Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 29 juin 2021, n° 18/06971

TI Aubervilliers 28 novembre 2017

CA Paris
Infirmation partielle 29 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Créance injustifiée de la société 1001 Vies habitat
La cour a estimé que la créance était justifiée, car Monsieur X était toujours locataire du logement du Bourget et devait régler les loyers correspondants.
Rejeté
Requalification de la convention précaire en bail d'habitation
La cour a jugé que la convention d'occupation précaire ne pouvait pas être requalifiée en bail d'habitation, car les conditions de la convention n'étaient pas remplies.
Rejeté
Montant des sommes réclamées non justifié
La cour a constaté que les décomptes étaient justifiés et que les sommes réclamées étaient dues.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a rejeté cette demande, considérant que les difficultés financières de Monsieur X ne justifiaient pas un délai supplémentaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. X a été condamné par le tribunal d'instance d'Aubervilliers à payer diverses sommes à la société 1001 vies habitat, suite à la résiliation de son bail pour impayés de loyers. M. X a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour d'invalider partiellement la décision. La cour d'appel a confirmé la résiliation du bail et les condamnations prononcées par le tribunal d'instance, mais a réduit le montant des sommes dues par M. X. La cour a retenu que M. X devait payer le loyer du logement situé au Bourget dont il n'occupait pas les lieux pendant les travaux, mais a déduit la somme indûment prélevée par la bailleresse concernant les charges. La cour a également réduit le montant de la clause pénale et a rejeté la demande de délai de paiement de M. X. La société 1001 vies habitat a été condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 29 juin 2021, n° 18/06971
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/06971
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Aubervilliers, 28 novembre 2017, N° 11-17-000121
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Christian PAUTONNIERSophie GILI BOULLANT
Cabinet(s) :	PAUTONNIER ET ASSOCIES
Parties :	SA LOGEMENT FRANCILIEN

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 29 JUIN 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/06971 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5NZG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2017 -Tribunal d’Instance d’Aubervilliers – RG n° 11-17-000121

APPELANT

Monsieur Y X

Né le […] à BONDY

[…]

représenté par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/002253 du 09/03/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

La société 1001 vies habitat venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré à directoire et conseil de surveillance, dénommée « LOGEMENT FRANCILIEN », agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire, domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Marie MONGIN, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte sous seing privé à effet au 10 décembre 2009, la société Logement francilien, aux droits de laquelle se trouve la société 1001 Vies habitat, a donné à bail à M. Y X un appartement de type F2 situé au 1^er étage droite au sein de l’immeuble sis […]).

En raison d’un important dégât des eaux dans cet appartement causé par une fuite de la chaudière, la société bailleresse a relogé son locataire le temps des travaux et, suivant acte sous seing privé du 25 novembre 2014, a consenti à M. X une convention d’occupation précaire portant sur un appartement de type F2 situé au 8^e étage de l’immeuble sis à […].

Un commandement de payer la somme de 8 621,25 euros au titre des loyers impayés pour le logement sis au Bourget a été délivré le 20 juillet 2015.

Suivant courrier du 12 février 2016 la société bailleresse a notifié à M. X la fin des travaux du logement principal et, partant, la résiliation de la convention d’occupation précaire.

M. X a indiqué préférer ne pas réintégrer son logement d’origine et se maintenir dans le logement situé à Aubervilliers, ce que la bailleresse a refusé en raison des impayés.

La bailleresse a considéré que le locataire occupait les deux logements et, par assignation du 27 janvier 2017, a saisi le tribunal d’instance d’Aubervilliers, lequel, par jugement du 28 novembre 2017, a pour l’essentiel et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Débouté M. X de sa demande d’expertise ;

— Constaté la résiliation de la convention d’occupation précaire conclue le 25 novembre 2014 entre la SA Logement francilien et M. X concernant le logement sis […] à Aubervilliers à compter du 22 février 2016, date du congé ;

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 7 décembre 2009 entre la SA Logement francilien et M. X concernant le logement sis […] ;

— Constaté en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 20 septembre 2015 ;

— Dit qu’à défaut par M. X d’avoir volontairement quitté le logement sis […] à Aubervilliers et le logement sis […] deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. X et à celle de tous occupants de son fait,

— Condamné M. X à payer à la SA Logement francilien la somme de 5 164,78 euros représentant le montant des charges et indemnités d’occupation impayés et dus pour le logement sis […] à Aubervilliers arrêté au mois de septembre 2018 inclus,

— Condamné M. X à payer à la SA Logement francilien une indemnité mensuelle d’occupation de 199,70 euros pour ledit logement à compter du 1^er octobre 2017 ;

— Condamné M. X à payer à la SA Logement francilien la somme de 14 640,24 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et dus pour le logement sis […] au Bourget arrêté au mois de septembre 2017 inclus ;

— Condamné M. X à payer à la SA Logement francilien une indemnité mensuelle d’occupation de 316,96 euros pour ledit logement à compter du 1^er octobre 2017 ;

— Condamné M. X à payer à la SA Logement francilien la somme de 150 euros au titre de la clause pénale ;

— Débouté la société Logement Francilien de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— Condamné M. X à payer à la SA Logement francilien la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 avril 2018 et, dans ses dernières conclusions en date du 7 janvier 2019, demande à la cour de :

— Infirmer partiellement le jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 28 novembre 2017,

— Dire et juger que la créance dont se prévaut la société 1001 Vies habitat venant aux droits du Logement Francilien sur le logement du Bourget est injustifiée, ne pouvant donner lieu à condamnation,

Subsidiairement,

— Dire et juger que la créance du Bourget ne saurait être supérieure à la somme de 1 467,24 euros,

En tout état de cause,

— Dire et juger que la convention précaire doit être requalifiée en bail d’habitation et se

substituer au bail originel,

— Dire et juger que M. Y X n’est pas redevable de loyer et/ou indemnité sur le logement du Bourget à compter du 25 novembre 2014, date du relogement à Aubervilliers,

— Condamner la société 1001 Vies habitat venant aux droits du Logement Francilien à

justifier de l’ensemble des charges et régularisations de charges relatives au logement du

Bourget et au logement d’Aubervilliers, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire et juger que seule la somme de 199,70 euros mensuelle pourra être mise à la charge de M. X à titre d’indemnité d’occupation pour le logement d’Aubervilliers, sous réserve de communication des justificatifs susvisés, jusqu’à son départ des lieux,

— Dire et juger que la cour accordera les plus larges délais conformément à l’article 24 de

la loi 89-462 du 6 juillet 1989 à M. Y X pour s’acquitter de la créance qui pourrait être mise à sa charge une fois l’ensemble des justificatifs sollicités remis,

— Dire et juger qu’il n’y a lieu à condamnation à clause pénale et article 700,

— Débouter la société 1001 Vies habitat venant aux droits du Logement Francilien de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur

l’aide juridictionnelle.

La société 1001 vies habitat venant aux droits de la société Logement francilien, dans ses dernières conclusions en date du 5 octobre 2018 demande à la cour de

— Recevoir la Société 1001 vies habitat en son intervention volontaire ;

— Déclarer M. Y X mal fondé en son appel ;

— Le Débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation de la convention d’occupation précaire du 25 novembre 2014 à effet du 22 février 2016 portant sur l’appartement référencé 1186010038 de type F2 situé au 8^e étage de l’immeuble sis […] ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y X à verser à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat l’arriéré des indemnités d’occupation jusqu’à la résiliation de la convention, soit le 22 février 2016, et des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté le jeu de la clause résolutoire insérée au bail portant sur l’appartement référencé 3570114 de type F2 situé au 1^er étage droite au sein de l’immeuble sis […] à […] et prononcé la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 20 septembre 2015;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y X à verser à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat l’arriéré des loyers et charges jusqu’à la résiliation de plein droit du bail, soit le 20 septembre 2015, et des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. X à verser à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat la somme de 150 euros au titre de la clause pénale ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. X à verser à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. X aux entiers dépens de première instance ;

— Infirmer le jugement entrepris sur le montant des autres condamnations prononcées à l’encontre de M. X ;

Statuant à nouveau :

— Prendre acte du départ de M. X le 3 mai 2018 de l’appartement référencé 1186010038 de type F2 situé au 8^e étage de l’immeuble sis […];

— Prendre acte du départ de M. X le 8 janvier 2018 de l’appartement référencé 3570114 de type F2 situé au 1^er étage droite au sein de l’immeuble sis […] à […] ;

— Condamner M. X à payer à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat au titre des indemnités d’occupation impayées portant sur l’appartement référencé 1186010038 de type F2 situé au 8^e étage de l’immeuble sis […] du 25 novembre 2014 au 25 mai 2018, terme de mai 2018 inclus, la somme de 123 725,07 €, avec intérêts au taux légal à compter l’exigibilité de chaque échéance, s’agissant de termes successifs portables, sans préjudice de tous autres dus ;

— Condamner M. X à payer à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés portant sur l’appartement référencé 3570114 de type F2 situé au 1^er étage droite au sein de l’immeuble sis […] à […], la somme de 15 966,86 € arrêtés au 12 juillet 2018, terme de janvier 2018 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation de première instance pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner M. X à payer à la société logement francilien aux droits de laquelle se trouve la société 1001 vies habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. X aux dépens de la procédure d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 mars 2021 et à l’audience du 6 avril suivant il a été indiqué que l’affaire était mise en délibéré et que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 juin.

SUR CE,

Considérant M. X indique avoir quitté les lieux au mois de janvier 2018 comme il en justifie par le procès-verbal de reprise des lieux de l’appartement du Bourget ; que s’agissant de l’appartement d’Aubervilliers, le bailleur indique, sans être contesté, que les lieux ont été libérés le 3 mai 2018 ;

Considérant, qu’à l’appui de son appel, M. X conteste sous plusieurs angles le montant des sommes qui lui sont réclamées, estimant que les décomptes du bailleur ne sont pas clairs notamment en ce qu’ils ne détaillent pas le loyer des provisions pour charges, lesquelles ne faisaient pas l’objet de régularisations ;

Qu’en premier lieu, il estime que la convention signée le 25 novembre 2014 pour son relogement le temps des travaux qui devaient durer trois mois prévoyait le versement à sa charge d’une somme mensuelle de 199,70 euros correspondant approximativement au montant de son loyer au Bourget et qu’il pensait légitimement qu’il n’était pas redevable du loyer du logement qu’il n’occupait pas ;

Considérant cependant qu’il était stipulé dans cette convention que M. X restait locataire du logement situé au Bourget, que la somme prévue pour l’occupation précaire du logement ne constituait que la provision pour charges, et la convention n’apportait aucune dérogation aux conditions signées par les parties pour le logement initialement occupé par le preneur, de sorte que le loyer de l’appartement situé au Bourget était dû, mais non les charges puisque M. X n’occupait pas ce logement et devait régler les charges du logement d’Aubervilliers ; que contrairement à ce que soutient l’appelant, il ne rapporte pas la preuve que les préposés de la bailleresse lui auraient indiqué qu’il ne devait pas payer le loyer de l’appartement du Bourget ;

Que cependant, la bailleresse a facturé durant toute la période des travaux de réparation de la chaudière du 25 novembre 2014 au 22 février 2016, soit pendant 15 mois, la provision pour charges du logement du Bourget de 90 euros, soit une somme totale de 1 350 euros et que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, seuls trois versements de 90 euros ont été portés au crédit du compte du locataire, la somme de 1 173,77 euros et celle de 669,78 euros ayant été versées aux mois d’avril et mai 2016, selon la bailleresse dans ses conclusions, à titre de « remise commerciale de loyer » ; que la somme de 1 080 euros doit donc être portée au crédit du locataire sur le compte de l’appartement du Bourget ;

Que seront en outre déduits de la somme réclamée celles de 120,04 euros et de 185,04 euros de frais d’huissier, ainsi que celle de 336,64 euros de frais de réfection non justifiés ;

Que c’est donc une somme de 14 550,22 euros que M. X sera condamné à verser à la société 1001 Vies habitat pour le logement du Bourget ;

Que la somme de 1 252,80 euros au titre de frais d’huissier qui figure à tort dans le décompte du logement d’Aubervilliers sera également déduite, ainsi que celle de 239,24 euros qui y figure pour le même motif ;

Qu’ainsi, au 3 mai 2018, la somme due par M. X pour le logement d’Aubervilliers s’élève à 6 143,32 euros ;

Que s’agissant des surloyers critiqués à juste titre par l’appelant, ils ont fait l’objet d’un remboursement dans le décompte comme l’a constaté le tribunal ;

Considérant, s’agissant des charges du logement d’Aubervilliers, que la bailleresse verse aux débats les régularisations des charges qui ne font pas l’objet de critiques utiles par l’appelant, la demande de condamnation sous astreinte formulée par l’appelant ne pouvant prospérer ; que la cour observe que les charges du logement d’Aubervilliers s’élèvent au double de celles du logement du Bourget ;

Considérant, s’agissant de la clause pénale prévoyant une indemnité d’occupation quotidienne, qu’elle est manifestement excessive comme l’a justement retenu le premier juge, et qu’elle doit être fixée à la somme de 10 euros ;

Considérant que si la société bailleresse sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts qui a

été refusée par le premier juge, elle ne demande pas l’infirmation du jugement sur ce point de sorte que la cour ne s’estime pas saisie de cette demande ;

Considérant en conséquence que le jugement sera en son principe confirmé, la cour actualisant les sommes définitivement dues en raison de la libération des lieux par M. X ;

Considérant s’agissant de la demande de délai formulée par M. X, que celui-ci ne percevant actuellement que le RSA, n’est manifestement pas en mesure d’apurer sa dette et que cette demande sera rejetée ;

Considérant qu’au regard du comportement de la bailleresse qui n’ignorait pas les difficultés financières de M. X puisqu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en 2015 et l’a relogé, à la suite d’une fuite de la chaudière dont elle était responsable, dans un appartement ayant des charges élevées qui correspondaient presque au montant du loyer de son logement d’origine, sans attirer son attention sur le fait qu’il devait également payer le loyer du logement qu’il n’occupait pas, comportement, surtout pour un bailleur social, qui n’était pas particulièrement adapté à la situation du locataire et a favorisé l’accroissement de sa dette dans des proportions sans commune mesure avec ses ressourses, les sommes que M. X est condamné à payer porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

La société bailleresse sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Donne acte à la société 1001 Vies habitat qu’elle vient aux droits de la société Logement francilien,

— Confirme le jugement entrepris, sauf quant au montant de la clause pénale, au montant des condamnations, au point de départ des intérêts au taux légal, à la charge des dépens et aux frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne M. Y X à verser à la société 1001 Vies habitat la somme de 14 550,22 euros au titre du solde des loyers, indemnités d’occupation et charges afférents au logement sis […]), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— Condamne M. Y X à verser à la société 1001 Vies habitat la somme de 6 143,32 euros au titre du solde d’indemnités d’occupation et charges afférents au logement sis à Aubervilliers, […], avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— Condamne M. Y X à verser à la société 1001 Vies habitat la somme de 10 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Déboute le société 1001 Vies habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société 1001 Vies habitat aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers devant être recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,