Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 08 AVRIL 2021

(n° 158 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15678 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSOJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Août 2020 -Président du Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 20/00563

APPELANTS

M. Z X

[…]

94700 MAISONS-ALFORT

Représenté et assisté par M^e Ayi D’ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 160

M^me G-H I J X

[…]

94700 MAISONS-ALFORT

Représentée et assistée par M^e Ayi D’ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 160

INTIMEES

S.A.S.U. E Y es qualités de syndic du […]

[…]

[…]

Défaillante – assignée à personne morale le 30 novembre 2020

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 59 RUE RASPAIL A MAISONS-ALFORT domicilié chez son syndic, la société E Y dont le siège social est sis 16 bd Bellechasse à Saint-Maur-des-Fosses (94100)

[…]

[…]

Défaillant – assigné à personne morale le 30 novembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

M. et M^me X sont propriétaires d’une maison située au 61 rue Raspail à Maisons-Alfort.

Leur propriété est mitoyenne avec la copropriété située au […], le syndicat des copropriétaires étant géré par le E Y, syndic.

En 2009, la copropriété a fait installer un conduit de refoulement de la chaudière sur le mur séparant les deux propriétés. M. et M^me X ont engagé plusieurs actions en justice en raison des nuisances occasionnées par ce conduit.

Le 9 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a ordonné sous astreinte le déplacement du conduit.

Le 22 décembre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil a constaté le manque de diligence du syndic, a liquidé l’astreinte, et en a prononcé une nouvelle plus élevée.

Le 18 juin 2019, le juge de l’exécution a à nouveau liquidé l’astreinte, et en a prononcé une nouvelle, encore plus élevée. Le E Y a interjeté appel de cette décision.

En l’absence d’exécution de la part du Syndicat des copropriétaires et du E Y, M. et M^me X, ont, par acte du 9 juin 2020, fait assigner le E Y et le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de :

— voir désigner un administrateur provisoire pour qu’il procède à un appel de fonds pour l’exécution de travaux et le paiement de l’astreinte,

— à titre subsidiaire, voir nommer un administrateur provisoire pour qu’il engage une action oblique.

Par ordonnance de référés rendue le 25 août 2020, la juridiction saisie a :

— rejeté l’ensemble des demandes,

— laissé les dépens à la charge des demandeurs.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— d’une part, M. et M^me X fondent leurs demandes sur les articles 18 V de la loi du 10 juillet 1965, et 47 du décret du 17 mars 1967 alors que ces textes sont réservés aux copropriétaires des copropriétés dont le syndic est défaillant et qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires,

— que d’autre part, les articles 18 V de la loi du 10 juillet 1965, et 47 du décret du 17 mars 1967 indiquent que la mission de l’administrateur provisoire consiste à convoquer l’assemblée générale pour désigner un nouveau syndic de sorte que les missions demandées par M. et M^me X vont au-delà du mandat prévu par la loi.

Par déclaration en date du 2 novembre 2020, M. et M^me X ont fait appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté l’ensemble des leurs demandes au motif que, n’étant pas copropriétaires, ils n’auraient pas qualité pour agir en nomination d’un administrateur provisoire en remplacement d’un syndic de copropriété défaillant,

— omis de statuer sur la demande subsidiaire des appelants tendant à voir condamner celui-ci, sous astreinte, à communiquer l’identité et les coordonnées complètes des copropriétaires aux fins d’une action oblique rendue nécessaire par l’inaction du syndic.

Au terme de leurs conclusions remises au greffe par voie électronique le 27 novembre 2020, M. et M^me X demandent à la cour, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1341-1 du code civile, de :

— réformer l’ordonnance entreprise, et en conséquence, jugeant les demandes de M. et M^me X recevables et bien fondées :

A titre principal

— nommer tel administrateur ad hoc de copropriété qu’il plaira à la cour de désigner, avec mission de:

— se faire remettre tous documents et pièces que l’administrateur provisoire estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dont notamment l’identité et les coordonnées complètes de chacun des copropriétaires, ainsi que leurs quotes-parts respectives dans les charges communes,

— procéder auprès des copropriétaires aux appels de fonds nécessaires à l’exécution de l’ensemble des décisions judiciaires prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, et ce, afin de pouvoir financer le déplacement de la cheminée installée sur le mur séparant l’immeuble de la copropriété de l’immeuble sis au […] à Maisons-Alfort (94) de la maison mitoyenne appartenant à M. et M^me X, et pouvoir en outre, assurer le paiement des créances de condamnation en cause,

— engager, en cas de non-paiement des sommes mises à leur charge, toutes procédures judiciaires en paiement ou en exécution forcée à l’encontre des copropriétaires défaillants,

— juger qu’en cas de difficulté, l’administrateur provisoire saisira le président qui aura ordonné la mission ou le juge désigné par lui,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’administrateur, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

— dire que les frais de l’administrateur provisoire seront avancés par les demandeurs,

A titre subsidiaire, à défaut de nommer un administrateur ad hoc, pour les besoins de l’action oblique qu’ils seraient alors contraints d’engager à l’encontre de l’ensemble des copropriétaires en pareille hypothèse, il y a lieu de :

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […] à Maisons-Alfort (94), représenté par son syndic le E Y, es qualité syndic de la copropriété, sous astreinte de cent euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à leur communiquer l’identité et les coordonnées complètes de chacun des copropriétaires, ainsi que leurs quotes-parts respectives dans les charges communes,

En toute hypothèse

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […] à Maisons-Alfort (94), ainsi que son syndic dénommé E Y à payer chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […] à Maisons-Alfort (94) et son syndic dénommé E Y aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ayi d’Almeida, avocat aux offres de droit,

M. et M^me X font valoir en substance les éléments suivants :

Sur la demande principale

— L’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un administrateur provisoire peut être désigné par un juge en cas de carence du syndic,

— selon l’alinéa 1^er de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, en cas de carence, le syndic peut être assigné par « tout intéressé » devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété. La carence du syndic peut consister en sa négligence dans l’exécution d’une condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires,

— selon l’alinéa 2 de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, il est inexact d’indiquer que la mission de l’administrateur se limiterait à « convoquer l’assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic ». Il peut notamment être nommé afin de procéder auprès des copropriétaires aux appels de fonds nécessaires à l’exécution des décisions judiciaires prononcées contre le Syndicat des copropriétaires pour financer le déplacement du conduit et assurer le paiement des créances de condamnation,

Sur la demande subsidiaire

— A défaut de nomination d’un administrateur ad hoc, M. et M^me X restent bien-fondés à exercer une action oblique à l’encontre de chacun des copropriétaires, en vertu de l’article 1341-1 du code civil, pour obtenir le paiement de leurs créances de condamnation. A ce titre, le syndicat des copropriétaires devrait être condamné sous astreinte à communiquer aux appelants l’identité et les quotes-parts de charges communes de chacun des copropriétaires.

M. et M^me X ont signifié leurs conclusions, la déclaration d’appel et le bulletin fixant la date de clôture au E Y ès qualités et au syndicat des copropriétaires par acte d’huissier remis à personne morale en date du 30 novembre 2020.

Le E Y et le syndicat des copropriétaires n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Les condamnations du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de déplacement de la cheminée installée sur le mur séparatif des deux propriétés sont définitives et plusieurs condamnations à des astreintes ont été prononcées par des décisions définitives.

La présente procédure vise à demander la désignation d’un mandataire pour pallier la carence du syndic à convoquer une assemblée générale pour mettre en oeuvre les travaux nécessaires à l’exécution de ces décisions, les premiers juges ayant constaté que le syndicat des copropriétaires était le plus souvent non représenté dans ces procédures.

Aux termes de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable en la cause,

'Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours'.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

L’article 49 du décret du 17 mars 1967 qui renvoie à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété dans les cas de carence ou d’empêchement du syndic en place. Il y a carence du syndic chaque fois que celui-ci n’exerce pas, comme il le devrait, les droits et actions du syndicat, ne remplissant pas ses obligations légales. Il en est ainsi en cas de négligences pour procéder aux appels de fonds ou permettre l’exécution des décisions de justice prononcée à l’égard du syndicat des copropriétaires.

L’article 49 du décret permet au juge de limiter la mission de l’administrateur « à un ou plusieurs objets ». En effet, la carence du syndic officiel peut n’être que partielle, ne justifiant pas son total dessaisissement, l’administrateur n’étant chargé que de l’accomplissement des actes d’administration correspondant aux missions spécifiques définies dans l’ordonnance de désignation.

Cette action peut être exercée par 'tout intéressé’ y compris un créancier du syndicat pour recouvrer sa créance.

Le fait que M. et M^me X ne soient pas copropriétaires ne rend donc pas la demande irrecevable.

En l’espèce, M. et M^me X justifient que malgré plusieurs décisions prononçant et liquidant des astreintes, celles-ci n’ont pas été exécutées.

Par lettre de mise en demeure du 28 janvier 2020, M. et M^me X ont adressé au E Y une lettre de mise en demeure d’avoir à payer les sommes dues s’élevant en août 2019 à la somme de 74 500 euros et avisant le syndic qu’à défaut de procéder à l’exécution des décisions, ils réintroduiraient une nouvelle demande sur le fondement de l’article 49 du décret.

La carence du syndic qui ne justifie d’aucune diligence et n’a pas comparu en première instance, pas plus que le syndicat des copropriétaires est ainsi manifeste et suffisamment caractérisée, contrairement à ce qu’a pu considérer le premier juge.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire dans les termes du dispositif.

Le E Y et le syndicat des copropriétaires du […] seront condamnés aux dépens et à supporter les frais irrépétibles que M. et M^me X ont exposé à l’occasion de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Désigne en qualité d’administrateur provisoire :

M. B C

AJILINK LABIS-B

Administrateur judiciaire

[…]

[…]

T. 01 74 81 00 31

B@ajilink.fr

avec mission spécifique de :

— procéder, dans un délai maximum de six mois à compter de la signification du présent arrêt, à un appel des fonds auprès des copropriétaires des sommes dues par le syndicat des copropriétaires à M. et M^me X ainsi que des sommes nécessaires aux travaux à réaliser en exécution des décisions précitées,

Fixe à 2 000 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur provisoire et à verser directement entre ses mains, laquelle sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ou, à défaut, avancée par la société Y,

Dit qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant sur simple requête, lequel sera chargé du suivi de la mesure,

Dit que l’administrateur provisoire devra rendre compte de sa mission dans un rapport déposé au greffe du tribunal judiciaire de Créteil,

Condamne in solidum Le E Y et le syndicat des copropriétaires du […], […] aux dépens de première instance et d’appel,

Les condamne in solidum à payer à M. et M^me X la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,