Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07631 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7WIF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n°

APPELANTE

Madame X Y-Z

(identité d’usage X Z)

née le […] en Yougoslavie

[…]

[…]

Représentée par M^e Dragan IVANOVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : D1817

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le Cabinet SAINT LAMBERT, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le […]

C/O Cabinet SAINT LAMBERT

[…]

[…]

Représenté par M^e Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me X Y-Z est propriétaire des lots n° 80,81 et 131 de l’état descriptif de division d’un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé […].

Par acte du 2 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], representé par son syndic la société par actions simplifiée Cabinet Saint-Lambert, (ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat), a assigné M^me X Y-Z aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  8.188,56 ' au titre des charges de copropriete impayées et des frais arrêtés au 1^er trimestre 2018, avec interéts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2017, et pour le surplus à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1.500 ' de dommages-interéts.

—  1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X Y-Z n’a pas contesté le principe et le montant de sa dette de charges et frais, mais elle s’est s’opposée aux demandes de dommages et interêts et par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 février 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

— constaté que la défenderesse a précisé à la barre que sa réelle identité est celle de M^me X Y-Z, que X Z est son identité d’usage,

— condamné M^me Y-Z à payer au syndicat, les sommes suivantes :

• 8.188,56 ' au titre des charges de copropriété dues au premier trimestre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts en les formes de l’article 1343-2 du code civil,

• 500 ' au titre de dommages-intérêts,

• 600 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat du surplus de ses demandes,

— condamné M^me Y-Z aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me X Y-Z a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 avril 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 juin 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 juillet 2019 par lesquelles M^me X Y-Z, appelante, invite la cour, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat la somme de 8.188,56 ' au titre des charges de copropriété dues au 1^er trimestre 2018,

— infirmer le jugement sur tous les autres points,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Vu les conclusions en date du 4 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Cabinet Saint-Lambert, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter M^me Y-Z de son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y-Z à lui payer la somme de 8.188,56 ' au titre des charges de copropriété dues au 1^er trimestre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, date du jugement, et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y-Z à lui payer les sommes de 500 ' de dommages-intérêts et 600 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ajoutant au jugement,

— dire que les règlements réalisés par M^me Y-Z postérieurement au 20 février 2019, pour un montant de 9.390,54 ', en ce compris les émoluments de l’étude d’huissiers Avalle à hauteur de 556,54 ', s’imputeront sur les causes du jugement de première instance,

— dire que les charges de copropriété échues postérieurement aux causes du jugement du 20 février 2019 sont de 7.948,31 ',

— condamner M^me Y-Z à lui payer la somme de 7.948,31 ' au titre des charges de copropriétés arrêtées au 4^e trimestre 2019 inclus et frais inclus,

— condamner M^me Y-Z à lui payer la somme de 2.000 ' de dommages-intérêts,

en tout état de cause

— condamner M^me Y-Z aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

'

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale';

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a condamné M^me Y-Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.188,56 ' au titre des charges de copropriété et des frais dus au premier trimestre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts en les formes de l’article 1343-2 du code civil ; il est confirmé sur ce point ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

M^me Y-Z indique avoir réglé les causes du jugement relatives aux charges et frais ; conformément à l’article 1342-10 précité, les paiements effectués par M^me Y-Z s’imputent sur les causes du jugement ;

• Sur la demande du syndicat devant la cour

Le syndicat actualise sa demande pour solliciter la condamnation de M^me Y-Z à lui payer la somme de 7.948,31 ' représentant l’arriéré des charges et frais de la période du 2^e trimestre 2018 au 4^e trimestre 2019 inclus ;

Il résulte des pièces produites par le syndicat (pièces n° 11 : décomptes actualisés et ventilés au 3 juin 2019 & 12 : appels de fonds, appels travaux et apurement des charges 2017, 2018, 2019 et 2020) que sa demande en paiement concerne en réalité la période du 2^e trimestre 2018 au 17 mai 2021 ;

La somme réclamée de 7.948,31 ' comprend les charges proprement dites à hauteur de 4.551,30 ' et les frais de recouvrement à hauteur de 3.397,01 ' ; il sera statué plus loin sur les frais ;

Les assemblées générales appprouvant les comptes ou votant les budgets prévisionnels 2018, 2019, 2020 et 2021 ne sont pas produites ; cependant, les appels de fonds, appels travaux et apurement des charges sont versés aux débats comme il a été vu et M^me Y-Z ne conteste pas sa dette de charges ;

Il doit être ajouté au jugement que M^me Y-Z est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.551,30 ' représentant l’arriéré des charges de la période du 2^e trimestre 2018 au 17 mai 2021, suivant décompte du 3 juin 2021 ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M^me Y-Z à lui payer la somme de 3.397,01 ' ;

Les honoraires d’avocat (HP Assoc suivi exécution jugement, provision cour d’appel, honoraires octobre 2019) font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;

Les frais de syndic (contentieux, suivi de contentieux, recouvrement) font partie des diligences

habituelles du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas ici ;

La demande en paiement de la somme de 3.397,01 ' doit être rejetée ;

Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat

• Sur la demande du syndicat en première instance

Du 1^er trimestre 2014 au 20 février 2019 M^me Y-Z s’est s’abstenue de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

M^me Y-Z fait valoir que les appels de fond lui ont été adressés à son adresse parisienne, au lieu de lui être adressés à son adresse provinciale ;

En réalité, les appels de charges du 1^er trimestre 2014 au 1^er trimestre 2016 qui ont été adressés à M^me Y-Z à son adresse du 40 route de Vizos à Esquieze Sere (65120) (pièce syndicat n°5 : appels de fonds) n’ont pourtant pas été payés ; dans tous les cas il appartient à M^me Y-Z, soit de faire suivre son courrier, soit de préciser au syndic l’adresse à laquelle doivent lui être envoyés les appels de fonds ; sa carence sur ce point caractérise sa mauvaise foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me Y-Z à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans raison valable pouvant justifier sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y-Z à payer au syndicat la somme de 500 ' de dommage-intérêts ;

• Sur la demande du syndicat en cause d’appel

Le syndicat sollicite la somme supplémentaire de 2.000 ' de dommage-intérêts ;

Suite à l’exécution forcée du jugement, M^me Y-Z a payé les causes du jugement ; mais elle continue à s’abstenir de payer les charges courantes, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; aucun paiement n’est intervenu entre le 1^er avril 2018 et le 17 mai 2021, ce qui aggrave le préjudice du syndicat ;

Il doit être ajouté au jugement que M^me Y-Z est condamnée à payer au syndicat la somme supplémentaire de 1.000 ' de dommage-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X Y-Z, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M^me X Y-Z payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 4.551,30 ' représentant l’arriéré des charges de la période du 2^e trimestre 2018 au 17 mai 2021, suivant décompte du 3 juin 2021 ;

Condamne M^me X Y-Z à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 1.000 ' de dommage-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande en paiement de la somme de 3.397,01 ' au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M^me X Y-Z aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT