RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12712 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKGA

Décisions déférées à la cour :

Jugement du 11 octobre 2011 – Tribunal de grande instance de Bobigny – RG n° 09/17009

Arrêt du 24 avril 2013 – Cour d’appel de Paris (Pôle 4-Chambre 2) – RG n° 12/09143

Arrêt du 12 mai 2015 – Cour de cassation-Pourvoi n° M 13-21.958

Arrêt du 05 décembre 2018 – Cour d’appel de Paris (Pôle 4-Chambre 2) – RG n° 15/17189

Arrêt du 09 juillet 2020 – Cour de cassation-Pourvoi n° W 19-11.710

DEMANDERESSE À LA SAISINE

Madame A B-C Y

[…]

[…]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE À LA SAISINE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU […]

représenté par son syndic en exercice la société BILLOT ET GIRARDOT, exerçant sous l’enseigne 'CRAUNOT SEINE-SAINT-DENIS',

SAS inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 552 106 551,

ayant son siège social […] à […],

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique Chaulet, conseillère, et M. Claude Creton, président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

M^me Monique Chaulet, conseillère

M^me Pascale Sappey-Guesdon, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Creton, président et par Cynthia Gesty, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

Z Y, aujourd’hui décédée, aux droits de laquelle vient M^me A Y, était propriétaire de différents lots dans le bâtiment C faisant parti d’un groupe d’immeubles, soumis au statut de la copropriété, situé aux Lilas, […].

A la suite de l’édification sur la parcelle voisine d’une école par la commune des Lilas, ce bâtiment a subi à partir de 1996 des désordres. Après expertise, le tribunal administratif de Montreuil, par jugement du 3 décembre 2010, a retenu la responsabilité de la commune des Lilas et l’a condamnée à payer certaines sommes à M^me A Y ainsi qu’au syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réparation et des préjudices subis. M^me A Y a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires en condamnation à réaliser les travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice complémentaire.

Par jugement du 11 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a, notamment, débouté M^me Y de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire exécuter aux frais de l’ensemble des copropriétaires les travaux litigieux et rejeté sa demande d’indemnisation de son préjudice.

Par arrêt du 24 avril 2013, la cour d’appel de Paris, infirmant partiellement ce jugement, a condamné le syndicat des copropriétaires d’une part à entreprendre, après avoir reçu de M^me Y le montant des sommes que lui a réglées la commune des Lilas, soit 92 446,03 euros, les travaux de réparation retenus par l’expert et par le tribunal administratif de Montreuil, d’autre part à lui payer la somme de 230 480 euros au titre de la perte de loyers subie d’avril 2007 à novembre 2012, à parfaire jusqu’à la réception des travaux, et la somme de 25 352,12 euros correspondant au coût des travaux d’investigations.

M^me Y a réglé le 26 août 2014 au syndicat des copropriétaires la somme de 92 446,03 euros.

Par arrêt du 12 mai 2015, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser M^me Y au titre de la perte de loyers au motif que, pour l’évaluation de ce préjudice, la cour d’appel n’a pas exclu de son calcul la perte de loyers de la période séparant la signification de l’arrêt et le versement effectif par M^me Y au syndicat des copropriétaires des sommes reçues par elle de la commune des Lilas.

Par arrêt du 5 décembre 2018, la cour d’appel de renvoi a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y :

— la somme de 189 610 euros au titre de la perte de loyers de la période d’avril 2007 à novembre 2012 ;

— la somme de 102 332,80 euros au titre de la perte de loyers de la période du 25 août 2014 à septembre 2017 inclus.

Par arrêt du 9 juillet 2020, la Cour de cassation a cassé cet arrêt pour violation de l’article 1240 du code civil, au motif que l’arrêt du 24 avril 2013 ne contenant pas dans son dispositif de chef spécifique au principe de responsabilité alors que la cassation de l’arrêt du 12 mai 2015, en sa disposition condamnant le syndicat des copropriétaires à payer une certaine somme à M^me Y au titre de la perte de loyers, avait investi la juridiction de renvoi de la connaissance du chef du litige tranché par cette disposition, dans tous ses éléments de fait et de droit, en ce compris la question de l’éventuelle responsabilité de M^me Y dans la survenance de son préjudice.

Devant la cour de renvoi, M^me Y conclut à l’infirmation du jugement du 11 octobre 2011 en ce qu’il l’a déboutée de son action en responsabilité du syndicat des copropriétaires et de sa demande en paiement de dommages-intérêts et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer :

— la somme de 679 679 euros au titre de la perte de loyers de la période d’avril 2007 à décembre 2020, à parfaire jusqu’à la date de réception définitive et sans réserve des travaux ;

— la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande en outre à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M^me Y se fonde à titre principal sur les dispositions de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. Elle fait valoir que ce texte instaure une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires qui est engagée dès lors que les parties communes sont impliquées dans la réalisation des dommages et qu’en tout état de cause sa responsabilité est également engagée lorsqu’il tarde à entreprendre les travaux nécessaires au gros oeuvre de l’immeuble ou s’il refuse sans motif d’exécuter les travaux nécessaires à remédier à des désordres. Elle ajoute que si la rédaction actuelle de ce texte est issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, cette rédaction ne fait que consacrer la jurisprudence antérieure qui retenait une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires lorsque le dommage a son origine dans les parties communes. Elle soutient qu’en outre, en application de l’article 2 du code civil, une nouvelle loi s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire (Cass. civ. 3^e, 23 mars 2017).

Pour établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, M^me Y explique ensuite que selon le rapport de l’expert judiciaire, 'l’origine des désordres provient du décollement du mur pignon du bâtiment C, mitoyen avec le groupe scolaire de la ville des Lilas'. Elle rappelle que ce mur pignon est une partie commune générale ainsi que l’a admis l’arrêt du 24 avril 2013 par une disposition irrévocable et indique que les désordres affectant ce mur ont entraîné des dommages importants aux parties privatives, la privant de la jouissance des quatre appartements dont elle est propriétaire. Elle explique que les travaux de réparation des parties privatives ne peuvent être réalisés qu’après la remise en état du gros oeuvre, ces deux phases de travaux devant être coordonnées et réalisées dans le même laps de temps.

A titre subsidiaire, M^me Y fonde la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur les dispositions de l’article 1242, alinéa 1^er, du code civil.

M^me Y reproche au syndicat des copropriétaires son inertie depuis la survenance en 1996 des désordres affectant le mur pignon qui est une partie commune, celui-ci n’ayant décidé d’engager une action judiciaire contre la commune des Lilas qu’après qu’elle l’eut mis en demeure le 6 juillet 2009, sans toutefois voter la réalisation des travaux destinés à réparer le mur litigieux, en mettant à sa charge la réalisation de ces travaux à ses frais, alors

qu’il avait perçu de la commune une somme de 51 474,82 euros qui lui avait été allouée par le jugement du tribunal administratif de Montreuil du 3 décembre 2010.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement du 11 octobre 2011 qui déboute M^me Y de son action en responsabilité. A titre subsidiaire, il demande à la cour de réduire à la somme de 110 353,14 euros le préjudice locatif subi par M^me Y. Il réclame la condamnation de M^me Y à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé le comportement de M^me Y qui a agi avec la volonté de lui nuire et la somme de 25 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait d’abord valoir que l’action de M^me Y contre lui est régie par les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui n’est entrée en vigueur que le 1^er juin 2020 et ne s’applique donc qu’aux actions engagées à compter de cette date. Il rappelle que selon l’article 14 dans sa rédaction antérieure à cette ordonnance, le syndicat des copropriétaires n’est responsable que des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Il soutient qu’en l’espèce les préjudices subis par M^me Y en raison des désordres affectant son bien immobilier, qui sont dus à la construction d’un ouvrage public appartenant à la commune des Lilas, ne sont imputables ni à un défaut d’entretien des parties communes ni à un vice de construction. Il ajoute que sa responsabilité ne peut pas davantage être engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil puisque en sa qualité de gardien du mur partie commune, il est fondé à invoquer l’exonération de sa responsabilité en raison de la cause étrangère constituée par le basculement de l’école sur le mur litigieux.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le comportement fautif de M^me Y constitue la seule cause des préjudices qu’elle a subis. Il soutient d’abord que M^me Y s’est comportée comme la propriétaire du mur litigieux en saisissant le tribunal d’une action en désignation d’un expert, puis tout au long des opérations d’expertise jusqu’au dépôt du rapport de l’expert le 12 janvier 2009 et à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2009. Il fait en conséquence valoir qu’il appartenait à M^me Y de procéder aux travaux de remise en état du mur au moyen de la provision qui lui avait été versée par la commune du Lilas.

Le syndicat des copropriétaires fait ensuite valoir que M^me Y a soutenu pour la première fois dans une lettre qu’elle lui a adressée le 6 juillet 2009 que le mur litigieux constitue une partie

commune, qu’elle n’a engagé une action aux fins de d’établir la nature du mur que le 1^er décembre 2009, la décision définitive constatant qu’il s’agit d’une partie commune générale n’ayant été rendue que le 24 avril 2013.

Il ajoute que M^me Y ne lui a ensuite reversé qu’en août 2014 la provision qu’elle avait perçue de la commune pour réaliser les travaux.

Il soutient encore que M^me Y a engagé une action en annulation de l’assemblée générale du 13 octobre 2016 qui a autorisé le syndicat des copropriétaires a réaliser les travaux sur la base du devis de l’entreprise MGBR.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que M^me Y lui a refusé jusqu’au 17 décembre 2019 l’accès au bâtiment C avec un architecte et un diagnostiqueur afin de réaliser les diagnostics avant la réalisation des travaux.

Il soutient enfin que la crise sanitaire a empêché le démarrage des travaux jusqu’au 11 mai 2020, terme des mesures de confinement, et qu’ensuite une assemblée générale des copropriétaires a pu se réunir afin de désigner une nouvelle entreprise en remplacement de la société MGBR qui avait été initialement choisie et qui avait renoncé à réaliser les travaux.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires conclut à la réduction à la somme de 110 353,14 euros du préjudice locatif subi par M^me Y.

SUR CE :

Attendu que l’instance étant en cours au moment de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des dommages causés aux parties privatives, sont applicables les anciennes dispositions de ce texte qui prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux parties privatives par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes ;

Attendu qu’il est constant que le mur pignon du bâtiment C, dans lequel se trouve les lots appartenant à M^me Y, est une partie commune générale ; que si les désordres affectant ce mur, provoquant des désordres à l’ensemble des éléments du bâtiment, ont été causés à la suite des travaux de construction d’une école par la commune des Lilas qui a été condamnée à indemniser M^me Y et le syndicat des copropriétaires au titre des travaux réparatoires et des préjudices subis, il appartenait au syndicat des copropriétaires de procéder à la réalisation des travaux de remise en état de cette partie commune dont il devait assurer l’entretien, le fait que M^me Y ait pris l’initiative d’engager une action contre la commune aux fins, d’abord d’expertise, ensuite de condamnation au coût des travaux réparatoires et de son préjudice locatif ne constituant pas une faute exonératoire de la responsabilité du syndicat ; que M^me Y ayant été indemnisée du chef de son préjudice locatif par le tribunal administratif pour la période arrêtée au mois de mars 2007 et la cour d’appel, par arrêt du 24 avril 2013, ayant condamné le syndicat à entreprendre les travaux seulement après avoir reçu de M^me Y les sommes obtenues par elle de la commune en exécution du jugement du tribunal administratif du 3 décembre 2010, il convient de condamner le syndicat à indemniser M^me Y du préjudice que lui a causé le défaut de réalisation des travaux de réparation des parties communes endommagées à compter du mois d’avril 2007 jusqu’à réception des travaux, en excluant la période s’étendant entre la date de signification de l’arrêt, soit le 28 mai 2013, et la date à laquelle M^me Y a versé au syndicat la somme qu’elle avait perçue de la commune au titre de ces travaux, soit le 26 août 2014 ;

Attendu que pour l’évaluation de ce préjudice, constitué par la perte de loyers des quatre appartements dont M^me Y est propriétaire, il convient de fixer à la somme de 555 euros le

loyer mensuel de chacun de ces quatre appartements selon l’évaluation de l’expert, M. X, au mois de mars 2007, soit un loyer mensuel total de 2 220 euros ; que M^me Y ne précisant pas le montant des loyers réévalués au cours des différentes périodes prises en compte pour l’indemnisation de son préjudice, il convient de retenir cette somme pour l’intégralité de la période ; qu’ainsi son préjudice locatif s’élève à la somme de 321 900 euros (2 220 euros x 145 mois, cette durée étant fixée en tenant compte de la période de 13,5 mois qui s’est étendue entre la date de signification de l’arrêt du 24 avril 2013 et la date de versement par M^me Y du montant de la somme qu’elle avait perçue pour la réalisation des travaux litigieux) ; qu’il n’y a pas lieu d’ajouter à cette somme le montant des charges locatives dont M^me Y ne justifie pas le montant ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas la faute qu’elle reproche à M^me Y qui a dû agir pour obtenir la réparation des préjudices que lui ont causé les désordres affectant les parties communes, il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement du 11 octobre 2013 en ce qu’il déboute M^me Y de son action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires du 4 aveneu Waldeck Rousseau Les Lilas ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M^me Y la somme de 321 900 euros, à parfaire jusqu’à la date de réception des travaux de remise en état des parties communes du bâtiment C ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande et le condamne à payer à M^me Y la somme de 10 000 euros ;

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispense M^me Y de sa participation à la dépense commune au titre des frais de procédure ;

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel y compris le coût de l’expertise judiciaire confiée à M. X ayant donné lieu au rapport du 12 janvier 2009, ainsi que le coût des instances en référé ayant conduit aux ordonnances du 20 février 2000 et du 16 juin 2004.

Le greffier,

Le président,