République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 27/01/2022

N° de MINUTE :

N° RG 21/03078 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TVEX

Ordonnance (N° 1220000308) rendue le 10 mai 2021 par le juridiction de proximité de Calais

APPELANTE

Madame A Y

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne Painset Beauvillain, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉS

Madame D-E Z épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur B X

né le […] à les […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e Maxime Cottigny, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer DÉBATS à l’audience publique du 16 novembre 2021 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Gaëlle Przedlacki

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H I, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par H I, président et F G, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 novembre 2021

****

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2014 et à effet du 1er août suivant, M. B X et M^me D-E Z, son épouse, ont donné à bail à M^me A Y un immeuble à usage d’habitation situé 20 […] à Calais (62000), moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros outre une provision sur charges de 40 euros.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 années à compter du 1er août 2017.

Par acte d’huissier du 13 janvier 2020, M. X et M^me D-E Z ont délivré congé à M^me Y afin de vendre les locaux en lui offrant de l’acquérir pour la somme de 45 000 euros et de quitter le cas échéant les locaux à la date du 31 juillet 2020.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2020, M. X et M^me Z ont assigné en référé M^me Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de validation du congé, de l’expulsion de la locataire, de sa condamnation à une indemnité d’occupation, outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance de référé contradictoire du10 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a :

- rejeté la demande de M^me Y tendant à dire n’y avoir lieu à référé,

- validé le congé délivré le 13 janvier 2020 par M. X et M^me Z à M^me Y, concernant les locaux à usage d’habitation situés au 20 […] à Calais (62000),

- dit que le contrat de bail consenti par M. X et M^me Z à M^me Y sur ce logement est résilié à compter du 31 juillet 2020,

- ordonné à M^me Y de libérer de sa personnes, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 20, […], […],

- dit qu’à défaut de libération volontaire, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamné M^me Y payer à M. X et M^me Z une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

- dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2020, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

- rejeté les demandes des parties pour le surplus,

- condamné M^me Y à payer à M. X et M^me Z la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe faite par RPVA le 3 juin 2021, déclaration d’appel énonçant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Par acte d’huissier du 30 juin 2021, M^me Y a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à M. X et M^me Z.

M. X et M^me Z ont constitué avocat en date du 6 juillet 2021.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 juin 2021, M^me Y demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- la recevoir dans ses demandes,

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande tendant à dire n’y avoir lieu à référé et validé le congé délivré le 13 janvier 2020 par M. et M^me X concernant les locaux à usage d’habitation sis […],

Statuant à nouveau :

- dire n’y avoir lieu à référé,

- déclarer nuls et de nuls effets le congé pour vendre et l’offre de vente du 13 janvier 2020,

- condamner solidairement M. et M^me X à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 29 octobre 2021, M. X et M^me Z demandent à la cour de :

- confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

- condamner M^me Y au paiement, en cause d’appel, de la somme de 1 500 euros à chacun d’entre eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût des émoluments perçus par l’huissier de justice.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile.

Il convient dès à présent de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un congé pour vente et d’une offre de vente, pas plus que dans ceux de la cour statuant sur un appel d’une ordonnance de référé et qui dispose alors des mêmes pouvoirs que le juge des référés.

Ensuite, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur l’occupation des lieux sans droit ni titre :

Il n’appartient pas au juge des référés, de statuer sur la validité du congé. En revanche, il lui appartient de s’assurer que la contestation émise sur cette validité n’est pas sérieuse au point qu’il puisse être considéré que le maintien dans les lieux du locataire nonobstant la délivrance du congé perd son caractère de trouble manifestement illicite.

M^me Y soutient en premier lieu que le congé et l’offre de vente sont irréguliers dès lors qu’ils ne portent que sur l’appartement à l’exclusion du garage dont M. X et M^me Z sont propriétaires et qui est indivisible avec l’appartement.

Toutefois, alors que l’obligation du bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée est circonscrite aux seuls locaux pris à bail, le bail litigieux en première page décrit les locaux pris à bail comme un appartement T3. De plus, la case garage, dans le paragraphe relatif à la description de l’immeuble loué, n’est pas cochée. En outre, M^me Y admet que le garage n’est pas compris dans l’assiette du bail lorsqu’elle allègue, sans le démontrer, que finalement ce n’est que le jour de la conclusion du bail que le garage a été exclu de celui-ci. Il est indifférent au litige que la clé de son logement puisse ouvrir la porte du garage alors que M^me Y n’allègue, ni démontre que le garage était inclus dans le bail. Enfin, il ne résulte pas du règlement de copropriété partiellement produit aux débats que les lots 245 (appartement) et 301 (garage) sont indivisibles.

Au surplus, si M. X et M^me Z ont régularisé une promesse synallagmatique de vente portant tant sur l’appartement litigieux que sur le garage, il ne résulte pas de cette circonstance que le garage, lot n°301, est indivisible de l’appartement, lot n°245.
La contestation, émise sur les biens devant être inclus dans le congé et l’offre de vente, ne permet pas en l’espèce d’évincer le caractère manifestement illicite du maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé, soit le 31 juillet 2020.

M^me Y fait valoir par ailleurs que les mentions de la notice d’information prévue par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont erronées s’agissant des modes de saisine de la juridiction en cas de contestation du congé et s’agissant du recours aux modes alternatifs des conflits.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement prévoit qu’il s’applique aux congés délivrés à compter du premier janvier 2018.

En l’espèce, le congé contient la reproduction de la notice telle qu’annexée dans cet arrêté. En son article 3-2-2-2, la notice indique comme mode de saisine de la juridiction la déclaration au greffe et l’assignation. Or comme le soutient exactement M^me Y, depuis le 1er janvier 2020 la déclaration au greffe ne constitue plus un mode de saisine de la juridiction compétente en matière de bail d’habitation.

D’une part, la notice n’a pas été modifiée par décision réglementaire afin de tenir compte du changement du mode de saisine des juridictions depuis le premier janvier 2020 pour connaître d’un litige relatif au congé.

D’autre part, c’est exactement que le premier juge a retenu que puisque la saisine par assignation est relatée dans la notice jointe au congé, assignation demeurant un mode de saisine de la juridiction compétente. Par ailleurs, M^me Y ne justifie pas avoir voulu contester le congé délivré. En outre une telle contestation n’aurait pu être formée par déclaration au greffe s’agissant d’une demande indéterminée. Enfin, dans le cadre de la présente procédure, M^me Y est en mesure de faire valoir ses motifs de contestation du congé.

M^me Y C en conséquence à caractériser des moyens sérieux de nature à établir l’existence d’un grief résultant du caractère erroné de la notice sur les modes de saisine de la juridiction.

Le moyen pris du caractère erroné des modes de saisine de la juridiction

Sur les modes alternatifs de règlement des conflits, la notice en son paragraphe 3-2-2-2 énonce qu’en cas de déclaration au greffe la justification d’une tentative de conciliation préalable par le conciliateur de justice est une condition de recevabilité de la saisine du tribunal et apparaît donc obligatoire et vise l’article 4 de la loi 2016-1547, nécessairement dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 puisque la déclaration au greffe ne constitue plus depuis cette date un mode de saisine de la juridiction.

L’article 750-1 du code de procédure civile entré en vigueur le 1er janvier 2020 dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. Une contestation de la validité d’un congé n’entre pas dans le champ d’application de cet article. M^me Y C en conséquence à caractériser des moyens sérieux de nature à établir l’existence d’un grief résultant du caractère erroné de la notice sur les modes alternatifs de règlement des conflits.

Enfin, M^me Y reproche aux bailleurs de ne pas lui avoir notifié une nouvelle offre de vente dès lors que le compromis de vente conclu par les bailleurs au prix de

53 000 euros, garage compris, ne lui permet pas de vérifier si la vente ainsi projetée est plus avantageuse.

Le congé portant sur l’immeuble d’habitation fixe le prix de vente à 45 000 euros alors que la promesse synallagmatique de vente porte sur le logement et le garage pour un prix total de 53 000 euros, sans ventilation entre les deux lots.

Toutefois, c’est exactement que le premier juge a retenu qu’aucun élément aux débats ne permet de caractériser que la vente ainsi projetée est plus avantageuse s’agissant de l’immeuble.

M^me Y ne caractérise pas de manière sérieuse l’irrégularité tirée du défaut de notification d’une nouvelle offre de vente.

Dans ces conditions, il est justifié d’un trouble manifestement illicite caractérisé par le maintien de la locataire dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé.

Aussi, l’ordonnance sera-t-elle confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M^me Y mais infirmée en ce qu’elle a validé le congé et dit que le bail est résilié dès lors qu’il n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés de le faire. Il sera constaté que M^me Y est occupante sans droit ni titre.

Sur les autres dispositions non critiquées de l’ordonnance :

En l’absence de critique des autres dispositions de l’ordonnance, elles seront confirmées sauf à préciser que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle est prononcée à titre provisionnel, le juge des référés ne pouvant qu’allouer une provision et non des dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires:

L’ordonnance sera confirmée sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M^me Y sera condamnée aux dépens et à payer à chacun des intimés une indemnité de procédure de 750 euros.

PAR CES MOTIFS :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du congé pour vente et de l’offre de vente formée par M^me A Y ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a validé le congé et dit que le bail est résilié depuis le 31 juillet 2020 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Constate que M^me A Y est occupante postérieurement à la date d’effet du congé sans droit ni titre du logement situé 20 […] à Calais (62000);

Dit que la condamnation de M^me A Y à payer une indemnité d’occupation mensuelle l’est à titre provisionnel ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de validation du congé ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M^me A Y à payer à M. B X la somme de 750 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ;

Condamne M^me A Y à payer à M^me D-E Z la somme de 750 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ;

Condamne M^me A Y aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président