Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 22 janvier 2021, n° 18/10111

TI 19 avril 2018

CA Paris
Confirmation 22 janvier 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Abandon du domicile par le locataire
La cour a estimé que le départ de Madame Y n'était pas brusque et imprévisible, excluant ainsi la qualification d'abandon exigée par la loi.
Accepté
Non-occupation des lieux loués
La cour a confirmé que l'inexécution de l'obligation d'occupation personnelle constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les occupants devaient payer des indemnités d'occupation correspondant au montant du loyer en cours jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Circonstances particulières pour supprimer le délai
La cour a estimé que les circonstances particulières permettant de ne pas appliquer le délai de deux mois n'étaient pas caractérisées.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que Monsieur Z, en tant qu'appelant, devait supporter les dépens.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 22 janv. 2021, n° 18/10111
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/10111
Décision précédente :	Tribunal d'instance, 19 avril 2018, N° 1116000547
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Sylvie KONG THONGSandrine BELLIGAUDHarald INGOLD
Parties :	EPIC PARIS HABITAT OPH

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 JANVIER 2021

(n° 2021 / 33 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/10111 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5XHR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de 75013 – RG n° 1116000547

APPELANT

Monsieur B Z C

[…]

né le […] à Kinsasha (ZAIRE)

De nationalité zaroise

Représenté par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1668

INTIMÉES

Madame A Y

[…]

Défaillante

EPIC PARIS HABITAT OPH, agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[…]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 et assistée de M^e Sandrine BELLIGAUD, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, Cabinet LEGITIA, toque

E 1971

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude X, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. X, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude X, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

En date du 15 décembre 1994, l’office public d’aménagement et de construction de Paris,

désormais nommé PARIS HABITAT OPH a donné en location à Madame Y un logement situé […].

Par courriers du 17 et 20 mai 2016, PARIS HABITAT indique à Madame Y et à Monsieur Z qu’elle avait été avisée que Madame Y n’occupait plus le logement et qu’elle y avait installé Monsieur Z.

Par courrier du 30 juin 2016, Madame Y informe alors le bailleur qu’elle souhaite céder le bail de son logement à Monsieur Z. Toutefois, par courrier du 15 septembre 2016, PARIS HABITAT a indiqué à Monsieur Z que les conditions requises par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas toutes remplies et qu’il ne pouvait alors répondre favorablement à la demande de transfert de bail.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2016, PARIS HABITAT a fait assigner Madame Y et Monsieur Z devant le Tribunal d’Instance du 13^e arrondissement de PARIS aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et ordonner l’expulsion immédiate de Madame Y et Monsieur Z.

Le Tribunal d’Instance du 13^e arrondissement de PARIS a, par jugement entrepris du 19 avril 2018 :

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé […] et du bail portant sur l’emplacement de stationnement n°0031 situé […]

— Débouté Monsieur Z de sa demande de transfert de bail

— Constaté que Madame Y et Monsieur Z sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé […] et de l’emplacement de

stationnement n°0031 situé […]

— Ordonné à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion des lieux loués de Madame Y et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur Z, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L412-1 du code des procédures

civiles d’exécution

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et en tant que de besoin condamne in solidum Madame Y et Monsieur Z à son paiement

— Débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires

— Condamné in solidum Madame Y et Monsieur Z à payer à PARIS HABITAT la somme de 400 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné in solidum Madame Y et Monsieur Z aux dépens de l’instance

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement

Monsieur Z a interjeté appel le 24 mai 2018.

PARIS HABITAT OPH a constitué avocat le 14 juin 2018 et a formé appel incident à l’encontre de Madame Y. Cette dernière n’a pas constitué avocat.

Par dernières conclusions en date du 4 août 2018, Monsieur Z, appelant, demande à la Cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— Dire et juger Monsieur Z recevable en ses demandes, fins et conclusions

— Prononcer le transfert du droit au bail portant sur le logement situé […] et du bail portant sur l’emplacement de stationnement n°0031 situé […] au profit de Monsieur Z

— Condamner PARIS HABITAT OPH à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel

Monsieur Z fait principalement valoir qu’il souhaite le transfert du bail à son profit.

Par dernières conclusions en date du 21 juillet 2020, PARIS HABITAT OPH, intimé, demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en date du 19 avril 2018 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l’absence de suppression du délai de deux mois laissé à Madame Y et Monsieur Z pour quitter les lieux à compter du commandement de quitter les lieux et le montant de l’indemnité d’occupation

— Confirmer le jugement entrepris en date du 19 avril 2018 sur ces points et statuant de

nouveau :

' Ordonner l’expulsion immédiate de Madame Y et Monsieur Z et de tous

occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force

Publique et serrurier, s’il y a lieu

' Supprimer au profit de Madame Y et Monsieur Z le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

' Condamner in solidum Madame Y et Monsieur Z à payer à PARIS HABITAT OPH des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Madame Y les réglait au titre de son bail, majorés de 30%,et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

' Condamner in solidum Madame Y et Monsieur Z à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 4.877,52 euros

— Condamner in solidum Madame Y et Monsieur Z, à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le cout des actes d’huissier.

PARIS HABITAT OPH fait principalement valoir que le jugement doit être confirmé sauf en ce qui concerne l’absence de suppression du délai de deux mois laissé à Madame Y et Monsieur Z pour quitter les lieux à compter du commandement de quitter les lieux et le montant de l’indemnité d’occupation.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la résiliation du bail :

PARIS HABITAT OPH soutient que le bail doit être résilié en raison de la non occupation

des lieux loués par Madame Y durant plus de 8 mois par an.

Un logement social étant attribué en fonction des ressources, des besoins et de la situation

familiale du locataire selon les prévisions de l’article L 441-1 et R 441-1 du code de la

construction et de l’habitation, le locataire est tenu d’occuper personnellement son logement de façon effective, réelle et continue, pour une durée qui ne peut être inférieure, sauf motif légitime, à 8 mois par an et d’en faire sa résidence principale au sens de l’article L 442-8 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Monsieur Z a précisé à l’audience du 8 février 2018 que le logement avait été

quitté par Madame Y en 2015. Par ailleurs il ressort des avis d’imposition produits que cette dernière était déjà domiciliée à Pantin en 2013.

Compte tenu de la nature sociale du logement, et d’un nombre insuffisant de logements sociaux disponibles sur le marché, l’obligation pour le locataire de l’occuper personnellement s’analyse comme une des obligations essentielles dont l’inexécution constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations pour provoquer la résiliation du contrat de bail.

Ainsi, le contrat de bail doit être résilié.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le transfert du bail :

L’appelant soutient que le transfert du bail à son profit doit être prononcé.

Au regard de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Quant à la notion d’abandon, la jurisprudence exige un départ brusque et imprévisible du

locataire pour la caractériser.

En l’espèce, la date de départ de Madame Y n’est pas établie avec précision mais il ressort des avis d’imposition produits que cette dernière était déjà domiciliée à Pantin en 2013.

Madame Y étant partie et revenue dans le logement avant de quitter définitivement les lieux pour une nouvelle organisation personnelle et professionnelle, la séparation entre Madame Y et Monsieur Z a été progressive.

Ainsi, le départ de Madame Y n’ayant pas été brusque et imprévisible, la qualification d’abandon exigée par la loi est exclue et le bail ne peut être transféré.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Le bail étant résilié et ne pouvant être transféré à Monsieur Z, Madame Y et Monsieur Z sont occupants sans droit ni titre des lieux. L’intimé soutient alors que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au montant du loyer, majoré de 30% en raison de leur maintien abusif.

L’indemnité d’occupation ayant une nature compensatrice et indemnitaire, la majoration de cette dernière doit être justifiée par l’établissement de l’existence d’un préjudice supplémentaire.

En l’espèce, aucun préjudice supplémentaire n’a été établit par PARIS HABITAT OPH.

Ainsi, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours augmenté de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

L’expulsion ayant eu lieu le 1^er août 2019 et au regard du décompte arrêté au 6 juillet 2020, Madame

Y et Monsieur Z seront condamnés à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 4.877,52 euros au titre des indemnités d’occupation sans majoration ( du mois d’avril 2019 à août 2019 ) et d’autres impayés.

Sur la suppression du bénéfice du délai de deux mois :

L’intimé soutient que le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les

lieux prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution doit être supprimée au profit de Madame Y et Monsieur Z.

Au regard de l’article L 412-1 du Code des procédure civiles d’exécution, l’expulsion d’un

locataire et des occupants de son chef d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsqu’il est constaté que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, les circonstances particulières permettant de ne pas faire application du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ne sont pas caractérisées.

Ainsi, le bénéfice du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas supprimé.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

L’appelant succombant principalement en son appel supportera les dépens. De plus, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les sommes exposées par lui.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME le jugement entrepris en date du 19 avril 2018 en toutes ses dispositions

— CONDAMNE in solidum Madame Y et Monsieur Z à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 4.877,52 euros

— REJETTE toutes autres demandes des parties

— CONDAMNE in solidum Madame Y et Monsieur Z, à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût des actes d’huissier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT