Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 AVRIL 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16374 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B37CP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2017 -Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 1117001024

APPELANTS

Madame C Y

née le […] à Ris-Orangis (91)

[…]

[…]

Monsieur E X

né le […] à Villeneuve-St-Georges (94)

[…]

[…]

Représentés par M^e Françoise LALANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1243

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE […] représenté par son syndic la société MAILHOME, SAS immatriculée au RCS de MELUN sous le […]

C/O Société MAILHOME

[…]

[…]

Représenté par M^e André LUCAS, avocat au barreau de MELUN, substitué par M^e Baptiste A, avocat au barreau de PARIS, toque : C.1507

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas, représenté par son syndic, la SAS Maihome, a fait assigner M^me C Y et M. E X devant le tribunal d’instance de Melun aux fins d’obtenir leur condamnation, sous bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de :

—  5.611,749 € au titre des charges de copropriété dues au 25 janvier 2017, appel de charges du 1^er trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016, date de la sommation de payer,

—  420 € au titre des frais de contentieux,

—  500 € à titre de dommages et intérêts,

—  188,72 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.200 € au titre de I’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

M^me C Y et M. E X, assignés à l’étude d’huissier, n’ont pas comparu à l’audience du 2 mai 2017.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2017, le tribunal d’instance de Melun a :

— condamné M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas la somme de 5.611,79 € au titre des charges appelées et arrêtées au 1^er janvier 2017, appel de charges du premier trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.195,45€ à compter du 19 décembre 2016 et à compter du 31 mars 2017 pour le surplus,

— condamné M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas la somme de 150 € à titre de dommages intérêts,

— condamné M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas la somme 171,39 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté le surplus de la demande,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me C Y et M. E X aux dépens de l’instance.

M^me C Y et M. E X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 août 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 janvier 2021 à 13 heures.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 octobre 2017 par lesquelles M^me C Y et M. E X, appelants, invitent la cour à :

— réformant le jugement en toutes ses dispositions,

— dire et juger que l’intimé a délibérément trompé le tribunal en maintenant à l’audience ses demandes de paiement alors que la créance des appelants était éteinte,

— dire et juger que ces agissements sont constitutifs d’une faute de l’intimé,

— dire et juger que l’intimé a engagé la responsabilité de son mandant, le syndicat des

copropriétaires de la résidence Les Alpheas,

— dire et juger que l’intimé doit réparer le préjudice causé par cette faute aux appelants,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas à payer à M. X la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas à payer à M^me Y la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas à payer à M^me Y la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas à payer à

M. X la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 13 janvier 2021 à 12h45, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence les […], intimé, invite la cour à :

— débouter M^me Y et M. X de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2017 en ce qu’il a condamné M^me Z et M. X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Alpheas :

— la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 171,39 € au titre des frais de sommation de payer du 19 décembre 2016

— ainsi que la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y et M. X à payer au SDC Alphea la somme de 3.372,64 € au titre des charges de copropriété impayées au 8 janvier 2021 augmentée des intérêts au taux légal,

— condamner M^me Y et M. X à payer la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M^me Y et M. X aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

— un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M^me Y et M. X,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2014, 30 juin 2015, 21 juin 2016, 4 avril 2019, approuvant les comptes des exercices 2013, 2014, 2015, 2018 et les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2019 et 2020,

— les appels de provisions et les relevés de charges,

— les décomptes des sommes dues au 25 janvier 2017 et au 8 janvier 2021,

— la sommation de payer,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété ;

M^me Y et M. X produisent les pages 1, 2 et 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 mars 2017 qui n’incluent pas les résolutions relatives à l’approbation des comptes ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 5.611,79 € au titre des charges de copropriété dues au 25 janvier 2017, appel de charges du 1^er trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016, date de la sommation de payer ;

M^me Y et M. X ne contestent pas cette somme, ni la somme de 171,39 € retenue par le juge au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Toutefois ils sollicitent d’infirmer le jugement en indiquant qu’ils ont réglé leur dette postérieurement

à l’assignation mais avant l’audience du 2 mai 2017 ;

Le syndicat oppose que les règlement n’ont été effectués que 15 jours avant l’audience, et que ce délai était trop court pour s’assurer que les chèques étaient suffisamment provisionnés ;

En l’espèce, M^me Y et M. X produisent :

— le relevé de leur compte de copropriétaires mentionnant un règlement du 13 avril 2017 de 2.000 € et un relevé de consultation de leur compte bancaire faisant apparaître à la date du 14 avril 2017 un chèque en débit de 2.000 €,

— le relevé de leur compte de copropriétaires mentionnant un règlement du 14 avril 2017 de 4.322,04 € et un relevé de consultation de leur compte bancaire faisant apparaître à la date du 18 avril 2017 un chèque en débit de 4.322,04 € ;

S’il est justifié que les chèques ont été inscrits au débit du compte bancaire de M^me Y et M. X à la date du 14 et 18 avril 2017, il n’y a pas d’élément certifiant à quelle date les sommes ont été portées au compte du syndicat ;

Un délai de seulement 14 jours s’est écoulé entre le 18 avril 2017 et la date de l’audience du 2 mai 2017 ; or, il ressort des pièces du dossier (concernant une dette postérieure en 2020) que ce n’est que 12 jours après son inscription au compte de copropriétaires que l’établissement bancaire a informé le syndic qu’un chèque était revenu impayé (pièce 11 : 12 février 2020 chèque de 931,55 € porté au crédit du compte de copropriétaires, pièce 15 : 24 février 2020 courrier de l’établissement bancaire au syndic l’informant que le chèque est revenu impayé le 21 février 2020) ;

Ainsi il convient de considérer que le délai de 14 jours était trop court pour permettre au syndicat d’être informé du retour de l’établissement bancaire relatif à la provision des chèques, de rééditer un relevé de compte actualisé et d’informer son conseil aux fins de modifier les demandes à l’audience ;

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas :

— la somme de 5.611,79 € au titre des charges appelées et arrêtées au 1^er janvier 2017, appel de charges du premier trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.195,45€ à compter du 19 décembre 2016 et à compter du 31 mars 2017 pour le surplus,

— la somme 171,39 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• Sur la créance actualisée du syndicat

Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance devant la cour pour la période du 2 janvier 2017 au 8 janvier 2021 (fonds de travaux Alur 39,52 € 1/2/2021 inclus) ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires

sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

En application de l’article 1342-10 précité, les versements effectués par M^me Y et M. X entre le 2 janvier 2017 et le 8 janvier 2021 pour une somme totale de 12.867,68 €, sans compter les prélèvements et chèques refusés, doivent s’imputer en priorité sur les causes du jugement et pour le surplus sur l’actualisation (2.000 + 4.322,04 + 163,08 + 163,08 + 20,06 + 76,03 + 326,16 + 156,67 + 156,67 + 156,68 + 3x284,38 + 138,79 + 6,57 + 138,79 +6,57 + 138,76 +6,54 + 2x 138,79 + 116,78 + 2x295,86 +295,85 + 129,86 + 81,92 + 6,24 + 129,86 + 81,92 + 6,24 + 129,83 + 81,91 + 6,22 + 81,92 + 6,24 + 138,79 + 81,92 +6,24 + 138,79 + 371,92 + 600 + 152 + 42,90 + 151,95 + 151,96) ;

Pour la période du 2 janvier 2017 au 8 janvier 2021, le syndicat justifie de l’approbation du budget de l’exercice 2018 ; par contre, il ne justifie pas de l’approbation du budget des exercices 2016, 2017 et 2019 et seulement de l’approbation des budgets prévisionnels 2016, 2017, 2019 et 2020 ;

En conséquence, pour la période du 2 janvier 2017 au 8 janvier 2021, il y a lieu d’écarter les sommes au titre de l’apurement de charges 2016, de retenir toutes les sommes au titre des appels de charges courantes et de travaux pour l’année 2018, de retenir uniquement les appels de fonds provisionnels de charges courantes et de travaux pour les années 2017, 2019 et 2020 et d’écarter les sommes au titre de 2021 ;

Ainsi il convient de retenir pour cette période la somme de 9.667,87 € ;

Doit venir en déduction de cette somme, le remboursement des charges des exercices de 4.953,43 € (1.568,11 + 53,57 + 1.665,36 + 34 + 15,20 + 58,98 + 1.558,21) ;

Il doit donc être ajouté au jugement que M^me Y et M. X sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.714,44 € (9.667,87 – 4.953,43) au titre des appels de charges générales et de travaux pour la période du 2 janvier 2017 (Vigik 2 janvier 2017 inclus) au 8 janvier 2021 (fonds de travaux Alur 39,52 € 1/2/2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Au titre des frais figurent sur le décompte entre le 2 janvier 2017 et le 8 janvier 2021 les sommes suivantes :

—  96,09 € assignation : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des dépens, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires,

—  171,39 € sommation de payer du 4.7.2017 : il n’est pas justifié d’une sommation à cette date, cette somme sera écartée des frais nécessaires,

—  150 € jugement dommages et intérêts : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais du jugement dont appel, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires,

—  600 € jugement article 700 : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais du jugement dont appel, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires,

—  87,12 € signification jugement : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des dépens, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires,

—  240 € mise en demeure par M^e A : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 700 du cpc, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires,

—  900 € assignation par M^e A : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires,

—  121,43 € assignation Exejuris : cette somme ne relève pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des dépens, il y a lieu de l’écarter des frais nécessaires ;

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 2 janvier 2017 au 8 janvier 2021 ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires en première instance

M^me Y et M. X n’ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n’effectuant que des règlements partiels et insuffisants, ce qui provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ;

Toutefois le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une mauvaise foi de M^me Y et M. X et au surplus ceux-ci ont remis, bien que tardivement, des chèques en règlement de leur dette ;

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpheas la somme de 150 € à titre de dommages intérêts ;

Et il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M^me Y et de M. X

Les appelants sollicitent des dommages et intérêts au motif que le syndicat des copropriétaires a maintenu sa demande à l’audience du 2 mai 2017, alors qu’ils avaient réglé les sommes dues avant l’audience et que M^me B représentant le syndicat leur avait dit que leur déplacement à l’audience ne se justifiait pas ;

En l’espèce, compte tenu de l’analyse ci-avant, les appelants ne justifient pas d’une faute du syndicat en ce qu’il a maintenu sa demande à l’audience du 2 mai 2017 ; au surplus, concernant leur absence à l’audience, les appelants produisent une attestation de M^me G Y du 24 avril 2013, toutefois celle-ci n’a pas de valeur probante en ce que cette attestation est isolée, émane d’un membre de la famille de M^me Y (sa tante), ne précise pas à quelle date elle aurait assisté à une conversation téléphonique entre M^me C Y et M^me B, la gestionnaire, et ne reprend pas les termes exacts de cette conversation téléphonique ;

En conséquence, il y a lieu de débouter M^me Y et M. X de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Y et M. X, partie perdante relativement à la confirmation du jugement, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me Y et M. X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Dit que les versements effectués par M^me C Y et M. E X entre le 2 janvier 2017 et le 8 janvier 2021 pour une somme totale de 12.867,68 € doivent s’imputer en priorité sur les causes du jugement et pour le surplus sur l’actualisation, en application de l’article 1342-10 du code civil ;

Condamne M^me C Y et M. E X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les […] la somme de 4.714,44 € au titre des appels de charges générales et de travaux pour la période du 2 janvier 2017 (Vigik 2 janvier 2017 inclus) au 8 janvier 2021 (fonds de travaux Alur 39,52 € 1/2/2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence les […] de sa demande au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 2 janvier 2017 au 8 janvier 2021 ;

Condamne M^me C Y et M. E X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les […] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT