.'

Sur les ouvrants des fenêtres sur cour :

Les consorts Y et Z ont acquis leurs lots à M. A, qui avait été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2018, résolution n°27, à 'procéder à la réfection à l’identique de ses fenêtres et velux'.

Le syndicat des copropriétaires fait grief aux intimés d’avoir fait procéder au remplacement de deux ouvrants de fenêtres sur cour de manière non-identique à ceux d’origine, dénaturant l’harmonie de l’immeuble, en violation de l’autorisation qui leur avait été accordée par l’assemblée générale.

Il ne ressort des pièces versées au débat aucun élément permettant d’attester de l’état antérieur et donc que l’état actuel des fenêtres est différent de l’état antérieur, et donc que le remplacement des fenêtres n’aurait pas été fait à l’identique, en violation de l’autorisation accordée par l’assemblée générale. Il ressort également des éléments du dossier qu’il n’existe pas de réelle harmonie des façades de l’immeuble – qu’elles soient sur cour ou sur rue -, de sorte que de faibles différences entre des ouvrants de fenêtres, telles que constatées en l’espèce, ne sauraient être de nature à porter atteinte, de manière évidente, à l’harmonie générale de l’immeuble.

Par conséquent, faute pour le syndicat des copropriétaires d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite tiré du non-respect de l’autorisation donnée par l’assemblée générale et/ou d’une atteinte portée à l’harmonie de l’immeuble, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande concernant les ouvrants de fenêtres sur cour.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les fenêtres de toit (velux) :

Le syndicat des copropriétaires reproche aux intimés d’avoir fait procéder au remplacement de trois fenêtres de toit de manière non-identique à celles d’origine, dénaturant l’harmonie de l’immeuble, en violation de l’autorisation qui leur avait été accordée par l’assemblée générale.

A l’évidence, le remplacement par les intimés de trois fenêtres de toit (vélux) n’a pas été fait à l’identique, faisant apparaître une nette surépaisseur par rapport à celles d’origine ,ce que les consorts Y et Z ne contestent pas, expliquant ladite surépaisseur par l’ajout d’un volet.

Il est constant qu’aucune modification n’a été apportée aux dimensions de ces ouvertures non visibles depuis la rue.

Il n’en résulte donc pas avec l’évidence requise en la matière que le seul ajout d’un volet sur les velux nouveaux de mêmes dimensions que les anciens, modifient l’harmonie de l’immeuble constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les aérations de toiture :

Les intimés ne justifient d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour faire procéder au remplacement des aérations de toiture.

Il ressort des pièces du dossier que les intimés ont fait installer deux nouvelles aérations de toiture non-identiques à celles d’origine et présentant des différences notables avec les autres présentes sur la toiture, portant ainsi atteinte à son harmonie.

Dès lors, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de condamner M. D Z et Mme

B Y à procéder à la dépose des deux aérations de toiture, avec remise de la toiture dans un état identique à celui d’origine, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, cette astreinte courant pendant une durée maximum de soixante jours calendaires à l’expiration de ce délai de six mois ;

Sur les autres demandes :

Les consorts Y et Z, qui succombent, supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel .

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise , sauf du chef des fenêtres et des velux;

Statuant à nouveau ,y ajoutant;

Condamne M. D Z et M^me B Y à procéder à la dépose des deux aérations de toiture, avec remise de la toiture dans un état identique à celui d’origine, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, cette astreinte courant pendant une durée maximum de soixante jours calendaires à l’expiration de ce délai de six mois ;

Condamne M^me B Y et M. D Z aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître I J conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en prmeière instance qu’en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT