Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03334 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7JMX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Décembre 2018 -Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2017067711

APPELANT

Monsieur B A

né le […] à […]

Chez Monsieur X

[…]

[…]

représenté par M^e Arezki A, avocat au barreau de PARIS, toque : D1472 substitué par M^e Laure A, avocat au barreau de PARIS, toque : D1472

INTIMEE

SARL PERGOPARK radiée du RCS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 538 301 532

[…]

[…]

représentée par M. F G, Mandataire de Justice chargé, par ordonnance du 14-03-2019, de représenter la Sté PERGOPARK (RCS 538 301 532) ayant fait l’objet d’une radiation au RCS suite à la clôture des opérations de liquidation amiable.

[…]

[…]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200, avocat postulant

Assistée de M^e Bernard PUYLAGARDE de la SELARL DALIN – GIE – PUYLAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0349, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Z-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Z-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 1989, M. B A a acquis des époux Y un fonds de commerce de vins, liqueurs, hôtel meublé, à Argenteuil.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 1996, les époux Z, aux droits desquels est venue la société PERGOPARK en vertu d’un acte notarié du 4 juin 2012, ont renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 6 juillet 1996 le bail commercial dont était titulaire M. B A.

Par acte d’huissier du 13 juin 2008, M. B A a sollicité des époux Z le renouvellement de son bail.

Par acte d’huissier du 25 août 2008, les bailleurs ont notifié à M. B A leur refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction, invoquant le fait qu’il avait sous-loué une partie des locaux sans les avoir appelés à concourir à l’acte.

M. B A a contesté le motif du refus de renouvellement et, par assignation du 5 juin 2009, a fait attraire les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux 'ns que soit déclaré nul le refus de renouvellement.

Par jugement en date du 3 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a débouté M. B A de l’intégralité de ses demandes.

Par arrêt en date du 15 mai 2012, la cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement en toutes ses

dispositions et dit que Monsieur A a droit à une indemnité d’éviction, puis, par arrêt du 2 juillet 2013, la même cour a ordonné une expertise aux fins notamment de déterminer l’indemité d’éviction due au preneur.

Par arrêt du 22 mars 2016, la cour d’appel de Versailles a notamment fixé l’indemnité d’éviction due à M. B A à la somme de 207.150 ', condamné solidairement M. C Z, M^me D E, épouse Z, et la société PERGOPARK à payer à M. B A la somme de 207.150' d’indemnité d’éviction, désigné l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris en qualité de séquestre, condamné M. B A à payer à la société PERGOPARK la somme de 168.980 euros au titre des indenmités d’occupations de la période allant du 4 juin 2012 au 31 décembre 2016 et ordonné la compensation des dettes entre les parties.

Le 31 octobre 2016, M. B A a restitué les locaux

La société PERGOPARK a consigné la somme de 110.006 ' le 9 novembre 2016 auprès du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de Paris.

La société PERGOPARK a fait opposition entre les mains du séquestre pour la somme de 55.112,28 ' après déduction du dépôt de garantie au motif que les locaux n’auraient pas été restitués en bon état, conformément aux stipulations du bail du 27 septembre 1996.

Par acte en date du 20 novembre 2017, M. B A a fait assigner la société PERGOPARK devant le tribunal de commerce de Paris afin notamment de voir ordonner la mainlevée de l’opposition et la restitution du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 24 décembre 2018, le tribunal de commerce de Paris a :

Condamné M. B A à payer à la SARL PERGOPARK la somme de 55.745,55 ' HT à titre de dommages et intérêts ;

Dit que le montant de la retenue de garantie de 9.917,2 ' est déduit de la somme due par M. B A et débouté de ce fait ce dernier de sa demande de restitution ;

Débouté M. B A de sa demande dommages et intérêts ;

Autorisé la mainlevée des sommes séquestrées entre les mains du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de Paris au profit de M. B A, après déduction de la créance de la SARL PERGOPARK de 45.829,35 ' et la restitution par le séquestre de cette somme à cette dernière ;

Condamné M. B A à payer à la SARL PERGOPARK la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

Ordonné I’exécution provisoire ;

Condamné M. B A aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 77,84 ' dont 12,76 ' de TVA.

Par déclaration en date du 13 février 2019, M. B A a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 mai 2019, M. B A demande à la Cour de :

Vu l’article L145-40-1 du Code de commerce

Vu l’article 13 II de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014

Vu l’article 1731 du Code civil

Vu l’article 1755 du Code civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Dire et juger M. B A, né le […] à Djebel Aïssa-Mimoun (Algérie), de nationalité algérienne, exerçant la profession de commerçant, demeurant chez Monsieur X […], recevable et bien fondé en ses écritures.

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

Constater que les locaux ont été restitués dans l’état conforme à leur usage

Dire que la société PERGOPARK ne justifie d’aucun préjudice

En conséquence,

Ordonner la mainlevée de l’opposition en date du 23 février 2017 effectuée par la société PERGOPARK entre les mains du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de Paris

Condamner la société PERGOPARK à restituer à M. B A la somme de 55.746,55 ' perçue dans le cadre de l’exécution provisoire.

Condamner la société PERGOPARK à payer à Monsieur B A la somme de 20.000' à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 5.000' en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 août 2019, M. F G en qualité de liquidateur de la SARL PERGOPARK demande à la Cour de :

Vu le contrat de bail,

Vu les articles 1103, 1728 et 1731 du Code civil,

Vu le jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 24 décembre 2018

Vu les pièces versées au débat,

Confirmer en ses dispositions suivantes le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Paris en date du 24 décembre 2018, en ce qu’il a :

— Dit que le montant de la retenue de garantie (dépôt de garantie) de 9.917,20 ' doit être déduit de la somme due par M. B A et débouté ce dernier de sa demande de restitution ;

— Débouté M. B A de sa demande de dommages et intérêts ;

— Autorisé le principe de la mainlevée des sommes séquestrées entre les mains du Séquestre juridique

de l’Ordre des avocats de paris au profit de M. B A, après déduction de la créance de la SARL PERGOPARK ;

— Condamné M. B A à payer à la SARL PERGOPARK la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Infirmer le jugement rendu en date du 24 décembre 2018 en ce qu’il a :

— Condamné M. B A à payer à la SARL PERGOPARK la somme de 55.746,55 ' HT, à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

Dire que le montant des dommages et intérêts dus par M. B A à la société PERGOPARK représentée par son liquidateur doit être fixé à la somme de 60.030 ' HT ;

Dire que M. B A doit au liquidateur de la société PERGOPARK la somme totale de 55.112,8 ' après déduction du dépôt de garantie (60.030 ' – 9.917,2 ') ;

Condamner M. B A à payer au liquidateur de la société PERGOPARK la somme de 9.283,45 ' au titre du complément de dommages intérêts (55.112,8 ' – 45.829,35 ');

En tout état de cause,

Débouter M. B A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. B A à verser au liquidateur la société PERGOPARK la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la Cour relève que par ordonnance rendue le 14 mars 2019 par le président du tribunal de commerce de Paris, M. F G a été désigné en qualité de mandataire de justice chargé de représenter, dans la présente instance, la société PERGOPARK qui a fait l’objet d’une radiation du registre du commerce et des sociétés à la suite de la clôture des opérations de liquidation amiable ; que c’est dès lors en cette qualité qu’il intervient pour représenter la société PERGOPARK, le liquidateur n’ayant plus qualité à intervenir du fait de la clôture des opérations de liquidation.

Sur le manquement du preneur à son obligation d’entretien :

M. B A soutient que les locaux ont été restitués dans un état conforme à leur usage et que l’essentiel des dégradations invoquées par le bailleur relève de la carence de celui-ci dans l’exécution de travaux lui incombant, se prévalant à cet effet de la mise en demeure qu’il lui a adressée le 30 mars 2010 d’avoir à réaliser un certain nombre de travaux en suite d’un contrôle de la commission communale d’Argenteuil pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Il invoque également la vétusté dont les conséquences ne lui incombent pas en application de l’article 1755 du code civil, faisant valoir que les locaux ont été restitués dans un état normal compte tenu de leur ancienneté.

M. F G ès qualités se réfère à l’état des lieux de sortie qui a été dressé

contradictoirement le 31 octobre 2016 et soutient qu’il établit la dégradation des locaux à tous les niveaux, outre leur état de saleté avancée. Il conteste un quelconque manquement du bailleur à ses obligations et fait valoir que les prescriptions de la commission de sécurité sont sans lien avec les désordres dont il se prévaut. Il ajoute qu’il sollicite non pas réparation des conséquences de la vétusté mais du manquement de M. B A à ses obligations d’entretien et de réparation, invoquant l’état de délabrement général des locaux au moment de leur restitution.

La Cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que selon les dispositions de l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte enfin des dispositions de l’article 1755 du code civil qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, le preneur s’est, aux termes du bail, obligé à 'entretenir les lieux loués et les rendre en fin de jouissance en bon état de toutes réparations à l’exception des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et du ravalement qui restent exclusivement à la charge des bailleurs, étant entendu que lors de la prise de possession si l’une des parties l’exige, il sera fait en double, un état des lieux par l’architecte du bailleur aux frais communs des parties'. Il est également stipulé qu’il 'devra entretenir en bon état de fonctionnement, graissage, réparation et peinture, les devantures et fermeture de la boutique, et assumer, si besoin est, leur réfection ou leur remplacement', la Cour relevant qu’aucune stipulation du bail ne transfère à la charge du preneur les réparations résultant de la vétusté.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi de sorte que le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels.

Un procès-verbal de constat a été établi contradictoirement par Maître POINET le 31 octobre 2016 à la requête du bailleur.

Ce procès-verbal contradictoire de constat de 73 pages, s’agissant de locaux à usage de bar-restaurant-hôtel, décrit les locaux restitués comme étant encrassés, les sanitaires entartrés, les robinetteries et sanitaires fuyards, les sols en carrelage présentant des éclats, les revêtements de sol hors d’usage, les moquettes encrassées et tâchées, partie des murs avec des retraits de peinture, des trous et des déchirures.

L’ensemble de ces constatations fait ressortir un défaut manifeste d’entretien des locaux loués par M. B A, qui ne peut utilement se prévaloir de l’usure normale des locaux découlant de l’ancienneté de son occupation des lieux dès lors que le constat met en évidence des dégradations excédant le cadre de la vétusté. M. B A ne peut pas davantage arguer d’un manquement du bailleur à ses obligations alors qu’il ne justifie d’aucune mise en demeure qu’il lui aurait adressée à l’exception de celle du 30 mars 2010 en suite du procès-verbal de la commission communale de sécurité d’Argenteuil prescrivant des mesures de sécurité et la réalisation de travaux dont il sera relevé qu’ils sont sans aucun rapport avec les dégradations constatées ci-dessus.

Le manquement de M. B A à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives est ainsi établi.

Sur l’indemnisation du bailleur :

M. B A fait valoir que les locaux loués ont été cédés très rapidement après leur restitution et que leur valeur n’a pas été déterminée en fonction de leur bon ou mauvais état

d’entretien. Il conteste l’existence d’un quelconque préjudice subi par le bailleur, faisant observer, d’une part, que le devis dont il se prévaut a pour objet la transformation et la remise en état globale des locaux donnés à bail et, d’autre part, que la société PERGOPARK a cédé son bien sans effectuer de travaux de remise en état, se bornant seulement à prétendre que le prix de cession a été inférieur sans pour autant en justifier, soutenant que le courrier de l’agence STRATEGIM n’est pas probant.

Le bailleur réplique qu’il a droit à la réparation intégrale de son préjudice lequel n’est pas subordonné à l’exécution de réparation, et que la cession du bien ne fait pas obstacle à son indemnisation, faisant valoir que le prix a été revu à la baisse au regard de l’état des locaux. Il conteste enfin l’évaluation de son préjudice faite par le premier juge, lui reprochant d’avoir déduit la TVA sur une valeur hors taxes.

La Cour rappelle que l’indemnisation du bailleur à raison de dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif des dépenses. Il lui appartient néanmoins de rapporter la preuve d’un préjudice.

En l’espèce, il est établi que le bailleur a vendu les locaux en cause par acte notarié du 10 février 2017 moyennant le prix de 950.000 euros, soit trois mois après leur restitution par M. B A, sans avoir effectué des travaux de remise en état. Le bien avait été précédemment évalué à la somme de 1.150.000 euros net vendeur par la société STRATEGIM aux termes d’un courrier daté du 3 novembre 2015 qui précisait toutefois que cette évaluation était faite sous réserve d’une visite des locaux. Après visite des locaux, elle indiquait néanmoins, par courrier du 29 janvier 2016, qu’elle ne pensait pas pouvoir commercialiser le bien au motif que l’état intérieur était très délabré et nécessitait de gros travaux de rénovation et également de mise aux normes que le locataire n’a pas effectuées, puis transmettait au bailleur le 17 juin 2016 une offre au prix de 950.000 euros.

La Cour relève que la vente a été réalisée au prix de l’offre transmise par la société STRATEGIM avant même la restitution des locaux au bailleur, soit avant que ne soit constaté le défaut d’entretien imputable au preneur, ladite offre exposant qu’elle 'tient compte de la situation intérieure du bien, qui en l’état actuel est totalement inadapté pour la location en chambres d’hôtel et restauration'. Elle précise que 'la mise aux normes, avant la mise en location des chambres va engendrer une dépense importante pour répondre aux exigences des services administratifs. Ce qui nous conduit à établir le prix suivant'. Il s’ensuit que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une moins value en lien avec les manquements du preneur à son obligation d’entretien. A cet égard, la Cour ne peut que constater que le devis de la société M2Y daté du 18 janvier 2017 dont il se prévaut porte sur la rénovation intégrale de l’hôtel pour un prix de 357.240 euros comportant des travaux de dépose des sols, carrelage et sanitaires existants, de maçonnerie, de menuiserie, électricité, plomberie, peinture et que le coût des réparations locatives qu’il entend imputer à M. B A à hauteur de la somme de 65.030 euros HT ne résulte pas de ce devis mais résulte d’une simple évaluation qu’il a lui-même opérée alors même que le devis sur la base duquel il a procédé à cette évaluation ne comporte aucun métré, aucun taux horaire ou prix au mètre carré.

Au vu des développements qui précèdent, le bailleur ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il allègue et doit être débouté de sa demande d’indemnisation. Le jugement entrepris faisant droit à cette demande après imputation du dépôt de garantie sera en conséquence infirmé et la restitution du dépôt de garantie de 9.917,20 euros déduit des dommages-intérêts alloués sera ordonnée ainsi que la mainlevée totale de l’opposition pratiquée le 23 février 2017 entre les mains du séquestre de l’Ordre des avocats de Paris.

La présente décision valant titre de restitution, il n’y a pas lieu de condamner au remboursement des sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire.

Sur la demande de dommages-intérêts :

M. B A ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de l’opposition pratiquée sur le montant de l’indemnité d’éviction. Le jugement entrepris le déboutant de sa demande de dommages-intérêts sera dès lors confirmé.

Sur les demandes accessoires :

La société PERGOPARK représentée par son mandataire ad hoc qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel, le jugement entrepris étant infirmé sur la charge des dépens et l’indemnité de procédure.

Il est équitable de contraindre la société PERGOPARK représentée par son mandataire ad hoc à participer à concurrence de 2.500 euros aux frais irrépétibles exposés par M. B A en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. B A de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société PARGOPARK représentée par M. F G ès qualités de mandataire ad hoc de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la société PERGOPARK représentée M. F G ès qualités de mandataire ad hoc à payer à M. B A la somme de 9.917,20 euros en remboursement du dépôt de garantie,

Ordonne la mainlevée de l’opposition pratiquée le 23 février 2017 sur les sommes séquestrées entre les mains de l’Ordre des avocats de Paris,

Condamne la société PERGOPARK représentée par M. F G ès qualités de mandataire ad hoc à payer à M. B A la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société PERGOPARK représentée par M. F G ès qualités de mandataire ad hoc aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT