R.G : 15/07541 Décision du

Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de LYON

Au fond

du 17 septembre 2015

RG : 14/03760

XXX

B

C/

Z

Y G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 06 Juin 2017 APPELANTE :

M^me A B

XXX

XXX

Représentée par la SELARL C3LEX, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

M^me X Marguerite Z

XXX

XXX

Représentée par la SCP RIVA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER M. H Y G

XXX

XXX

Représenté par la SCP RIVA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assisté de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER

******

Date de clôture de l’instruction : 17 Novembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Avril 2017

Date de mise à disposition : 06 Juin 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— E F, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE Par acte du 9 septembre 2011, M^me A B a acquis de M. Y G et M^me Z une maison d’habitation sise XXX, à Mions pour un prix de 262 000 €.

M^me A B reprochant à ses vendeurs de ne pas lui avoir vendu une maison «en moellons», mais une maison «Phénix» , elle a assigné ces derniers devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de résolution de la vente pour vices cachés, subsidiairement en annulation pour vices du consentement et en paiement de dommages et intérêts.

Les vendeurs ont conclu à titre principal à l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés et au débouté des prétentions.

Par jugement en date du 17 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a : – dit recevable l’action introduite par M^me A B sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— débouté M^me A B de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachées,

— débouté M^me A B de ses demandes sur le fondement des vices du consentement,

— condamné M^me A B à payer à M. H Y G et M^me X Z une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné M^me A B aux dépens.

M^me A B a relevé appel de ce jugement.

Elle demande au visa des articles 1641, 1108 du code civil, à la cour :

— de réformer la décision entreprise,

à titre principal :

— de prononcer la résolution de la vente,

— de dire et juger que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive d’une action en nullité de la vente pour dol,

— de constater que les consorts Y G et Z ont commis un dol, en gardant le silence sur la structure réelle de la maison, sur l’apparition de fissures en façade et dans la cuisine,

si la cour ne s’estimait pas suffisamment informée,

— d’ordonner une expertise judiciaire en donnant la mission habituelle à l’expert judiciaire et notamment celle de déterminer le mode constructif de la maison de M^me B , de dire si ce mode constructif entraîne des ponts thermiques affectant sa performance énergétique, et affecte la maison de désordres d’humidité entraînant des moisissures qui empêchent sa jouissance normale et paisible par M^me B, et de déterminer les travaux réparatoires de nature à rendre le bien propre à sa destination d’habitation.

en conséquence,

— de prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol,

— de condamner solidairement, sur l’un ou l’autre des fondements invoqués, M. Y G et M^me Z à lui verser les sommes de :

—  262 000 € au titre du prix de vente outre intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2013,

—  3 691,48 € au titre du remboursement des frais de notaire,

à titre subsidiaire : – de condamner solidairement M. Y G et M^me Z à lui verser la somme de 43 500 € à titre de réduction du prix de vente,

en tout état de cause :

— de condamner solidairement M. Y G et M^me Z à lui verser les sommes de :

—  30 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

—  5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les mêmes aux entiers dépens, distraits au profit de la Selarl C3lex et Maître Caroline Cerveau-Colliard, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— que préalablement à la réitération par acte authentique, les vendeurs lui avaient indiqué que la maison litigieuse était une construction en moellons, ainsi que cela ressortait d’une fiche remise par l’agence immobilière (mandatée par les vendeurs) à l’occasion de sa première visite le 30 mai 2011,

— que le diagnostic thermique mentionnait également une maison en moellons,

— qu’elle a eu d’importantes difficultés pour chauffer la maison,

— qu’au printemps 2013, elle a constaté l’apparition de fissures sur le mur de la cuisine conduisant à la terrasse et plusieurs fissures sur les murs extérieurs de la maison,

— qu’elle a appris par ses voisins que les fissures (comme les difficultés de chauffage) de sa maison constituaient une particularité des maisons de type PHENIX reposant sur des structures métalliques et composées de blocs de béton préfabriqués,

— que des fissures sont très fréquentes dans ce type de construction, elles se produisent au bord des blocs de béton préfabriqués,

— que les murs sont très fins d’une épaisseur de 20 cm avec seulement 3 cm de béton,

— que la première propriétaire lui a indiqué qu’elle avait fait construire cette maison en 1982 (et non 1984 comme indiqué sur les documents remis) et qu’elle avait transmis tous les documents originaux de construction PHENIX à ses acheteurs en mai 2000, comme ils l’avaient exigé,

— que le 17 août 2012, elle avait demandé à l’agence immobilière CIMM Immobilier (intermédiaire de la vente litigieuse) de lui transmettre les plans originaux de sa maison, mais, cette dernière lui a indiqué n’être en possession que de copies scannées par les précédents propriétaires.

— qu’elle n’a pu se convaincre que le 3 octobre 2013, que sa maison était une construction PHENIX, ce que n’ignoraient pas ses vendeurs,

— que les maisons PHENIX sont des maisons qui vieillissent très mal, et ce, contrairement aux maisons en moellons (dont les murs sont plus épais),

— que le point de départ du délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés peut être retardé jusqu’au moment où il est possible de déceler l’origine exacte du mauvais état de la chose,

— qu’elle a bien agi dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice à l’origine des désordres affectant l’isolation ainsi que la structure et la solidité de sa maison,

— que la fiche descriptive qui lui a été remise a été signée des vendeurs qui savaient que le mode constructif était de type PHENIX, mais ont délibérément menti en laissant sur la fiche la mention de la construction en moellons,

— que cette fiche technique et descriptive s’apparente à un document contractuel,

— que le fait que cette maison ne soit pas effectivement construite dans le matériau décrit démontre que les vendeurs n’ont pas respecté l’obligation de conformité contractuelle qui leur incombait,

— que plus encore, les vendeurs ont annexé aux actes de vente des diagnostics techniques qui décrivent un bien moins énergivore qu’il n’est en réalité,

— que les vendeurs, Y G / Z ne pouvaient ignorer les caractéristiques précises de cette maison, qui étaient décrites à leur acte de vente, à la rubrique « origine antérieure de propriété »,

— qu’ils ne pouvaient pas davantage taire des surconsommations de chauffage, et des défauts d’isolation du bâtiment,

— qu’un vendeur qui n’a pas été de bonne foi ne peut se soustraire à sa responsabilité propre en invoquant une clause d’exclusion de garantie,

— que sur le diagnostic fourni par les vendeurs, figure la mention que les murs de la maison sont en pierre de taille moellon : cette mention est radicalement fausse, ce qui est grave, puisqu’elle va déterminer en grande partie le classement énergétique de la maison, évalué à D par DG Diagnostic,

— qu’en gardant le silence sur le mode constructif, qu’il connaissaient, les vendeurs ont intentionnellement manqué à leur obligation d’information.

— qu’elle a été trompée sur l’année de construction de cette acquisition,

— que le silence gardé par les vendeurs constitue bien un dol.

M^me X Z et M. H Y G demandent à la cour :

Vu les articles 1108, 1641, 1648, 2272 du code civil ; Vu le décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière ; Vu l’article 122 du code de procédure civile ;

1. Sur les vices cachés

à titre principal :

— de dire et juger irrecevable l’action en garantie des vices cachés introduite par M^me B du fait de la prescription biennale,

— de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire :

— de confirmer intégralement le jugement entrepris,

en conséquence si par extraordinaire la Cour devait considérer que l’action en garantie des vices cachés était recevable,

— de dire et juger que les désordres évoqués par M^me B ne constituent pas des vices cachés et que les autres points invoqués ne compromettent pas l’usage normal de l’immeuble et ne sont pas des vices cachés,

— de dire et juger que M^me B ne démontre pas l’existence des désordres qu’elle invoque ;

— de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

2 – Sur les vices du consentement

— de confirmer intégralement le jugement entrepris,

en conséquence :

— de dire et juger que la vente est exempte de vices du consentement,

— de débouter M^me B de ses demandes.

en tout état de cause

— de déclarer l’action intentée par M^me B irrecevable pour défaut de justification de la publication préalable de son acte introductif d’instance,

— de condamner M^me B aux entiers dépens et à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent :

— que M^me B écrit dans son assignation qu’elle a pu se rendre compte dès la fin de l’année 2011 de l’existence de prétendues anomalies dans son immeuble,

— que la simple connaissance de l’existence des fissures et du défaut d’isolation suffit à déterminer leur gravité,

— qu’ainsi l’action fondée sur les vices cachés est prescrite,

— qu’il est certain que la requérante a rencontré l’ensemble des co-lotis dès 2011 et qu’à cette période elle a nécessairement pris connaissance de cette qualité,

— que la jurisprudence fixe comme point de départ de la connaissance du vice caché la date d’acquisition du bien lorsque celui-ci est grevé d’un caractère étant de notoriété publique,

— que l’action pour non-conformité doit être fondée sur le dol ou l’erreur et non sur le vice caché,

— que tant la qualification de maison PHENIX que la structure des murs sont des non-conformités au contrat de vente et non des défectuosités,

— qu’ils n’ont manqué à aucun devoir d’information et n’ont en aucun cas cherché à cacher les caractéristiques du bien vendu, puisque dans la fiche descriptive en date du 8 juillet 2011, donc postérieure au précédent document, et signée par les parties, il est précisé par les vendeurs «structure des murs : je sais pas », – que la requérante n’établit pas que les vendeurs avaient connaissance des « vices » affectant le bien et qu’ils étaient de mauvaise foi,

— Que la qualification de Maison PHENIX n’engendre pas un défaut de qualité des éléments du bâti,

— Qu’il ne saurait être reproché aux requis d’avoir vendu un bien respectant la réglementation thermique applicable au moment de sa construction, il y a plus de trente ans,

— que les désordres, s’ils existent, ne sont pas des vices cachés mais constitueraient alors des usures normales de la chose,

— que « l’erreur sur la qualité substantielle, lorsqu’elle ne s’analyse pas en une défectuosité intrinsèque compromettant l’usage normal de la chose ou son bon fonctionnement, n’est pas un vice caché et ne donne pas naissance à la garantie des vices cachés »,

— que les deux constats d’huissier ne démontrent en rien le caractère caché du vice au moment de la vente ni la gravité de celui-ci,

— qu’ainsi le vice allégué n’est ni caché ni grave,

— qu’il ne peut y avoir d’erreur concernant la structure puisque que le document contractuel, plus contemporain à l’acte de vente, pose un aléa sur ce point,

— que dans leur acte de vente rien ne laissait entrevoir l’existence ou la qualification de maison PHENIX,

— qu’au terme des dispositions du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, toute assignation tendant à la nullité ou la résolution d’un droit faisant l’objet d’une publicité foncière doit préalablement être publié au registre de publicité foncière.

— que le défaut de publication d’une demande tendant à la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’actes soumis à publicité constitue une fin de non-recevoir,

— qu’en conséquence, l’ensemble des demandes seront déclarées irrecevables par la cour.

MOTIFS Sur la recevabilité de demandes en résolution et annulation de la vente

Aux termes des articles 28 et 30 du décret du 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En conséquence, à défaut pour l’appelante de justifier d’avoir fait publier son assignation, ses demandes tendant à la résolution ou l’annulation de la vente sont irrecevables.

Sur la demande de dommage et intérêts

M^me B fonde sa demande d’indemnisation de son préjudice conjointement sur l’existence de vices cachés, un manquement à l’obligation de délivrance, un manquement au devoir d’information du vendeur et également sur une réticence dolosive de la part du vendeur ayant vicié son consentement.

Sur l’existence de vices cachés

La maison vendue à M^me B a été construite par la société Phénix avec des éléments préfabriqués comportant des plaques de béton de 3cm d’épaisseur fixés sur une ossature.

Ce mode constructif en vogue dans les années 70-80 ne constitue pas en lui-même un vice caché.

En ce qui concerne les fissures, M^me B indique qu’elles sont apparues après la vente mais n’est pas en mesure d’en indiquer l’origine.

Il en est de même des traces de moisissures, dont la cause peut provenir d’une insuffisance de chauffage ou de ventilation.

Elle ne produit aucun élément technique pouvant laisser penser que ces désordres seraient de manière certaine la conséquence d’un vice de construction plutôt qu’à d’autres phénomènes alors que la maison acquise a été construite il y a plus de trente ans.

En conséquence, ce moyen n’est pas fondé.

sur le manquement au devoir d’information et la réticence dolosive des vendeurs :

Il n’est pas contesté que M^me C n’a pas été informée du mode constructif particulier de la maison.

Au contraire, la maison lui a d’abord été présentée au moment de la visite comme étant « en moellons», tant dans l’annonce de l’agence immobilière que dans le diagnostic thermique.

M^me B produit la « fiche descriptive contractuelle», signée par les vendeurs, aux termes de laquelle il est indiqué ,à la rubrique « descriptif de la construction », que « le vendeur » déclare :

— fondation et soubassement : « je sais pas »

— structure des murs : « je sais pas »

— cloisons : « je sais pas »

Par ailleurs, il est notoire que des constructions préfabriquées sont particulières en ce qu’elle ne comportent pas de murs porteurs, ce qui induit de la part du propriétaire certaines précautions.

Ces maisons bon marché à l’achat demeurent affectées, à tort ou à raison, d’une réputation de moins bonne qualité par rapport à une construction traditionnelle en moellons creux.

Elles nécessitent en tout état de cause un surcoût de frais de chauffage.

Le mode constructif de la maison était donc une information déterminante pour la validité du consentement de M^me B.

D’autre part, les vendeurs connaissaient la particularité de leur maison qu’il ont acquise en 2000 et conservée plus de 10 ans.

En effet, M^me B produit des attestations de M^me I J première propriétaire de la maison qui indique qu’elle a transmis à ses acquéreurs ( M. Y G et M^me Z), en 2000, à leur demande expresse tous les « documents originaux de construction Phenix ».

En second lieu, M^me B produit une attestation de M. K L qui indique :

— que son voisin M. Y lui a demandé l’autorisation de faire des trous dans le mur mitoyen des deux maisons afin d’y fixer des étagères. Il précise que ce dernier lui a assuré qu’il était parfaitement au courant du style de construction des maisons Phénix et qu’il utiliserait du matériel adéquat,

— que M. Y a lui-même rénové le crépi de la maison, en appliquant d’abord une peinture élastique tout au long des jonctions entre les blocs de béton, puis en appliquant une peinture rose masquant les joints.

Il apparaît en outre que l’acte d’acquisition de M. Y G et M^me Z comportait une annexe « origine de propriété » faisant apparaître la société Phénix au rang des propriétaires antérieurs.

Enfin, il est établi que M. Y G a réalisé des percements dans les murs à l’occasion de divers travaux.

En conséquence, en affirmant dans la fiche descriptive ne pas connaître la structure des murs, les vendeurs ont délibérément tu des informations déterminantes du consentement de l’acheteuse.

Ils ont donc manqué à leur obligation d’information à l’égard de l’acheteur et commis sciemment à son préjudice une réticence dolosive qui a conduit M^me B à acquérir à son insu une maison Phénix au lieu d’une maison en moellons.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur le préjudice

M^me B produit plusieurs évaluations de sa maison faisant apparaître une valeur de 220 à 240 000 €, soit une moins-value moyenne imputable au mode constructif de 32 000 € par rapport au prix d’acquisition.

Les frais de notaire pour une maison de 230 000 € auraient été moindres.

Il sera ainsi alloué de ce chef une indemnisation de 350 €.

Enfin, M^me B a subi un préjudice lié aux contraintes du mode de construction, au surcoût de chauffage et à la nécessité de compléter l’isolation de sa maison.

Il lui sera alloué de ce chef une indemnisation à hauteur de 3 000 € .

En conséquence, le préjudice total sera fixé à la somme de 35 350 €.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS la cour, Infirme le jugement déféré,

statuant de nouveau,

Vu l’article 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

— Déclare irrecevables les demandes de M^me A B tendant à la résolution et à l’annulation de la vente,

— Condamne solidairement M^me X Marguerite Z et M. H Y G à payer à M^me A B la somme de 35 350 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt, ainsi que celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute M^me X Marguerite Z et M. H Y G de leurs demandes,

— Condamne solidairement M^me X Marguerite Z et M. H Y G aux dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la Selarl C3lex et Maître Caroline Cerveau-Colliard, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE