R.G. : 16/02340

ARRÊT N°

du : 5 septembre 2017

A. L.

Madame Y X

C/

SA Generali Vie

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 5 SEPTEMBRE 2017

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 8 juillet 2016 par le tribunal d’instance de Reims (RG 11-15-000032)

Madame Y X

[…]

[…]

Comparant, concluant par la SCP Delvincourt Caulier Richard, avocats au barreau de Reims

INTIMÉE :

SA Generali Vie

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

[…]

[…]

Comparant, concluant par Maître Claire Lepitre, avocat postulant au barreau de Reims et plaidant par Maître Sandrina Gaspar, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Lafay, présidente de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

Madame Magnard, conseiller

en présence de Mesdames Z A, B C, D E, F G et H I, auditrices de justice, lesquelles ont pris place aux côtés de la cour

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 juin 2017, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2017, prorogé au 5 septembre 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lefèvre, conseiller en remplacement de la présidente de chambre empêchée, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 26 décembre 1991, le GIE Generali Concorde Immobilier agissant au nom et pour le compte de ses membres dont la société Generali France, propriétaire de l’immeuble, aux droits de laquelle vient la société Generali Vie, SA, a donné à bail à M^me Y X à compter du 1^er janvier 1992 un appartement (composé d’une pièce principale) et ses dépendances dans un immeuble situé 60/[…] à Paris 16^e, moyennant un loyer mensuel de 5 570 F outre les charges, dont la provision mensuelle était de 1 190 F.

Le 16 décembre 2014, la société Generali Vie a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Reims en paiement de diverses sommes au titre des charges récupérables pour les années 2009 à 2011, des intérêts de retard et des dommages et intérêts.

Lors de l’audience du 22 avril 2016, la société Generali Vie a demandé :

— la condamnation de M^me X au paiement d’une somme de 4 770,79 euros au titre des charges récupérables de 2009 à 2012, du loyer du mois de février 2016 et de la révision des loyers, d’une somme de 525,58 euros pour les sommes qu’elle a unilatéralement déduites des loyers, des intérêts de retard, d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la résiliation judiciaire du bail pour manquements contractuels,

— l’expulsion immédiate de M^me X,

— le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à 1 188,38 euros par mois, outre les charges,

— la condamnation de M^me X au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,

— le rejet de toutes les prétentions adverses.

M^me X a demandé au tribunal d’instance :

— d’écarter des débats plusieurs pièces adverses non listées,

— de juger prescrite la demande en paiement des arriérés de charges 2009 à 2012 en application de l’article L. 137-2 du code de la consommation,

— de constater qu’un quittancement lui a été délivré pour la période du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2012,

subsidiairement, de :

— dire l’action irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

— dire qu’il n’est pas justifié du montant des charges réclamées,

— dire irrecevable et mal fondée la demande additionnelle en résiliation du bail,

— constater qu’elle a réglé le loyer de février 2016,

— rejeter toutes autres demandes,

— condamner la société Generali Vie à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour violation persistante de la chose jugée,

— condamner la société Generali Vie au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le jugement du 8 juillet 2016 a, notamment :

— rejeté la demande tendant à écarter certaines pièces des débats,

— dit que l’action de la société Generali Vie n’est pas prescrite,

— dit que M^me X ne justifie d’aucune condition d’extinction de son obligation au paiement des charges visées à l’article 1234 du code civil,

— dit fondées les demandes relatives aux charges récupérables de 2009 à 2011,

— condamné M^me X à payer à la société Generali Vie la somme de 1 997,89 euros au titre des charges de 2009 à 2011 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2014,

— prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges du bail,

— condamné M^me X à payer à la société Generali Vie une indemnité d’occupation mensuelle à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation,

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 1 165,72 euros par mois, outre les charges

— rejeté les autres demandes,

— condamné M^me X à payer à la société Generali Vie la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

M^me X a fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 29 mai 2017, elle demande à la cour, au visa des articles L. 137-2 (devenu L. 218-2) du code de la consommation, 7-1 et 17-1, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

à titre principal :

— de déclarer prescrite l’action en paiement des charges 2009 à 2011,

— de dire irrecevables les demandes additionnelles, l’assignation étant sans objet,

à titre subsidiaire :

— de constater que la bailleresse n’a pas fourni les comptes annuels de charges locatives, n’a pas justifié du mode de répartition des charges, n’a pas mis les justificatifs des charges à la disposition de la locataire dans le délai légal,

— de dire que les charges 2009 à 2011 n’étaient dès lors pas exigibles et que la société Generali Vie était sans intérêt à agir pour leur recouvrement,

en tout état de cause :

— de dire irrecevable la demande en résiliation du bail, les conditions de l’article 24 notamment de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas été respectées,

— à titre subsidiaire, de rejeter la demande en résiliation du bail, qui méconnaît les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au paiement par douzième,

— de condamner la bailleresse à payer à la locataire la somme de 8 000 euros en raison de ses manquements à ses obligations et de son comportement déloyal dans la mise en oeuvre du contrat de location, cette somme venant en compensation de tout montant mis à la charge de la locataire,

— de condamner la bailleresse à payer à la locataire la somme de 15 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait de son refus persistant d’équiper l’immeuble de boîtes aux lettres, en violation de la chose jugée,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il condamne la locataire au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de l’appel incident, elle demande la confirmation du jugement.

S’agissant des demandes nouvelles de la bailleresse, elle demande à la cour de :

— déclarer irrecevables, au visa des articles 542 et 564 du code de procédure civile, les demandes formulées pour la première fois devant la cour concernant les charges 2013, 2014 et 2015, les charges 2013 étant de surcroît prescrites selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre subsidiaire, dire que la société Generali Vie n’a pas respecté la procédure de l’article 23 de ladite loi et a agi en justice sans avoir communiqué à sa locataire les comptes annuels de charges locatives lui permettant d’exercer son contrôle et sans respecter les délais de l’article 23, que dès lors la bailleresse n’avait pas d’intérêt à agir, les charges n’étant pas exigibles,

— constater que tous les loyers ont été réglés, y compris ceux d’avril et mai 2017,

— rejeter les demandes adverses,

— à titre très subsidiaire, faire application des dispositions de l’article 23 sur le paiement par douzième,

Enfin, de condamner la bailleresse aux dépens et au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon écritures du 24 mai 2017, la société Generali Vie conclut, au visa des articles 7, 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, article 14 de la loi Alur, articles 1134, 1142, 1184 et 1234 du code civil, articles 65,70 et 566 du code de procédure civile, à la confirmation du jugement, sauf par appel incident à :

— condamner M^me X à lui payer les sommes suivantes :

. 1 102,86 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2012,

. 460,92 euros au titre des loyers révisés non réglés jusqu’au mois de février 2016

. les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2014 pour les charges 2009 à 2011 et à compter de l’arrêt à intervenir pour les charges 2012

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme de 1 187,43 euros par mois, montant du dernier loyer appelé,

— condamner M^me X au paiement des sommes de 525,58 euros et de 82,80 euros au titre des sommes qu’elle a déduites de ses loyers de 2009 à 2016 au titre de la location d’un service de boîte postale,

et à ajouter au jugement :

— la condamnation de M^me X à payer à la société Generali Vie les sommes suivantes :

. 1 234,88 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2013,

. 1 003,42 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2014,

. 276,95 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2015,

. 321,61 euros au titre des loyers révisés non réglés de mars à décembre 2016,

. le tout avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’appel du 6 janvier 2017,

— le rejet de sa demande de paiement par douzième des charges 2014,

— sa condamnation au paiement de la somme de 65,13 euros au titre des loyers révisés non réglés de janvier à mars 2017,

— sa condamnation au paiement des loyers d’avril et mai 2017, soit 2 374,86 euros,

— subsidiairement, sur les loyers révisés et les loyers impayés, sa condamnation au paiement de la somme de 2 414,24 euros.

En tout état de cause, la société Generali Vie sollicite le rejet des demandes adverses, la condamnation de M^me X à lui payer les sommes de 5 000 euros en réparation du préjudice subi et de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2017.

Par courrier électronique du 30 mai 2017, la société Generali Vie a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture ou le rejet des conclusions et pièces adverses reçues le 29 mai 2017 en fin d’après-midi.

Par courrier électronique du 31 mai 2017, M^me X a rappelé que la société Generali Vie avait conclu le 24 mai 2017, veille du week-end de l’Ascension précédant l’ordonnance de clôture, et a sollicité le rejet des demandes adverses, précisant que ses écritures du 29 mai 2017 ne comportaient rien de neuf.

Par courrier électronique du 31 mai 2017, la société Generali Vie a maintenu sa demande de rejet des conclusions et pièces notifiées le 29 mai 2017 à 17h05.

Sur ce, la cour :

Sur la demande en rejet des conclusions et pièces de M^me X notifiées le 29 mai 2017 :

M^me X a répondu le lundi 29 mai 2017, veille de l’ordonnance de clôture, aux conclusions de la société Generali Vie du mercredi 24 mai 2017, veille du jour férié de l’Ascension. Ces écritures de M^me X, prises en réplique aux écritures adverses, ne soulèvent ni moyens nouveaux, ni prétentions nouvelles au regard de ses conclusions précédentes, de sorte qu’elles ne nécessitent pas de réponse et que les circonstances empêchant le respect du principe de la contradiction ne sont pas caractérisées.

Les pièces n°32 à 34 notifiées par M^me X le 29 mai 2017 correspondent aux justificatifs du règlement des loyers d’avril et mai 2017 dont la société Generali Vie lui réclame paiement (pièces n°32 et 33) et, s’agissant de la pièce n°34, à quatre pages extraites du rapport d’expertise judiciaire rédigé par M^me J-K le 29 septembre 2003, rapport que la société Generali Vie produit intégralement en pièce n°8. Ces documents n’appellent pas de réponse de la part de l’intimée, de sorte qu’une atteinte au principe de la contradiction n’est pas caractérisée.

Par suite, la société Generali Vie est déboutée de sa demande tendant à faire écarter des débats les conclusions et pièces adverses notifiées le 29 mai 2017.

Sur la demande en prescription de l’action en paiement des charges 2009, 2010 et 2011 :

Selon M^me X la prescription de l’action en paiement du bailleur est la prescription abrégée de l’article L. 137-2 du code de la consommation (devenu article L. 218-2) qui dispose : 'L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.' La société Generali Vie conclut, quant à elle, à la confirmation du jugement déféré, qui a retenu l’application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil selon lequel 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Il n’existe pas d’obstacle à ce qu’une location immobilière soit assimilée à une fourniture de bien ou de service au sens de l’article L. 137-2 du code de la consommation, dont la portée générale permet l’application à toute relation contractuelle entre un professionnel et un consommateur.

Par ailleurs, l’ordonnance du 14 mars 2016 relative à la partie législative de la recodification du code de la consommation définit, pour l’application dudit code, le professionnel comme 'toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel' et le consommateur comme ' toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole'. La société Generali Vie a pour activité, selon extrait Kbis du 2 janvier 2017, la pratique, en assurance directe ou en réassurance, pour son compte ou celui d’autrui, de tous genres de contrats ou conventions comportant des engagements dont l’exécution dépend de la vie humaine et de toutes autres opérations pouvant être légalement réalisées par les compagnies d’assurance sur la vie et les compagnies agréées en qualité de sociétés d’assurance mixte.

La créance de la société Generali Vie au titre du bail d’habitation est en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même s’il ne s’agit pas de son activité principale. La société Generali Vie a donc ici qualité de bailleur professionnel, tandis que le statut de consommateur de la locataire d’un appartement à usage d’habitation personnelle n’est pas contestable.

Par suite, M^me X est fondée à soutenir que la prescription de deux ans de l’article 137-2 du code de la consommation est applicable au lieu de la prescription quiquennale de droit commun, pour la période antérieure à l’entrée en vigueur, le 27 mars 2014, de la loi Alur du 24 mars 2014, qui a modifié l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en édictant un délai de prescription de trois ans pour 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail'(à l’exception de l’action en révision du loyer par le bailleur). En effet, à compter de l’entrée en vigueur de cette loi, il apparaît qu’au regard du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux seules actions découlant du bail déroge à l’article 137-2 applicable à toute action engagée par un professionnel à l’encontre d’un consommateur.

En l’absence de disposition transitoire spécifique sur l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’article 2222 du code civil gère la succession des régimes de prescription dans le temps. La prescription triennale de la loi Alur est plus longue que la prescription biennale de l’article 137-2 précédemment applicable ; en ce cas, l’article 2222 alinéa 1 du code civil précise que la loi qui allonge la durée d’une prescription est sans effet sur une prescription acquise et qu’elle s’applique lorsque le délai de prescription n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur, en tenant compte du délai déjà écoulé.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle (ou 'au moins annuelle’ selon le texte antérieur au 27 mars 2014).

Le point de départ de la prescription, s’agissant des actions personnelles ou mobilières, est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du code civil). S’agissant des charges locatives d’une année civile, le bailleur est en mesure d’en connaître le montant à l’issue de cette année civile et le point de départ de la prescription de son action en paiement à ce titre est le 31 décembre de l’année concernée.

En considération du délai de prescription biennale de l’article L. 137-2 du code de la consommation et en l’absence de document justifiant d’une interruption ou suspension de ces prescriptions, l’action du bailleur en paiement de la régularisation des charges de 2009, 2010 et 2011 est atteinte par la prescription, respectivement, aux 31 décembre 2011, 2012 et 2013 (soit avant l’entrée en vigueur de la loi Alur). La société Generali Vie a introduit le 16 décembre 2014 son action en paiement des charges de 2009 à 2011, alors que cette action était prescrite. Le jugement est infirmé en ce sens.

Sur la demande en irrecevabilité des demandes additionnelles de la société Generali Vie devant le tribunal d’instance :

La demande additionnelle est recevable si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant (article 70 du code de procédure civile). Tel était le cas des demandes de la société Generali

Vie, formées le 22 mai 2015, en paiement des charges locatives de l’année 2012 et en résiliation du bail pour manquements contractuels de la locataire, ainsi que l’a exactement apprécié le tribunal d’instance.

Sur la demande en résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation devant le tribunal d’instance :

La cour fait sienne la motivation pertinente et adaptée du premier juge s’agissant de la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les demandes additionnelles étant autorisées par le code de procédure civile, M^me X ne saurait invoquer un principe de l’immutabilité du litige devant la juridiction de première instance.

M^me X reproche à la société Generali Vie d’avoir adopté des positions contradictoires et exclusives les unes des autres s’agissant de la poursuite du bail. Par jugement du 19 février 2015, le tribunal d’instance de Reims, dans le cadre d’une procédure initiée le 13 janvier 2011 devant le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris, a prononcé la nullité du congé pour vendre délivré le 20 mai 2009 à M^me X et constaté que le bail s’était renouvelé par tacite reconduction le 31 décembre 2009. Prenant acte de cette décision, la société Generali Vie a, avec logique, formulé sa demande additionnelle en résiliation du bail le 22 mai 2015 dans l’autre procédure pendante devant le tribunal d’instance de Reims, sans qu’il y ait lieu à critique sur ce point. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a dit recevable la demande en résiliation du bail.

Sur le fond :

Le tribunal d’instance a fondé la résiliation du bail sur les dispositions de l’article 1184 du code civil, en sa rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement, et sur l’obligation pour le locataire de payer les loyers et les charges récupérables. Il a retenu que le défaut de paiement par M^me X de la régularisation des charges de 2009 à 2011, alors que la société Generali Vie avait respecté les dispositions légales, justifiait la résolution du bail.

La cour a jugé prescrite l’action du bailleur en paiement des charges de 2009 à 2011 ; leur défaut de paiement ne peut donc être valablement reproché à la locataire.

La société Generali Vie soutient que, depuis plus de vingt ans, elle ne parvient pas à obtenir le paiement des charges dont M^me X est redevable sans recourir à une action judiciaire, qu’elle ne réclame plus à celle-ci que les charges réelles appelées conformément au rapport d’expertise judiciaire de M^me J-K, au complément de ce rapport et aux décisions de justice intervenues, et que M^me X utilise ainsi, de fait, les éléments d’équipement communs sans bourse délier. La bailleresse veut voir confirmer la résiliation du bail.

M^me X répond que la société Generali Vie n’a pas respecté l’obligation de régularisation annuelle des charges de 2009 à 2012, contraignant sa locataire à payer plusieurs années de charges cumulées, qu’elle a refusé pendant plusieurs années de fournir aux locataires les comptes annuels de charges locatives, puis qu’à compter de mai 2013 elle a appelé successivement sept exercices de charges en se limitant à présenter un relevé individuel d’à peine trois lignes sans fournir les comptes annuels, ni la clé de répartition.

En tout état de cause, les sommes dont le bailleur réclame paiement à M^me X sont modestes. Elles correspondent au montant de la révision du loyer, chef de demande du bailleur que le premier juge a rejeté faute de justificatif des modalités de révision, et aux régularisations des charges de 2012 à 2015, étant observé que M^me X établit avoir réglé les loyers d’avril et mai 2017 pour 1 165,72 euros par mois outre 857,76 euros sur les charges de 2015.

L’expert judiciaire désigné en 2002 pour déterminer le montant des charges récupérables dues par M^me X de 1992 à 2001 a relevé l’absence de rigueur de gestion de la société Generali Vie, avec une nette amélioration à compter de l’exercice 1998, et a chiffré à près de 8 700 euros la quote-part de dépenses non récupérables appelée sur la période 1992-2001 (rapport pages 106 et 120). Par ailleurs, les courriers de demande en paiement des charges de 2009 à 2015 produits aux débats ne correspondent pas exactement aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’ils ne sont pas accompagnés du décompte par nature de charges, ni du mode de répartition entre locataires, puis, pour certains, de l’indication de la mise à disposition des locataires des pièces justificatives pendant six mois (appel des charges de 2012).

Dans un tel contexte, il n’est pas démontré à l’encontre de M^me X de manquements aux obligations du bail suffisamment importants pour prononcer la résiliation du bail, de sorte que le jugement est infirmé sur ce point.

Sur les demandes en dommages et intérêts formées par la locataire :

M^me X fait valoir que la société Generali Vie n’a pas respecté l’obligation de régularisation annuelle des charges, lui réclamant soudainement plusieurs années de charges, dont trois exercices au cours de l’année 2016, et qu’elle ne lui permet pas d’exercer son droit de contrôle sur les charges locatives. La locataire demande à être indemnisée du préjudice en résultant à hauteur d’une somme de 8 000 euros. Dans la mesure où les demandes en paiement des charges de 2009 à 2011 sont déclarées prescrites et où M^me X n’a pas souffert du paiement de provisions injustifiées puisqu’elle ne les règle plus, il n’est pas établi de préjudice particulier subi par la locataire. Le jugement entrepris est à cet égard confirmé.

M^me X rappelle que la société Generali Vie a été condamnée sous astreinte par la cour d’appel de Paris, le 1^er juin 2006, alors qu’elle était seule propriétaire de l’immeuble, à installer des boîtes aux lettres individuelles nominatives pour chaque appartement donné à bail, l’arrêt lui octroyant à ce titre une indemnisation pour trouble de jouissance de 1 500 euros. Le 30 octobre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la bailleresse. La décision n’a pas été exécutée, l’immeuble ayant été placé sous régime de copropriété le 28 juillet 2006. Après que la cour de cassation ait cassé, le 3 octobre 2012, l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 24 mai 2011 rejetant la demande en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’inexécution, au motif qu’aucune force majeure exonératoire n’était caractérisée, la même cour d’appel, par arrêt du 21 janvier 2014, a condamné la société Generali Vie au paiement de 2 000 euros à M^me X à titre de dommages et intérêts pour la période postérieure à l’arrêt du 1^er juin 2006.

M^me X expose qu’elle a dû ouvrir une boîte postale dans un bureau de poste situé à 20 minutes de marche de son domicile et qu’elle s’y rend chaque jour pour récupérer son courrier, qu’en outre du courrier est tout de même envoyé à son adresse géographique, courrier dont elle ne peut assurer la sécurité, ni la confidentialité. Elle demande la condamnation de la bailleresse à l’indemniser du trouble de jouissance qui persiste à concurrence de 15 000 euros, les décisions citées n’ayant statué que sur le dommage antérieur à leur prononcé.

Aucune boîte aux lettres n’a été installée et les autres occupants de l’immeuble se voient remettre leur courrier par la gardienne. M^me X ne justifie pas du coût de la location d’une boîte postale, ni de la survenance d’incident relatif à son courrier depuis l’arrêt du 21 janvier 2014. Cependant, elle a ainsi déduit de son loyer de 2009 à 2015 une somme de 525,58 euros, soit actuellement 82,80 euros par an, dont la société Generali Vie lui réclame paiement, au titre d’un abonnement à la boîte postale dont la réalité n’est pas contestée.

Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts sauf cause étrangère, selon l’ancien article 1147 du code civil. La décision du premier juge est approuvée en ce qu’elle rejette la demande de la bailleresse en paiement de la somme de 525,58 euros au motif que cette dépense est causée par le défaut d’exécution d’une décision de justice. L’obligation de sortir, de marcher jusqu’à la poste, et ce quotidiennement, pour une personne née en 1945, caractérise un trouble de jouissance persistant après la dernière décision de justice ayant statué sur ce point et qui doit être indemnisé à hauteur de la somme de 5 000 euros. Le jugement est infirmé en ce sens.

Sur les charges de l’exercice 2012 :

La société Generali Vie demande condamnation de M^me X au paiement de la somme de 1 102,86 euros au titre des charges de l’année 2012. Le courrier recommandé daté du 15 décembre 2014 transmettant le relevé individuel de charges locatives à M^me X lui indique que les pièces justificatives sont tenues à sa disposition pendant un mois à compter de la présentation du courrier, alors que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en ses dispositions applicables à compter du 27 mars 2014 prévoit une mise à disposition pendant six mois. Par suite, le premier juge a dit que les charges récupérables de 2012 n’étaient pas exigibles.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges récupérables sont exigibles sur justification, le bailleur devant être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande la récupération. Il a toujours la possibilité de justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement. Bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, il conserve également le droit de réclamer ultérieurement des charges sur justificatifs, pourvu qu’il le fasse dans le délai de prescription.

Le relevé individuel des charges locatives de l’exercice 2012 est peu explicite, mais il affecte aux lots donnés à bail à M^me X des tantièmes de 55/10 063, soit moins que les 60/10 063 retenus dans le rapport judiciaire de M^me J-K en août 2003. Ce relevé a été transmis par lettre recommandée que M^me X dit avoir reçue le 22 décembre 2014 et l’action en paiement le concernant a été initiée par conclusions du 22 mai 2015, donc dans le délai de prescription de trois ans de la loi Alur (calculé selon les modalités déjà explicitées). Par ailleurs, un relevé des dépenses de 2012 est versé en pièce n°33 par la société Generali Vie, ainsi que les justificatifs des charges récupérables de 2012 regroupés par nature de charges en pièce 36 et dans un relevé détaillé en pièce 34, sans que M^me X ne formule de critique particulière. Par suite, la cour considère que le bailleur apporte les justificatifs du montant des charges réclamées et condamne M^me X au paiement de la somme de 1 102,86 euros. La décision déférée est infirmée sur ce point.

Sur la révision du loyer :

Le tribunal d’instance a jugé que la société Generali Vie ne justifiait pas des modalités de révision du loyer. Le contrat de bail prévoit en ses conditions particulières la révision annuelle du loyer selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, avec pour indice de base la valeur 992 au 2^e trimestre 1990, le loyer initial étant de 5 570 F et le bail prenant effet au 1^er janvier 1992.

Il résulte des relevés de compte produits qu’en 2014 et 2015, M^me X a réglé un loyer de 1 165,72 euros. La société Generali Vie demande la fixation à 1 187,43 euros par mois du loyer à compter du mois de juillet 2016. Toutefois, elle ne fournit aucune indication sur l’indice actuellement appliqué, ne justifie pas d’une notification de révision du loyer adressée à la locataire et ne précise rien de la limite de l’encadrement des loyers applicable dans la ville de Paris. Il convient dès lors de la débouter de sa demande de révision.

Sur la demande en dommages et intérêts de la société Generali Vie :

L’intimée sollicite la condamnation de M^me X à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant des contestations et procédures engagées depuis des années, lui reprochant de critiquer les mêmes postes de charges devant les juridictions successives et de réclamer des documents inutiles alors qu’elle ne prend jamais contact avec le bailleur pour consulter des pièces. M^me X répond que seule la société Generali Vie se comporte de manière déloyale, sans respecter les droits de sa locataire.

En l’espèce, l’instance a été engagée devant le tribunal d’instance par la bailleresse essentiellement en paiement des charges de 2009 à 2011, action que la cour a déclarée prescrite. Dans ces conditions, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a retenu que la société Generali Vie, bailleur institutionnel, ne rapportait pas la preuve d’un préjudice lié aux retards de paiement reprochés à M^me X.

Sur les demandes nouvelles de la société Generali Vie devant la cour :

Sur leur recevabilité :

M^me X invoque l’application de l’article 564 du code de procédure civile qui prohibe les nouvelles prétentions devant la cour d’appel sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou révélation d’un fait.

La société Generali Vie rétorque avec pertinence que l’article 566 du code de procédure civile permet aux parties d’ajouter aux demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément et que la demande en paiement des charges locatives des années 2013 à 2015 est un complément de ses demandes initiales.

Sur la prescription de l’action en paiement des charges de l’année 2013 :

M^me X fait valoir que l’action en paiement des charges de 2013 a été engagée par conclusions de la bailleresse du 5 janvier 2017, conclusions qui correspondent aux premières écritures de l’intimée en réponse à celles de la locataire appelante du 7 novembre 2016. Or ladite action était atteinte de prescription à compter du 31 décembre 2016 à minuit. Ce chef de demande ne peut donc qu’être rejeté.

Sur la demande en paiement des charges de 2014 et 2015 :

Les relevés des charges locatives des exercices 2014 et 2015 ont été adressés à M^me X par courriers datés des 7 octobre 2016 et 12 décembre 2016, lui précisant que les pièces justificatives étaient tenues à sa disposition pendant six mois à compter de la présentation du courrier dans les bureaux de la société Generali Real Estate, en son établissement français de Paris 9^e. M^me X refuse de régler les sommes réclamées au motif que la procédure de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respectée, faute d’avoir fourni les comptes annuels des charges et justifié du mode de répartition. Elle souligne que les copies des deux courriers versés aux débats par la bailleresse (pièces n°44 et 45) sont accompagnées de pièces (relevés des dépenses 2014 et 2015, relevé des charges et produits de l’exercice 2014) qui n’étaient pas jointes aux courriers qu’elle a reçus et qu’elle produit en pièces n°22 et 23.

Il est rappelé qu’en tout état de cause, le bailleur peut, au cours de l’instance de demande en paiement, justifier des charges appelées.

La société Generali Vie produit les deux factures de chauffage urbain de novembre et décembre 2014 dont M^me X déplorait l’absence, les factures de l’ascensoriste Schindler pour les années 2013 et 2014 sans frais de télésurveillance, l’ensemble des autres factures justifiant les charges 2014 (pièces n°46 à 49), étant précisé que M^me X ne conteste pas ne pas s’être manifestée pour consulter les pièces mises à sa disposition pendant six mois jusqu’en avril 2017.

Au vu des documents produits, la locataire est condamnée au paiement de la somme de 1 003,42 euros au titre de la régularisation des charges 2014.

La régularisation des charges 2014 n’ayant pas été effectuée avant le terme de l’année 2015, c’est-à-dire 'le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité', M^me X en effectuera le paiement par douzième, sur sa demande, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

La société Generali Vie produit en pièce n° 50 les justificatifs des charges de l’année 2015, comprenant notamment dans le volet 'impôts’ l’imposition aux taxes foncières de 2015 comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (dite TEOM) pour 2 131 euros. Au vu des pièces communiquées, il est établi que les charges de l’année 2015 atteignent la somme de 1 134,71 euros. M^me X, ayant déjà réglé la somme de 857,76 euros, est condamnée au paiement du solde, soit 276,95 euros. La régularisation des charges de 2015 ayant été effectuée avant le 31 décembre 2016, leur paiement ne peut se faire par douzième.

Sur la demande en paiement de loyers :

Il s’agit d’une demande en paiement d’un solde de loyers résultant, d’une part, de la révision de leur montant et, d’autre part, des sommes prélevées par M^me X au titre de la location d’une boîte postale. Ces deux chefs des prétentions de la société Generali Vie ont déjà été examinés par la cour, qui les a rejetés.

Sur les autres demandes :

M^me X est reconnue fondée pour l’essentiel en son appel. Par suite la société Generali Vie supporte les dépens de première instance et d’appel.

La société Generali Vie est condamnée au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Déboute la société Generali Vie de sa demande en rejet des débats des conclusions et pièces adverses notifiées le 29 mai 2017,

Infirme partiellement le jugement du 8 juillet 2016,

Statuant à nouveau,

Dit prescrite l’action en paiement des charges récupérables de 2009 à 2011,

Rejette la demande en résiliation du bail,

Condamne la société Generali Vie à payer à M^me X une somme de 5 000 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi après la période indemnisée par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 21 janvier 2014 et résultant de l’inexécution de la décision de justice ordonnant l’installation de boîtes aux lettres individuelles,

Condamne M^me X à payer à la société Generali Vie la somme de 1 102,86 euros au titre des charges récupérables de l’année 2012,

Confirme le jugement pour le surplus, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et indemnité pour frais irrépétibles,

Y ajoutant,

Dit prescrite l’action en paiement des charges de l’année 2013,

Condamne M^me X à payer à la société Generali Vie la somme de 1 003,42 euros au titre de la régularisation des charges de 2014 et dit qu’elle pourra effectuer ce paiement par douzième,

Condamne M^me X à payer à la société Generali Vie la somme de 276,95 euros au titre de la régularisation des charges de 2015,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Generali Vie à payer à M^me X une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société Generali Vie aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE CONSEILLER