Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 6 OCTOBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02229 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMOP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS (18è ch 2è section) – RG n° 18/12887

APPELANTE

SAS IMBACO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 793 083 890

[…]

[…]

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

assistée de M^e Laurent SANTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1004, avocat plaidant

INTIMEE

S.A.R.L. B C représentée par son gérant domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 977 980

[…]

[…]

représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

assistée de M^e Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, toque : E0866, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et Madame Madame X

GOURY, conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame X GOURY, conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 décembre 1987, les consorts Y, aux droits desquels sont venues successivement la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN, puis la société IMBACO, ont donné à bail commercial à la société B C des locaux à usage commercial situés 7 rue Saint-Séverin à Paris 5^e, à usage de « bar, club, discothèque, cabaret ». Le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 11 juillet 1997 à la suite de la délivrance, par les bailleurs, d’un congé avec offre de renouvellement, puis à nouveau pour 9 ans à compter du 9 janvier 2006, suivant jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 novembre 2008.

Par acte extrajudiciaire du 8 janvier 2015, la société IMBACO a délivré congé à la société B C, à effet du 10 juillet 2015, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 470.000 euros.

Par jugement du 13 juin 2018, dans une affaire enrôlée sous le n° de RG 17/543, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société B C qui avait attrait en justice les sociétés IMBACO et SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN aux fins essentielles de voir désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction à laquelle elle pouvait prétendre, a notamment dit que, par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 8 janvier 2015 par la société IMBACO, le bail avait pris fin le 30 juin 2015 à 24h00, dit que la société B C avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction, et avant-dire droit sur son montant, désigné M^me Z en qualité d’expert avec mission habituelle en la matière, la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert étant mise à la charge de la société B C. La société B C n’ayant pas consigné dans le délai imparti la somme mise à sa charge, la caducité de la mesure d’expertise a été constatée par le juge de la mise en état le 29 octobre 2018, l’affaire faisant ensuite l’objet d’une radiation par ordonnance du 10 décembre 2018.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2018, la société B C a signifié à la société IMBACO son acceptation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 470.000 euros et a restitué les locaux.

Soutenant qu’un accord parfait avait été conclu entre les parties pour le paiement par le bailleur de la somme de 470.000 euros à titre d’indemnité d’éviction, la société B C a fait assigner la société IMBACO par acte du 2 novembre 2018 devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de cette somme.

Par ordonnance du 5 novembre 2019, le juge de la mise en état a notamment révoqué l’ordonnance de clôture du 28 juin précédent, pour permettre au défendeur de conclure, rejeté les demandes de nullité de l’assignation du 2 novembre 2018 et de désignation d’expert, formées par la société IMBACO, et fixé un calendrier de procédure.

Par jugement en date du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

Rejeté les demandes de la société IMBACO en désignation d’un expert et en prononcé de la déchéance du droit de la société B C au paiement de l’indemnité d’éviction suite à la délivrance du congé avec refus de renouvellement du 8 janvier 2015 ;

Condamné la société IMBACO à payer à la société B C la somme de 384.220 euros au titre du solde dû sur l’indemnité d’éviction, après compensation avec les indemnités d’occupation dues du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018 et les frais de remise en état, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dus sur une année entière ;

Rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la société B C ;

Condamné la société IMBACO aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamné la société IMBACO à payer à la société B C la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 04 février 2020, la SAS IMBACO a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 8 avril 2021, la SAS IMBACO demande à la Cour de :

Recevoir la société IMBACO en son appel, et le déclarer recevable ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau ;

Avant-dire droit,

Vu, ensemble, les articles 143 du Code de procédure civile et L 145-28 du code de commerce,

Dire et juger que la société IMBACO est recevable à agir en fixation des indemnités d’occupation

dues par la société B C ;

Nommer tel expert qu’il lui plaira désigner, avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28, alinéa 1 du Code de commerce, l’indemnité due par la société B C pour l’occupation des lieux, à compter du 11 juillet 2015, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération et la remise des clés, intervenus le 28 septembre 2018 ;

Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de deux mois de sa saisine ;

Fixer le montant de la provision devant être consignée au titre de la rémunération due à l’expert ;

À titre principal,

Vu l’article L 145-28 du code de commerce,

Débouter la société B C de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société B C au paiement d’une somme de 65.780 ' au titre des indemnités d’occupation dues et calculées sur la base du loyer du bail commercial expiré, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, et sauf à parfaire en fonction du montant des indemnités d’occupation qui sera fixé par la Cour sur la base des conclusions de l’expert dont la nomination est sollicitée ;

Subsidiairement, et si par extraordinaire le jugement dont appel venait à être confirmé en ce qu’il a débouté la société IMBACO de sa demande de désignation d’un expert aux fins de voir fixer le montant des indemnités d’occupation, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société B C au paiement d’une somme de 65.780 ' au titre des indemnités d’occupation ;

Dire et juger que l’absence de paiement d’une quelconque somme par la société B C à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’au 28 septembre 2018, alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux et a continué à les exploiter justifie la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société B C ;

Prononcer en conséquence la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société B C ;

Vu les clauses « désignation » et « entretien – travaux ' réparations » du bail commercial,

Vu le procès-verbal établi par M^e VAN KEMMEL, huissier de justice, le 22 février 2019,

Vu le rapport de visite établi par la société GLAD le 15 mars 2019,

Vu le devis établi par la société IG TRAVAUX le 22 mars 2019,

Condamner la société B C au paiement d’une somme de 576.000 ' TTC au titre de la remise en état des locaux loués et libérés le 28 septembre 2018, outre intérêts au taux légal avec capitalisation ;

À titre subsidiaire, et si par extraordinaire il venait à ne pas être fait droit à la demande relative à la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charge de la société IMBACO et les sommes que la société B C sera condamnée à payer ;

En toute hypothèse, condamner la société B C au paiement d’une somme de 35.000 ' en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat établi par M^e VAN KEMMEL, dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 7 avril 2021, la SARL B C demande à la Cour de :

Déclarer la Société B C recevable et bien fondée en ses écritures ;

Y faisant droit,

Vu le bail commercial,

Vu le refus de renouvellement avec offre de paiement d’indemnité d’éviction,

Vu l’article L145-17-1 du Code de Commerce,

Vu le jugement du 13 juin 2018,

Vu l’acceptation de l’offre du bailleur sur le montant de 470.000 euros offert à titre d’indemnité d’éviction,

Vu l’accord sur la chose et le prix,

Vu l’abus de droit commis par le bailleur,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Le réformer en ce qu’il a fixé le montant des travaux de remise en état à la somme de 20.000 euros ;

Débouter la Société IMBACO de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la Société IMBACO à payer à la Société B C, la somme de 470.000 euros ;

Ordonner la compensation entre les créances réciproques à hauteur de la somme due au titre des indemnités d’occupation ;

Condamner la Société IMBACO à payer une somme de 30.000 euros à la Société B C à titre de dommages et intérêts ;

Assortir les sommes des intérêts au taux légal avec anatocisme ;

Condamner la Société IMBACO à payer à la Société B C une somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Martine BENNAHIM, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de désignation d’un expert :

La société IMBACO fait grief au premier juge d’avoir retenu l’existence d’un accord des parties sur le montant de l’indemnité d’occupation pour refuser de désigner un expert aux fins de réunir les éléments permettant d’en déterminer le montant. Elle fait en effet valoir que le congé signifié le 8 janvier 2015 ne fixe pas de manière définitive le montant de l’indemnité d’occupation due aux conditions du bail expiré et qu’elle n’a jamais renoncé expressément à son droit d’action en fixation de l’indemnité d’occupation ; que le congé ne peut être constitutif d’une offre et enfin que la société B C n’a pas expressément déclaré accepter que les indemnités d’occupation soient limitées au montant des loyers et charges dus en vertu du bail expiré.

La société B C réplique que le montant de l’indemnité d’occupation a déjà été fixé et accepté. Elle se réfère aux énonciations du congé et fait valoir que dans le cadre de la procédure qu’elle a initiée et qui a donné lieu au jugement rendu le 13 juin 2018, la société IMBACO n’a formé aucune demande en vue de la fixation de l’indemnité d’occupation qui aux termes du congé a été fixé au montant du loyer ; qu’elle-même a expressément accepté les termes du congé par acte du 28 septembre 2018 ; que l’offre acceptée avant toute rétractation vaut contrat ; que seule l’offre d’indemnité d’éviction a un caractère provisoire dans la mesure où elle peut être retirée pour dénégation du droit au statut.

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le preneur auquel un congé avec offre d’indemnité d’éviction a été délivré a droit, à compter de la date d’effet du congé et jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux et est redevable jusqu’à la libération des lieux d’une indemnité d’occupation calculée d’après la valeur locative, sauf convention contraire des parties.

En l’espèce, le congé délivré le 8 janvier 2015 énonce :

'Ce congé est délivré afin de mettre un terme au bail, il vous fait obligation de quitter les lieux. A compter du 11 juillet 2015, il sera dû, jusqu’à restitution des locaux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel.

Vous précisant que le bailleur offre de lui verser l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce, et que le maintien dans les lieux est acquis, aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité.

Le montant de l’indemnité proposée est de 470.000 euros.

A défaut d’accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci sera déterminée par le tribunal à dire d’expert'.

A l’instar du premier juge, la cour relève que les énonciations du congé sur le montant de l’indemnité d’occupation ne sont assorties d’aucune réserve ou précisions quant au caractère provisoire du montant sollicité. Pour autant, elles ne comportent aucune rénonciation expresse du bailleur à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due selon la valeur locative et il ne peut se déduire de la circonstance que, dans l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction initiée par la société B C, la société IMBACO n’a pas sollicité l’extension de la mission de l’expert auquel elle s’opposait, à la détermination du montant de l’indemnité d’occupation, une renonciation même tacite mais non équivoque à son droit à voir fixer l’indemnité d’occupation à la valeur locative, la cour relevant qu’il est contradictoire pour la société B C de prétendre à l’existence d’un accord alors que dans le même temps, déclarant s’interroger sur le véritable propriétaire des lieux, elle a cessé tout paiement et que par ailleurs, l’acte du 28 septembre 2018 aux

termes duquel elle signifie son acceptation de la proposition d’indemnité d’éviction faite pour 470.000 euros est dénué de toute mention sur le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle prétend avoir accepté ; qu’il ne comporte en effet ni acceptation du montant de l’indemnité d’occupation tel que proposé dans le congé ni mention d’un quelconque accord qui serait intervenu bien que reprenant l’historique de leurs relations depuis le bail du 22 décembre 1987.

C’est dès lors à tort que le premier juge a retenu l’existence d’un accord des parties sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation. Il sera dès lors fait droit à l’expertise sollicitée dans les termes du dispositif, la cour relevant que la société B C n’allègue pas dans le dispositif de ses conclusions de la prescription de l’action de la société IMBACO en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il n’est pas discuté par la société B C qu’elle est redevable de la somme de 65.780 euros au titre des indemnités d’occupation échues à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’à la date de son départ le 28 septembre 2018 sur la base des stipulations du bail venu à expiration. Le jugement qui l’a condamnée au paiement de cette somme sera confirmé sauf à préciser que cette somme sera à parfaire en fonction du montant de l’indemnité d’occupation qui sera fixé après dépôt du rapport d’expertise.

Sur la déchéance du droit à indenmité d’éviction :

La société IMBACO soutient que l’absence de paiement des indemnités d’occupation pendant 33 mois par la société B C constitue un manquement grave à ses obligations et justifie la déchéance de son droit à indemnité d’éviction. Elle reproche à cette dernière d’avoir cessé volontairement de procéder à un quelconque règlement à compter du 1^er janvier 2016 tout en continuant à exploiter les locaux. Elle fait valoir que la société B C a été informée de la qualité de propriétaire et de bailleur de la société IMBACO ; que cette information lui a été donnée par le précédent propriétaire puis par le congé ; que le service de la publicité foncière lui a confirmé cette information et qu’il est sans incidence que la vente intervenue comporte une faculté de réméré ; que la société B C a également été informée des modalités de règlement des loyers et charges puis des indemnités d’occupation puisqu’elle s’en est acquittée pendant cinq trimestres. Elle invoque l’absence de modification de la qualité de propriétaire et des modalités de règlement de nature à justifier l’interruption de tout paiement en janvier 2016. Elle soutient qu’il a été répondu à son courrier du 15 janvier 2016 ; qu’en cas de doute sur l’identité du créancier des indemnités d’occupation, il lui appartenait de saisir la juridiction compétente pour être autorisée à les consigner ; que les indemnités d’occupation sont exigibles de plein droit sans qu’il y ait lieu à indemnité d’occupation ; que ces indemnités d’occupation ne pouvaient se compenser avec une indemnité d’éviction ni certaine, ni liquide, ni exigible.

La société B C fait valoir que la vente à réméré intervenue le 15 octobre 2014 a créé une situation d’incertitude, faisant observer que la faculté de réméré était d’une durée différente selon la fiche de renseignement cadastrale et l’acte ; qu’hormis le congé, elle n’a plus jamais eu de contact avec la société IMBACO jusqu’aux procédures judiciaires ; qu’aucun éclaircissement ne lui a été fourni en dépit de ses demandes ; qu’elle n’a eu la justification de la qualité de propriétaire de la société IMBACO que dans le cadre de la procédure initiée par celle-ci devant le juge de l’exécution afin de voir ordonner la mainlevée de la sûreté qu’elle avait prise sur le bien après son départ des lieux ; que M. A, gérant de la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN entre les mains duquel elle effectuait ses paiements, qui lui avait indiqué qu’il allait récupérer son bien, ne s’est plus présenté à compter du janvier 2016 ; que dès lors le non paiement est exclusivement intervenu du fait de la société IMBACO.

La cour rappelle que selon les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré de sorte que le preneur reste tenu de payer le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la

demande. Le preneur peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s’il commet au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour en justifier la résiliation.

En l’espèce, il est établi que par acte notarié du 3 octobre 2014, la société IMBACO a acquis de la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à Paris 5^e, […], dont les locaux loués à la société B C ; qu’aux termes de cet acte, le vendeur se réserve la faculté de réméré prévue aux articles 1659 et suivants du code civil ; qu’il y est expressément convenu que le vendeur continuera à percevoir directement entre ses mains les loyers des deux locataires actuels à charge pour lui de verser entre les mains de l’acquéreur une somme forfaitaire de 13.000 euros par mois ; qu’après avoir reçu signification du congé du 8 janvier 2015 délivré à la requête de la société IMBACO portant mention de la vente intervenue, la société B C a, pendant l’année 2015, procédé au règlement des loyers puis des indemnités d’occupation entre les mains de la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN et a cessé tout règlement à compter du mois de janvier 2016.

La société B C justifie avoir adressé le 11 janvier 2016 tant à la société IMBACO qu’à la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN un courrier recommandé, effectivement réceptionné par ses destinataires, aux termes duquel elle exposait qu’elle ne savait plus qui était le propriétaire des locaux et créancier des loyers, la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN qui encaissait les loyers lui ayant indiqué que la vente n’était pas définitivement conclue, et sollicitait toutes explications et tous justificatifs sur ce point, la cour relevant que si le congé signifié le 8 janvier 2015 visait une attestation notariale du 3 octobre 2014, ladite attestation n’était pas annexée à l’acte ainsi qu’il résulte des modalités de signification de l’acte mentionnant qu’il ne comporte que trois feuilles ; que par ailleurs la société locataire avait sollicité du service de la publicité foncière la fiche des renseignements cadastraux laquelle mentionnait une faculté de réméré expirant le 31 décembre 2014 mais que pour autant, le gérant de la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN avait sollicité de sa part un prêt courant 2015 en lui présentant un courrier daté du 10 avril 2015 du notaire ayant régularisé la vente laissant apparaître que la faculté de réméré n’était pas expirée.

La société IMBACO ne justifie pas avoir répondu aux interrogations légitimes de la société locataire et ne peut se retrancher derrière les informations orales qui auraient été données par M. A, gérant de la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN, étant observé que le procès-verbal de constat du 31 août 2019 par lequel M. A a remis à la société IMBACO les clés du local dont il était locataire dans le même immeuble ne suffit pas à établir que la société B C était en contact quotidien avec ce dernier. Elle n’établit pas davantage que la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN aurait répondu au courrier recommandé qui lui a été adressé, la cour relevant que face à l’ambiguïté existante, la société B C a fait assigner tant la SCI DU 7 RUE SAINT SEVERIN que la société IMBACO en fixation de l’indemnité d’éviction lui revenant, rappelant qu’une somme de 470.000 euros lui a été proposée ; que ce n’est que dans le cadre de l’instance initiée par la société IMBACO devant le juge de l’exécution en mainlevée de la sûreté prise par la société B C qu’a été produite une attestation notariée datée du 11 avril 2018 selon laquelle elle est définitivement propriétaire depuis le 31 décembre 2017.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le défaut de paiement par la société B C de l’indemnité d’occupation dont elle était redevable pour la période du 1^er janvier 2016 au 28 septembre 2018, date de libération des locaux, n’est pas suffisamment grave pour entraîner la déchéance du droit à indemnité d’éviction. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les frais de remise en état :

La société IMBACO fait valoir que la société B C a manqué à ses obligations en matière de restitution des lieux en fin de bail dès lors que les lieux loués n’étaient pas en bon état

de réparation et que n’étaient pas en parfait état les canalisations intérieures, robinet d’eau et de gaz ainsi que l’appareillage électrique à partir des coffrets de distribution ; qu’elle était fondée à renoncer au bénéfice de la clause d’accession prévue par le bail et à exiger la remise des lieux dans leur état primitif impliquant l’enlèvement de la totalité des aménagements, des revêtements de sols et à tout le moins une remise en état des murs imprégnés de nicotine depuis 30 ans ainsi que la réfection des installations qui devaient être restituées contractuellement en parfait état ; que le devis 480.000 euros HT dont elle se prévaut concerne ces seuls travaux et nullement une mise en conformité des lieux comme le prétend la société B C.

La société B C invoque l’absence d’état des lieux lors de l’entrée dans les lieux ou lors des renouvellements du bail et soutient que les locaux ont été libérés en bon état, se prévalant du procès-verbal de constat qu’elle a fait établir le 28 septembre 2018 et faisant observer que l’état des lieux du bailleur n’a été établi que cinq mois après son départ. Elle fait valoir qu’elle a occupé les lieux pendant plus de 30 ans et n’a pas d’obligation contractuelle en terme de vétusté ; que les travaux que le bailleur lui impute ne constituent aucunement des réparations locatives mais des travaux de mise en conformité et des travaux de rénovation.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que selon l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 énonce par ailleurs qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, le bail du 22 décembre 1987 fait obligation au preneur 'de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent à la signature des présentes et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations, sans pouvoir réclamer pendant toute la durée du bail, de réparations de quelque nature que ce soit, même en ce qui concerne les portes d’entrée, croisées et volets, et même de remplacer s’il y a lieu ce qui ne peut être réparé. De maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent que nécessaire et au moins une fois tous les trois ans. Le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, qui restent seules à sa charge'.

Il fait également obligation au preneur 'de veiller au maintien en parfait état des canalisations intérieures et des robinets d’eau et de gaz, de même que des canalisations et de l’appareillage électrique dont il aura la garde juridique, et ce, à partir des coffrets de distribution'.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, aucune stipulation du bail n’oblige le preneur à une remise à neuf des locaux ni ne transfère à sa charge les travaux nécessités par la vétusté ou les travaux de mise en conformité.

La cour relève également qu’il n’est produit par la société IMBACO aucun état des lieux qui aurait été établi en début de bail de sorte qu’elle ne peut exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif.

La société B C n’a pas fait dresser d’état des lieux contradictoire à l’occasion de la libération des lieux et le constat d’huissier qu’elle a fait établir le 27 septembre 2018 est particulièrement succinct, ayant essentiellement pour objet de démontrer que les lieux sont libres de toute occupation. Elle ne peut dès lors s’en prévaloir pour établir que les locaux ont été restitués en bon état d’entretien et de réparations locatives. La société IMBACO qui a reçu les clés des locaux le 28 septembre 2018 a fait établir un constat d’huissier le 22 février 2019 et le laps de temps écoulé entre la restitution des clés et ce constat ne suffit pas pour le priver de toute force probante, la cour

relevant que la société B C n’en conteste pas des points précis et se borne à soutenir que les travaux relèvent de la vétusté ou de la mise en conformité des lieux.

Le constat d’huissier dressé le 22 février 2019 et comprenant de nombreuses photographies établit l’existence d’un certain nombre de dégradations telles que des carrés-miroirs recouvrant le bar brisés, des dalles de linoleum manquantes, des graffitis sur certains murs et des chaises abandonnées dans un escalier de secours.

Pour évaluer les frais de remise en état, la société IMBACO se prévaut d’un rapport de visite établi le15 mars 2019 par la société GLAD en suite d’une visite des locaux effectuée le 22 février 2019 concomitamment à l’établissement du constat d’huissier dressé à son initiative. Ce rapport de visite énonce notamment que les murs intérieurs, plafonds en voûte et poteaux du local sont principalement revêtus d’une pierre naturelle à restaurer ; que les installations des équipements 'SSI’ et électriques sont à réaménager pour respecter la conformité en vigueur ; que l’espace toilette est à élargir pour le confort ; que des ouvrages existants tels que les nez de marche des escaliers, les garde-corps et emmarchement présentent un risque de chute et sont à reprendre pour la sécurité des personnes. Il préconise deux types de travaux, des travaux de mise en conformité concernant les extincteurs, les portes coupe-feu, les tableaux électriques et le cablâge électrique et des travaux de rénovation visant le réseau plomberie, les revêtements de sol, les pierres murales devant être 'traitées avec décapage et produits hydrofuges pour retrouver leur teinte naturelle', les toilettes, les ouvrages annexes, et la peinture.

Sur la base de ce rapport de visite, la société IMBACO a fait établir un devis de remise en état de son local portant mention d’une 'remise en état complète des lieux avec mise aux normes actuelles’ pour un montant de 480.000 euros HT, soit 576.000 euros TTC comprenant des travaux de maçonnerie incluant le décrassage de toutes les parties pierres, le remplacement des faux-plafonds, le doublage des murs, la pose de carrelage dans les WC et de faïence, des travaux de plomberie avec remplacement des canalisations, de menuiserie avec dépose du bar, réalisation d’un comptoir-bar, agencement des lavabos et vestiaires, remplacement de tous les nez de marche, des travaux de peinture et d’électricité avec remplacement des matériels obsolètes et mise aux normes.

Les travaux ainsi décrits correspondent à une remise à neuf intégrale des locaux, la cour notant que la restauration des pierres naturelles est rendue nécessaire par l’usage des lieux conforme à leur destination de bar, club, discothèque, cabaret, pendant trente ans et relève dès lors de la vétusté dont la société locataire n’a pas à assumer les conséquences.

Dès lors, au vu de ce qui précède, et au regard des seules dégradations imputables à la société B C, le premier juge a justement évalué à 20.000 euros les travaux de remise en état incombant à cette dernière. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur le compte des parties :

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui après compensation des dettes respectives des parties a condamné la société IMBACO à payer à la société B C la somme de 384.220 euros (470.000 – (65.780 + 20.000), outre les intérêts et l’anatocisme.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La société B C sollicite l’infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande de dommages-intérêts mais ne rapporte ni la preuve d’une faute du bailleur ni l’existence d’un préjudice en découlant, le premier juge ayant à juste titre relevé qu’elle reste débitrice d’un arriéré d’indemnité d’occupation et de frais de remise en état. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’expertise ordonnée, il convient de surseoir à statuer sur les dépens et l’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la société IMBACO en désignation d’un expert,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M^me D E-F

[…]

[…]

Tél : 01 45 55 16 77

Fax : 01 45 55 85 44

Port: 06 80 08 69 84

Email : d.F@wanadoo.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 11 juillet 2015 et jusqu’au 28 septembre 2018 date de leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 30 juin 2022,

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) Euros la provision à valoir sur la rémunération de

l’expert, somme qui devra être consignée par la société IMBACO à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 15 décembre 2021,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 12 janvier 2022 à 9h30 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Dit que la condamnation de la société B C au paiement de l’arriéré sera réajustée après détermination du montant définitif de l’indemnité d’occupation due,

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE