Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MAI 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/24093 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6XFP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/07178

APPELANTE

SARL ATELIER JULIEN CREATIONS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 392 056 347

[…]

[…]

représentée par M^e Guy ROBIN de la SELAS RCL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0384 substitué par M^e Corinne CASTAGNÉ de la SELAS RCL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0384

INTIMÉE

SARL INPETRA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 429 224 751

[…]

[…]

représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

assistée de M^e Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1612, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l’arrêt, (initialement fixé au 18 mars 2020) ayant été renvoyé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

Aux termes d’un acte sous seing privé du 1^er juillet 1996, la SCI DE BANVILLE aux droits de laquelle se trouve la SARL INPETRA a donné à bail à la SARL ATELIER JULIEN CREATIONS divers locaux commerciaux sis à Paris […], […] et […] pour une durée de 9 années à compter du 1^er juillet 1996 pour expirer le 30 juin 2005 et moyennant un loyer annuel en principal de 18.193,67 euros.

Par acte d’huissier du 27 mars 2013, le bailleur a fait délivrer à la SARL ATELIER JULIEN CREATIONS un congé avec offre de renouvellement à effet au 1^er octobre 2013 moyennant un loyer principal de 32.000 euros HT.

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement de ce bail au 1^er octobre 2013 mais restent toutefois opposées sur son prix.

Par jugement rendu le 12 novembre 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de

grande instance de Paris a désigné en qualité d’expert M. X avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2013 entre la SARL INPETRA, propriétaire, et la société ATELIER JULIEN CREATIONS, preneuse à bail.

Aux termes de son rapport déposé le 31 mars 2017, l’expert estime la valeur locative annuelle en principal à la somme de 26.000 euros au 1^er octobre 2013.

Par jugement en date du 28 août 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— Fixé à la somme de 26.000 euros (VINGT SIX MILLE EUROS) par an et en principal, à compter du 1^er octobre 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SARL INPETRA,

propriétaire, et la SARL ATELIER JULIEN CREATIONS, preneuse, pour les locaux sis à Paris, […], […], et […],

— Dit que les éventuels compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal depuis le 30 avril 2015 date de l’action en justice, et à compter de chaque échéance mensuelle et capitalisation,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Par déclaration en date du 14 novembre 2018, la SARL ATELIER JULIEN CREATIONS a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 février 2019, la SARL ATELIER JULIEN CREATIONS demande à la cour de :

Vu le Jugement déféré,

Vu les articles L 145-33 et R 145-7 du Code de commerce,

Vu l’article 246 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Vu les développements supra,

— Dire la Société ATELIER JULIEN CREATIONS recevable et bien-fondée en son appel ;

— Infirmer en totalité le Jugement rendu le 28 août 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris ;

Et, statuant à nouveau :

— Fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé, à compter du 1^er octobre 2013, à la somme de 16.100 € ;

— Condamner la société INPETRA au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société INPETRA aux entiers dépens ;

Et, SUBSIDIAIREMENT

— Pour le cas où il ne serait pas fait droit aux conclusions de la Société ATELIER JULIEN

CREATIONS sur la fixation de la valeur locative des locaux commerciaux concernés au

1 er octobre 2013 à 16.100 €, de bien vouloir désigner un expert judiciaire avec pour mission de :

visiter les locaux litigieux,

les décrire,

procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

étudier la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail,

s’attacher au prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires,

rendre compte du tout et donner son avis après avoir utilisé le cas échéant, à titre de renseignement non exclusif d’autres méthodes, les techniques d’évaluation qui sont en usage,

entendre les parties en leurs dires et explications,

dresser rapport,

— En pareille hypothèse, de décider que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les deux parties à la présente instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 avril 2019 la SARL INPETRA demande à la cour de :

Vu l’article L 145-34 du Code de Commerce

Vu l’assignation de la Société INPETRA du 30 avril 2015,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur Z X du 31 mars 2017,

Vu le jugement du Juge des Loyers Commerciaux du 28 août 2018,

— Déclarer la société ATELIER JULIEN CREATION recevable mais mal fondée en son appel,

En conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement du 28 août 2018 en ce qu’il a :

Fixé le prix du loyer renouvelé à compter du 1^er Octobre 2013 à la somme de 26 000 € hors taxes par an, payable par quart trimestriellement et à terme échu, les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année

Dit et jugé que le loyer renouvelé ainsi fixé portera intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2015, date de l’assignation, avec capitalisation des intérêts au 30 avril 2016, 30 avril 2017, 30 avril 2018, 30 avril 2019, conformément aux dispositions des articles 1154 et 1155 du Code Civil antérieurs à l’ordonnance du 10 février 2016, applicables à l’espèce,

Condamné chacune des parties par moitié aux dépens de première instance qui incluront le coût de l’expertise,

— Infirmer le jugement du 28 août 2018 en ce qu’il a débouté la société INPETRA de sa demande au titre de l’article 700,

Statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner la société ATELIER JULIEN CREATIONS à payer à la société INPETRA la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société ATELIER JULIEN CREATIONS en tous les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

La société ATELIER JULIEN CREATIONS conteste les conclusions du rapport d’expertise tant sur la détermination de la surface pondérée des locaux que sur la valeur locative unitaire retenue. Elle reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir fait une correcte application de la grille de pondération des surfaces issue de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière s’agissant d’une part de la zone d’angle dès lors qu’un coefficient supérieur à 1 a été appliqué à la totalité de la surface de la boutique hors arrière-boutique sans au surplus tenir compte d’un imposant pilier en pierre, d’autre part, de la zone aménagée en arrière-boutique et enfin du sous-sol. Elle critique également les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire au motif qu’ils sont situés dans des zones au sein desquelles les facteurs de commercialité sont différents pour être situés soit sur des grands axes ou des rues très passantes, soit dans le quartier très animé du Marais. Dès lors, se référant à un avis donné par M. Y, expert près la cour d’appel de Paris, elle fait valoir que la surface pondérée doit être fixée à 36,31 m² et non à 45,35 m² comme retenu par l’expert judiciaire, et la valeur locative unitaire à 475 euros et non à 600 euros et, subsidiairement, sollicite une nouvelle expertise.

La société INPETRA reprend les conclusions de l’expert judiciaire et reproche à la société ATELIER JULIEN CREATIONS d’avoir attendu plusieurs mois après le dépôt du rapport d’expertise pour solliciter l’avis d’un nouvel expert, invoquant le caractère non contradictoire de cet avis.

Compte tenu de la durée effective du bail expiré supérieure à douze ans, il n’est pas discuté que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative déterminée selon les critères énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce, à savoir :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

Les lieux loués dépendent d’un immeuble de 1900, de bonne facture, situé à l’angle du 28/[…] et du […] à Paris […]. Ils sont composés au rez-de-chaussée d’une boutique d’angle accessible par deux portes sécurisées vitrées, comprenant un sas de sécurité, une aire de vente, une arrière-boutique à usage d’atelier et une réserve avec WC et lave-mains surélevés de trois marches, et au sous-sol, une cave voûtée avec un sol carrelé, un bureau sans jour d’une hauteur de 2,20 m sous faux-plafond dont le sol est recouvert de moquette et une petite cave dont le sol est en terre battue.

La pondération a été établie à partir d’un relevé des surfaces opéré par la société BATI-PLANS le 23 novembre 2012 et accepté par les parties. L’expert judiciaire retient une zone d’angle de 24,34 m² sur laquelle il applique un coefficient de 1,15 en tenant compte d’un pilier d’angle à l’entrée de la boutique et une zone 2 de 9,34 m² aménagée en arrière-boutique à laquelle est appliqué un coefficient de 0,75. S’agissant du sous-sol relié, l’expert judiciaire applique un coefficient de 0,30 au bureau sans jour et de faible hauteur et un coefficient de 0,25 au surplus.

La cour relève que cette pondération tient compte de la configuration des lieux telle qu’elle résulte des constatations précédemment reprises et de leur utilisation par la société locataire. Il est inopérant

pour cette dernière de produire au soutien de sa contestation de la pondération retenue par l’expert judiciaire, un avis d’expert postérieur au dépôt du rapport d’expertise alors même que dans son dire adressé à l’expert judiciaire le 20 février 2017 après réception du pré-rapport proposant une surface pondérée de 45,81 m², elle validait la pondération opérée pour la boutique et le sous-sol et ne critiquait que le coefficient appliqué à l’arriéré-boutique proposant de retenir un coefficient de 0,45 et non de 0,80 et que tenant compte de ces observations, ce dernier coefficient a été ramené à 0,75 par l’expert. Les critiques de la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire apparaissent ainsi dénuée de pertinence. Il convient en conséquence de retenir une surface pondérée de 45,35 m² ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

S’agissant de la détermination de la valeur locative unitaire, le rapport d’expertise judiciaire fait ressortir pour des locations nouvelles des références variant entre 208 euros et 1.778 euros le m² pondéré, pour les renouvellements des valeurs variant entre 552 euros et 2.103 euros le m² pondéré et pour les fixations judiciaires des valeurs comprises entre 300 euros et 800 euros le m² pondéré. La pertinence des éléments de comparaison est critiquée par la société ATELIER JULIEN CREATIONS qui reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte des observations formulées dans ses dires quant à l’emplacement desdites références, au motif que certaines sont situées sur des rues très passantes tandis que d’autres se trouvent dans le quartier du Marais. Au soutien de cette critique, elle se prévaut des références citées par M. Y lesquelles font ressortir des valeurs comprises entre 400 et 455 euros le m² pondéré pour les locations nouvelles, entre 136 euros et 550 euros le m² pondéré pour les renouvellements de baux, entre 250 et 475 euros le m² pondéré pour les fixations judiciaires.

Si les valeurs les plus élevées retenues par M. X sont effectivement situées dans le secteur plus animé du Marais, certaines des valeurs citées par ce dernier se trouvent cependant dans des rues que M. Y retient comme pertinentes dans son avis, à savoir les rues de Bretagne et du Temple et mettent en évidence des prix supérieurs à ceux retenus dans ces mêmes rues par cet avis de sorte que les valeurs hautes en découlant peuvent être portées à 655 euros le m² pondéré pour les locations nouvelles, 1.103 euros le m² pondéré pour les renouvellements de baux et 800 euros pour les fixations judiciaires.

La cour relève par ailleurs que l’expert précise que si le tronçon de la rue Réaumur compris entre la […] et […] dont dépendent les lieux loués est de moins bonne commercialité que le tronçon compris entre la place de la Bourse et la […], les locaux en cause bénéficient d’une assez bonne situation, le croisement de la rue Volta et de la rue Réaumur formant un large carrefour et la présence d’une contre-allée débutant au niveau de la boutique conférant aux locaux une bonne visibilité ; que les locaux bénéficient d’une bonne desserte par les transports en commun avec quatre stations de métro à une distance variant entre 50 et 460 mètres ; que la présence d’une contre-allée permet le stationnement ; que les locaux sont bien adaptés à l’activité exercée.

Au vu de ce qui précède, la cour dispose d’éléments suffisants pour fixer la valeur locative unitaire à la somme de 600 euros le m² annuel sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de nouvelle expertise judiciaire.

Il n’est pas contesté que la taxe foncière mise à la charge de la société locataire constitue une charge exorbitante du droit commun justifiant la déduction de la somme de 1.200 euros.

Le jugement ayant fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2013 à la somme de 26.000 euros HT et HC sur la base du rapport d’expertise sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature du litige, les dépens de première instance incluant les frais d’expertise et

d’appel seront partagés par moitié entre les parties et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et les partage par moitié entre les parties.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE