COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2020

lv

N° 2020/ 318

N° RG 18/10814 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCVZG

SCI ARGELOI

C/

Q X-M

Z A épouse X-M

N O P

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 28 Mai 2018 enregistré au répertoire général sous le […]/05404.

APPELANTE

SCI ARGELOI prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE , plaidant

INTIMES

Monsieur Q X-M, demeurant […]

représenté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame Z A épouse X-M, demeurant […]

représentée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur N O P,

demeurant 1510 Chemin de la Pierre de Feu – 13100 AIX-EN-PROVENCE

Irrecevabilité prononcée à son encontre par ordonnance d’incident du 30.04.19

représenté par la SCP DUREUIL GUETCHIDJIAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Argeloi est propriétaire d’un immeuble situé […] à Aix-en-Provence cadastré AS n° 149 selon acte authentique du 2 avril 2010 ; les époux X/M sont propriétaires du lot […] de l’immeuble contigu situé […]

et 317 selon acte authentique du 24 mars 2011 ; ce lot jouxte le troisième étage de l’immeuble de la SCI Argeloi qu’il occupe partiellement.

Considérant que les époux X/M s’étaient approprié de manière illicite cette surface, la SCI Argeloi les a fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et subsidiairement désignation d’un expert ; ces derniers ont attrait en garantie pour vice caché la SARL O P venderesse à l’acte du 24 mars 2011. Selon jugement contradictoire du 28 mai 2018, le tribunal a :

'dit que les époux X/M ont acquis la propriété du local litigieux situé à Aix-en-Provence 18, […] et contigu du lot […] par prescription abrégée en application de l’article 2272 du code civil ;

'débouté la SCI Argeloi de l’intégralité de ses demandes ;

'déclaré sans objet l’appel en garantie formé par les époux X/M à l’encontre de la SARL O P ;

'ordonné une expertise et désigné M. B C aux fins notamment de faire une description détaillée du lot […], d’en dresser un plan précis, d’établir un état descriptif de division ainsi qu’un règlement de copropriété portant sur l’immeuble cadastré section AS n° 149, déterminer les superficies et la nature de toutes les surfaces concernées par le lot […] et déterminer la valeur locative de la quote-part de charges générales de ce bien au titre de l’immeuble […] ;

'débouté la SCI Argeloi sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

'réservé les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile;

'rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

'ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SCI Argeloi a régulièrement relevé appel de cette décision le 26 juin 2018 et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2020 de:

vu les articles 227,4 155, 2227 et 2258 et suivants du code civil,

vu les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile,

vu l’ordonnance d’incident du 30 avril 2019,

'réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

'débouter les époux X/M de l’intégralité de leurs demandes ;

'déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;

'déclarer les époux X/M occupants sans droit ni titre du local situé dans l’immeuble cadastré AS n° 149 auquel ils accèdent depuis le lot […] de l’immeuble situé […] ;

'ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur fait dans le mois suivant la signification

de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

'condamner les époux X/M à reboucher le mur de l’immeuble […] ainsi que la fenêtre de toit sous les mêmes délai et astreinte ;

'condamner les époux X/M à payer à la SCI Argeloi une indemnité d’occupation

mensuelle de 200 € depuis leur acquisition du 24 mars 2011 au 24 mars 2020, soit la somme de 21'600 € à parfaire ;

'très subsidiairement, ordonner une expertise à leurs frais avancés aux fins d’effectuer un descriptif du volume du lot […], déterminer sa valeur locative cadastrale pour actualiser les taxes foncières, d’ordures ménagères et autres impôts et la quote-part de charges générales de l’immeuble cadastré AS n° 149 ;

'dans tous les cas, condamner les époux X/M à rembourser à la SCI Argeloi la quote-part des charges d’entretien de l’immeuble, la quote-part de toutes les grosses réparations réalisées sur l’immeuble depuis cette date et le montant des taxes foncière et d’ordures ménagères afférentes au lot ;

'constater que les époux X/M ou leurs auteurs ont procédé à un percement de la toiture de l’immeuble cadastré AS n° 149 sans autorisation ;

'condamner les époux X/M à remettre en état d’origine ladite toiture sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

'condamner les époux X/M à payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour cette annexion frauduleuse ;

' condamner les mêmes aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct et au paiement d’une indemnité de 7000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la SCI Argeloi fait valoir principalement qu’elle a acquis le 2 avril 2010 l’intégralité de l’immeuble cadastré AS n° 149 situé […] à Aix-en-Provence et dispose ainsi d’un juste titre, que l’appartement situé au troisième étage a une superficie de 23 m² selon l’état descriptif de division, qu’elle règle les taxes et impôts afférents à cet appartement sur la base de cette superficie, que les appartements inférieurs ont les mêmes superficie et disposition, que les époux X/M ont acquis une chambre correspondant à 18/997 millièmes des parties communes, qu’il s’agit d’un local aveugle de 9 m² ne pouvant être loué comme habitation, que l’alcôve improprement qualifiée de débarras par le géomètre D E est située hors de la copropriété du […], que les modifications successives de son état descriptif de division n’attribuent qu’une surface de 9,5 m² au lot […] et qu’ainsi, le « débarras » est toujours demeuré la propriété de l’immeuble […], qu’il a été intégré au lot […] par la pose d’une cloison, percement du mur porteur puis la création d’un accès par un escalier et que ce n’est que sur l’acte de vente au profit des époux X/M qu’une superficie de 18,89 m² apparaît pour le lot 15 constamment désigné comme une chambre de 9,5 m² dans les cessions précédentes.

La SCI appelante ajoute qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une prescription trentenaire ou abrégée au regard d’une possession équivoque, clandestine et l’absence de bonne foi.

Les époux X/M sollicitent en réplique selon conclusions signifiées par voie électronique le 2 octobre 2020 :

vu les articles 2261 et 2272 du code civil,

vu l’article 9 du code de procédure civile,

'confirmer le jugement déféré ;

'débouter la SCI Argeloi de l’ensemble de ses demandes ;

'subsidiairement dire que les époux X/M ont acquis le local litigieux par prescription abrégée ;

'à titre infiniment subsidiaire, dire qu’ils l’ont acquis par prescription trentenaire ;

'en tout état de cause et aux fins de régularisation, désigner un expert aux frais avancés de la SCI Argeloi avec mission notamment de constater que les parcelles 'BS n° 149 et 150« sont imbriquées au niveau du troisième étage et d’établir un descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble 'BS n° 149 » ;

'en toutes hypothèses, condamner la SCI Argeloi à payer aux époux X/M les sommes de 5000 € à titre de dommages-intérêts et de 7000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'les condamner aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct ;

'ordonner la publication de la décision à intervenir.

Les époux X/M expliquent pour leur part que le lot […] est constitué d’une pièce principale de 9,53 m² et d’une mezzanine de 5,65 m², que la pièce est imbriquée dans l’immeuble situé au […], que la superficie de 18,89 m2 correspond au mesurage effectué par le diagnostiqueur certifié F G, que cette superficie est mentionnée dans l’acte de vente au profit de la SARL O P, propriétaire précédent et qu’ainsi la superficie du studio n’a pas varié depuis 2005, qu’aucun accès au local litigieux n’a existé depuis l’immeuble […], que l’utilisation du vocable chambre est indifférente, que la condamnation de l’accès au débarras puis sa réouverture ne reposent sur aucun élément, que depuis l’origine cet accès s’opère depuis le lot […] lui-même loué depuis 2003 sous sa forme actuelle, que le velux a été réparé en 2004 et est mentionné aux baux de 2000 et 2003, que la SCI appelante se contredit en soutenant à la fois que la chambre figurait dans le descriptif lors de son achat de 2010 et qu’elle a été découverte lors d’un sondage destructif, que le rapport d’expertise officieux de M. Y effectué à sa demande est contredit par la facture de réparation de 2004, que les relevés de propriété, taxes d’habitation et avis d’imposition montrent que les documents n’ont jamais été mis à jour, que les époux X/M disposent bien d’un juste titre autorisant une prescription abrégée et subsidiairement d’une prescription trentenaire.

Les intimés ajoutent que la SCI Argeloi ne peut solliciter une remise en état des lieux sans attraire à la procédure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], qu’elle n’a pas supporté les frais de réfection de la toiture intervenue antérieurement à son acquisition et qu’elle a fait pression sur l’artisan K pour obtenir une modification de son témoignage.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 9 janvier 2019, les époux X/M ont attrait la SARL O P en intervention forcée devant la cour ; par ordonnance d’incident du 30 avril 2019 qui n’a fait l’objet d’aucun recours, le conseiller de la mise en état a déclaré cet appel irrecevable ainsi que les conclusions notifiées le même jour.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 6 octobre 2020.

MOTIFS de la DECISION

Sur la revendication de la SCI Argeloi :

Il est constant que la SCI Argeloi qui revendique avoir acquis la partie du lot […] de la copropriété […] doit établir la preuve de sa propriété sur l’espace dénommé alternativement alcôve ou débarras. Cette preuve étant libre s’établit par tous éléments soumis à l’appréciation du juge. La SCI appelante considère que le tribunal en aurait fait une interprétation erronée. Cependant :

— il est constant que l’accès au débarras où l’alcôve revendiqués a toujours été effectué à partir du lot […] dépendant de la copropriété […] ;

— la date ou l’époque du percement du mur porteur entre les deux copropriétés et de l’annexion prétendue de cet espace par la pose d’une cloison ne sont aucunement établis et les intimés font justement observer que la SCI ne peut soutenir à la fois que son titre d’acquisition de 2010 y ferait référence et que l’annexion a été découverte postérieurement lors d’un sondage destructif;

— aucun élément au dossier de l’appelante n’établit qu’elle-même ou ses auteurs aient eu la possession de l’espace revendiqué par un accès fût-il temporaire depuis l’immeuble […] ;

— les difficultés à établir l’état descriptif de division de l’immeuble 18, […]) comme celles à obtenir les rectifications cadastrales consécutives résultent de l’imbrication du lot […] dans l’immeuble précité ;

— le 20 juillet 1990, la SARL Mistral Gagnant a vendu à M. H I « un local auquel on accède par le lot n° 13 (devenu […]) et dénommé sur le plan sous le vocable débarras hors copropriété. Les millièmes de copropriété indéterminés, actuellement forment une avancée dans l’immeuble […] dont il devient nécessaire pour ce dernier immeuble de réaliser un état descriptif de division » (cf état descriptif de division de la copropriété 20-22, […] du 15 septembre 1990) ;

— la réalisation de la condition suspensive à cette vente en date du même jour mentionne que le lot […] est indissociable du débarras 'hors copropriété’ et devra former un lot de la copropriété à établir de l’immeuble […] à Aix-en-Provence ;

— il n’a pas été intégré copropriété et sa consistance n’a pas varié depuis cette date, nonobstant le vocable de chambre utilisé dans les actes translatifs ultérieurs ou encore les modificatifs intervenus au règlement de copropriété de l’immeuble […] ;

— sa superficie a été mesurée à 18,89 m² par le cabinet F G et figure en page 20 de la vente du 27 mars 2006 au profit de la SCI Iram puis de celle du 20 octobre 2010 au profit de la SARL O P, auteurs des époux X/M et c’est donc à tort que la SCI appelante prétend que cette surface apparaît pour la première fois dans le titre de ces derniers ;

— nul ne discute l’absence de concordance avec les relevés de propriété et documents cadastraux qui n’ont pu être rectifiés (cf supra), leur incidence fiscale étant sans conséquence sur la détermination entre les parties de leurs droits respectifs de propriété ;

— le lot […] est loué depuis 2000 selon un loyer correspondant aux loyers pratiqués pour des logements similaires ;

— de même, nul ne soutient que le prix payé par les époux X/M soit sans commune mesure

avec la surface acquise ;

— la présence du troisième velux en toiture de l’immeuble AS n° 149 est relatée par M. J K, qui certes est revenu sur sa première attestation, mais l’état de sortie du locataire Labrouve en date du 7 avril 2004 mentionne que sa poignée est à refixer et les intimés plaident utilement que le lot […] n’aurait pu être loué en 2003 à titre d’habitation sans ouverture.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les intimés disposent d’un juste titre, d’une affectation continue et en l’état de l’appartement litigieux à la location depuis l’année 2000 tant par eux-mêmes que par les propriétaires précédents, que leur mauvaise foi n’est pas démontrée et qu’ainsi ils ont prescrit la propriété de l’imbrication de cet appartement dans l’immeuble AS n° 149.

Sur le surplus des demandes :

La SCI Argeloi soutient à bon droit, en lecture de l’article 564 du code de procédure civile, que la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les époux X/M à hauteur de 5000 € pour la première fois en appel est irrecevable.

Ses demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de dommages-intérêts sont sans objet en l’état du rejet de sa revendication ; la confirmation de leur rejet par le tribunal s’impose.

Il en va de même de celles relatives à une remise en état de la toiture, dont l’intervention des époux X/M sur cette partie commune n’est pas établie ; le tribunal a encore exactement considéré qu’en l’absence de quote-part de charges de copropriété imputable aux intimés, une demande de remboursement n’était pas fondée.

Cet argumentaire est applicable aux taxes foncières et autres ; il peut être ajouté que toute nouvelle répartition des millièmes n’a d’effet que pour l’avenir et que la SCI Argeloi qui ne fournit aucun élément sur l’incidence fiscale et le coût de l’entretien de l’excroissance du lot […] dans son immeuble ne peut confier à un expert la tâche d’y suppléer.

L’emprise des droits immobiliers de chaque partie étant désormais arrêtée, le tribunal a justement ordonné une expertise pour en faire une application dans les lieux et notamment d’établir un état descriptif de division modifié de l’immeuble AS n° 149 qui n’avait pas pu être entrepris jusqu’à ce jour ainsi qu’il a été exposé ci-dessus.

***

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.

La SCI Argeloi qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La publication de la présente décision relève de son exécution à l’initiative des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare irrecevable la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les époux X/M en appel ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SCI Argeloi aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

Le greffier Le président